试论农村非法买卖土地问题的解决_4386

试论农村非法买卖土地问题的解决_4386 试论农村非法买卖土地问题的解决 真诚为您服务 【内容提要】在当前农村很多村庄在各种利益的驱使下违法拍卖了村里的诸如“四荒“之类的土地使用权造成村里土地资源的极大浪费并损害了农民的利益这种现象非常普遍。本文分析了农村非法买卖土地问题的症结所在就如何处理非法拍卖土地的问题提出了法律方面的解决并且提出了预防非法买卖问题出现的建议。 【关键词】非法买卖 农村 土地使用权 笔者之所以选择这个题目为写作主题是在偶然与人聊天时听说农村的买卖土地的问题现在很严重才想起要写这方面的文章笔者2006年在参加由中律原咨询北京有限公司出资、西北政法大学承办的农村法律援助项目。在去做农村法律援助之前我们接受了学校的有关的法律援助方面培训在培训课上学校负责这个法律援助项目的老师告诉我们在永济市有一个村保存了三十年人民调解?。后来我们这个组9月份去了这个村我们这一组在山西省永济市蒲州镇蹲点做农村法律援助的所说的这个村是邻近的张营镇黄龙村由于是第一次去主要是了解一些基本情况我在和同来的张营镇司法姚所长聊天时他提到了农村非法买卖土地问题的严重性并说明这种情况在我国农村是一种普遍现象在永济市很多农村村委会为了增加农村的经济收入千方百计地把农村集体所有的土地的土地使用权转让出去比如拍卖荒山、荒滩、水面等土地资源形成了一股买卖土地的风气。以至于到了最后阶段有的村庄里只剩下农民的耕地。在拍卖过程中形成了恶性竞争有的村庄为了把土地卖出去不惜以不可思议的低价转让出去更有的村庄转让土地的使用权年限极长。结合笔者走访的几个村庄姚所长所言非虚笔者走访的南文学村上任村委会就以非法的手段以极低的价格转让了长达七十年的土地使用权。这还是笔者了解的一个比较极端的例子。与姚所长的一席谈话使我产生了要写一篇非法买卖土地问题的文章。非法买卖土地的问题确实比较严重它使农村村庄可利用的土地资源减少不仅给村委会的运作造成了麻烦而且如果在农村土地买卖中非法转让的土地占到了一定比例必将极大地损害农民的利益破坏了农村的经济秩序对农村的稳定造成威胁不利于和谐社会时期的新农村建设。 一、非法买卖土地案例的介绍 笔者作为西北政法学院农村法律援助项目组的一名成员在山西省永济市蒲州镇蹲点做农村法律援助在工作过程中接触到了几个比较典型的非法买卖土地的案例其中有两个村具有代表性第一个村是小寨村距离镇政府比较近它是笔者在做农村法律援助时走访的第二个村庄据我们所在司法所所长介绍说这个村有个农民协会农民协会办得有有声有色在当地很有名气中央领导曾来这里视察这个村的农民协会的建设?我们去走访的时候还碰到了来这里支教的华侨子弟、留学生和山西理工大学做农村实践的本科生?。村里的村长是农民协会郑会长的丈夫。小寨村确实是一个人文风貌很不错的村。我们那天去的时候村长不在村里也许是巧合我们刚进村打算走访第一家农户时就碰到了农民协会的郑会长?我们在与郑会长谈话中我们得知上任村长兼村支书在利益的驱使下没有通过村民代表大会的同意私自把村里的大部分土地不包括耕地使用权卖出去了到现在村里也没有解决这个问题。在走访农户时我们了解到现任村长是通过民主选举出来的在村里很受拥护被走访的一个农户是个退伍军人在部队入了党采访他时他反映村里以前曾举行村委书记选举但没有结果现在村里没有村委支书。我们结束对小寨村的走访后去村口的农民协会门市部等车时正好碰上谢村长我们就又采访了谢村长谢村长向我们简要介绍了村里的基本情况也说到了村里的土地问题由于村委书记的霸道作风村里许多土地被卖出去了村里反对的人不少但没有人敢公然反对卖土地所得的钱也不知去向由于村委会缺 钱村里小学建设无法向包工头付款导致小学的校门被包工头封死村里的小学生无法上学。这个现象持续了几十天到后来村委会给包工头作出担保包工头才同意砸开校门让学生在学校的空地上学。第二个村是南文学村距离镇政府比较远是笔者后期走访的一个村庄。南文学村是个靠种植经济作物为主要收入来源的村村里主要种植棉花、芦笋、葡萄?。现任村长也是经村民民主选举出来了的村长以前是个生意人做生意发了一点财后来参加了村委会选举当上了村长葡萄由村长引进的村长介绍说引进的葡萄和市面上卖的葡萄品种不同这种葡萄品种好卖的价钱是普通葡萄的二三倍而且销路不成问题到了丰收的季节浙江的客商就会来这收葡萄。之所以会引进这种葡萄是因为这种葡萄不占地而且卖的价钱高比较划算。村里的土地不包括耕地都快被上任村委会卖光了现在的工作不好做引进种植这种经济作物可为土地不多的南文学村村民增加收入。上任村委为了把土地卖出去不惜以极低的价格和极长使用年限非法转让有的土地甚至以几十元一亩的价钱卖出去使用年限有的达到了七十年。到了他这届村委村里几乎没有可用的土地剩余。在和村长谈话时村长指着附近的村委会办公的场所说连这个地方也卖出去了现在村委连个办公的地方也没有。当问及为什么不采用法律手段来处理非法买卖土地问题时村长说这牵涉到乡政府有关人员问题在买卖土地过程中有些乡政府干部插手其中没处理好这个问题得罪了人今后工作不好开展?。 二、非法买卖土地问题的法律分析 1、非法买卖土地的原因 在我国法律农村土地属于集体所有农村的土地所有权不能转让但农村集体所有的土地使用权可以依法转让。出卖农村集体土地使用权本来是无可厚非的事它有助于增加村集体的经济收入、可以有效地利用村庄的闲置土地可以用出卖集体土地使用权所得的钱来做一些对村民有益的事情比如一些公益设施的建设如改造小学、硬化农村的路面。农村集体土地使用权的可转让性也为那些拥有资金的投资人提供了投资领域让闲散的资金有了出路。但是目前在农村中存在的非法买卖集体土地使用权的行为与当初国家鼓励农村买卖集体土地使用权的宗旨完全违背成为了一些掌握村庄权力的人中饱私囊的工具? 非法买卖土地?的行为之所以存在必有其存在的理由。结合二个案例来看笔者认为存在着三种原因第一是村委会为了增加村里的收入在买卖土地时没有经过正常程序就将土地卖出去了。例如南文学村的情况就是如此。南文学上届村委会为了增加收入不惜代价将村里的土地低价出卖出去第二是掌权的村干部一人或几人为了一已私欲私下将土地非法转让出去。小寨村就是如此上届村支书兼任村长权力大无人制约他一个人就敢将村里的土地卖出去将所得的收入大部分贪污?第三是乡镇干部伙同村干部私下将土地非法转让出去。比如南文学村就如现任村长所说村里土地的出卖有乡镇干部的份得到他们的支持。不管哪种形式都是在利益的驱使下以非法的手段将农村的土地非法转让出去。都是违反《土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并报乡镇人民政府批准。”的规定。前面所述的三种情况将土地承包出去都没有经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意存在违法情况。 2、非法买卖土地问题的法律解决方案 在现实中有些人意识到非法买卖土地的问题不合理但因不具有法律知识没有意识到这是一个法律问题他们的传统的解决途径是向政府反映希望政府出面来处理存在等、靠、要等落后的思想。但是政府不包办一切没有力量处理一切农村问题。而且部分乡镇干部还是非法买卖土地的参与分 子如果希望这些乡镇干部来解决非法买卖土地问题无异于是缘木求鱼。村委会动用法律手段解决非法买卖土地问题既怕得罪乡政府干部又对法律解决非法买卖土地问题比较陌生所以大多数存在非法买卖土地问题的村庄没有积极用法律手段来解决非法买卖土地问题。小寨村和南文学村的非法买卖土地问题就一直存在了好多年村委会没有解决办法只好让它搁置在那里。 对于违反法律的行为应该用法律手段来解决。目前我国的法律系统比较完备对于各种违法行为都有相关的规定。我国《民法通则》第七十条第五款规定“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”非法买卖土地都是要签订土地承包而土地承包合同大都是和外村人外村单位签订的法律规定承包给外村人或外村单位的土地承包合同是要经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意才能签订的没有经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意签订的是违反了《土地承包法》的这种情况适用《民法通则》第七十条第五款的规定所以非法买卖土地的承包合同是无效的。现在的许多非法买卖土地的承包合同都是这种情况当事人完全可以向法院起诉要求法院确认非法买卖土地的土地承包合同无效从而收回恋爻邪,攵源甯刹壳终悸蚵敉恋乜畹奈侍庑谭ɡ镉幸桓鲎锩拔袂终甲铩,甯刹壳终纪恋乜钚形锏揭欢ㄊ罹凸钩闪酥拔袂终甲铩,杂诖甯刹康那终夹形耆梢杂纱逦峄蛘叽迕竦壤叵等讼蚣觳煸壕俦ㄓ杉觳煸赫觳橄蚍ㄔ禾崞鸸叻ㄔ航凑辗衫闯痛φ庑?拔勐蚵艨畹男形,杂谖垂钩芍拔袂终甲锏拇甯刹恳部梢酝墒侄谓乔终嫉慕鹎坊乩础,杂诤痛甯刹恳黄鹎终挤欠蚵艨畹南缯蚋刹靠梢越亲魑拔袂终甲锏墓卜附巧苑ā?三、处理非法买卖土地问题的建议 对于非法买卖土地问题光有法律的制裁是不够的毕竟法律本身有它自己的缺陷。防止非法买卖土地问题的出现应该多管齐下同时采取多种有力的措施才能收到较好的效果。笔者认为可采取以下多项预防措施。 1、加强村干部和村党委的为村民服务意识和法律维权意识。之所以会发生村委会非法买卖土地的行为主要有两点一是村干部为村民服务意识不强二是村干部的法律意识不强。村民被选上村干部后把自己凌驾于村民之上以官老爷自居官本位思想严重。对村民的正当的法律权利忽而不视在决定村里事务时本应当由村民代表大会决定的事情在村委会里就决定了也不向村民。甚至有掌握实权的村干部为了中饱私囊一个或几个人就决定应当由村民代表大会决定的事情为村民服务的意识荡然无存比如小寨村的村委书记。政府应该加强对村干部和村党委的为村民服务的培训和教育做好预防工作防止非法买卖土地问题的出现。另外对于村干部和村党委还应该加强法律知识的培训对村民加强普法教育。增强他们的法律意识一旦出现了非法买卖土地问题村干部、村民就可以自己拿起法律武器维护自己的合法权益。 2、完善对村委会的监督机制。村庄会发生非法买卖土地的问题与村委会缺乏监督机制有关如果在非法买卖土地问题出现之前有人出来制止非法买卖土地问题出现的概率就会降低很多目前很多农村没有对村委会的专门监督机构有了专门针对村委会的监督机构村委会在非法行使权力时就要三思而行从而尽可能把非法买卖土地问题消灭于萌芽阶段。目前在有些村庄成立了专门的监事会这些监事会由退休老干部、老教师、老党员致富能手人大代表政协委员等人员组成切实加强了村委会的监督和管理对于预防出现非法买卖土地问题起到了一定的作用。? 3、加强乡镇政府干部的人民公仆意识树立为人民服务的观念。在非法买卖土地问题中政府干部的影子不断浮现村干部在非法买卖土地时为了防止乡镇干部的出面干涉往往将乡镇干 部拉进来与乡镇干部形成利益共同体导致许多村庄向乡镇政府反映非法买卖土地问题时得不到正常的回应。加强对乡镇干部的法律意识培养他们的人民公仆意识对于防止非法买卖土地问题的出现有着极大的作用。它可以拿掉非法买卖土地问题的保护伞使得非法买卖土地问题的变得容易解决。 四、小结 非法买卖土地的出现一方面反映了目前村庄治理的缺陷暴露了村干部在利益诱惑面前缺乏自制力同时也为乡村治理提出了一个难题即如何防止这个问题出现解决这个难题和法律途径是存在的但那只是亡羊补牢的措施为了做到在问题发生之前就把问题消灭。必须采取预防措施。本文建议的三条措施可以收到一定的预防作用。 注释与参考文献 ?到张营镇黄龙村考查人民调解资料是我们法律援助项目的一个内容黄龙村老书记朱福星做了三十年的人民调解工作经他手处理的调解案件大都有保存。 ?在小寨村我们看到了有关中央领导和山西省各级领导来这里视察的宣传册其中就有他们与村里的农民协会会长的合影。 ?这些做农村援助的学生和热心农村援助的人员都住在农户家里华侨、留学生有来自美国、也有来自加拿大还有来自东南亚国家为了共同的目的――援助农村而来到这个村。 ?郑会长是一位小学老师是在协助其爱人卖化肥过程意识到农民缺少组织先是组织了妇女协会后来由于男性村民的加入又把协会名称改为农民协会并在政府正式注册。 ?我们走访的几家农户都说明这个村引进了葡萄种植而且葡萄卖的价钱还不错。 ?在我和张营镇司法所姚所长谈话中据他说确实存在着乡政府干部插手农村非法买卖土地问题。 ?典型的例子就是小寨村和南文学村在小寨村是村支书非法买卖土地在南文学则是上届村委会非法买卖土地。 ?本文讨论的非法买卖土地的行为是指村委会或者村长违反《土地承包法》规定将村集体所有的土地的承包权卖给外村承包人的行为。 ?在小寨村里走访时就有村民议论老村支书将大部分非法买卖土地的钱贪污了。 ?本文提出的建立村委会的监督机制的设想来自于习文2005年发表于《检察风云》第21期的《村官腐败制衡监督是关键》