大行医政 德泽苍生——某医疗数字化整体化验室整合营销项目建议书

大行医政 德泽苍生——某医疗数字化整体化验室整合营销项目建议书 大行医政 德泽苍生——某医疗数字化整体化验室整合 营销项目建议书 高档娱乐会所项目建议书 淮安盛世 豪门娱乐会所有限公司 淮安盛世豪门高档会所项目 项 目 建 议 书 前 言 繁华的都市，热闹的街区，反而使人更需要安静平和的地方去放松和呼吸。独特的民族饰品、壁画和异国特色的舒适包房，打理时尚、健康的KTV、茶吧，温暖惬意的休闲广场，真可谓人间天堂置于场内。 现代社会依靠高科技和信息，创造更多的社会财富，物质财富将越来越多，生活也将更加富裕。东亚一些国家在推行工业化过程中，在吸收西方的优秀科技和工艺技术的同 时，西方颓废的文化价值观、风俗习惯也侵蚀到社会，随之产生道德 危机、拜金主义和极端个人主义等倾向。社会发展的经验表明，现代化不是唯一目标，现代化社会需要与之相适应的精神文明，需要发掘优秀传统文化的精神资源。而把这世界各国的优秀文化贯穿到娱乐中，将能产生极大的社会价值，也能带来极大的财富。 市场需要什么, 我们就给什么, 否～ 我们创造什么， 就将带来什么市场～ 一、什么样的产品才有市场 1、超前人们的生活需要 2、引领一种新的生活方式 3、能够给生活带来更大的便利 4、是工作，是休闲，更是沟通的领地 二、淮安有这样的地方吗 答案是——现在没有 1、除了夜总会，还是夜总会——杂乱 2、除了桑拿，还是桑拿——一般 3、酒吧、健身俱乐部——不高档 既要高雅，又要休闲，而且还可以结交许多志同道合的朋友，政府要人没有 后顾之忧，商界精英可以畅所欲言„„ 三、我们要创造什么 1、是政府要人与“群众”沟通的平台 2、是商业人士工作交流的场所 3、是业主轻松生活的另外空间 4、办公室解决不了的，这里可以协商 5、谈判席上没谈妥的，这里缓冲气氛 6、只有少部分人才能入内，只允许有品味的人士交流攀谈 7、这是个容纳精英的空间 一、总论 1、项目概况 项目名称:淮安盛世豪门娱乐会所 项目总投资:6000万元 建设内容:高档娱乐会所、KTV及配套设施 营业面积:3750平方米 配置概况:装修豪华、典雅、舒适,设有各式卡拉OK包厢27间，所有房间均配备台湾Mipro高保真无线麦克和美国Community超豪华音响系统。采用VOD电脑点歌系统，国际专业KTV音响，立体声环绕，全液晶电脑点歌屏幕，先进动感视听区。曲库含60000首高品质中、英、日、韩和马来等多国语言歌曲。 -3F，处于淮安市清浦区解放东项目地址:淮安市延安东路58号民防大厦1 路以外，非淮安主流娱乐地段，不能突显地理位置优越。本会所所处地段至今仍无上规模档次的娱乐场所。(如下图) 2、周边环境 项目 详 细 内 容 宾馆饭店 莫泰168连锁酒店格林豪泰连锁酒店月季花园大酒店汉庭连锁酒店富春大都会金王朝浴都酒店 尚客优连锁酒店 餐饮服务 唐人街食府 向阳渔港大酒店 仙客来大酒店 大上海酒店 瑞福莱大酒店 人和大酒店 天河大酒店 美食美客大酒店 一品梅大酒店 宋王朝大酒店 地产小区 富春花园 日月星辰小区 恒和花园 风尚名都 颐景雅苑 新淮中花园 浦东花园 天龙御城 金满华府 恒辉花园 书香华庭 公司企业 江苏成套设备有限公司淮 淮安烟厂 淮钢集团 淮安清江石化有限公司 安分公司 淮安华石东港建材有限公司 淮安市百隆实业有限公司 淮安市国泰运输有限公司 新奥燃气淮安有限公司 南京医药(淮安)天颐有限公司 交通设施 解放东路(乐天玛特二店)停车场 承德南路(唐人街食府)停车场 金融行业 农业银行清浦支行 江苏银行清安支行 工商银行清浦支行 农业银行浦东支行 建设银行清浦支行 江苏银行楚秀园支行 江苏银行承德路支行 邮政储蓄银行淮安分行 中国银行清浦支行 汽车服务 延安西路加油站南站加油站延安东路加油站 淮安君威别克汽车销售公司 淮安中收汽车销售有限公司 淮安邮缘汽车销售有限公司 商务大厦 淮钢大厦 联盛广场世纪联华购物中心 金樽国际乐天玛特购物中心 天龙御城常客隆超市上海家得利超市 休闲娱乐 百纳发型设计中心 曲直空间 金色麦克风量贩式KTV 和风泉浴场 雷迪声量贩式KTV 皇仕堡健身会所 肯德基时代二店 天妍皇室美容会所 政府机关 苏北航务管理处 淮安市 清浦区人民法院 淮安市民防办 淮安市供电局 解放路派出所 淮安市清安街道办事处 清浦区教育局 清浦区城建局 清浦区民政局 清浦区劳动局 清浦区住建局 淮安邮政局 淮安市公路管理站 二、项目提出的背景及建设必要性 文化是城市的灵魂，创新的源泉。社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。“运河之都”淮安，历史悠久，文化名城。淮安自改革开放以来，随着国民经济和城市建设的飞跃发展，人们的消费能力和消费层次也随之快速提升。在这十倍速发展的时代里，人们对娱乐方式的需求也是日新月异，务求新奇，这也促使淮安的娱乐行业以前所未有的速度蓬勃发展，从最初的单一化模式向多元化、多层次化的方向快速发展，称之为“百花齐放，百家争鸣”也不为过。娱乐场所也由最初单调乏味的模式跨越式地向层次丰富，特色明晰的方向发展以适应日新月异的消费需求。同时我们也可以看到在投资获利丰厚的高回报后，随之而来的是越来越激烈的市场竞争和极其快速的新旧交替，形成“你方唱罢我登场”的竞争格局。但是，像本项目这样高档娱乐的现代化市场定位及经营思路的会所确还未现世，在淮安现在有几家私人会所仅仅只是以封闭式的经营操作，在市场上无很大冲突。因此在此背景下，我们开发的淮安盛世豪门高级娱乐会所无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质、高服务的会所，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 三、项目市场分析 1、国内娱乐会所市场分析 随着我国娱乐业的发展，娱乐消费经历了从解围型、粗放型到如今进入追求娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为“文化消费信息服务”的模式。消费者享受的不仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。于是，娱乐也由原先的“单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代化娱乐转型。 与经济息息相关的会所业在经济发展迅猛的繁华都市，出现了一种较为极端的高级商业会所俱乐部——金字塔顶端的高级商业会所。 国内最早的一家会所“皇家俱乐部”成立于1990年，由境外投资，引进国外高档俱乐部的经营与管理模式。1994年，北京出现了会员制俱乐部:长安俱乐部、京城俱乐部。他们的特点是都在城市的中心位置，俱乐部内豪华、高档，休闲娱乐一应俱全。当时的富有者为了生意上的需求多在此结交朋友，这里成为了真正的商业俱乐部，并多以商务会员为主。1996年至1997年，以俱乐部为主的会所开始转型，大型的高档社区出现了私家会所，会所的设计以及经营管理方面受港式会所的影响较大。 2、淮安建设高档娱乐会所情况分析 淮安的娱乐行业自从90年代发展以来，分别经历了:演艺静吧歌厅KTV迪厅俱乐部以及发展到最近的高级俱乐部和私人会所。目前淮安的娱乐行业可以说上百花齐放，竞争日益激烈，目前无论是硬件环境上的装修还是软件管理、整体策划、项目定位及广告投入在淮安市场上都可以说是“空前”的。 淮安最早形成规模的KTV(夜总会)始于商业中心附近。随着淮安城市不断扩展，逐渐分散到经济开发区和清浦区附近，其运营模式还是传统的夜总会运营模式，而顾客组成也比较固定。 回望数家定位高端、装修很豪华，各方面条件都很优越的会所开业不久就生意惨淡，就是脱离了市场，疏远了客人，或在经营前没一个合理的定位。 因此在目前竞争十分激烈的市场条件下，竞争的关键光靠一流的硬件装修是不行的，还得看是否能够赢得顾客的心。可谓是“得人心者得市场，失人心者没生意”竞争的主要方向是“竞优质的服务，争顾客的心”让顾客真正享受到精神上的满足，做到装修实用性、超前性，服务个性化，#管理制度#化，消费经济性，这就是我们即将推向市场的最好商品。 3、市场竞争者分析 31>.1 淮安市区娱乐市场相关调查表 项目名称 所处位置 价格定位 装修 钻石年代 全聚德烤鸭店 180—680元 装饰一般 星光大道 奥林大夏 488—1288元 装饰以欧式与现代混合格式 九号公馆 国际会展中心 1280—4180元 装饰豪华是目前淮安最好 华尔街 淮汽大厦 608—1088元 装饰以现代时尚为主 3.2 竞争者趋势分析 3.2.1 提供多元化服务 由于娱乐会所属于娱乐事业，与流行息息相关，而且消费者的需求日益复杂， 除在意装潢格调、音响质量、伴唱带质量、餐饮口味服务外，业者必须经常调整 营业内容及设施，提供各种不同的娱乐服务给消费者，如可上网、看电视、玩网络游戏等，以满足消费者欢乐及新鲜的心理需求。 3.2.2 建立透明良好形象 由于市场上娱乐会所众多且消费者意识抬头，因此在选择时，具有良好形象及合法执照的会所较能获得青睐。另外，前几年公共意外频传，消费者在选择店家欢唱之际，安全性的考虑就占了很大的比重，因此业者必须加强安全消防措施的设置，提供一个让消费者可以安心消费的休闲场所。 3.2.3 结合科技发展 随着科技日新月异，应发展新技术以改进服务质量，也可以提供交互式服务，消费者可以直接点选服务项目，减少服务人员进出干扰。另外，引进更先进的视听设备，包括无线麦克风、3D立体环绕音响喇叭等，使消费者可以享受到更好的服务。 四、项目比较分析与工程进度安排 1、项目比较分析 1.1 地块情况:本项目所用市民防大厦处淮安市环城主干道，且此民防大厦拥有大型的停车场，能为顾客提供便捷的停车服务。本项目所在片区缺少大规模的中、高端娱乐会所，这给此项目提供了有利的商业契机;结合我公司强大的经济实力，在硬件设备、装修装饰、服务等方面把握高端、高水准，那么此处将是建设高档会所的理想用地。 1.2 市场定位:淮安盛世豪门娱乐会所是为社会高层而设计的高级会所，会所的客户目标为淮安本地和淮安地区的大型企业及社会商务精英、成功人士、社会名流所组成的高端人群。通过会员制管理模式和超值服务理念，彰显会员的高贵身份，满足会员的各自需求。 比较分析:在同样的条件下，淮安暂时尚未出现可类比的项目。但有可1.3 能现有的一些会所到我们推出后会跟随我们，但我们只要把服务及公司的现代化整体理念把握好，他们是不可能复制过去的。 目前主要的竞争对手是位于经济开发区的“九号公馆”和位于清河区的“环球壹号”。但因为我们与他们的模式不同，所以与本项目存在不可比性。 2、工程进度安排 2.1 外部配套条件 该项目周围基础设施达到六通，即通道路、上水、下水、电、煤气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。 2.2 工程进度安排 该项目自2010年6月开始前期准备工作，2010年6月上旬着手设计装修，2011年4月底竣工，并进入试营业。2011年5月底正式营业。具体工程进度安排如下: 项目名称 2011年工程进度安排表 2010年 2011年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 项目立项 项目规划和设计 项目可行性研究报告 项目设计 设备安装工程 装修工程 竣工验收，试营业 正式营业 五、项目定位 1、会所定位 1.1 主定位 淮安盛世豪门娱乐会所打造淮安“高档娱乐”的第一品牌，营造一流的消费 氛围和服务理念。 1.2 功能定位 1.2.1 会所的基本功能是聚集 不论古时的公馆、会所，还是现今的俱乐部、艺术中心，会所的基本功能是 聚集。作为标识人类文明的物质形态，会所以一种公共文化设施而存在，既具有主题的文化性，也有功能的社会性。新世纪的新会所，俨然已形成一种都市文化，进一步体现了一个城市的形象和品位，是现代化都市的文化载体。 首先，本会所应该提供给都市人业余文化聚集处所，丰富他们的生活内容，从而提高了生活品质。其次，本会所要提供维系、创建和重组人际关系的网络，成为社会交际的有利平台。再者，本会所必须具备完整的功能结构，不同功才能给都市人提供宣泄情感、调整心态的个人渠道，变为一种“文化诊所”。最后，我们打造的会所将是城市精神文明建设的重要阵地和传播枢纽，传承历史，接轨未来。 1.2.2 会所是必要的城市生活成分 会所是一种经济流动、召集、交流、协调、、管理的组织载体之一，其主要功能是协助城市经济发展，协调城市经济、文化与外来经济、文化的互动，它的最终目标是协助外来的经济、文化与属地经济、文化的融合。 结合以上几点我们把本会所的功能定位为:KTV、多功能厅。 2、市场定位 市场定位实际上就是选择消费者，确定项目的目标消费者是哪一类人。淮安本地和淮安地区的大型企业及社会商务精英、成功人士、社会名流所组成的阶层。 ?淮安市大型企业商务精英 ?成功人士 ?社会名流 、经营定位 本会所将采用夜总会模式进行日常的经营和管理，本会所3 建成后将委托有丰富娱乐管理经验的娱乐管理公司经营管理，此后我公司董事会自主选择娱乐管理公司经营管理，以确保本会所的高效、高品质经营管理。 4、价格定位 该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。 具体定价建议如下: 具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综淮安市最新娱乐行情和同类可比会所的价格策略，以及本项目的预期赢利状况，建议: 第一阶段，本阶段为市场导入期(开业)，为了尽快使市场接受本会所，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高; 第二阶段，本阶段为市场上升期(消费上升期)，由于前阶段的市场成功开拓，使得会所逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的价格在单位成本基础上再次提高; 第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本会所呈现火热趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上更进一步提高。 5、营销推广定位 娱乐会所以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。 从理论上讲，娱乐会所的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是: ? 主体工程已基本完成 ? 配套设施已全部到位 ? 外部环境与内部配套已衔接到位 ? 形象与品牌的推广已达到了预期的效果 ? 服务项目、收费已确定 ? 有关的手续已全部准备就绪 综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。最佳的宣传开业时机为2011年各节假日。 届时，硬件及软件配套应达到如下阶段: ? 项目的建筑整体形象已经达到正负零 ? 收费标准已确定 ? 经营方式及价格已经确定 6、规划设计定位 本会所的设计主旨是为淮安市高收入的社会精英群体，城市财富的主要持有群体服务的高档娱乐会所。本项目建筑外立面为欧式风格，稳重雄伟，古典大气，贵族感强，但考虑到会所的娱乐性及时尚性，以及夜景氛围的营造，我们将加强立面的灯光效果，除外部景观设置、及艺术化照明外，我们还使用LED技术，加上会所醒目的中英文灯光，突出时尚气息及现代元素。 6.1 项目总体功能 该项目是集KTV、多功能为一体的大型高档娱乐会所。 该项目营业面积3750平方米，其中，包厢占地面积1800平方米，分隔为大中小型包间27间，可容纳500余位客人。项目更有时尚的视听区，舒适的等候区。 6.2 项目功能分配 项目功能分配为大厅、包房区、后勤区三部分。其中包房区又分为一区、二区、三区。每一部分又有具体的功能划分。 该项目具体功能分配见下表: 位 置 面积(m2) 功 能 面积(m2) 大厅 308 前台接待处 20 等候区 50 视听区 30 其它 208 一区 540 包厢 430 卫生间 50 其它 60 二区 750 包厢 560 吧台 45 卫生间 75 其它 70 三区 1066 包厢 810 卫生间 80 仓库 100 其它 76 后勤区 906 更衣室(男女) 70 仓库 150 监控室 40 工程控制室 200 员工食堂 80 员工休息室 35 办公区 70 其它 150 6.3 内装设计构思 KTV及BAR装修风格 KTV:定位为又能HIGH又能唱的模式，并根据各楼层装修特色定位房间特色， 每个包厢装饰迥异，极具风格。 光——采用高科技LED光源营造出多变的迷幻效果，增加空间的整体氛围(如客人要对亲朋好友表达一份心意，礼仪部门将会为客人营造最温馨感人的气氛，提供最佳服务。生日当天能当场做个生日蛋糕，如提前预定还可做摩丝蛋糕～厨房配备五星级西餐厅档次的厨师，能做出全淮安夜总会最好的小吃点心。) 六、人事架构 本项目人事架构如下图所示: 七、消防、环保与劳动卫生 1、消防 1.1 总平面布局 该项目四周有城市道路，形成环形消防车道，宽度大于4米，建筑物与周围建筑物保留一定的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。 1.2 安全疏散 该项目设三个出入口: 主要客流入口处有钢筋混凝土楼梯直通室外;设备间有1部安全疏散楼梯直 通室外，还有1部钢筋混凝楼梯直通地上一层。形成了立体高效的疏散系统。 1.3 火灾自动报警及联动系统 消防中心控制室内设有报警控制器、火警通信、紧急广播、模拟显示装置。 每个区域分别设有重复显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探测器、消火栓报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。 1.4 灭火器配置 采用2kg手提式干粉型(磷酸铵盐)灭火器，大厅设4具5A型，各区域设10具5A型。 灭火器应放置在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。 2、环境保护 2.1 生活污水处理 该项目排出的粪便等生活污水出户进入钢筋混凝土化粪池处理后和厨房污水经隔油器处理后再排入市政排水管网。 2.2 噪音的隔绝 音乐包厢均用隔音材料装修，以保证包厢与包厢之间和包厢与区域走廊之间的隔音效果。 水泵设减振基础，进出口设软管接头，泵出口设消声止回阀;冷水机组、空调机组、通风机、水泵及风管系统均设有良好的消声减振措施。冷却塔采用低噪声型。 2.3 废气的排放 餐饮部分的污染油、气、烟由油烟排气罩排出，并截住油烟。 3、劳动卫生 3.1 劳动措施 该项目所有用电设备均有接地装置，以防漏电，保证人身安全;低压配电系统的接地形式为TN-S系统，其保护接地线(PE)与工作零线(N)是独立分开的，正常情况下，用电设备的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与N线等截面的PE可靠连接;设防雷保护。 3.2 卫生措施 按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充15-20%的新风 量，保证了营业场所符合劳动标准。 包厢内设置了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体的浓度，达到符合 卫生标准 八、投资估算与投资收益 1、投资估算 总面积3750平方米，总建设成本费用列项: A、项目前期费用(策划、设计图纸、施工图纸):300元/平方米; B、项目装修施工:6500元/平方米; C、家私(装饰品):1500元/平方米; D、设备(音响、灯光器材等):3300元/平方米 E、广告费:300元/平方米; F、不可估计及各项杂费:100元/平方米; 成本合计6000万元 2、投资收益 需投资资金:6000万 本项目可每日销售的收入为248526元。 年毛收入:90712188元; 年行业利润收入:36284875.2元 年度成本:房租+税金+工资+3年一次的装修更新费用+投资摊销 额(按6年分摊) =1800000+5125238.622+10800000+3500000+5037949.2=26263187.83元 年纯利润:10021687.578元。 通过以上的分析和策略，我们发现，项目资金收回较快，而且，投资收益率略高于其它行业收益率，因此，本项目具有较大的投资吸引力，但其潜在的风险也不容忽视。 九、结论与建议 1、结论 该项目的发展条件已经成熟，其运作将有力于丰富淮安市的文化娱乐生活。有利于带动淮安市清浦区经济的发展。有利于本项目进一步在淮安乃至苏北的发展壮大。 市场分析表明，本项目选址位于淮安市民防大厦处清浦区内环城主干道，且此民防大厦拥有大型的停车场，能为顾客提供便捷的停车服务。本项目所在片区缺少大规模的中、高端娱乐会所，这给此项目提供了有利的商业契机;结合公司强大的经济实力，在硬件设备、装修装饰、服务等方面把握高端、高水准，内部设计布局合理，具有整体规模优势;充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学的经营方式和营销战略，该项目的市场前景是比较可观的。 该项目的财务效益分析表明，项目有较强的盈利能力和清偿能力，本项目具有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。 综上所述，该项目的建设既是必要的，也是可行的。只要开发商科学、规范 地运作，该项目达到预期目标是有保证的。 2、建议 2.1重视前期广告宣传 娱乐休闲行业的广告宣传工作是十分重要的，本项目同样得十分重视前期的广告宣传。成功的广告宣传很快打开市场，拓展开客户源。前期的宣传应做到覆盖面广，有效的传达出淮安盛世豪门娱乐会所的品牌优势，服务优势，环境优势。此外，前期的宣传形式建议采用多样化，应用淮安公交车身广告、电视、报纸杂志的宣传等方式。 2.2 装修设计突出时尚 本项目是淮安高档娱乐会所的领军企业，盛世豪门的室内环境造型要一直走在行业的前端。因此，建议采用时尚为装修主基调，突出典雅时尚的气息，营造轻松愉悦的氛围。 PAGE 公司地址:淮安市延安东路58号民防大厦1-3F - PAGE 3 页-