【doc】房地产企业年度会计报表审计重点内容浅析

【doc】房地产企业年度会计报表审计重点内容浅析 房地产企业年度会计报表审计重点内容浅 析 ?1O0?价值工程 房地产企业年度会计报表审计重点内容浅析 AnalysisofKeyContentsofAuditingAnnualAccountingStatemen~ofRealEstateEnterpris es 李庞辉LiPanghui (中国建设银行陕西省分行,西安710002) (ShaanxiBranchofChinaConstructionBank,Xi'an710002,China1 摘要:文章就如何做好房地产企业年度会计报表审计,降低审计风险,从关注房地 产企业年度会计报表重要性,报表特点和审计的重点内 容三方面进行研究,以期为审计人员审计房地产企业年度会计报表带来相应参考 和借鉴. Abstract:Thepapermadeastudyonhowtodoagoodjobonauditingannua]accountingstatem entsofrealestateenterprisestoreduceauditrisk fromitsimportanceandfeaturesofstatementsandkeycontentsofauditing,SOastoprovideco rrespondingreferenceforauditingannualaccounting statementsofrealestateenterprises. 关键词:房地产企业;会计报表;审计 Keywords:realestateenterprise;accountingstatement,audit 中图分类号:F275文献标识码:A 1关注房地产企业年度会计报表的重要性 关注房地产企业年度会计报表有助于企业管理者更好的了解 企业经营情况并制定相应经营决策,有助于政府监管者适时的对房 地产行业制定相关政策,有助于监管机构准确的把握和了解行业经 营状况和风险,有助于企业债权人和投资人及时的掌握企业债权债 务结构,为借款及投资提供依据. 2房地产企业年度会计报表的特点 目前我国的房地产开发形式主要分为独立开发,联合开发和分 期开发等,开发形式的多样性决定了会计核算及会计报表形式的多 样性和复杂性.虽然其报表形式多样,但结构相对单一,房地产企业 资产主要集中于存货,开发成本,预付账款,货币资金,其他应收款 等项下,负债主要集中表现为借款和其他应付款.因此,审计人员在 审计房地产企业年度会计报表时可根据报表具有的特点重点关注 中的货币资金,存货,负债及权益项,损益表中的收入, 费用,同时结合资产负债表,损益表重点关注现金流量表与其他各 表的匹配性和真实性. 3房地产企业年度会计报表审计的重点内容 3.1资产类项目 3.1.1货币资金,货币资金是房地产企业流动资金中流动性最强 的货币资金.为了保证开发经营活动的正常运行,房地产企业必须保 持一定数额的货币资金.一般房地产企业年度报表中的货币资金通 常不会出现造假情况,应该更加关注其在流动资产中的合理占比. 3.1.2存货审计,存货的审计主要包括开发成本审计和库存开 发成品审计两方面. ?开发成本审计重点包括三项内容.一是土地出让金和按规定 应缴的土地相关税费是否按照,交清:二是根据政府相关 规定和有关合同,协议以及工程预,结算书等,对规划,,可行性 研究等前期工程费;三是根据工程合同,工程预算书,施工企业出具 的"工程价款结算帐单",监理公司的"月度工程进度监理单"等以及 工程实际进度情况,设备到场和安装情况,对建筑工程费,设备购置 费,安装工程费等建筑安装工程费进行工程款支付情况审计. ?库存开发产品情况审计重点包括对已完开发项目的土地,房 屋,配套设施和代建工程等的审计.一是根据相关资料核实已结转 ,各项应负担的成本,费用是否均已预提,结转, 成本是否正确,及时 重点关注配套设施费的预提和摊销.二是弄清已办理商品房移交手 续的房屋是否还在本科目反映,是否根据经营收入与其相关的成本 费用配比的原则及时结转产品相关的销售成本.三是弄清用于本企 业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产;为避免企业为获 取银行信贷将负债表中的存货不予以结转,致使虚增资产,人为调 节资产,负债水平,盈利水平指标情况,审计人员在审计过程中可通 过盘点或抽查盘点核实开发产品数量,同时结合存货项目与利润表 中销售收入的审计,通过对"开发成本"审计核实开发产品金额,通 过对企业"主营业务收入"审计,核对售房部销售报表,销售合同,从 而核实开发产品期末实际库存量. 作者简介:李庞辉(1979一),男,陕西西安人,经济师,审计师,研究方向为商 业银行管理. 文章编号:1006—4311(2012)12—0100一Ol 3.1.3无形资产,一般情况下较少的房地产企业拥有自身的无 形资产,但有部分企业会将土地增值部分计入无形资产的土地使用 权,因此,审计人员应重点关注无形资产价值的确认是否准确,合 理,通关查看相关评估报告,避免资产虚增. 3.1.4应收账款,预付账款和其他应收账款的审计重点,一是关 注金额大,帐龄长的应收帐款,审查企业销售合同和发函询证在核 实的基础上查明原因,考虑可能造成坏帐损失的风险程度,检查提 取坏帐准备和冲销应收帐款是否符合规定:二是重点关注预付账款 科目忽增忽减的情况,这里往往会存在人为调节建筑工程成本的可 能;三是关注其他应收款,企业为粉饰会计报表合理性,有的会虚减 货币资金库存量,虚增其他应收款,因抽逃资本而虚增其他应收款. 3.2负债类项目负债类项目审计重点主要包括四项,一是审 计借款合同,查明借款性质,利率,偿还期限,限制和担保条件,有无 到期应还未还的借款,应付未付的利息:二是关注计入其他应付款 项下款项的合规性,避免企业随意利用该科目调整资产规模,调节 资产结构;三是查实有无人为的不结转或少结转收入,将预收款放 入其他应付款科目的情况.四是关注企业是否有意调减短期借款, 长期借款,相应调减资产或增加所有者权益,降低负债额,人为地把 企业财务风险设定在最佳位置. 3.3权益类项目权益类项目审计应重点关注实收资本和资本 公积,一是落实实收资本的到位情况:二是重点关注资本公积项下 列示的金额,有较多的企业为配合银行,政府,监管部门关于自有资 金的认定准则,往往将股东借款直接列入资本公积项下,这种行为 违反了《企业会计准则》中关于资本公积的规定.股东追加的投资应 增加实收资本而非资本公积,简单的增加资本公积并不符合会计核 算的真实性原则. 3.4费用类项目费用支出情况审计重点包括三项,一是重点 关注期间费用各项目发生额与前期比较,是否存在较大波动并查明 原因;二是关注管理费用中的招待费,应酬费等是否合理,是否人为 将其计入"开发间接费用";三是关注工程完工前的融资利息支出是 否计入"开发间接费用",已完工程之间融资利息的分配情况,检查 借款合同,验算应付利息计算的正确性. 3.5收入类项目为避免房地产开发企业销售前期大量库存资 金闲置以及股东抽逃注册资本挪用资金的可能,企业销售收入审计' 重点包括二项内容,一是通关查看企业的销售合同,销售月报表,到 售楼部了解实际售房情况审查企业售房收入是否按时入帐,将预收 房款列入"预收账款"核算:二是审查是否按时申报税收,按开发产 品经营收入确认条件及时结转销售收入等情况. 目前,房地产开发企业审计己逐步受到人们的关注,但研究多 集中于对纳税审计和内部审计的剖析,对房地产企业年度会计报表 审计涉及较少.本文通过房地产企业年度会计报表审计重点内容的 阐述,希望对房地产企业会计核算,提高审计人员的业务水平 有所帮助. 参考文献: .会计报表舞弊问题探讨,中国商界,201O(09). 『11潘立江 [2】李心合.全面解读财务报表,财务与会计,2007(04). [3】田林永.房地产企业财务风险防范,中国住宅设施,2011{03).