军产房买卖合同

军产房买卖合同 篇一:购买军产房的效力及需要注意的法律事项 购买军产房的效力及需要注意的法律事项 购买军产房的效力及需要注意的法律事项 一、什么是军产房 根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军产房是指由军队管理、使用的房屋，其土地使用权和房屋所有权归军队所有，即在国土资源和房屋管理局登记记载的产权人为军队。 简单说，军产房就是产权人是军队的房屋 二、目前市场上出现的军产房，购买的是军产房的产权还是使用权 目前，我市的军产房销售，买受人购买的是军产房的使用权，而不是产权。那么两者有什么区别呢, 产权就是我们通常说的所有权，产权变更登记需要到房产交易中心登记备案，而军产房使用权变更不用到房产交易中心备案，而是在销售军产房的所属军队房产部门变更登记。 根据《继承法》规定，产权房屋属于继承的范围，但军产房由于购买的是使用权，而不是所有权，因此不属于继承财产的范围。虽然目前操作中，房主如果去世，其子女可以要求军队房产部门变更登记，但这不受继承法的保护，容易受到的政策影响，因此， 从保护购房人的利用角度出发，希望相关保护购买军产房使用权的法律能够及早制订。 根据《大连市公证业务若干问的规定》第三条第(八)项规定“公有住房、军产房等不属于个人私有的房屋不得办理遗嘱、继承、赠与、买卖等涉及财产转移的公证。”，因此，对军产房进行处分想进行公证也受到障碍。 三、购买军产房必须注意的法律事项 1、核实国有土地使用权证书，中的军队部门应当与国有土地使用权证书中记载的使用权人是一致的; 2、要求开具军队出具的统一发票; 3、需要到规划、房产等行政部门核实其所建房屋是否具有合法手续; 由于，军产房的产权为军队所有，通常情况下，军队把军产房的使用权给所属军区的军人及其家属使用。目前没有法律规定，可以把军产房的使用权出售给他人，因此购买军产房使用权缺少法律的保护。 四、军队与开发商合建开发售楼的效力 根据《中国人民解放军房地产管理条例》规定“军用土地有偿转让、合作经营、与地方换建及合资建房是军队房地产开发经营的方式之一”，根据《军用土地使用权转让管理暂行规定》 第八条规定“军队可以利用土地与地方合作建房”。 那么，军队与开发商签署的合作的效力无论对开发商、军队 而言，还是对购房者而言都是很重要的。 一、如果军队与开发商约定军队出地，开发商出钱的方式合作建房对外销售获得收入的话，根据《军用土地使用权转让管理暂行规定》及商品房买卖司法解释，该合作建房协议必须符合以下条件方具有法律效力: 1、必须获得解放军总后勤部审批; 2、按规定向总后勤部和大单位后勤部缴纳土地转让费和土地管理费，领取《军用土地补办出让手续许可证》，凭《军用土地补办出让手续许可证》到当地人民政府土地管理部门办理土地出让，补交土地出让金、权属过户手续; 3、开发商需要具备房地产开发资质。 二、如果符合上述条件，并且该房产项目通过行政审批对外销售的，购买人根据实际情况需要注意以下方面: 1、如果业主与开发商签订购房合同的，则所购买的不是军产房使用权，而是购买的商品房所有权; 2、开发商出具正规发票; 3、去房产交易中心依法办理过户，获取房产证书。 这种情况实际购得是商品房所有权，而不是军产房使用权。 因此，购买人在购房时，一定要注意，如果是购买军产房使用权，则一定要与军队签订购房合同，与开发商签订购房合同的，不是购买军产房使用权，而是购买商品房所有权。 篇二:军产房若干法律问题 军产房若干法律问题 田钊 引言: 最近办理一起军产房继承纠纷案件，当事人因继承其母所遗留的干休所的房产发生争议，诉诸法院，因该套房产前身系军产房，后以房改成本价出售给个人，但未办理产权登记，在当事人第一次提起诉讼时，一审法院以遗产中的房产系军产，不属于地方法院受理案件范围为由，作出不予受理的裁定。当事人提起上诉后，二审法院认为遗产中尚有其余财产未予分割，裁定予以受理，后法院以调解结案。近年来，利用军队享有使用权的土地进行房地产开发然后以出卖军产房使用权给地方居民居住的现象时有发生，因部队转业人员出售军产房使用权而引发的纠纷也有发生，这类涉及军产房买卖合同的纠纷如何适用法律，如何认定合同的效力，不同法院之间存在很大争议，军产房买卖的有效性和安全稳定性缺乏透明有效的法律保障。在这类纠纷中，如何适用法律以及如何认定军产房买卖的合同的效力成为争议的焦点和难点。本文拟对军产房买卖的法律适用与合同效力基于办理实际案件的理解和体会加以阐述。 一、军产房的界定 “军产房”和“小产权房”一样，目前尚无明确的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。这类房产土地是划拔的军事用地，个人只是拥有房产的使用 权。房产证由 军区提供的，不能抵押或贷款，因土地是部队的，地方政府亦无权干涉。 “军产房”是在一定的历史条件下产生的。由于军队精简整编，调整出了部分空余土地，解放军总后勤部1993年7月7日联合发出《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题》的通知指出:“开发利用军用空余土地，要以不影响军队建设需要和保守国家军事机密为前提，有领导、有组织、有计划地进行”。 “军产房”存在三种形式: 1、在军队依法转让整块空余军用土地之上开发建设的房屋; 2、军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建、换建的房屋 3、军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。 二、关于军产房买卖的相关法律规定及适用。 军产房的法律适用问题是解决军产房纠纷的焦点和难点。关于军产房的相关法律规定主要是由中央军委或其总后勤部规定的，如: 1、《中国人民解放军房地产管理条例》(,,,,年,月,,日中华人民共和国中央军事委员会发布，自发布之日起施行); 2、《军队房地产开发管理暂行规定》【实施时间】1992-12-01 【颁布单位】中国人民解放军总后勤部; 3、《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发) 4、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》 5、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》 如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效力的影响却是一个有争议的问题，产生争议的根本原因是对于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖合同效力的影响缺乏明确的法律规定。因为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合法无效。而依据《中华人民共和国立法法》(以下简称立法法)第七条的规定，法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行政法规(见《立法法》第五十六条第一款)。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，与合同法关于合同效力的规定无法对应。使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的法律规定。这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力争议的根源所在。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定依据《立法法》的规定，应属于军事法规和军事规章。而依据《立法法》的规定:军事法规、军事规章在武装力量内部实施。因军产房买卖即涉及军事力量内部，又涉及军事力量外部的地方军产房购买人，此事 如何适用军事法规、军事规章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然没有明确的法律规定。所以为了解决涉及到军队与地方法律关系的军产房买卖的法律适用及其效力，迫切需要通过法律 或中央军事委员会与国务院联合发文的形式明确军产房向地方转让时的法律适用与合同效力问题。 三、人民法院应否受理军产房纠纷的问题 以下有个案例:2004年10月，武警某支队经房改后将房改房出售给符合购房条件的现役干部杨某某等人，杨某某等人依法向房屋所在地房管局、国土局办理权属变更，取得了《房屋所有权证》、《土地使用权证》，但房屋仍被曾某某等离退休干部占用。杨某某等分别向法院提起诉讼，要求曾某某等腾房。曾某某等以武警支队为被告也向该法院提起诉讼，认为武警某支队房改程序不合规定，拒绝腾空。该法院受理了杨某某的诉讼，并依据最高院《关于军队离退休干部腾退军产房纠纷是否受理的复函》，裁定对曾某某的起诉不予受理。对此，颇有争议。笔者认为法院的裁判是正确的。 最高院《关于军队离退休干部腾退军产房纠纷是否受理的复函》是1991年1月31日对天津高院请示的批复。其核心内容是:“因军队离退休干部安置、腾迁、对换住房等而发生的纠纷，属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理。”上 述曾某某等军队离退休干部已经由地方安置或由军队移交地方安置，现又以军队房改不符规定，拒绝腾退离休前原在军队的住房，而以军队单位为被告提起诉讼，依照该《批复》人民法院不予受理，是正确的。而法院受理了杨某某等人的诉讼，则是由于杨某某等人依照规定购买了军队房改房，并取得了权属证书，房屋性质由原来的军队房地产转为公民个 人合法私有财产，要求原住户腾房是行使正当合法的权利，符合法院受理条件。该案中既不涉及军队房地产，又不属于军队离退休干部转由地方安置管理的遗留问题，上述《批复》不适用本案。 综上，军队实行住房改革后，以经济适用房价格或者房改成本价购买房产，并办理登记后，此类房产纠纷法院应予受理。如系未经房改产权仍然属于军队的房产纠纷则不宜受理。 四、军产房转让的合同效力分析 军产房的特殊性决定其转让受到严格的限制。 依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第(一)款的规定:不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。另依据中华人民共和国建设部房地产业司中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定:军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位(即产权管理单位)全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产 管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规(本文来自:WwW.hNboxu.cOm 博旭 范文 网:军产房买卖合同)定:利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)第四条规定: 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准， 篇三:军产房相关知识了解 军产房 一、定义 目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。 二、军产房出租 1、从法律上来讲是不可以出租的。 住宅性质的军产房要看该房屋是在营区内还是在营区外,在营区内的一般没有租赁凭证,不能出租;在营区外的一般都有租赁凭证、户口薄,是可以出租的。 【没有找到相关北京的租赁凭证】 2、建议大家不要租住军产房。首先，部队有明确规定不能出租军产房，时常来个军产房整理整顿，这时就提心吊胆了，不知道 什么时候被清理出户。其次，进出特别不方便，有个亲属朋友来，还要压个身份证，同时要习惯部队6点多的号角声和喊号声。 三、军产房买卖 1、军产房是否可以购买或者交易,风险在哪,如何避免,【摘抄】 根据我国房地一体原则，军产房的土地性质属于划拨用地，而根据我国土地管理法和城市房地产经营管理条例来看，军产房，实际有别于商品房或者商业地产，其交易虽可以，但是受到一定的限制。早些年，深圳军产房交易是潜水状态，主要是普通个人购买军产房，甚至有人就此希望律师做交易见证，本人也曾被邀请委托处理该类事情，当然，这个属于律师见证受限的类型，因此本人就此简单解释一下，为何军产房交易受限, 如上文所述，军产房的土地性质为划拨用地，也就是说，土地是国家根据土地管理法无偿提供给军队使用的，而商品房的土地属于出让用地，是需要缴纳土地出让金的，即有偿使用。这就是两者明显的区别，当然，按照国家有关规定，划拨用地在履行一定的审批程序、补缴土地出让金后可以变更为出让用地，因此，其土地性质就会发生改变。 按照，军队有关文件规定，出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。也就是说，军产房现有住房出售，审批权在军区级的后勤部，这个跟商品房交易是完全不同的，商品房交易属于登记备案，且该登记备案的 权限是房地产行政主管部门。因此，购买军产房，必须由军区级的后勤部审批后才可以进行，否则，未经批准擅自出售军队现有住房，增加或者扩大优惠政策变相低价出售住房的主管人员和直接责任人，依据《中国人民解放军纪律条令》的有关规定给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。而相关军产房交易合同，可能因为没有经过前述程序而被认定为无效。另外，军产房的购房条件和对象也是有严格限制的，基本上，购房对象是军队人员或者其配偶和子女，而非普通的非军人。很多人知道，小产权房或者军产房的价格低于商品房的价格，但是户型和质量也不见得相差多少，但是，不符合购买军产房条件的个人购买军产房是有较大风险的，且，军产房银行是不接受抵押的，也就是除了个人冒着军产房无法过户或者买卖合同无效的情况下，还必须一次性付款，至少不能办理银行按揭贷款手续。 那么，享有军产房的业主，是否能够出售军产房呢,根据有关规定，按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权;需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权;所得售房款， 在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余收入归个人所有。 由此，可见，军产房一定程度上可以上市交易出售给非军人或军人家属，只不过，其交易类似于经济适用房或者房改房的操作。此外，军产房的物业管理，也是以军队的有关文件为准，并不适 用商品房的物业管理的有关规定。 由于军队的特殊性和复杂性，因此本文仅是简单的提及部分内容，希望给广大购房者提供些许提示。 2、购买军产房应注意与军队房屋管理部门核实能否办理军产证的变更登记。另外，军产房无法办理落户，如遇拆迁、征收、征用，尚无明确法律予以规定，购买军产房如与军队房屋管理部门发生纠纷，人民法院不予受理。 由于市场上交易的军产房发证机关不尽相同,有的是开发商,有的是军队后勤管理部门等，并且因为军产房一般不允许对外向社会公开销售，因此，对于过户没有具体统一的法律规定。建议购房者先确认该房产是否经过军队主管部门(总后勤部)批准，否则您的权益无法得到保障。 购房者在购房军产房时，首先要确认下与开发商签订的合同是否约定是军产产权，如果仅口头约定属于军产产权，则主张权利存在难度。另外，如果该房屋属于开发商利用与部队联建房屋的机会采取超规划指标建设的房屋，违规向社会销售，那么您还面临法院判决你们之间的合同无效的风险。建议您谨慎购买军产房屋。