房地产开发经营和管理

房地产开发经营和管理 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理——目录 第 1 页 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ——目录 目 录 第一章 房地产投资与投资风 险..................................................................................................................................................1 第一节 投资与房地产投 资..........................................................................................................................................2 一、投 资..................................................................................................................................................................2 二、房地产投 资......................................................................................................................................................4 第二节 房地产投资的特 性..........................................................................................................................................6 一、位置固定性或不可移动 性..............................................................................................................................6 二、寿 命周期 长......................................................................................................................................................6 三、适应 性..............................................................................................................................................................7 四、各异 性..............................................................................................................................................................7 五、政策影响 性......................................................................................................................................................7 六、专业管理依赖 性..............................................................................................................................................8 七、相互影响 性......................................................................................................................................................8 第三节 房地产投资的形式与利 弊..............................................................................................................................8 一、房 地产投资的形 式..........................................................................................................................................8 二、房地产直接投 资..............................................................................................................................................8 三、房地产间接投 资..............................................................................................................................................9 四、房地产投资的利 弊........................................................................................................................................10 第四节 房地产投资的风 险........................................................................................................................................12 一、房地产投资风险的基本概 念........................................................................................................................12 二、系统 风 险........................................................................................................................................................13 三、个别风 险........................................................................................................................................................16 制作:莫秋华 — 1 — 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ——目录 四、风险对房地产投资决策的影 响....................................................................................................................17 第五节 风险与投资组 合............................................................................................................................................18 一、投资组合理 论................................................................................................................................................18 二、资本资产定价模 型........................................................................................................................................21 第二章 房地产市场及其运行规 律............................................................................................................................................23 第一节 房地产市场概 述............................................................................................................................................24 一、房地产市场的概 念........................................................................................................................................24 二、房地产市场的运行环 境................................................................................................................................24 三、 房地产市场的影响因 素................................................................................................................................25 四、 房地产市场的参与 者....................................................................................................................................26 第二节 房地产市场结构与市场指 标........................................................................................................................28 一、房地 产市场结 构............................................................................................................................................28 二、房地产市场细 分............................................................................................................................................29 三、房地产市场指 标............................................................................................................................................30 第三节 房地产市场的特性与功 能............................................................................................................................33 一、房 地产市场的特 性........................................................................................................................................33 二、房地产市场的功 能........................................................................................................................................33 第四节 房地产市场的运行规 律................................................................................................................................35 一、 房地产空间市场与房地产资产市 场............................................................................................................35 二、房地产市场 的周期循 环................................................................................................................................36 三、 房地产市场中的泡沫与过 热........................................................................................................................39 第五节 政府对房地产市场的干 预............................................................................................................................41 一、政 府干预房地产市场的原 则........................................................................................................................41 二、宏观 调控房地产市场的手 段........................................................................................................................42 三、 房地产市场行为的措 施........................................................................................................................44制作:莫 秋华 — 2 — 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ——目录 第三章 房地产开发程 序............................................................................................................................................................46 第一节 房地产开发程序概 述....................................................................................................................................47 一、房地产开 发....................................................................................................................................................47 二、房地产开发的主要程 序................................................................................................................................47 第 二节 投资机会选择与决策分 析............................................................................................................................47 一、投 资机会选 择................................................................................................................................................48 二、决策分 析........................................................................................................................................................48 第三节 前 期 工 作..................................................................................................................................................48 一、获取土地使用 权............................................................................................................................................48 二、确定规划设计并获得规划许 可............................................................................................................50 三、建设工程招 标................................................................................................................................................51 四、开工申请与审 批............................................................................................................................................55 第四节 建 设 阶 段............................................................................................................................................ ......56 一、质量控 制........................................................................................................................................................56 二、进度控 制........................................................................................................................................................57 三、成本控 制........................................................................................................................................................59 四、管 理........................................................................................................................................................61 五、安全管 理........................................................................................................................................................62 六、竣工验 收........................................................................................................................................................62 第五节 租 售 阶 段..................................................................................................................................................65 一、选择物业销售形 式........................................................................................................................................65 二、制定租售方 案................................................................................................................................................68 三、制定宣传与广告策 略....................................................................................................................................70 制作:莫秋华 — 3 — 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ——目录 第四章 房地产市场调查与分 析................................................................................................................................................72 第一节 市 场 调 查..................................................................................................................................................73 一、市场调查的意义和内 容................................................................................................................................73 二、 市场调查步 骤................................................................................................................................................75 三、对市场调查的分析与评 估............................................................................................................................77 第二 节 市场分析的手段与方 法................................................................................................................................78 一、 市场规模的估 计............................................................................................................................................78 二、市场趋势分 析................................................................................................................................................80 第三节 目标市场的细分与选 择................................................................................................................................83 一、 市场细 分........................................................................................................................................................83 二、目标市场的选 择............................................................................................................................................85 三、市场定 位........................................................................................................................................................86 第四节 竞争者分 析....................................................................................................................................................88 一、识别竞争 者....................................................................................................................................................88 二、确定竞争者的目 标........................................................................................................................................88 三、确定竞争者的战 略........................................................................................................................................89 四、判断竞争者的反应模 式................................................................................................................................89 五、企业应采取的对 策........................................................................................................................................90 第五节 市场购买行为分 析........................................................................................................................................91 一、消费者市场的购买对 象................................................................................................................................91 二、影响消费者购买的因 素................................................................................................................................91 三、消费者购买决策过 程....................................................................................................................................94 第六节 房地产市场分析与产品功能定 位................................................................................................................96 一、房地产市场分析的概念与作 用....................................................................................................................96 二、房地产市场分析的内 容................................................................................................................................97 制 作:莫秋华 — 4 — 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ——目录 三、房地产产品功能定 位..................................................................................................................................101 第五章 现金流量与资金时间价 值..........................................................................................................................................103 第一节 现 金 流 量................................................................................................................................................104 一、现金流量的概 念..........................................................................................................................................1 04 二、现金流量 图..................................................................................................................................................104 第二节 资金时间价 值..............................................................................................................................................105 一、资金时间价值的概 念..................................................................................................................................105 二、利息与利 率..................................................................................................................................................106 三、单利计息与复利计 息..................................................................................................................................107 四、名义利率与实际利 率..................................................................................................................................108 第三节 资金等效值与复利计 算..............................................................................................................................109 一、资金等值的概 念..........................................................................................................................................109 二、复利计 算......................................................................................................................................................109 三、复利系数的应 用..........................................................................................................................................112 第六章 经济指标与方 法..................................................................................................................................................117 第一节 效益和费用识 别..........................................................................................................................................118 一、投资与成 本..................................................................................................................................................118 二、经营收入、利润和税 金..............................................................................................................................120 三、房地产投资经济效果的表现形 式..............................................................................................................121 第二节 经 济评价指标及其计算方 法......................................................................................................................122 一、投资回收与投资回 报..................................................................................................................................122 二、经济评价指标体 系......................................................................................................................................122 三、盈利指标计算方 法......................................................................................................................................123 四、清偿能力指标计算方 法..............................................................................................................................127 制 作:莫秋华 — 5 — 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ——目录 五、通货膨胀的影 响..........................................................................................................................................129 第三节 经济评价指标计算实 例..............................................................................................................................130 一、动态盈利能力指标计算实 例......................................................................................................................130 二、静态盈利能力指标计算实 例......................................................................................................................133 三、清偿能力指标计算实 例..............................................................................................................................140 第七章 风险与不确定分 析......................................................................................................................................................141 第一节 房地产项目不确定性因素的分 析..............................................................................................................142 一、房地产开发项目的主要不确定性因 素......................................................................................................142 二、房地产置业投资项目的主要不确定性因 素..............................................................................................145 三、不确定性因素的相互作用..........................................................................................................................145 第二节 盈亏平衡分 析..............................................................................................................................................146 一、盈亏平衡分析的基本原 理..........................................................................................................................146 二、房地产项目的盈亏平衡分 析......................................................................................................................147 三、房地产项目盈亏平衡分析示 例..................................................................................................................148 第三节 敏感性分 析..................................................................................................................................................149 一、敏感性分析的概 念......................................................................................................................................149 二、敏感性分析的步 骤......................................................................................................................................150 三、单因素与多因素敏感性分 析......................................................................................................................150 四、敏感性分析的“三项预测值” 法..............................................................................................................152 第四节 风 险 分 析................................................................................................................................................154 一、风险分析的界 定..........................................................................................................................................154 二、风险分析的一般过程和方 法......................................................................................................................154 三、概率分析的步骤与概率确定方 法..............................................................................................................155 四、概率分析中的期望值 法..............................................................................................................................157 五、蒙特卡洛模拟 法..........................................................................................................................................159制作:莫秋华 — 6 — 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ——目录 第八章 房地产开发项目可行性研 究.....................................................................................................................................161 第一节 可行性研究概 述..........................................................................................................................................162 一、可行性研究的含义和目 的..........................................................................................................................162 二、可行性研究的作 用......................................................................................................................................162 三、可行性研究的依 据......................................................................................................................................163 四、可行性研究的工作阶 段..............................................................................................................................163 第二节 可行性研究的内容与步 骤..........................................................................................................................164 一、可行性研究的内 容......................................................................................................................................164 二、可行性研究的步 骤......................................................................................................................................166 第三节 房地产开发项目策划与基础参数选 择................................................................................................................167 一、房地产开发项目策 划..................................................................................................................................167 二、构造评价方 案..............................................................................................................................................168 三、选择基础参 数..............................................................................................................................................168 第四节 房地产开发项目投资与收入估 算..............................................................................................................169 一、投资估算......................................................................................................................................................169 二、资金使用计 划..............................................................................................................................................171 三、收入估算与资金筹 措..................................................................................................................................172 第五节 房地产开发项目财务报表的编 制..............................................................................................................174 一、财务评价的报 表..........................................................................................................................................174 二、财务报表的编 制..........................................................................................................................................175 第六节 可行性研究报告的撰 写..............................................................................................................................176 一、项目可行性研究报告的基本构 成..............................................................................................................176 二、项目可行性研究报告正文的写作要 点......................................................................................................177 制作:莫秋华 — 7 — 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ——目录 第九章 房地产金融与项目融 资..............................................................................................................................................180 第一节 房地产资本市 场..........................................................................................................................................181 一、房地产市场与资本市 场..............................................................................................................................181 二、房地产企业的权益融资与债务融 资..........................................................................................................181 三、房地产开发贷款与土地储备贷 款..............................................................................................................183 四、房地产抵押贷 款..........................................................................................................................................184 五、抵押贷款二级市 场......................................................................................................................................186 六、房地产投资信 托..........................................................................................................................................187 第二节 房地产金融风 险..........................................................................................................................................189 一、房地产开发贷款的风险与风险管 理..........................................................................................................189 二、土地储备贷款的风险与风险管 理..............................................................................................................191 三、个人住房贷款的风险与风险管 理..............................................................................................................191 四、房地产投资信托的风险与风险管 理..........................................................................................................193 第三节 房地 产项目融 资..........................................................................................................................................194 一、房地产项目融资的概 念..............................................................................................................................194 二、 房地产项目融资方 案..................................................................................................................................195 三、金融机构对项目贷款的审 查......................................................................................................................197 第十章 物业资产管 理..............................................................................................................................................................201 第一节 房地产资产管 理..........................................................................................................................................202 一、房地产资产管 理..........................................................................................................................................202 二、物业管 理......................................................................................................................................................202 三、设施管 理......................................................................................................................................................203 四、资产管 理......................................................................................................................................................203 五、房地产组合投资管 理..................................................................................................................................203 制作:莫秋华 — 8 — 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ——目录 第二节 物业管理的内 容..........................................................................................................................................204 一、制定管理计 划..............................................................................................................................................204 二、加强市场宣传以提升物业的租 金..............................................................................................................206 三、制定租金 收取办 法......................................................................................................................................206 四、物业的维修养 护..........................................................................................................................................207 五、安全保 卫......................................................................................................................................................207 六、协调与业主和租户的关 系..........................................................................................................................207 七、组 织与控 制............................................................................................................................................ ......207 第三节 写字楼物业管 理..........................................................................................................................................208 一、写字楼物业的分 类......................................................................................................................................208 二、写字楼分类过程中要考虑的因 素..............................................................................................................209 三、写字楼租户的选 择......................................................................................................................................211 四、写字楼租金的确 定......................................................................................................................................212 五、写字楼物业的租约与租约谈 判..................................................................................................................214 第四节 零售商业物业管 理......................................................................................................................................216 一、物业分 析......................................................................................................................................................217 二、选择租 户......................................................................................................................................................219 三、零售商业物业的租 金..................................................................................................................................221 四、零售商业物业的租 约..................................................................................................................................222 五、零售商业物业的其他管理工 作..................................................................................................................223 第五节 物业管理费用的测算与财务报 告..............................................................................................................224 一、收益性物业经营状况的评 估......................................................................................................................225 二、收益性物业管理中的经营费 用..................................................................................................................228 三、预 算..............................................................................................................................................................231 四、收益性物业财务收支报 告..........................................................................................................................232 制作:莫秋华 — 9 — 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 第一章 房地产投资与投资风险 内容提要 考试要求 1、投资与房地产投资 掌握:投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、2、房地产投资的特性 特性，房地产直接投资和间接投资的概念。 3、房地产投资的形式与利弊 熟悉:房地产投资的形式及利弊。 4、房地产投资的风险 了解:房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类5、风险与投资组合 型及其对投资者行为的影响。 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对投资和房地产投资等基础 知识的 掌握程度。 第 1 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 随着中国房地产市场的发展，房地产服务业在房地产业乃至国念表述为:投资就是为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定。 民经济中的地位和作用日益重要。为房地产开发商、投资者等提供一般来说，投资(Investment)是指经济主体(国家、企业、个人)专业顾问服务，已经成为房地产估价师的重要工作内容。为了培养以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，房地产估价师提供专业顾问服务的能力，本书将系统介绍房地产投经营某项事业的经济行为。简单地说，投资就是为了获得可能的不资、房地产市场的基本概念与理论，重点讲述房地产市场调查与分确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。 析、房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术和方法，介绍房在有关国际投资协定中，“投资”通常有三种定义:?以资产地产开发程序、房地产金融和物业资产管理等。 为基础的投资定义;?以企业为基础的定义;?以交易为基础的定 义。 ? 以资产为基础的投资定义是:缔约各方依照各自法律法规 所允许或接受的各种财产，它不仅包括金融资产及经济概念上的“资本”，还包括具有创造生产能力的所有有形资产和无形资产。主要包括:动产、不动产和其他财产权，如抵押权、留置权、质权、享第一节 投资与房地产投资 用权;公司的股份、股票、债券、债权;各种具有经济价值的给付 请求权;知识产权;法律赋予或透过合同而具有的经营特许权，包 括自然资源的勘探、提炼或开发的特许权。 在经济生活中，人们往往希望通过各种合法的手段，不断增加? 以企业为基础的投资定义是:一个国家的实体企业为了获自己的财富或赚取利润，以满足未来的消费。这样就会经常碰到或得持续性收益，在另一个国家内建立一个实体企业。前者的实体称使用“投资”这一名词。 为直接投资者，后者的实体称为直接投资企业。持续性收益是指投 资者与所投资的企业之间存在一种长期关系，且投资者对所投资的一、投资 企业具有一定程度的影响力。直接投资不仅包括建立并形成投资者 与所投资企业之间关系的最初交易，也包括两者之间所有的后续交 一 投资的概念 易以及投资实体内各分支机构之间的交易。 在商品经济社会中，投资是普遍存在的经济现象，很多情况下，? 以交易为基础的投资定义:强调投资过程中资本和相关资人们往往把能够带来报酬的支出行为称为投资。这里的“支出”行产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投为，实际上是牺牲了当前的一定消费，“报酬”则是将来的消费增资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资加。西方投资学家威廉?夏普在其所著《投资学》一书中将投资概协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投 第 2 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国报酬，在时间上总要经过一定的间隔。这表明，投资是一个行为过际收支平衡。 程。一般来说，这个过程越长，未来报酬的获得越不稳定，风险就二 投资的分类 越大。 从总体上来说，投资分为固定资产投资、流动资产投资。固定? 投资的目的在于得到报酬(即收益)。投资活动是以牺牲现资产投资指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工在价值为手段，以赚取未来价值为目标。未来价值超过现在价值，程等)或更新改造原有固定资产的 投资。流动资产投资是指企业用于投资者方能得到正报酬。投资的报酬可以是各种形式的收入，如利购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等润、利息、股息，可以是价格变动的资本利得，也可以是本金的增周转资金的投资。根据不同的目的和管理的需要，中固定资产投资值，还可以是各种财富的保值或权利的获得。 主要有以下几种分类方式: ? 投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，? 固定资产投资的统计分类，包括基本建设投资，更新改造而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资投资，房地产开发投资，国有其他固定资产投资，城镇集体固定资的风险。 产投资，农村集体固定资产投资，城镇和工矿区私人建房投资，农四 投资的作用 村个人固定资产投资。 ? 投资是一个国家经济增长的基本推动力。只有增加一定量? 按投资主体的经济类型不同，投资可分为国有经济、集体的投资，才可为经济发展提供必要的要素和动力。同时由于投资的经济、个体经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台乘数效应，一定量的投资可以引起数倍于它的收入和总值的增长。投资经济等。 其次，投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。主要表现在:? 按资金来源的不同，投资可分为国家预算内资金、国内贷合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构;通过投资政款、利用外资、自筹资金和其他投资等。 策的调整以及增大投资比重可以确保关键产业和重点项目的投资。? 按固定资产投资的使用构成，投资可分为建筑安装工程、为了应对亚洲金融危机对中国经济的影响，1998年中国政府采取设备和工器具购置和其他费用投资。 了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将三 投资的特性 住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。中国人民? 投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经银行货币政策分析小组研究报告指出“2001年房地产开发投资对济活动。从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金;从动中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6态的角度来说，投资则是为了获得未来的报酬而采取的经济行为。 到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。” ? 投资具有时间性。即投入的价值或牺牲的消费是现在的，? 投资与企业发展密切相关。企业是国民经济的细胞，而投而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切，从生产力角度 第 3 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 来考察，投资是企业发展的第一原动力。因为不论是企业的建立和为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参企业的发展都离不开投资，而且企业的发展和运行也离不开投资活与房地产开发与经营活动的经济行为。 动。 房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地? 投资可以促进人民生活水平的提高。一方面投资为改善人产购买投资。由于房地产购买投资主要针对现有的土地和房地产资民物质文化生活水平创造了物质条件。生产性投资可以扩大生产能产，而这些土地和房地产资产在开发过程中曾经纳入到了房地产开力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件;非生发投资的范围，所以中国房地产投资统计仅包含房地产开发投资，产性投资则可以促进社会福利和服务设施的建设，从文化、教育、对未进行开发工程、只进行单纯的土地或房地产资产交易活动，不卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。 另一方面，由于投资具有促作为房地产开发投资统计。 进企业发展和经济增长的作用，因此投资可以创造更多的就业机会，房地产开发投资，是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，增加劳动者收入，从而使人民生活水平得到改善和提高。 包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资是指房地产? 投资有利于一国的国内稳定和国际交往。首先，如前所述，开发企业(单位)开发建设供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、投资可以促进经济增长、企业发展和人民生活水平的提高，而这一饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投切必将创造一个良好的经济形势，由于经济是政治的基础，因此，资(含拆迁、回迁还建用房)。土地开发投资，是指房地产开发企业(单经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给现出安定团结的景象。此外，随着世界经济一体化以及科学技术、水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。 机器设备和通讯手段的迅速发展，投资已不再是一个狭小的国内概广义的房地产投资，还包括以房地产资产权益为对象的投资，念，而是逐渐趋于国际性，国际投资成为现代国际交往的主要形式。包括购买房地产企业发行的股票、债券，以及购买房地产资产支持通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国的证券或债券等。 际经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世二 房地产投资的目的 界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国际交往和竞争房地产投资是许多人梦寐以求的。世界上90%的百万富翁是由中树立本国形象。 于拥有房地产，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四 个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。 二、房地产投资 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。 通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，一 房地产投资的概念 获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益险、抵抑通货膨胀的影响。 第 4 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 三 房地产投资的物业类型 来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产，主要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，因此不容易转手分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。而按照使用目的划交易。高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。轻分，房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物工业厂房介于上述两者之间。随着物流行业的发展，传统的以自用业和特殊物业。 为主的仓储用房也越来越多地用于出租经营，成了工业物业的重要? 居住物业。是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、组成部分。 高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，? 特殊物业。指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许也有少量作为投资，出租给租客使用。由于人人都希望有自己的住可的房地产，包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，强不断向更高的层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风因此对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收险也相对较小。 此外，居住物业以居民个人的购买行为为主，单宗益来回收投资、赚取投资收益。 交易规模较小，但市场交易量十分巨大。 ? 商用物业。又称经营性物业、收益性物业或投资性物业， 是指能出租经营、为投资者带来经常性收入现金流的房地产，包括 酒店、写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心等)、出租商 住楼等。这类物业的购买者大都以投资为目的，从物业出租经营收 入和未来升值中获得投资收益，也有一部分购买者是为了自用、自 营的目的。商业物业市场的繁荣除与当地整体社会经济状况相关外， 还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。 这类物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。 物业的使用者多用其提供的空间进行商业经营，并用部分经营所得 支付物业租金。由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与 社会接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。 ? 工业物业。指为人类生产活动提供入住空间的房地产，包 括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称 工业写字楼)等。工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。一般 第 5 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 值潜力密切相关。 由于房地产资产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对 未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。 第二节 房地产投资的特性 二、寿命周期长 一、位置固定性或不可移动性 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上， 而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长;地上建筑物及其位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。附属物也具有很好的耐久性。因此房地产具有寿命周期长的特点，对于股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如房地产投资是一种长期投资。 果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市有此类交易市场的地方去进行交易。然而，房地产就截然不同了，场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大它不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响。所谓“房地于零的持续时间;自然寿命则是指房地产从地上建筑物建成投入使产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而就是强调了位置对房地产投资的重要性。 不能继续保证安全使用时止的时间。 房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产商、置业投资者和租客都具有吸引力。也就是说能使开发商通过开的维护费用高到没有租客问津时，干脆就让它空置在那里。但实际发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投常性收益，使租客能方便地开展其经营活动以赚取正常的经营利润资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行并具备支付租金的能力。 一些更新改造、改变建筑物的使用性质或目标租客的类型，投资者当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观 观区位的研究。很显然，租客肯定不愿意长期租用环境日益恶化、的收益。 城市功能日渐衰退的地区内的物业。此外，房地产投资价值的高低，国外的研究表明，房地产的 经济寿命与其使用性质相关。一般不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普 第 6 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济四、各异性 寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命 是25年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同;两幢建筑物也不可产的经济寿命或自然寿命相同。 能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设 计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理三、适应性 情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的 租金水平和出租率等方面。 适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用此外，业主和租客也不希望他所拥有或承租的物业与附近的另功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的一物业雷同。 因为建筑物所具有的特色甚至保持某一城市标志性建收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整筑的称号，不仅对建筑师有里程碑或纪念碑的作用，对扩大业主和房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加租客的知名度、增强其在公众中的形象和信誉，都有重要作用。从置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那这种意义上来说，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求;公寓内的租客希望获得与其他物业完全一致。 洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解 决这一问题。 五、政策影响性 按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要，这可以 极大地增加对租客的吸引力。对置业投资者来说，如果其投资的房政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。例如，功能地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差，因为几乎不可能不注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产开发建设、交易和花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，万使用过程中的法律关系和经济利益关系。而房地产不可移动等特性一租客破产，投资者必须花费很大的投资才能使其适应新租客的要的存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。政府的土求。所以，投资者一般很重视房地产的适应性这一特点。 地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市 场价值、进而对房地产投资产生影响。 第 7 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 六、专业管理依赖性 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活 动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能第三节 房地产投资的形式与利弊 力。房地产置业投资，也需要投资者考虑租客、租约、维护维修、安全保障等问题，即便置业投资者委托了专业物业资产管理公司， 也要有能力审查批准物业管理公司的管理计划，与物业管理公司一 起制定有关的经营管理策略和指导原则。此外，房地产投资还需要一、房地产投资的形式 估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益 的最大化。 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资 者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，七、相互影响性 包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚;相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地 设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如城市快速产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括:购买房地产开发、实施，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的经验来看，能准投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司(REITs)的股份确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产或房地产抵押支持证券(MBS)等。 商或投机者，都获得了巨大的成功。 二、房地产直接投资 一 房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土 地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成 第 8 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业获取开发利润的过程。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成集团1999年5月28日成功发行了5亿元期限为3年、年利率为了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地5.4%的企业债券，用于阳春光华、?兰以暗?个优质普通住宅项产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等)或经营(如商场、目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺的问题，也为投资者提供酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 了一个很好的间接投资房地产的机会;北京天鸿宝业、深圳金地、二 房地产置业投资 华润北京置地等则通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所投人问题。债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房益，成为房地产间接投资者。 (市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。 二 投资于房地产投资信托公司 房地产置业投资的目的一般有两个:一是满足自身生活居住或房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房生产经营的需要即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点是在专业房地产投资管理者经理管理的房地产投资组合中，REITs将其投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给另外的置收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一业投资者，并获取转售收益。 个投资代理的作用。 例如， 某公司以300万元投资购买了一个250?的写字楼单投资者将资金投入REITs有很多优越性:第一，收益相对稳定，位，并将其中的100?用做该公司的办公室，将另外150?租给因为REITs耐蹲适找嬷饕丛从谄渌涤形镆档木,宰饨鹗樟硗庖桓龅ノ皇褂茫磕昕鄢薰芾矸延煤蟮木蛔饨鹗杖胧?0入;第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs万元。经过10年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这的250?写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收入为就使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用(消费)、产更容易。 获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的。 按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型 三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地三、房地产间接投资 区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理 者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而一 房地产企业债券和股票投资 REITs的股票，成了千百万个人投资者以及大型机构投资者(包括 第 9 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等)间接四、房地产投资的利弊 投资房地产的重要工具。 中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱一 房地产投资之利 过分依赖商业银行间接融资的局面。而REITs作为一种创新的房地在前面介绍房地产投资的特性时，我们实际上已经间接地介绍产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的了房地产投资的一些优点，包括自然寿命周期长、易于满足使用者完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。 不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。这里三 购买住房抵押支持证券 我们再介绍房地产投资的其他一些优点。 住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷? 相对较高的收益水平 款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，也就成为房地产间接投资者。主要做法是:银行将所持有的个人住该收益率甚至会超过100%。房地产置业投资中，在持有期内获得房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公每年15%~20%的股本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。 式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等? 易于获得金融机构的支持 担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证由于可以将物业作为抵押，所以置业投资者可以较容易地获得券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。 金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。 段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、香港等也开始了住金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按 期安全房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房收回贷款最有效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投地产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅速发展，入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证，且通常情况下在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资房地产的租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，所以金工具的住房抵押支持证券，不久将出现在中国的投资市场上。 融机构可以提供的抵押贷款比例也相当高，一般可以达到 70%~90%，而且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方 发达国家， 投资者甚至可以获得超过90%甚至超过100%的融资， 也就是说，投资者无须投入任何自有资金，全部用信贷资金投入。 第 10 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ? 能抵消通货膨胀的影响 其幅度已经远远超过了同期通货膨胀率的下降幅度，如果说其使用通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。研究通价值不变，房地产能够保值，但怎么能证明这个时期的房地产是在货膨胀对投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨增值呢?应该看到，在房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了胀(expected inflation)和非预期通货膨胀(unexpected 实际使用者支撑的市场环境下，购买房地产的活动已经不再是一般inflation)。有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其意义上的投资行为，而且讲房地产投资能够增值是在正常市场条件是预期通货膨胀的影响。 下，从长期投资的角度来看的。短期内房地产价值的下降，并不影由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看，房上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。 产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必? 提高投资者的资信等级 需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥以房地产投资又是有效的保值手段。 有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资平均增长幅度大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。美国和英国交易机会具有重要意义。 的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨二 房地产投资之弊 胀率的两倍。虽然没有研究人员就所有的房地产投资项目全部进行房地产投资也有缺点，并不是十全十美。这些缺点突出表现在: 统计分析，但几乎没有人会相信房地产价格的上涨率会落后于总体? 变现性差。房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握物价水平的上涨率。 房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。房地产的变现性差往往益率的原因。例如，美国2003年商用房地产置业投资的净租金收会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。 益率大约为6%，与抵押贷款利率基本相当，但由于物业的增值部? 投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资分扣除通货膨胀影响后还有4%~6%的净增长，所以投资者得到的金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者实际投资收益率是10%~12%，大大超过了同期抵押贷款利率的水只支付30%的资本金用作 前期投资或首期付款，也超出了许多投资平。置业投资所具有的增值性，还可以令投资者能比较准确地确定者的能力。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，最佳投资持有期限，以及在日后转售中所能获得的资本利得。 投资者的净资产迅速减少。 当然，经历过房地产市场萧条的人士可能也会提出这样的问题，? 投资回收周期较长。除了房地产开发投资随着开发过程的即1998年~2000年香港各类房地产的市场价格平均下降了60%，结束在三至五年就能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八 第 11 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资金压力和市场 风险，对投资者资金实力的要求很高。 ? 需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领 域相当复杂， 直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的人员的数量。置业投第四节 房地产投资的风险 资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。 此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的形式与优缺点主 要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说，他们实际上可以很显然，投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同，他通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间肯定会选择收益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非唯接地进行房地产投资。 一的评判，还有许多其他因素影响投资决策。风险就是影响房 地产投资收益的一个重要因素。 一、房地产投资风险的基本概念 一 风险的定义 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获得预期收益 可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实 际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期 收益可能性的大小。图1-1所示的A、B、 C三项投资，C的风险 最大、B次之、A最小。 例如，物业1为写字楼项目，2002年末价值为1000万元， 预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的 可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为10%;物业2 为保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，2003年末价值为 1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，则2003 第 12 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 年该物业价值的标准方差为20%。因此可以推断，物业2的投资风但如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法险大于物业1的投资风险。 估计其可能性。在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定 性的而非定量的。尽管有时人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评100% 价法等。 A 三 风险分析的目的 80% 风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答6 0%下述问题: ? 预期收益率是多少，出现的可能性有多大? 40% ? 相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损B 失或超过目标收益的可能性有多大? 20%C ? 预期收益的变动性和离散性如何? 0%由于风险分析的数学方法较为复杂，考虑到编写本书的目的，-10%-5%0%5%10%15%20%25%30% 本节仅对房地产投资过程中所遇到的风险种类及其对投资的影响进回报行简单介绍。有关房地产开发过程中风险分析的方法，我们将在本 书的第七章进行适当介绍。 图 1-1 风险:未获得预期收益的可能性 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期 望收益的 当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力;可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。对具体而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。后一风险因素的分析，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资度分析了可能对房地产投资的净经营收益产生影响的因素。在通常的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。 情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、二 风险与不确定性 投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以风险和不确定性有显著区别。风险的定义前面已经说过，它涉由投资者控制的个别风险。 及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描 述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。一般说来，标准方二、系统风险 差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之， 标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。 房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判 第 13 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 概率 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、时，房地产投资者将面临房地产积压或空置的严峻局面，导致资金利率风险、政策风险和或然损失风险等。 占压严重、还贷压力日增，这很容易最终导致房地产投资者的破产。 一 通货膨胀风险 从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，也就是说当地市通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金场环境条件变化的影响比龉沂谐』肪程跫浠挠跋煲蟮糜氤跏纪度氲淖式鹣啾龋郝蛄档透蹲收叽吹姆缦铡,捎谒唷,灰钡鼐玫姆?故墙】档模苑康夭男枨缶筒换岱?笥械耐蹲示笥幸欢ǖ氖奔渲芷冢绕涫欠康夭蹲手芷诮铣ぃ谋浠,康夭蹲收卟?幌裰と蹲收吣茄薪锨康拇又谛睦恚虼酥灰嬖谕ɑ跖蛘鸵蛩兀蹲收呔鸵媪偻ɑ跖蛘头缦铡,笔彰恳桓龇康夭蹲收叨允谐《加衅涠雷缘墓鄣恪,康夭谐?蹲实囊媸峭渌朔制诟犊畹姆绞交竦檬保蹲收呔兔媪僮抛钛现氐那慷热【鲇谇痹诘耐蹲收叨宰饨鹗找妗?镆翟鲋悼赡苄缘鹊墓兰疲郝蛄Ψ缦铡,还苁且怨潭ɡ式璩鲆槐首式鸹故且怨潭ú槐涞淖庖簿褪撬担康夭蹲示霾咭酝蹲收叨晕蠢词找婀兰莆 ,蹲式鸪て诔鲎庖蛔谖镆担济媪僮庞捎谏唐坊蚍窦鄹裆险撬 吹恼呖梢酝芮泄刈?钡厣缁峋梅?棺纯觥?感氖褂猛蹲史治鼋岱缦铡,怨潭ㄗ饨鸱绞匠鲎馕镆档淖馄谠匠ぃ蹲收咚械,墓郝蚬唇档褪谐」?蠓缦盏挠跋臁?力风险就越大。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，所以，三 周期风险 按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者，实际上承担了本周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。正来应由承租人承担的风险。 如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投象。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收萧条四个阶段。研究表明拦康夭谐〉闹芷诖笤嘉?8~20益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值年，香港为7~8年，日本约为7年。当房地产市场从繁荣阶段进性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持 续现率的直接相加。 时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等二 市场供求风险 情况，给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅度下跌和市场市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化成交量的萎缩，常使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场上的供给与融债务问题而破产。 需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，四 变现风险 具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损房地产投资的实际收益偏离预期收益。更为严重的情况是，当市场失的风险。房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的内结构性过剩(某地区某种房地产的供给大于需求)达到一定程度特征，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现 第 14 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。 值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有五 利率风险 土地使用权出让方式的转变等，就使许多房地产投资者在实现其预调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通期收益目标时遇到困难。避免这种风险的最有效的方法，是选择政过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。 达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响:七 政治风险 一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;二是会加大投资风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的骚乱等因素造成。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损需求数量，从而导致房地产价格下降。 害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大长期以来，房地产投资者所面临的利率风险并不显著，因为尽的一种风险。 管抵押贷款利率在不断变化，但房地产投资者一般比较容易得到固八 或然损失风险 定利率的抵押贷款，这实际上是将利率风险转嫁给了金融机构。然或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起而目前，房地产投资者越来越难得到固定利率的长期抵押贷款，金的置业投资损失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然融机构越来越强调其资金的流动性、盈利性和安全性，其所放贷的而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时策略已转向短期融资或浮动利率贷款，我国各商业银行所提供的住还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安房抵押贷款几乎都采用浮动利率。因此，如果融资成本增加，房地排单独的保单。 产投资者的收益就会下降，其所投资物业的价值也就跟着下降。房尽管置业投资者可以要求租客来担负其所承租物业保险的责地产投资者即使得到的是固定利率贷款，在其转售物业的过程中也任，但是租客对物业的保险安排对业主来说往往是不完全的。 会因为利率的上升而造成不利的影响，因为新的投资者必须支付较一旦发生火灾或其他自然灾害，房子不能再出租使用，房地产高的融资成本，从而使其 置业投资的净经营收益减少，相应地新投投资者的租金收入自然也就没有了。因此，有些投资者在物业投保资者所能支付的购买价格也就会大为降低。 的同时，还希望其租金收入也能有保障，从而对租金收益进行保险。六 政策风险 然而，虽说投保的项目越多，其投资的安全程度就越高，但投保是政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、要支付费用的，如果保险费用的支出占租金收入的比例太大，投资住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投者就差不多是在替保险公司投资了。因此，最好的办法是加强物业资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。我管理工作，定期对建筑物及其附属设备的状况进行检查，防患于未 第 15 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 然。 三 资本价值风险 资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运三、个别风险 营费用水平。然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会 随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上最为明显。一 收益现金流风险 房地产投资收益率也经常变化，虽然这种变化并不像证券市场那样收益现金流风险是指房地产投资目的实际收益现金流未达到预频繁，但是在几个月或更长一段时间内的变化往往也很明显，而且期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益从表面上看这种变化和证券市场、资本市场并没有直接联系。房地现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开产投资收益率的变化很复杂，人们至今也没有对这个问题给出权威发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨的理论解释。但是，预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资大的影响;而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。 化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也四 比较风险 会对投资者的收益产生巨大的影响。 比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，二 未来运营费用风险 失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时给投资者带来未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费的风险。 用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维五 时间风险 修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低不可能考虑到的。 限度。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表因此，置业投资者已经开始认识到，即使是对新建成的甲级物现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或业投资，也会面对着建筑物功能过时所带来的风险。房地产估价人更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时员在估价房地产的市场价值时，也开始注意到未来的重新装修甚至间的长短等。 更新改造所需投入的费用对当前房地产市场价值的影响。 六 持有期风险 其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般说来，结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用(例如租金调整时可能投资项目的寿命周期越长，可能 遇到的影响项目收益的不确定性因会引起争议而诉诸法律)。 素就越多。很容易理解，如果某项置业投资的持有期为1年，则对 第 16 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 于该物业在1年内的收益以及1年后的转售价格很容易预测;但如上最大的冒险家，甚至有些房地产开发商到了以风险变幻为乐的那果这个持有期是4年，那么对4年持有期内的收益和4年后转售价种程度，但他们实际上是在进行精心估算条件下的冒险。 格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多。因此，置业总之，房地产市场是动态变化的，房地产投资者通过对当前市投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大场状况的调查研究得出的有关租售价格、成本费用、开发周期及市的。 场吸纳率、吸纳周期、空置率等有关估计，都会受各种风险因素的上述所有风险因素都应引起投资者的重视，而且投资者对这些影响而有一定的变动范围。随着时间推移，这些估计数据会与实际风险因素将给投资收益带来的影响估计得越准确，他所做出的投资情况有所出入。为规避风险，分析者要避免仅从乐观的一面挑选数决策就越合理。 据。对于易变或把握性低的数据，最好能就其在风险条件下对反映 投资绩效的主要指标所带来的影响进行分析，以供决策参考。 四、风险对房地产投资决策的影响 风险对房地产投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类 型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。由于投 资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望，所以不 论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望收益相同， 那么无论选择何种投资途径都是合理的，只是对于不同的投资者， 由于其对待风险的态度不一样，因而采取的投资策略也会有差异。 风险对房地产投资决策的另外一个影响，就是使投资者尽可能 规避、控制或转移风险。人们常说，房地产投资者应该是风险管理 的专家，实践也告诉人们，投资的成功与否在很大程度上依赖于投 资者对风险的认识和管理。实际上，在日常工作和生活中，几乎每 一件事都涉及到风险管理，甚至横穿马路也会涉及到风险的识别、 分析和管理。人们的行动往往依赖于其对待风险的态度，但也要意 识到，不采取行动的风险可能是最大的风险。 房地产投资经营过程中充满了风险和不确定性，虽然房地产投 资者尤其是开发商由于更容易接受不确定性和风险而被称之为市场 第 17 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 智的人通常都会选择后一种投资方式，因为这样做虽然可能会失去 获得高额收益的机会，但他也不至于血本无归。基金会的资金使用 方式最能体现这种投资组合理论，因为基金投资的首要前提就是基金的安全性和收益的稳定性，满足了这两个前提，才会有收益最大化的目标。 第五节 风险与投资组合 大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、 时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又 不失去获取较高收益的机会。例如香港新鸿基地产投资有限公司的投资组合的理论推导涉及到较深的数学知识，因此我们在此仅董事会决议中，要求在中国大陆的投资不能超过其全部投资的介绍其基本原理，以及这种原理对房地产投资分析的指导作用。应10%;以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营该指出的是，随着大型机构投资者的增长，投资组合理论在房地产策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资投资中的应用越来越广泛。为此，我们在 这里要试图让读者了解，风险。 什么是投资组合理论，为什么通过多种投资的组合可以降低投资风 风险险。 投资项目甲 一、投资组合理论 投资组合理论的主要论点是:对于相同的宏观经济环境变化， 组合风险降到最低不同投资项目的收益会有不同的反应。举例来说，在高通涨的时候 投资项目乙 投资项目甲的收益增长可能会超过通涨的增长幅度，而投资项目乙 的收益可能会有负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起 来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说，目 时间标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设 可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。 图1-2 不同投资项目对市场的反应 例如，某人忽然得到一大笔资金，那他是把这笔资金全部投入 到一个项目上去呢、还是分别投入到不同的项目上去呢?聪明而有理图1-2表示两个投资项目都有相同的收益率，但对市场变化的 第 18 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 反应则不同。假如以单一一项投资项目分析，它们各自的波动十分跌。此时曲线变为XOY，其中O点是毫无风险的一个投资组合。大。这也表示单一项目的投资风险颇大。另一方面，若把这两个投当然，这是一个比较难出现的机会，比较多的是类似XPRQY这种资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合曲线，且在该曲线上RY部分较XR部分理想，原因是在同一风险风险降到最低。当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目程度甲上，RY部分的每一个组合点都有一个较大的预期收益率。间有一个负的协方差。最理想的是一个绝对的负协方差关系。但这以此类推，假如把更多的不同投资项目加入这个组合，组合曲线便个条件很难达到。 会变成组合团，如图1-4所示。在这种情况下，不同的投资组合都 会被集中到ABCDE这个组合团里。虽然在组合团内的每一个组合风险率, 点都会在不同程度上减小风险，但最理想的组合仍然是RY部分的 各点，因为它们都可以在某一特定风险率下达到最大的预期收益或, , 在某一预期收益率下所对应的风险最小。 , , , 风险率, , 风险程度甲 , , , rr O pq预期收益率,(r) RY理想组合带 , 图1-3 投资组合设计与资金分配 图1-3代表一个投资组合设计过程和开发商运用开发资金的 预期收益率,(r) 不同分配方法。设想他面对两种主要的投资项目类型X和Y，他可图1-4 理想组合带 以把总开发资本按他个人的喜好和对风险的态度分配在曲线 XPRQY的任何一个组合点上。XPRQY的弧度取决于X和Y的协经过以上分析，投资者便可进一步地按其对承担风险的态度去方差关系，假如是绝对的正协方差，曲线变成直线XY代表两者有设计出一个最能扩大其找娴耐蹲首楹稀;旧贤?-3所示的RY同一方向和幅度的反应。相反，假若两者是绝对的负协方差，即在理想组合带是代表了不同的投资收益与风险程度的组合。投资者可面对相同的市场环境条件时，一方的收益上升而另一方的收益则下按其对风险的态度来选择。举例来说，如果投资者愿意承担较大的 第 19 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 风险去换取高收益的话，便会选靠近Y的一些组合，Y本身是所有可以使投资组合变成毫无风险，从理论上说，风险是由系统性市场投资组合中风险和收益都是最高的一种组合。相反地，如果投资者风险(例如宏观经济因素，国家金融状况等)和个别性非市场风险(个不愿去冒险 的话，便会选靠近R的组合，而R本身是风险最低同时别发展项目因素、建筑物类型、地点等)所组成。通过投资组合理论也是收益最低的一种组合。 的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统性市场因素仍然存一个比较客观的选择方法是借用低微风险甚至毫无风险的投资在(见图l-6所示)。 项目，这通常指银行存款或国家债券。在图1-5中的R便是投资国 f风险家债券的收益。由于它的收益几乎是肯定的，风险也就差不多等于 零。我们把R点引伸一条直线至紧贴理想组合带的表面上，便形成 f了所谓的资本市场线(Capital Market Line)。原则上，M点成为一 个可以选择的组合。但假如投资者仍希望减少风险，他便可以选择 RY至M点间的不同组合。假如市场真的存在这样一个无风险的投资 个别风险或非市场风险 项目，他便可以通过图1-4的分析来减少风险，在图1-5中可以 看到Q点和P点虽有同一个收益率，但Q点的风险比P点低。 系统风险或市场风险 预期收益率 国家债券的收益 投资项目的数量 资产市场线 M图1-6 投资组合使风险降低 Q 由于这个原因，市场性风险率变成了某一种投资项目相对于整P 个市场变化反应幅度的评估。通过适当的投资组合选择，投资者所R f 面对的个别风险差不多可以完全抵消，但系统市场风险仍然存在(见 图1-6所示)。因此，投资者的应得收益便以补偿这个风险率为主。 为: E(r)=r+β[E(r)??r] jfjmf风险率 式中 E(r),在某一个时间段内，资产j应有的预期收益率; j图1-5 投资选择 r,在同一时间段内，无风险资产的收益率; f需要指出的是，这种投资组合理论所做出的减少风险方法并不E(r),在同一时间段内，市场的整体平均收益率; m 第 20 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 βj ,资产j的系统性市场风险系数。 二、资本资产定价模型 从公式中可以看到相关系数，是代表系统性风险率的参考指标。 举例来说，假如市场的整体平均预期收益率是10%，一个投资项目由上述投资组合理论引伸出来的资本资产定价模型(Capital 的相关系数是0.5，则其预期收益率为5%。假如系数是1.5，则其Asset Pricing Model)便能更好地分析这个风险与收益的关系。资预期收益率是15%。假如系数是1，代表该投资项目的变化幅度和本资产定价模型与公式E(r)=r+β[E(r)??r]的意义是一致的，jfjmf市场平均变化一样。要求取这个相关系数，一个常用的方法是利用在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于回归模型，因为这个系数大体上与某一投资项目的收益与市场整体市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场平均收益的回归公式之斜率相同。 风险的相关系数(这里假设应用了适当的投资组合)乘以该项目的市在金融市场上，这种计算很常用且非常容易，因为股票市场有场收益率与无风险投资项目收益率之差。很巧合，这个概念与房地股票指数作为整体市场的平均收益率的参考。但这种计算在房地产产估价学中有关折现率的其中一个选择标准，即机会成本标准，十市场中运用起来比较困难。图1-7显示了美国房地产市场上房地产分相似。基于这个原因，我们可以进一步把这一分析方法应用到房投资收益率的变化情况。 地产市场上。 在房地产投资评估的过程中，一个影响很大但又很难确定的因9.9 素是折现率。一些影响开发利润的因素如建筑成本、银行贷款利率9.5 等，基本上都可以从市场资料推算出来，但折现率的确定却比较困 难。有时，估价师会采用银行贷款利率，但这个方法并不准确，因9.1 为虽然银行贷款利率代表了投资者所需要的最低收益水平，但如果 投资者所获得的收益仅能支付银行的贷 款利息，则投资者就失去了8.7 投资的积极性。 商场8.3 货仓确定折现率的理想的方法是采用机会成本加适当的风险调整写字楼 值。所谓机会成本，是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机7.9公寓 会的收益。这个收益差不多等于上述无风险的收益，例如国家债券7.5 的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益应至少等于这个 机会成本再加上该项目的风险报酬(Risk Premium)。 假设整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为图1-7 美国不同类型房地产的收益率(%) 10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是 第 21 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 19861987198819891990199119921993199419951996199719981999 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 0.4，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析 应为: R,10%，0.4×(20%,10%),14% 新西兰的布朗教授(G.R.BROWN)曾经把这种分析应用到不同 房地产子市场来测算它们的风险报酬。他首先假设了在1984年英 国房地产市场相对于整体投资市场的风险相关系数为0.2，通过回 归模型，他计算出各子市场的风险系数(相对于整个房地产市场的收 益)为:零售商业用房1.16、写字楼0.87、工业物业0.69。 风险最大的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个 现象。这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最 大的。 由于资本资产定价模型是基于整个市场环境的变化而做出分析 的，上述的这些系数也要分别乘以房地产市场本身的风险系数而转 化为个别子市场相对于整体投资市场的风险系数。结果如下:零售 商业用房0.23、写字楼0.17、工业物业0.14。 通过这个模型的计算，再假设新西兰当时的国家债券的收益率 是9%，则可测算出每一个子市场应利用的折现率为:零售商业用 房11.07%、写字楼10.53%、工业物业10.26%。 以上很粗略地介绍了从宏观的角度来分析整体投资市场在不同 投资组合条件下的具体表现。并借助这些投资学的理论，对房地产 投资进行了分析。 第 22 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 第二章 房地产市场及其运行规律 内容提要 考试要求 1、房地产市场概述 掌握:房地产市场结构、细分方式，反映和描述房地产市场状2、房地产市场结构与市场指标 况的指标。 3、房地产市场的特性与功能 熟悉:房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产4、房地产市场的运行规律 市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场5、政府对房地产市场的干预 中的泡沫与过热问题。 了解:房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，政府考试目的 干预房地产市场的原则、手段和措施。 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场 结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方 法等知识的掌握程度。 第 23 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 场的发展与未来趋势。 二、房地产市场的运行环境 房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，第一节 房地产市场概述 它周围各种影响因素的总和。在整个市场经济体系中，房地产市场 并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响， 同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，我们作为房地产开发商、投资者或为 其提供顾问服务的专业人员，将其分为八类，包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、要想准确地分析房地产市场的现状，把握房地产市场的未来发展趋法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。 势及其对房地产投资的影响，有必要了解房地产市场的基本概念。 ? 社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文 化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地一、房地产市场的概念 的风俗习惯和民族特点等。 ? 政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策房地产是一种特殊商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动，但它是投资者最敏感的问题。 可以被某个人或机构拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了? 经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，房地产交易行为。 而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地状况、利率和通货膨胀等。 产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的? 金融环境，是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 的力度和状况等。 与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、? 房地产法律制度环境，是指与房地产业有关的正式规则，房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。这些包括现行法律与相关政策等。 要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市? 技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、 第 24 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 新产品开发能力以及技术发展动向等。 三、房地产市场的影响因素 ? 资源环境，指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等 自然资源条件。 一 影响房地产市场发展的社会经济因素 ? 国际环境，是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。影响房是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对地产市场发展的社会经济因素有:社会因素，包括传统观念及消费国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周渗透和相互影响的一个互动过程。 期等因素;经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、房地产市场运行环境的影响因素如表2-1所示。 物价水平、工资及就业水平、房价租金比等;政策因素，包括房地 产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权房地产市场的运行环境及其影响因素 表 2-1 与交易政策、房地产价格政策。 二 影响房地产市场转变的社会经济力量 运行环境 主要影响因素 随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社会和社会环境 城市发展形态等房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公变的主要社会经济力量包括: 政治环境 众对待外资的态 度等 ? 金融业的发展。房地产业在作为产业出现时，金融资本供城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人经济环境 布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等 们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金融环境 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 金水平的变化。 法制环境 与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等 ? 信息、通讯技术水平的提高。信息、通讯技术水平的提高建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步;而更为重和交通条件的根本改善，会缩短不同物业之间的相对距离、推动患际趸肪?要的信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的同地域消费品的交流、减少劳动力成本和时间费用。这无疑会改变要求 人们固有的物业区位观念，增加对不同位置物业的选择机会，促进资源环境 土地、能源等资源约束 不同地区间的资本流动。 国际环境 国际资本流动和经济人全球化 ? 生产和工作方式的转变。第三产业的壮大、劳动密集型向 资金技术密集型的转变、高新技术产业的发展、居家办公模式的出 现等，促使人们工作和生活居住模式及观念的转变。 第 25 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ? 人文环境的变化。社会老龄化、家庭小型化、受教育程度也就越大，因开发商要逐一与他们谈判拆迁、安置、补偿方案，遇的提高等，使得对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅、第二上“钉子户”，不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发住宅和季节性住宅等概念应运而生。 的前期费用。 ? 自然环境的变化。城市环境污染、穷人大量涌入城市所产二 开发商 生的社会问题等导致住宅郊区化;环境问题和社会问题的解决、土房地产商从项目公司到大型的跨国公司有许多种类型。其目的地资源的约束，使城区内住宅重新受到青睐。 很明确，即通过实施开发过程获取利润。房地产商的主要区别在于? 政治制度的变迁。住房问题的社会政治性特征，使得任何其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。许多小型房地产商大政府均将住房政策魑涫?倭熘械闹匾谌?如香港回归后，政都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，府提出每年建设8.5万套住宅的计划，对香港房地产市场产生了深这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资远的影响)。 产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物 业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，四、房地产市场的参与者 这是由居住物业的消费特性所决定的。 房地产商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支某些特定的开发类型(如商场或住宅)或在某一特定的地区搞开发有持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及到房地产的开发专长，而另外一些公司则可能宁愿将其开发风险分散于不同的开发建设过程、交易过程和使用过程。每个过程内的每一项工作或活动，类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布都是由一系列不同的参与者来分别完成的。按照在房地产领域的生却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经产、交易和使用过程中所涉及到的角色的大致顺序逐一加以介绍。验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较应该指出的是，由于所处阶段的特点不同，各参与者的重要程度是大差异。有些开发商从规划设计到租售阶段，均聘请专业顾问机构有差异的，也不 是每一个过程都需要这些人或机构的参与。 提供服务;而有些开发商则从规划设计到房屋租售乃至物业管理，一 土地所有者或当前的使用者 均由自己负责。 不管是主动的还是被动的，土地所有者或当前的使用者的作用三 政府及政府机构 非常重要。为了出售或提高其土地的使用价值，他们可能主动提出政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的出让、转让或投资开发的愿望。在我国，政府垄断了国有土地使用权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至发商从购买土地使用权开始，就不断和政府的土地管理、城市规划、关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可 第 26 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 证、土地使用权证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设专业顾问人员包括: 施使用许可、销售许可证和房地产产权证书等，作为公众利益的代? 建筑师。在房地产产品的生产过程中，建筑师一般承担开表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。的行为发生着影响。 有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织房地产开发投资对政府行为而引致的影响相当敏感。建筑业、或协调这些工作。在工程开发建设中，建筑师还负责施工合同的管房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，与房地产有关理，工程进度的控制。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作的税费收入又是中央和地方政府财政的一个重要来源，而对物业的会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助一同占有、拥有形式又反映了一个国家和政治取向。 解决施工中技术问题等。 四 金融机构 ? 工程师。房地产开发中需结构工程师、建筑设备工程师、房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖、给排水、资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的照明，以及空调或高级电气设备等设计外，还可负责合同签订、建长期资金或“抵押贷款”。房地产的生产过程和消费过程均需大量筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等资金，没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。 项工作。 五 建筑承包商 ? 会计师。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工工作发包给建作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包筑承包商。但承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担括财政预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，附加的一些开发风险，如购买土地使用权、参与项目的资金筹措和并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。 市场营销等。但承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及? 造价工程师。在房地产开发过程中，经济师或造价工程师施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要整个开发过程并与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标平。但即便如此，承包商往往能够承受较低的利润水平。 阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和六 专业 顾问 合同管理，在工程竣工后进行工程结算。 由于房地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产市场上? 估价师及物业代理。估价师在有关房地产交易过程中提供的大多数买家或卖家不可能有足够的经验和技能来处理房地产生估价服务，在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实产、交易、使用过程中遇到的各种问题。因此，市场上的供给者和现的租金或售价水平。房地产估价师在就某一宗房地产进行估价时，需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务。这些要能够准确把握该宗房地产的物质实体状况和产权状况，掌握充分 第 27 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 的市场信息，全面分析影响房地产价格的各种因素。物业代理或经 纪人通常协助买卖双方办理出租出售手续，同时还协助委托方制定 与实施租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格。 ? 律师。房地产产品的生产、交易和使用过程中，均需要律师的参与为有关委托方提供法律支持和服务。例如开发商在获得土第二节 房地产市场结构与市场指标 地使用权时，须签订土地使用权出让或转让合同;出租或出售物业时须签订租赁契约，这都离不开律师提供的专业服务。 七 消费者或买家 每一个人和机构都是房地产市场上现实的或潜在的消费者。人一、房地产市场结构 人都需要住房，每一个机构都需要建筑空间从事其生产经营活动， 而不管这些房屋是买来的还是租来的。消费者在房地产市场交易中从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品的取向是“物有所值”，即用适当的货币资金，换取使用或拥有房结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结地产的满足感或效用。但如果说市场上的买家，则主要包括自用型构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济购买者和投资型购买者两种。购买能力是对自用型购买者的主要约及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构束条件;而对投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收关系。 益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。 ? 总量结构:从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间 的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。 ? 区域结构:分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情 况的差异和特点，考查不同区域或城市之间，房地产市场的规模、 主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 ? 产品结构:从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、 写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产 品结构布局的合理程度。 ? 供求结构:针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次 物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和 需求水平之间是否处于错位的状态。 第 28 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ? 投资结构:根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方二 按房地产用途细分 式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品关系。 功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地 产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场(含普通住宅、二、房地产市场细分 别墅、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休 闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技从识别和把握房地 产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等)、特殊物地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市业市场、土地市场等。 场进行细分。 三 按存量增量细分 一 按地域细分 通常将房地产市场划分为三级市场:一级市场(土地使用权出让房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的量房地产交易市场)。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋分，是房地产市场划分的主要方式。 市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市市场)。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。 市内部各区域间的房地产往往存在较大差异，因此常常还要按照城四 按交易形式细分 市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东房地产市场等。特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分就成为必然。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国土地所南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一有权属于国家，因此土地的交易实质上是土地使用权的交易;新建般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押成果对房地产投资者的实际意义也就越小。 等子市场;面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保 第 29 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 险等子市场。 已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验五 按目标市场细分 收标标准)，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程? 灭失量(δ)，指房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、t中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业拆迁等)灭失掉的部分。 类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高? 空置量(VC)，指报告期期末房屋存量中没有被占用的部t档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住分。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的宅市场等;也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房住宅市场、青年公寓市场等。 屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告上述的五种划分方法是相互独 立的，不同的市场参与者通常关期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深? 空置率(VR)指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比t圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼例，VR,VC/S。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空ttt租赁市场等。 置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置 率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。 三、房地产市场指标 ? 可供租售量(Houses for Sale/Rental，HSR)指报告期可t 供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量,反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标上期可供租售数量,上期吸纳量，本期新竣工量(HSR,HSR,,tt1和市场交易指标三种类型。 AV，NC);实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新, t1t一 供给指标 建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在? 存量(Stock，S)，指报告期期末(如第t年或半年、季度、等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数t月，下同)已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数;量。 在数值上，报告期存量,上期存量，报告期新竣工量,报告期灭失? 房屋施工面积(Houses Under Construction，BUC)，是t量S=S+NC??δ()可按物业类型分别统计。 指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上tt??1tt? 新竣工量(New Completions，NC)，指报告期内新竣工年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢磘房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。 第 30 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 ? 房屋新开工面积(Construction Starts，CS)，是指在报减去货物和服务进口价值。在实际核算中，国内生产总值有三种计t告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的算方法，即生产法、收入法和支出法。三种方法分别从不同的方面房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工反映国内生产总值及其构成。 应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。 ? 人口数，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总? 平均建设周期(Construction Period，CP)，指某种类型和，包括常住人口和现有人口。其中，常住人口是指经常居住在这t的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数个地区的人口，现有人口是指在规定的标准时点下，在这个地区居值上，平均建设周期,房屋施工面积/新竣工面积(CP,留的人口。常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。 tBUC/NC)。 ? 城市家庭人口，指居住在一起，经济上合在一起共同生活tt? 竣工房屋价值(Value of Buildings Completed，VBC)，的家庭成员。凡计算为家庭人口的成员其全部收支都包括在本家庭t指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房中。 屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、? 就业人员数量，指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房营收入的人员数量，包 括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购业人员、其他就业人员(包括民办教师、宗教职业者、现役军人等)。置和安装，工艺设备基础的建造，办公和生活用家具的购置等费用，这一指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投究国家基本国情国力的重要指标。 资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。 ? 就业分布。指按产业或职业分类的就业人员分布状况。 二 需求指标 ? 城镇登记失业率，指城镇登记失业人员与城镇单位就业人? 国内生产总值(GDP):是按市场价格计算的一个国家(或地员(扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值员)、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。从价值形态营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。 看，它是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超? 城市家庭可支配收入，指家庭成员得到可用于最终消费支过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由单位的增加值之和;从收入形态看，它是所有常住单位在一定时期支配的收人。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会内创造并分配给常住单位和非常住单位的初次收入之和;从产品形保障费以及记账补贴后的收入。 态看，它是所有常住单位在一定时期内最终使用的货物和服务价值? 城市家庭总支出，指除借贷支出以外的全部家庭支出，包 第 31 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物障支出。 业类型等分别统计。 ? 房屋空间使用数量，指按使用者类型划分的正在使用中的? 吸纳率(Absorption Rate，AR)，指报告期内吸纳量占同t房屋数量。 期可供租售量的比例(AR,AV/HSR)，以百分数表示，有季度吸ttt? 商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居和新建房屋、不同物业类型等分别计算。 民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平? 吸纳周期(Absorption Period，AP)，指按报告期内的吸t衡，影响到消费与积累的比例关系。 纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市? 城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭场吸纳所需要花费的时间(AP,HSR/AV)，单位为年、季度或月，ttt所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趁势和程度的相对在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。 市场，吸纳周期又称为销售周期。 三 市场交易指标 ? 预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用,但已签订预售合? 销售量(Houses Sold，HS)，指报告期内销售房屋的数量，同的 正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协t单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中采用的是实际销售面入。 积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正? 房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告地交易价格指数。理想的价格指数，应该是基于同质物业的价格指期又竣工的商品房屋面积。 数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。 ? 出租量(Houses Rented，HR)，指报告期内出租房屋的? 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用t数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告于各类物业平均价格的统计。 期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。 ? 房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用? 吸纳量(Absorption Volume，AV)，指报告期内销售和不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基t出租房屋的数量之和(AV,HS，HR)，单位为建筑面积或套数。于各类物业平均租金的统计。 ttt 第 32 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 进行融资。 三 市场交易的特点 由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏，第三节 房地产市场的特性与功能 市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。 四 市场价格的特点 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置一、房地产市场的特性 关系极大;其次由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地 产价格总体呈向上波动的趋势;但现实价格是在长期考虑下而个别房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。 律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地以上四个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的于一般市场的基本特性，概括为以下几个方面: 土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。 一 市场供给的特点 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场二、房地产市场的功能 供给缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市 场供给具有非同质性;由于土地的有限性、不可再生性，以及房地在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地但价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可以通过价格信号来指导产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。 买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。房地二 市场需求的特点 产市场的功能， 可以分为以下几个方面: 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本一 配置存量房地产资源和利益 需求，市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的非同质性相吻合，由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人性;同时，购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双 第 33 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。 和均衡租金0R。 1二 显示房地产市场需求变化 ? 某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。根据当我们可以先通过一个简单的例子说明市场的这种功能。假如居地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的价比例，例如一般情况下住宅的售价相当于大约100个月的租金，售价就会上升而租金就会下降。如图 2-1所示，售价从OP升到如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途OP，租金从OR降到OR。 可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求1l 的变化，举例来说，北京市1994年写字楼物业供给紧张，最高的 价格 租金 S S 月租金达到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作为写字楼出 租，使这三类物业间的供给量发生了相对变化。 P1 R 应该指出的是，房地产市场供给的这些变化需要一定的时间才 能完成，而且受房地产市场不完全特性的影响，这一变化所需要的P R1 时间相对较长。同时，对市场供给与需求的有效调节还基于这样一 D1 D1 D D 个假设，即所有的房地产利益是可分解的，并且有一个完全的资本 0 M M1 销售数量 0 L1 L 出租数量 市场存在。但实际上这些假设条件是很难达到的。例如银行的信贷(a) (b) 政策往往受政府宏观政策的影响，使并非所有的人都能够获得金融图 2-1 销售和出租住宅需求变化示意图 机构的支持;为了整个社会的利益，政府还会通过城市规划、售价 或租金控制等政策干预市场。房地产市场的不完全性，使之不可能引起需求增加或减少的原因主要有这样几个:未来预期收益变像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需化;政府税收政策的影响;收入水平变化或消费品味变化;原用于均衡。 其他方面资金的介入和土地供给的变化。 由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的三 指导供给以适应需求的变化 调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又出现新房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起: 的影响因素而造成新的不平衡，所以，用“不平衡是绝对的，平衡? 建设新的房地产或改变原来物业的使用方式。例如在图示是相对的和暂时的”来描述房地产市场是再恰当不过的了。 2-1(b)中，由于部分需求从出租住宅转向出售住宅，租金下降至四 指导政府制订科学的土地供给计划 0R，出租住宅的供给量从0L降到0L，LL就可以转换成出售住在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的111宅，因为出售住宅的需求量增加了MM。 最后形成了均衡价格0P土地供给计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要、调节房11 第 34 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。然而，制定土地供给计 划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、 交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号的分 析研究，才能制定出既符合市场需要、可操作性强、又能体现政府政策和意志的土地供给计划。 第四节 房地产市场的运行规律 五 引导需求适应供给条件的变化 例如，随着建筑技术的发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建 造高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅的供给量逐渐增加， 价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅，一、房地产空间市场与房地产资产市场 从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅 的供给成为很自然的事。因此，市场可以引导消费的潮流，使之适房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。因应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。 市土地的使用效率。 一 房地产空间市场 在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的 空间。对于企业，空间是生产要素之一;对于家庭，空间是其消费 的商品之一。他们既可以通过租赁房地产，也可以通过拥有房地产 来获得空间带给他们的效用，相应地需要支付租金和住房所有权成 本(住房价格在拥有年限中各年的摊销值，可看作等效租金)。空间 市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源 于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。 二 房地产资产市场 在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持 有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在 拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租 金)，二是在转售时所实现的增值收益。为获得房地产所带来的投资 收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。房地产资产 第 35 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投一 房地产周期循环的定义 资者，新增供给的来源则是新建的建筑物数量。 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波三 房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态 动现象，且此现象重复发生。 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的二 房地产周期循环的原因 供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产影响房地产周期循环的主要原因包括:供需因素的影响，其中资产的收益率，从而影响资产市场中的需求;同时，空间市场上的以金融相关因素的变动最为关键;市场信息的不充分、导致从供需供给又是由资产市场决定的。 两方面调整不均衡的时间存在时滞 (time-lag);生产者与消费者心房地产市场存在着一种均衡状态，在这个状态下，租金和价格理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期;政策都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地因素的影响，如容积率控制、农地征用控制;政治冲击，如社会政产资产存量保持不变。这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间治动荡;制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介与估价制上 市场都处于一种不均衡的状态中，但总是在向均衡状态回复，围度的健全程度等;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。 绕均衡状态进行上下波动。 三 传统房地产周期理论的主要内容 例如，当人口增长或收入水平提高时，居民对空间的需求就会传统房地产周期理论的主要内容包括:在市场供求平衡的前提上升，而空间市场上的供给并不能迅速增加，供不应求导致租金上下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在升。租金的上升使房地产资产市场的收益率水平提高，房地产资产此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具的价格也随之提高。从而刺激房地产开发活动的活跃，使开发量超有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的过灭失量，资产存量增加，从而满足空间市场新增的需求，这就达周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。 到了一个新的均衡状态。 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我 修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调二、房地产市场的周期循环 节、复苏和再次扩张的过程。具体包括的阶段是:确认对新入住空 间的需求，促使新建筑产生;受到新建筑的刺激而导致经济扩张;由于经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施的空间经济的持续扩张进一步刺激新建筑;新建筑超过空间需求;导致超需求，从而带来房地产市场的兴起。因此从本质上讲，房地产业的额建筑;调整，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓;复苏，需发展是由整体经济的发展决定的。从一个较长的历史时期来看，社求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;会经济的发展体现为周期性的运动。相应地，房地产业的发展也存经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新入住空间的需在周期循环特性。 求，促使新建筑产生。 第 36 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 四 分析房地产周期运动的新观念 随着这个市场复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使上述传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳业主小幅度地增加租金，使市场最后达到供需平衡。 定的情况下，是有效的。但是，众所周知，均衡是瞬间的状态，不 需求继续上升，开始新的建设，但需求增长比供给快，空置率均衡才是真实的、永续的。因此，建立在市场均衡前提下的传统的 C供给(竣工)增长率超过需仍下降，租金增长率上升求，空置率上升，租金增房地产周期理论在实践中不可能得到广泛的应用。从现代房地产周 长率仍缓慢上升 需求继续上涨，供给紧张，租金期研究的结论来看:经济扩张与创造就业已不再是线性关系;就业 增长率快速上涨，空置率下降 机会增加与空间需求也不再同比增长;经济活动的扩张不再立即绝 下降 对导致新建筑增加(如经济复苏不会立即导致新建筑产生)。在一稳 供给增长率,需求增长率 定可预测的经济环境中，了解长期、未来力量及其内涵相对来说并长 期平空置率水平 不十分重要，但在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必 上升 BD须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测。 需求增长加快，空置需求停止增长或以很五 房地产市场的自然周期 AE 率下降，租金增长率低的速度增长，开工不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数 稳定或小步上升减少，但竣工量使空量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需求平衡点 置率继续上升，租金供给停止或很低，需求有增长率开始下滑 (从供给的角度来说，在这个平 衡点上允许有一定数量的空置)，尽 增长趋势，租金增长率仍管不能精确地确定平衡点的位置，但专家认为，从历史多个周期变下滑，空置率有下降趋势 化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置图 2-2 房地产市场的自然周期 率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。从供需相互作用的特性 出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段(图2-2): ? 在自然周期的第二阶段(增长超过了平衡点)，需求继续以? 自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。由于前一时一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。由于空置率降到期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下，市场的谷底出现在前直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平。在这一个周期中过量建设停止的时候。净需求的增长将慢慢吸纳先前过个阶段，如果能获得项目融资，会有一些开发商开始进行新项目的剩的供给，推动市场逐渐走出谷底。这时供给保持基本静止不变，开发。此后，需求的增长和供给的增长将会以一个大致相同的速率没有或很少有新的投机性开发建设项目出现。随着存量房地产被市保持相当长的一段时间，令总体市场缓缓攀升，这个过程可能像爬场吸纳，空置率逐渐下降，房地产租值从稳定状态过渡到增长状态。山那样迟缓。当到达该周期的峰值点，即供求增长曲线上的“转折 第 37 页 一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。 中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产开发经营和管理 点”时，需求增长的速度开始低于供给增长速度。 现出周期性变动，形成投资周期。 ? 自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空? 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。发建设。在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者。由于由于在该过程中不存在过剩供给，新竣工的项目在市场上竞争租客;租金和经营现金流已经降到最低水平，存量房地产的价格达到或接租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认识到市场开始转近了最低点。承受不住财务压力的业主或开发商会忍痛割售，大量向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大不能归还抵押贷款的物业会被抵押权人收回拍卖。 量增加所导致的供给高速增长，推动市场进入自然周期运动的第四? 随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预阶段。 期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当? 自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此中来，寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。这类资时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，本的流入使房地产市场通过平衡点，并逐渐使租金达到投资者有利取决于市场供给超出市场需求数量的大小。在该阶段，如果物业租可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。 租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平。物业的市场流? 当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。该 阶段随着新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后到达市由于资本不断流向 存量房地产和新项目的开发，所以此时房地产市场自然周期的谷底。 场的流动性很 高