外销房维修基金“轮回约定”破绽大[精彩]

外销房维修基金“轮回约定”破绽大[精彩] 外销房维修基金“循环约定”漏洞大 律师专家共同探讨解决 事由维修基金诉讼过时效 本市嘉定区某别墅的业主们最近遭遇了维修基金的问题。由于该别墅开发较早，系外销房，业主们在签订购房时与开发商约定，“物业管理费以及大修基金按国家执行”，而当时的规定，则要求购房者与开发商自行约定。这样一来，这笔“从约定”的物业管理费就陷入了“循环”的怪圈，但业主们发现此问题时，已经超过了诉讼时限，这个问题究竟该如何解决, ,,,,年,月,日前，嘉定某别墅区的业主们与上海市某开发商签订《上海市外销商品房出售合同》，合同中对于维修基金约定为“按照国家规定执行”，除此之外，双方并无其他约定。根据当时规定，外销商品房是否设立维修基金、开发商是否应缴纳首期维修基金应取决于业主与开发商在住宅的约定，而合同中对此并无约定。业主们以此为由将开发商告上法庭，而法院却认为，业主的诉讼请求缺乏依据并且超过了诉讼时效，因此驳回了业主的请求。 探讨合同约定不明该否支持 为此，记者采访了担任本案诉讼律师的盈科律师事务所的宋安成律师以及业内专家刘生敏，在合同约定不明的情况下应该如何解决这一问题。 宋律师认为，开发商与业主的合同中已经有关于维修基金的约定，即“物业管理费及大修基金按国家规定执行”。而本条的基本含义是约定开发商应当交纳维修基金，只是怎样交纳及交纳的没有约定，而不是判决书认定的合同中没有维修基金交纳的约定。根据,,,,年,月,日前适用政策，外销商品房是否交纳维修基金，取决于业主与开发商的约定。 本案中，关于维修基金的缴纳是有约定的，只是不明确而已，在这种情况下，根据合同法的规定，应做出对格式合同提供者——开发商的不利解释，参照内销房维修基金的规定由开发商交纳维修基金。 宋律师同样认为，这样的一种约定做法隐患不小。虽然这一问题在内外销房并轨后不复存在，但是依然有大量的外销房也面临这一问题。规定的不统一实际上反映了维修基金规定的一大漏洞——同样的房子、同样面临维修，却由于政策或法规规定的不同。本案的开发商对内销房和并轨后的外销房主动履行了交纳维修基金的义务，但是由于外销房的维修基金开发商认为没有约定，就没有缴纳这笔费用，造成小区内有的房子有维修基金，而有的房子却没有“养命钱”。而根据上海市维修基金操作使用的办法，小区的业委会因此还面临小区维修基金未全部到位的问题，这样一来，业委会如何使用维修基金成了难题。 业伟咨询公司的刘生敏则认为，按照外销房规定，对于开发商和业主而言，维修基金并非是一种义务行为，如果业主当初自己也缴纳维修基金，则同样要求开发商缴纳的要求是合理的，从公平合理的角度，法院应该判决开发 商也缴纳维修基金。而一旦业主本身就未缴纳维修基金，要求开发商缴纳就较为勉强。“由于诉 讼途径已经走过，业主可以和开发商进一步协调，争取最大的权益。”