房地产专业知识200问30496

房地产专业知识200问30496 房地产专业知识200问 [ 2006-10-31 12:31:00 | By: gangtie ] 1、 房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、 地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、 房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。 4、 房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、 土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、 土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 8、 集体土地 是指农村集体所有的土地。 9、 征用土地 指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 10、 土地的使用年限是如何确定的, 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、 旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 11、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办, 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 12、 合作建房 是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。 13、 土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 14、 土地使用权的出让 指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 15、 土地使用权转让 是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 16、 土地使用权划拨 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。 17、 什么是地籍,什么是产籍, 我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 18、 生地 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 19、 熟地 指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 20、 宗地 是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 21、 宗地图 是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 22、 证书附图 即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。 23、 楼花 一词最早源自香港是指未完工的物业(即在建物业)，另一说法即指未正式交付之前的商品房。 24、 期房 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 25、 现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 26、 毛坯房 房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。 27、 成品房 是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。 (1) 内墙面为普通仿瓷涂料 (2) 客厅楼地板为普通瓷砖 (3) 普通铝合金窗 (4) 普通胶合板门 28、 商品房 是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。 29、 空置商品房 指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房(可免交契税)。 30、 存量房 即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。 31、 二手房 通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。 32、 经济适用房 根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭 的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。 33、 房改房 在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。 34、 安居房分为哪几种, 安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。 35、 个人住房基金 有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到(主要指公积金);另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。 36、 住房补贴 住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方骸?袒 婊? 指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。 63、 人均总占地面积(平均米/人) 人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。 64、 人均住宅用地面积(平方米/人) 人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。 65、 总建筑面积(平方米) 指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。 66、 住宅的建筑面积 亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。 67、 结构面积 是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。 68、 使用面积 是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。 69、 辅助面积 指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。 70、 公用面积 是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。 71、 套内建筑面积 房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 72、 套内墙体面积 是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 73、 公用建筑面积 各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套(单元)以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。 74、 公用建筑面积的分摊原则是什么, 如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。 75、 哪些公用面积应分摊, 应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 76、 哪些公用面积不能分摊, 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。 77、 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 78、 套内使用面积 指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。 79、 套外使用面积 指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。 80、 建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 81、 建筑密度 即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 82、 人口毛密度 人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积(公顷)。 83、 平均每平方米造价(元) 平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。 84、 使用面积系数K1(%) 使用面积系数=总使用面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%。 85、 居住面积系数K2(%) 居住面积系数=总居住面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%。 86、 结构面积系数K3(%) 结构面积系数=总结构面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%。 87、 绿地率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 88、 绿化率 是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。 89、 销售率 指售出的户数占可销的总户数的比例。 90、 得房率 指套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率。 91、 公共能耗费 是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗， 被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。 92、 商品房预售 俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后， 将期房出售给受买人。 93、 商品房现售 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 94、 外销房 是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。 95、 内销房 是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围(目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾)出售的住宅、商业用房及其它建筑物。 96、 规划形态 是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。 97、 住宅组团 是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。 98、单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 99、居住单元 是指一个单元里有几户。俗称:一梯两户、一梯四户等。 100、户型 是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称:一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。 101、套型 是指层住空间的大小范围。俗称:小套、中套、大套。 102、面积配比 指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。 103、格局配比 是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。 104、阁楼 是指位于房屋坡屋顶下部的房间。 105、假层 是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。 106、普通住宅 是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。 107、公寓 是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。 108、纯办公楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。 109、商场 是指规划为对外公开进行经营的建筑物。 110、综合楼 是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。 111、商住住宅 是SOHO(居家办公)住宅观念的一种人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。 130、申办产权需具备哪些资料, 审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。 131、办理产权需交纳哪些费用, 产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。 132、房地产权初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。 133、房地产登记 即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。 134、房地产登记的种类有哪些, 房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 135、什么情形属于房地产变更登记, 下列情形属于房地产变更登记: (1) 地产使用用途改变; (2) 权利人姓名或名称发生变化的; (3) 房地产座落名称或房地产名称发生变化的; (4) 建筑物、附着物倒塌、拆除。 136、房地产登记是以什么单位进行登记的, 房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。 137、申请房地产登记，可否委托他人代理, 申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。 138、确权 确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。 139、房屋期权转让 房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。 140、房地产转让 是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 141、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让, 房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 142、房地产抵押 指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(或押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。 143、申请抵押登记应提交什么资料, (1)《房地产抵押登记申请书》; (2)委托书; (3)房地产证; (4)夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明; (5)商品房买卖合同和个人住房借款合同。 144、已抵押的房地产能否转让, 根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 145、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记, 以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。 146、借款人如何偿还银行贷款, 贷款期限在1年内(含1年)的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。 147、贷款期如遇利息调整，如何处理, 根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，不分段计算;对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。 148、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算, 借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。 149、房屋租赁 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 150、银行按揭 按揭是英语“Mongase”(抵押)一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。 151、加按揭 即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房及家居消费，也就是“原来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式”。 152、转按揭 转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人， 向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 153、个人住房按揭需提交哪些资料, 购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件);购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明(若干个体户则提供营业执照及税票);购房人已首付购房款收据原件及复印件;已与开发公司签订的购房合同;在开户行开户的活期存折;贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。 154、办理按揭贷款应交哪些费用, 保险费、公证费、抵押登记费。 155、等额本金还款法 等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。 156、一次性还本付息法 现各银行规定，贷款期限在一年以内(含一年)，那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。 157、权》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 170、物业的竣工验收 是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。 171、何为“预售面积”和“竣工面积”, 预售面积是指全部按建筑图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用;竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。 172、物业管理 泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 173、入伙 指业主领取钥匙，接房入住。 174、业主委员会 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 175、后房型时代 是指当一批经典户型被大量复制，户型设计趋于同质化，合理的户型设计只是房地产产品的及格线时，小区的规模、位置、环境、系统设置、安全指数、增值潜力等综合因素构成决定购买的重要砝码。 176、健康住宅 是指能使居住者在身体上、精神上、社会以上完全处于良好状态的住宅。 177、违法建筑 是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。 178、空鼓 局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。 179、如何办理装修许可证, 首先由装修申请者填写申报材料进行申报，然后由房产管理局受理申报，经房管局光派人现场查勘后进行审批，最后是缴费和领取许可证;备齐如下材料:按要求填写房屋装修申请表一式二份，交验房屋所有权证，租赁的要提供房屋报有人同意装修的书面意见及租赁合同;装修设计和施工图;承诺因装修而造成邻里正常使用要负责维修或赔偿的承诺书;办理白蚁防治手续。 180、LOGO 即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。 181、商品房预售须符合哪些条件, (1) 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (2) 有建设工程规划许可证; (3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 182、哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同, (1) 房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋; (2) 建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符; (3) 建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。 183、预售房转让 是购房者将购买的预售房转让给他方的行为。 184、业主 是物业的所有人或物业的使用人。 185、房地产中介 是联结房地产生产经营者与消费者以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。 186、地基和基础 建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。 187、墙体 是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。 188、建筑用地面积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。 189、建筑基底面积 是指建筑物首层的建筑面积。 190、建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。 191、建筑