苏州工业园区_邻里中心项目

苏州工业园区_邻里中心项目 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 苏州工业园区邻里中心资料 苏州工业园区邻里中心资料 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 目录 一(前言…………………………………………………………………………………………… 二、苏州市概况………………………………………………………………………………….. 1.天然环境……………………………………………………………………………………… 2.人口……………………………………………………………………………………………. 3.城市发展形势…………………………………………………………………………………. 三、苏州工业园区……………………………………………………………………………….. 1.短期经济增长势头放缓………………………………………………………………………… 2.限购导致房地产开发节奏放缓………………………………………………………………… 3.经济结构转型颇有成效………………………………………………………………………… 四、邻里中心………………………………………………………………………………………. 1.(1)企业介绍…………………………………………………………………………………. (2)企业规模………………………………………………………………………………… (3)品牌荣誉………………………………………………………………………………….. (4)行业地产………………………………………………………………………………..… (5)邻里地图………………………………………………………………………………….. 2.项目介绍……………………………………………………………………………………….… (1)新城邻里中心……………………………………………………………………………. (2)湖东邻里中心……………………………………………………………………….…… (3)玲珑邻里中心……………………………………………………………………….…. (4)方洲邻里中心……………………………………………………………………….….. (5)师惠邻里中心………………………………………………………………………….… (6)翰林邻里中心……………………………………………………………………………. (7)贵都邻里中心……………………………………………………………………………. (8)沁苑邻里中心……………………………………………………………………………. 五、以人为本的商业服务中心——邻里中心的研究及建议…………………………………… 1.邻里中心的定义与基本特征……………………………………………………………………. 2.邻里中心在苏州工业园得发展阶段及其特点………………………………………………… (1)导入新加坡经验，创立品牌阶段……………………………………………………….. (2)市场化运作，规模化发展阶段…………………………………………………………... (3)导入扩张品牌输出阶段……………………………………………………………..….. 3.邻里中心发展对五矿产业园商住开发的经验借鉴…………………………………….…… (1)经验一:科学规划，有序发展……………………………………………………….….. (2)经验二:政府支持，市场运行………………………………………………….…...…. (3)经验三:战略合作，快速发展………………………………………………………….. (4)附件一:邻里等级的公共设施的规划参数………………………………………..……. (5)附件二:邻里中心的副品牌及其产品…………………………………………………… 3.衣食住闲学…………………………………………………………………………….……….. (1)衣………………………………………………………………………………………….. (2)食………………………………………………………………………………………….. (3)住……………………………………………………………………………….………… (4)闲………………………………………………………………………………………….. (5)学………………………………………………………………………………………… 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 一、前言 苏州工业园位于苏州古城东郊美丽的金鸡湖畔，是中国和新加坡两国政府的重大合作项目，1994年正式启动建设，行政辖区面积260平方公里，其中中新合作区规划面积70平方公里，规划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。9年多来，园区注重借鉴国内外先进城市经验，融新加坡国际化理念和苏州文化底蕴于一体，建成区内每平方公里基础设施投资近1亿美元，形成了纵横交错的高等级道路、高标准设施和一批大容量源头厂，主要经济指标一直保持着年均50%左右的增幅。目前，园区已成为中国发展速度最快、开发水平最高、吸引外资最多的开发区之一。2002年全区GDP达到252亿元，比94年增长21倍;完成财政收入32.6亿元，增长82倍;进出口总额从几百万美无增长到57.4亿美元;农民人均纯收入达到7800元、职工年均工资2.3万元，分别增长了1.6倍和3.2倍;新增就业岗位6万余个。目前，园区主要经济指标占全市比重均在15%左右，成为苏州市经济新的亮点和增长点。苏州工业园在全国排名第三，仅次于天津开发区和浦东开发区，有成熟的发展经验，值得借鉴和学习。 二、苏州市概况 1.天然环境 苏州市域面积8488平方公里，其中178平方公里(包括14.2平方公里的古城)是属于市区。苏州境内位于太湖东部的地区，包括苏州市本身，地势基本平坦。太湖(2，425平方公里)位于苏州市以西15公里，它汇集了江苏南部、浙江北部、安徽南部的水流，并由多条河道将水注入长江和大海，五千年前这里还是东海，所以在苏州境内有众多的湖泊、河流和水道与太湖连接。这种纵横交错的河道网络有助于灌溉和运输，同时也能调节长江和太湖的水量和水位。这些风景怡人的水道和湖泊，也使苏州成为众所皆知的“东方威尼斯”。苏州位于长江三角洲腹地是上海以西最邻近的城市，它的西部是无锡和常州，南部与浙江的嘉兴和湖州毗邻，北部长江对岸是南通市。京沪线铁路和京杭大运河都经过苏州市，此外，完善的公路网络和众多的河流,水道网络也提供了前往苏州的水陆交通途径。 2.人口 苏州市在1992年拥有总人口567万人。其中:市区人口856，700人，自1975年以来，苏州市人口的平均增长率为每年1.85,，虽然增长率在1980年后开始下降(平均增长率是每年1.5,)，但是随着苏州市的经济活动增加，外来人口涌人，这里的人口增长率相信会升高。我们假设这个新的苏州工业园区必须要能应付每年2(0,的人口增长需求。值得注意的是外来人口对苏州市人口的增长具有显著的影响，这和苏州地区的情形相反，苏州地区人口增加的主要原因是来自自然增长。苏州市参与劳动者总数约占总人口的60，这和中国其他主要城市相似，如下表所示: 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 沿海开放城市 天津 上海 宁波 福州 广州 苏州 合计 面积 (平16，646 4，276 750 1，033 1，043 1，444 178 方公 里) 建成 区土1，394 336 254 63 51 182 60 地面 积 总人28，737 5，809 7，862 1，095 1，308 3，620 857 口 非农 业人22，401 4，611 7，528 562 891 2，953 723 口 社会 劳动 者人 数 16，891 3，334 4，387 729 797 2，212 517 (千 [58.8%] [57.4%] [55.8] [66.6%] [61.0%] [61.1%] [60.3%] 人) [占人 口的 比例] 第一221 63 196 99 253 30 1. 721 产业 (10%) (7%) (1%) (27%) (12%) (11%) (6%) 第二8，959 1，950 2，655 327 398 946 320 产业 (53%) (58%) (61%) (45%) (50%) (43%) (62%) 第三6，211 1，163 1，669 206 300 1，013 167 产业 (37%) (35%) (38%) (28%) (38%) (46%) (32%) 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 上海、天津和苏州的劳动力中少于10%是从事第一产业(比如农业和渔业)，大约60%从事第二产业(比如制造业)，30-40%则从事第三产业(比如零售业、酒店和金融业)。 3.城市发展形势 苏州是中国一大古城，以拥有丰富的历史和文化遗迹以及秀丽的风景而著称。古代的苏州市建于公元前514年，建城的地点就在目前14(2平方公里古城的所在地。传统的城市格局以及独特的道路,河道系统大部分都被保留了下来。1981年，中国宣布将苏州市列为重点保护的历史与文化名城，及国家环境保护重点城市，风景旅游城市和沿海开放地区。随着苏州的迅速发展，古城的基础设施已经显得不足，不适应经济和人口增长的步伐。在保护历史古城，同时促进城市现代化的宏观规划目标这个基础上，苏州已经将古城指定为历史和文化中心，主要用于发展传统工业以及旅游业，在古城的西部，一个面积26(5平方公里，称为“新区”的地区已经获得相当的发展，以适应该市不断增长中的经济和新时代的需求。域西新区由大运河划分为河东和河西两部分，河东主要是住宅区，河西则用于国家批准的高技术产业开发区。在苏州市以西，靠近著名的太湖边的地区，也已经获得批准发展为国家旅游度假区。苏州市的城市发展至今主要都是向西朝太湖方向延伸，以致古城在整个城市化发展地带中处于偏东的位置。 三、苏州工业园区 苏州工业园区是中国新加坡两国政府合作项目，于1994 年2 月经国务院批准设立，同 年5 月实施启动。园区项目启动以来，主要经济指标年均增幅超过30%，综合发展指数位居国家级开发区第二位。目前，园区以占苏州市3.4%土地、5.2%人口创造了全市15%左右的经济总量，成为了苏州市乃至整个长三角地区经济社会发展的重要增长极。苏州工业园区今年的投资和增长形势，以及未来的经济结构转型趋势，对于研判当前和未来中国宏观经济发展方向都具有相当大的参考意义。(图表1)。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 1.短期经济增长势头放缓 增长势头有所放缓。今年1-4 月，苏州工业园区实现规模以上工业总产值增长18.1%， 较去2010 年的26.6%有明显放缓;出口增长20.1%，较去年42.1%大幅放缓; 社会消费品零售总额增长19.8%，与去年基本持平;一季度的GDP 增长12.5%，较去年 14.0%显著放缓，距离今年15%的增长目标有一定距离。与一季度相比，4 月当月工业 增加值增长有所加快，出口增长保持平稳，社会消费品零售总额增长则显著加快。(图表2)。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 固定资产投资总体增长仍然较快，但出现结构分化，4 月当月势头放缓。1-4 月固定资产投资同比增长24.5%，较2010 年15.1%有较快增长。 制造业固定资产投资同比增长从去年的5.0%上升到14.7%。但是与一季度相比，4 月当月的制造业固定资产投资同比增速出现明显放缓，从18.1%下降到6%多一点 (图表3)。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 房地产固定资产投资今年一季度也较去年全年大幅放缓，从31.5%下降到21.2%。4 月当月房地产投资同比增速有显著恢复(图表4)。 动迁房投资大幅增加，从去年的12.2%上升到一季度的91.0%。但是4 月当月增速 又出现显著放缓(图表5)。 2、限购导致房地产开发节奏放缓 房地产开发在园区经济中地位重要。苏州工业园区总面积288 平方公里，其中约三分谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 之一是水面，三分之一是工业用地，三分之一是商业、住宅和科研开发用地。目前工业用地已经所剩无几，约5-7 平方公里。住宅用地尚有一定面积。园区的住宅开发除了当地的建屋集团、中新置地等国有房地产开发企业外，还有万科、中海等全国性的开发商以及仁恒等外资房地产公司参与。园区目前的住房单价低端的8000-10000 元，中高端15000-20000 元，别墅楼盘达到3 万元以上。房地产在固定资产投资中占比很高，2011年以来占比达到34%以上。整个园区的房地产在2009-10 年发展迅速，2009 年开发投资约400 亿元，2010 年500 亿元。2011 年计划开发投资300 多亿元，截止4 月累计投资64 亿元，同比增长29%。房地产收入对园区政府财政意义重大，是基建投资实现财务回报的主要方式。 限购政策导致房地产开发投资放缓。限购政策实施以来，住房销售增长大幅放缓，高端 住宅出现滞销。今年4 月房地产销售面积累计同比下降7.5%，4 月当月同比下降53.7%， 较一季度的增长36.6%大幅放缓(图表6)。 政府土地供应下降，开发商拿地积极性高涨。这两年园区政府住宅供地减少，在后 市不明朗的情况下，政府控制推地的节奏。而开发商拿地热情不减，目前楼板地价 单价8000 多元。 开发商投资节奏放缓。开发商今年的投资总额可能会有所下降。例如，置地公司 2010 年公司归口开发投资32 亿元，今年预计25 亿元;建屋集团今年计划固定资 产投资增速15%，保持谨慎。但开发商对后市仍然保持乐观，中新置地公司管理层 认为限购政策无法维持，预期到明年中期将会中止;建屋集团则等待市场调整，随 时准备扩大投资。开发商目前主要是放缓投资节奏，放慢开发进度，这从4 月累计 新开工面积同比增长50%，而竣工面积下降11%得到部分反映(图表7)。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 限购政策尚未对房价产生较大影响。目前限购的结果是成交下降，但价格尚未出现回落。限购令基本得到实施。走访中我们发现限购政策基本得到严格贯彻。但是开发商也存在抵触情绪。开发商普遍认为由于房地产在经济中的重要地位，限购政策对总体经济伤害大，难以长期持续。 大部分开发商资金充实。虽然利率上升、贷款额度下降，但是大的开发商反映资金仍然充裕。置地公司反映公司的贷款仍然是基准利率，虽然周边地区已经上浮了15-20%，浙江部分地区上浮达50-60%。建屋集团则更具有资金优势，由于属于国有企业，具有良好的政府信用支持，银行贷款没有困难。 房价尚未出现回落。受访的两家开发商和政府相关部门均认为园区的住房价格并不 存在泡沫成分。目前园区房价尚未因限购而产生回落，相反价格仍在小幅上涨，最近拍卖的土地价格也继续上涨。 3、经济结构转型颇有成效 政府主导经济结构转型。苏州工业园区自1994 年成立以来的17 年中，始终走的是一条结构转型之路:1999 年之前，是通过与新加坡的合作，发展以加工贸易为主的外向型 经济;2000-2007 年，随着亚洲金融危机的发生和由此带来的中方在股权结构上占据主要份额，重点转为引进国内外资本，大力发展现代制造业;而自2008 年至今进行的第三阶段转型，则重点围绕通过科技创新，实现服务业倍增和制造业升级，并逐步过渡到以战略新兴产业、金融业和现代化服务业为主体构成的产业结构。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 邻里中心 邻里中心 四、邻里中心 苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月，公司在开发、运营等方面形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，商业和公益项目有机结合，企业效益和社会效应协同提高，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。 自1998年中国第一座邻里中心建成以来，公司坚持以“政府引导、企业投入、市场化运作”为原则，自加压力、开拓进取，企业规模快速扩张，经济效益持续提升，不仅较好地满足了居民的日常生活需要，完善了园区商业功能布局，也为中国新型商业服务模式的改革与发展做出了探索、积累了经验。 目前，苏州工业园区已运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑、方洲8座邻里中心，总投入近5.3亿元，总建筑面积超过16万平米。邻里中心对每一个项目都精益求精，将其建设成区域商业服务业亮点，并带动周边住宅品质的提升。 邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写国内“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。 邻里中心致力于成为中国居住商业第一品牌，持续推进名牌战略，品牌经营与资本运营并举发展。目前已形成 “邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1+1”一主三副的品牌群格局。 “邻里中心”自2000年成功商标注册以来，2005、2006年先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌，不断放大的品牌效应已经赢得业界的尊敬和市场的认同。2008年中国商业地产行业年会上，“邻里中心”入选“2008中国最具成长性商业品牌”。邻里中心公司也获得中国购物中心区域竞争力特别贡献大奖、中国商业服务业改革开放30周年卓越企业等业界荣誉。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 经过多年努力，邻里中心逐渐确立了在国内居住商业的领先优势，2004年，以“零缺陷”通过美国AQA公司ISO9000质量体系认证。2006年2月，邻里中心被国家商务部评定为首批“全国社区商业示范”。2008年1月，被国家人事部、商务部联合授予“全国商务系统先进集体”称号。 邻里中心倾力肩负社会，热心慈善义举，加强诚信建设，先后被中消协和省消协评为“全国诚信维权单位”和“江苏省诚信单位”。 近年来，邻里中心先后被纳入《苏州工业园区2005,2010年服务业指导意见》、《苏州市商贸业“十一五”发展规划纲要》、《苏州市商业网点布局规划》等指导性文件，2006年7月，国家商务部发布《国内贸易发展“十一五”规划》，在“发展新型零售业态，改造和调整传统零售业”的任务中，“发展邻里中心”成为内容之一。公司营造和谐居住区消费环境的探索和实践成效得到了各级政府的肯定和支持。 2、项目介绍 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 (1).新城邻里中心 邻里中心新城大厦 ——位于园区现代大道158号， 1998年5月30日开业运营，建筑面积约21000平方米。 大厦紧密贴近区域居民生活，设有 超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣 房、美容美发店、药店、文化用品店、 维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区 卫生服务中心等12项居住配套功能，并 结合现代人休闲和消费需要，设立了多 层次、多品种的配套设施。如世界连锁 品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。新 城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公 共管理经验走出实践的第一步。邻里中 心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。 (2).湖东邻里中心 湖东邻里中心大厦 ——位于园区星 湖街178号，2004年8月正式运营，建筑 面积约30000平方米，园区湖东商业第一 家。 湖东大厦拥有规模集聚效应，在保持 12项居住配套功能的基础上，坚持特色经 营，以其更全面的功能和更齐全的配套和 为周边两万人的大型组团住宅，为湖东区 域消费群体提供综合性、全方位、各层次 的购物、休闲和生活服务。 (3).玲珑邻里中心 邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号，2006年12月26日落成开业，建筑面积约20000平方米。 大厦的成功开业，是公司在坚持政府引导、企业投入、市场化运作的发展机制下，自行建设发展的首次尝试，成为邻里中心发展史上一个新的起点。大厦内12项居住配套功能完备，针对周边消费者的特点，功能设置新颖。大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场，使其“足 不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4000平米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 (4).方洲邻里中心 邻里中心方洲大厦 ——位于 苏州工业园区方洲路及津梁街交汇口，东侧靠河道，南侧为方洲路，西侧隔津梁街与园区三中相望，北侧毗邻华润购物广场。 地块南北向长约83米，东西向长约 239米，占地面积19969.46平方米， 建筑面积约28000平方米。项目于 2011年1月10日正式开业。 大厦整体由三块以三层楼高为 主的建筑组成:正方形的A区，长 方形B区以及群落状个体相对独立 的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了 一条概念内街。且拥有7,500平方 米的大型室内停车场，可停放186 辆中小型汽车。方洲大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个，近9万多户数人口，规划人数约30万人。 苏州第一家KFC汽车餐厅，E-KIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护理用品，LOCCK&LOCK 家居精品店、社区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等，悉数登场，闪耀苏城，致力于打造苏州园区湖东一站式商业服务中心。 (5). 师惠邻里中心 邻里中心师惠大厦 ——位于园区CBD中央商贸区东南，星海街169号，2004年5月30日开业运营，建筑面积12300平方米，公交47路和26路直达。大厦拥有3500平方米的大型室内停车场，可停放100辆中 小型汽车。 为满足区域居民生活配套需 要，大厦保持邻里中心12项居住配 套功能的基础上，根据市场需求， 开发建设了邻里假日酒店，授权苏 州新城花园酒店管理公司全面管 理，为园区消费者提供富有品位的 经济型酒店。此外，大厦导入源自 澳门高端的“海鲜边炉”，形成了让消 费者流连忘返的特色餐饮。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 (6). 翰林邻里中心 邻里中心翰林大厦 ——位于园区林泉街598号，2008年9月19日开业，建筑面积约23000平方米，是“小硅谷”的配套服务工程。 翰林大厦由南北两栋大楼组成，北楼为两层框架结构，南楼为九层内廊式结构，一期项目建筑面积2.3万平方米，位于园区独墅湖东岸，距独墅湖隧道2公里，地处仁爱路、林泉街交界处，翰林缘小区、各大知名高校近在咫尺，是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心。 (7).贵都邻里中心 邻里中心贵都大厦 ——位于园区中新路8号，2001年5月30日开业运营，建筑面积11000平方米。 大厦楼高四层，毗邻中央公园，周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优雅，公交68路、32路和178路等经过大厦，交通极为便捷。 在功能设置上，大厦在保证满足居民日常生活需要的同时，根据市场需求，增加了商务办公个性项目。其独特的区位优势使其吸引了众多贸易、物流、报关、法律服务、财务服务等公司争相入驻。更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。 (8). 沁苑邻里中心 邻里中心沁苑大厦 ——位于园区星港街278号，2007年5月30日开业运营，建筑面 积11800平方米。 大厦位于园区主干道现代大道金鸡湖大桥西堍，在中天湖畔花园、新加花园、沁苑小区等住宅小区及北部工厂区的环抱之中。直接服务4000多户小区住户与几十家外资企业。沁苑大厦楼高三层,一层、二层各2000平方米，邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12项居住配套功谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 能齐全。三层4000平米，突出文化休闲和培训功能。目前提供 ACCA国际会计师认证培训、外语语言培训，韩国幼儿培训，芭蕾培训中心，音乐培训中心，儿童情商培训中心等。 五、以人为本的商业服务中心--邻里中心的研究与建议 苏州工业园作为中外合作开发区的成功典范，各方最为认可的说法就是“规划致胜”，坚持“两先两后”，即先规划后建设、先地下后地上的规划建设经验，其次就是“亲商服务”，即政府为投资者设立专门的“一站式服务中心”。其实，在为企业生产、入驻、运营、物流等提供全程便利服务的同时，苏州工业园以建设工业新城为目标，更是把工作重心放在了以人为本的优质环境塑造上，其中最为集中的体现，就是充分借鉴新加坡经验，在规划指导下大力推进“邻里中心”建设，通过完善、优质、一站式的社区商业服务设施，为园区大众住宅的居民提供全面的生活保障需求，建设以人为本的和谐园区和工业新城。 1、邻里中心的定义与基本特征 “邻里中心”，是新加坡的一个社区服务概念，是指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。简单地说，邻里中心就是以人为本、服务于社区发展的一站式商业服务中心。它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，不是社区内的零散商铺，而是“服务于社区的商业”，被誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。 统一规划、有序发展、均匀分布是新加坡邻里中心的发展理念。15年前的苏州工业园区在260平方公里的版图上规划了17个邻里中心，每个邻里中心承担为半径0.5平方公里的0.6—1万多户、2--3万居民服务的功能,在地块较小的居住区域另设4 个邻里小中心。邻里中心的区域性服务特征，决定了其有明确的服务对象、服务范围和服务人口。科学的规划避免了重复建设、资源浪费和恶性竞争，实现了便民服务与区容区貌的高度统一。 配套完善，服务功能齐全是邻里中心以人为本的重要体现。它以满足社区居民生活的12项基本功能为服务的基础，如超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等，并根据居民消费层次的提高不断完善各层次服务功能，实现商业服务与社会公益服务的有机结合，达到消费者满意、经营者满意及政府满意。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 2、邻里中心在苏州工业园的发展阶段及其特点 1997年11月，苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立，全面开发、运营等工业园区的“邻里中心”，至今经历了三个发展阶段: (1) 导入新加坡经验、创立品牌阶段 21996年，苏州工业园管委会根据园区发展的实际需要，启动了占地32万米的园区安 2居工程——新城花园，首期工程10万米于1997年建成。与此同时，在高标准建设居住区 2配套设施的规划理念指导下，园区管委会又投资6000万元建成了1.8万米的首个邻里中心---新城大厦,项目集银行、邮电局、问诊所、电影院、儿童乐园、书店、画廊、阅览室、歌舞厅、美容院、浴室、洗衣房、彩扩中心、餐饮店、修理铺、超市、健身房、旱冰场、桌球房和保龄球馆等商业、休闲多种功能服务为一体，为住宅项目的成功开发及提升居民生活品质提供了保障。 新城大厦开业初期，周边社区仍未完善、人气严重不足，只能通过一些大型的促销活动或主题活动来聚集人气，但新城大厦成功地导入了新加坡经验，打出了邻里中心的品牌。但该中心以零售业为主的功能定位不够贴近社区生活，导致加盟商家进出频繁、企业亏损严重。 (2)市场化运作、规模化发展阶段 2000年5月，随着园区已建成住宅小区不断增加的配套生活需求，园区管委会又投资224000万元建设了总建筑面积为9460米(占地9000米、楼高4层)的第二个邻里中心—--贵都大厦。 该大厦在设有邻里中心常规日常生活必备功能的基础上，又增设了少儿娱乐中心、屋顶网球场等新加坡特色的社区活动中心，为周边居民的生活便利和文化娱乐提供了完善配套。 贵都大厦仅依靠政府的少量资金支持，实行“边招商、边开发、边建设”的市场化运作模式，实现了开业当日就盈利。另外，该中心在功能定位上以服务业为主(占80%)，其中又有40%到50%是餐饮业;在开发模式方面引入商业地产开发模式，在3、4楼开发写字楼并转让产权，成功地实现了从原来单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 与此同时，邻里中心开始向连锁发展，着手滚动开发建设，其服务对象由逐年增加的周边居民向园区企业白领阶层扩张，消费需求呈现低、中、高三种档次，服务功能定位也注重综合性、多层次、多功能，开始把注意力放在满足居民增长较快的非商品性需求上。目前，苏州工业园区已开发运营了新城、贵都、湖东、玲珑、翰林、师惠、沁苑等7座邻里中心(一级3个、二级4个)，总投入近4.5亿元，总建筑面积超过12万平米。每一座邻里中心都已成为区域商业服务业亮点，并带动周边住宅品质的提升。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 项目名等建筑投资 称 级 面积额 投入运营时间 项目特点 2(米) (万 元) 1997.4---- 新城大一配套国家安居工程—30万21000 6000 21998.5(28 厦 级 米的新城花园住宅项目 2占地9000米，楼高4层 贵都大二2000.5.12----2001.5.30 11000 4000 45%的公益和55%的商业相厦 级 结合 师惠大二2004.5 12300 附加邻里假日酒店 厦 级 湖东大一2004.8 30000 厦 级 2二层设立4000米邻里家居玲珑大一2006.12(26 20000 生活馆;附加6层的邻里假厦 级 日酒店 2沁苑大二三层突出增加4000米的文2007.5.30 11800 厦 级 化休闲和培训功能 翰林大二2008.9.19 23000 “小硅谷”配套 厦 级 (3)异地扩张、品牌输出阶段 2005年，邻里中心开始从最初的“满足居民基本生活需要”向品牌标准化、企业规模化方向进行战略转型，积极引进个性功能突出的中高档服务品牌，不断拓展居民的“衣食住行闲”服务，提高消费丰富度，逐步建成消费者、经营者及政府三方满意的“百姓精品店”。目前，邻里中心已逐渐确立了其在国内居住商业的领先优势，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1，1”一主三副的品牌群格局。 同时，南京、温州、上海等地的一些开发商纷纷提出合作加盟邻里中心的愿望，全国更多的企业、开发区希望复制园区邻里中心的成功经验。2008年1月，邻里中心与“三顾茅庐”的万科达成战略合作;2月，注册成立了全资子公司--江苏省苏宿邻里中心开发有限公司，负责开发运营苏宿工业园区规划的4个邻里中心;3月，成功进行股份制改革„„从品牌输出到资本输出，从品牌经营到资本运营,邻里中心的企业规模化和早日上市的发展步伐明显加快。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 3、邻里中心发展对五矿产业园商住开发的经验借鉴 随着五矿产业园示范区战略实施不断深入，商住用地开发及其配套住宅、商业项目启动势在必行。鉴于五矿产业园拥有近3平方公里的商住用地面积和工业新城的战略目标，建议公司借鉴邻里中心的成功经验，指导和促进园区商住用地开发。 (1)经验一:科学规划、有序发展 统一规划、有序发展是邻里中心开发的主要法则。五矿产业园由裕廊国际完成了园区总体规划和一期控制性详细规划，但并未完全解决商住用地开发的指导性规划。因此，公司计划于今年完成商住区的城市工作，建议公司在此次规划设计中引入邻里中心的发展模式，以市场需求作为功能定位，确立五矿产业园的基本商业业态。 (2)经验二:政府支持、市场运作 邻里中心在苏州工业园发展初期，得到了当地政府强有力的支持，尤其是对于公益性的部分，如前3个邻里中心的免费阅览室，从图书购置到人员工资，都是政府给予财政补贴，为邻里中心的成熟和发展奠定了良好基础。 (3)经验三:战略合作、快速发展 五矿产业园以企业为主导开发园区，比苏州工业园启动初期面临的任务更艰巨，因此，需要公司能够联合外部战略合作伙伴，共同加快园区商业项目的开发建设，以更好更快地聚集商气、人气。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 (4)附件一:邻里等级的公共设施的规划参数 在新加坡，一个邻区含4，000,7，000户。在苏州一个邻里含10，000户，是中国规划设计中居住区的下限，因为为比新加坡的邻区大，所以在邻里一级的公共设施的配制主要是根据中国现划设计规范(参阅下表)。 每处建筑地规划标准 每处用地面积 面积 公共设施 附注 (每一人口) (公顷) (平方米) , 400米服务区,范围，含2.5公商业: 顷商业用地与1.9公顷备用地 合其它设备。 邻里,商业中心 每邻用一个 - 4.40 , 邻里中心将设在 4 0 0米服务 每邻甲一个 肉类,蔬菜市场* 1500 0.2 范网覆盖下的地方;可与住宅合 并设置。 邻里,商业小中心 5000 - 教育: 托几所 1:5，000 500 - 托儿所可设置在居住大楼第一层 幼儿园 1:7，500 - 0.20 幼儿园服务半径300米 小学 1:9，600 - 1.50 每所小学24班，服务半径500米 中学 1:14，500 - 2.40 每所中学30班，服务半径1000米 团体,机构 诊疗所*, 每邻里一个 2500 0.4 2在邻里小中心内设50m小诊疗所包括 社区活动,文化中心*每邻里一个 5000 0.4 青年和乐龄中心。在邻里小中心内设, 2200m的义化中心。 每邻里一个 100 - 邮政所*, 政府办事处 每邻里一个 1000 行政办事处* 每邻里一个 900 派出所* 每邻里一个 1800 0.4 产业与公用事业管理每邻里一个 500 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 与维修办事处* 其他办事处* 公园和康乐 邻里公园每邻里一个 - 2.00—3.00 运动场每邻里一个 - 1.00 其他 其中0.5公顷位于邻里中心，另有1.0 公顷可位于其它居住用地内。 备用地、每邻里一个 0.50 - 表5,3:邻里等级的公共设施规划参数 注:(a)*设在邻里中心 (b),邻里小中心应含有的设施 (C)假设总人口中，有45，000单身工人10，000外国专家，其余人口为445，000。幼儿园、小学和中学的数量是以445;000人口为依据。小学生占此人口的 10,;中学生占93,。 (5)附件二:邻里中心的副品牌及其产品 一) 邻里假日酒店是苏州工业园区邻里中心发展有限公司投资建设的连锁酒店。2004年5月，伴随着邻里中心师惠大厦的开业，园区首家中档经济型酒店师惠邻里假日酒店开门迎客。 酒店按四星级标准建设，位于园区CBD中央商贸区中心地带，毗邻静谧如画的金鸡湖，距市中心仅十分钟车程。拥有标准房、商务房及豪华商务房共62间，为园区众多商务客人和居民提供了更多元化的选择。与高端酒店形成了错位经营，填补了园区的市场空白。 2006年12月，邻里假日酒店在园区二期开发区，金鸡湖东玲珑街58号开出第二家连锁店玲珑邻里假日酒店。酒店设备先进，装潢现代，设施完善，尽显现代酒店的舒适氛围和悠闲旗帜，拥有标准房、商务房及豪华商务房共182间。 邻里假日酒店均以邻里中心大厦为依托，大厦的服务功能为酒店提供了完善的配套。餐饮娱乐、美容美发、购物休闲等一应俱全，是商务人士和私人旅游度假者理想的下榻场所。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 二) 邻里生鲜店是邻里中心居住配套功能中的重要内容之一，一直以优雅的环境、良好的管理，构筑着园区菜篮子的形象。在主品牌的影响力下，邻里生鲜也开展了品牌产业化发展的尝试。现在通过实施名牌战略，带动服务理念、服务模式和管理方法的升华与创新，促进企业资本化运作和规模化发展。 “生”即“鲜蔬”“鲜果”类产品;“鲜”即生猛鲜活的“鱼、肉、禽、蛋”类产品。连锁经营能给消费者带来“品质”、“服务”、“诚信”等方面的“连锁“保证。这是粗放型“菜市场”、“农贸市场”无法做到的。 邻里生鲜店设有基本功能十类:蔬菜、鲜肉(品牌肉)、水产、禽蛋、豆制品、冷冻食品、水果、卤菜、南北干货、粮油。辅助配套功能十余类:早点、鲜花、日杂、酱菜、生面加工、净水配送、有机食品、茶叶、休闲食品、水发等。这些服务功能，基本涵盖了居民的日常生活所需。 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 三) “邻里1+1”是依托邻里中心的区位优势和品牌发展优势，高起点发展的中餐连锁机构。倡导绿色、健康、时尚，按统一标准进行生产管理，保证饭菜口味在所有连锁店不走样，实现中餐化生产，标准化管理，占领市场，逐步形成以区外品牌输出、项目开发为主，区内自主经营、连锁发展为辅的资本运营模式。 附件三:苏州宿迁工业园邻里中心规划 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 六、衣食住闲学 (1)衣 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 (2)食 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 (3)住 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 (4)闲 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 (5)学 谢谢使用 知识水坝(豆丁网@pologoogle)为您整理 谢谢使用