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物流中心的与 题  目:     物流中心的规划与设计---以北京京南                                                物流基地为例                    姓  名:         张佳                            学  院:         南农大工学院                            专  业:         物流工程                            班  级:         物流74班                            学  号:           3137409                          指导教师:     李静            职称:  教授            2010  年 12 月 23  日 南京农业大学教务处制 目  录 摘要…………………………………………………………………………………………2 关键词…………………………………………………………………………………………2 Abstract…………………………………………………………………………………3 Key words……………………………………………………………………………………3 一项目背景………………………………………………………………………3 1项目简介 ……………………………………………………………………………3 2项目的外部环境分析……………………………………………………………………4 二发展策略……………………………………………………………………8 1项目主要功能……………………………………………………………………9 2项目特色………………………………………………………………………9 3功能定位………………………………………………………………………9 4规划板块…………………………………………………………………………………9 三可行性分析及独有优势…………………………………………………………………10 四规划条件……………………………………………………………………………… 14 五平面规划及设施规划……………………………………………………………………15 六营运体系……………………………………………………………18 七实施进度…………………………………………………………………………………19 八经济分析…………………………………………………………………………………20 结束语……………………………………………………………………………………21 物流中心的规划与设计 物流工程专业学生    张佳 指导教师    李静 摘要：依据物流产业发展的规律和建设大兴物流园的要求，结合北京的实际状况，物流商港的开发者的建设的指导思想须从战略的高度出发，实行“十位一体”的功能定位，以跳跃式、滚动式的开发模式，高起点规划、高标准建设，把京南商港建设成为现代化、综合型、多功能的面向未来的大型综合物流基地，成为北京作为国际化大都市形象的物流产业发展的标志。 关键词：京南商港；物流园区；北京；规划 Logistics center planning and design Student majoring in Logistics engineer   Jia Zhang Tutor    Jing Li Abstract： According to the rules of the development of the logistics industry and construction daxing logistics park's request, unifies Beijing's actual situation, the construction of logistics commercial ports, guiding ideology of the developer shall start from the strategic height, implementation of "ten one" the function orientation to the development mode of jumps, rolling, high starting point, high standard construction planning, south of Beijing commercial ports, comprehensive and build a modernized multifunctional future-oriented large-scale integrated logistics base, become Beijing as an international metropolis image of the logistics industry logo. Key words: South of Beijing commercial ports, Logistics park, Beijing, planning (一） 项目背景 1 项目简介 京南物流基地项目是北京市统一规划的四大综合物流基地之一，是大兴区重点建设的十大基地之一。位于京开高速公路、北京六环路、京九铁路交汇点位置，占地6.71平方公里。 基地内拥有26条铁路专用线、行包专列处理场，整车零担场亦可直达，它是北京唯一具有公路转铁路运输的综合物流基地。目前基地内已聚集了中铁行包国家行邮中心、广州本田汽车北京物流基地、北京百利威物流公司等大型物流企业。基地采用现代信息技术和科学化物流管理模式，以公路、铁路联运为主要方式，提供仓储、配送、交易和全程物流服务，是服务北京，辐射华北的大型综合物流基地。 1.1　位置及周边条件   北京京南物流商港基地规划用地位于大兴区黄村南部，地处南六环路南侧，京开高速公路东侧，北侧则有北京市六环路横贯东西，西侧以京开高速公路为界与埝坛工业区相邻，北侧与大兴区工业开发区相联。   位于北京市南侧的京南物流商港从区域位置来看，发展物流产业具有明显的方位优势；从全北京市近4亿吨货运量的方位构成比较，京南方向的货运总量占全市货物总流量的绝大比例，其中发送量占到4/5强，达到货物总量占到63%左右，从全市货运总量的到发比较，到达北京的货物量远远大于从北京发出的货物量，其中，生活消费类货物到量市发量的4.4倍，生活及投资消费类货物到货量是发量的3.3倍。由此可见，到发货物大量在北京南部的聚集，尤其是到达货物大部分从南端入京，就为京南物流商港的发展，尤其是大规模开通北京同周边省市特别是南方主要城市之间到达火车和班车式的直达专列提供了区位性的战略依据。   1.2　规划建设面积   京南物流商港位于北京市规划仓储用地范围内，符合北京城市发展总体纲要要求，基地总规划面积5.5平方公里，计划其中一期用地2.3平方公里，第二阶段用的3.2平方公里。   1.3　基地定位 　　综合性的物流基地是运用先进的科技手段和装备，将公路、铁路等多种运输方式与货站、转运站及仓储设施等各种物流设施进行整合，使之集约于一体，通过装卸、包装、搬运、仓储、流通加工、配送、信息传递等物流环节进行优化整合，大幅度提高规模效益，建设成为“新奥运、新北京”的重要流通基础设施。具体来讲其要发展定位在：   ◆发展集成供应方式，成为北京乃至周边省份的采购中心   ◆成为北京市跨行业规模最大的仓储基地   ◆成为成本最低的路陆口岸   ◆通过物流业带来的成本竞争优势，带动大型专业批发市场，特别如建筑材料，专用钢结构建筑材料的批发加工市场   ◆成为区域性的物流信息中心   ◆成为物流研发、教育、实践和人才聚集基地   ◆成为城南最大的配载中心 1.4　基地开发的运作机制 　　北京大兴发展计划委员会将根据产业基地的整体规划，通过北京市土地储备中心或其分中心通过招标的方式，选择1～2家具有土地以及开发资质的企业，进行土地的一级开发。开发商分别在一、二期或同时开始土地一级开发，市政基础设施建设、公共配套设施建设工作并负责整个规划区域的建设与运营管理，政府协助做好协调、拆迁、安置工作。开发企业主还要体现对基地规划的管理和为入园企业提供后续服务。在前期的开发活动和后续的产业化生产等方面灵活运用自行经营、委托经营、合资合作经营、参股经营或买断经营等多种方式。 2项目的外部环境分析 2.1基地自然环境 基地处于北温带大陆性半干旱季风气候区，常年平均降水量为568.9毫米，年平均风速2.6米/秒，年平均气温11.5°C；冬春多西北风、北风；夏秋多东南风、南风；地质状况优良，基底地质构造稳定，基岩面起伏平稳，无断裂带，按国家规定建筑物8度设防，工程地质可满足一般工业、民用建设工程需要。 2.2交通，区位条件 大兴，地处北京南郊平原，北与丰台区相接、西连房山区、东临通州区、朝阳区、南与河北省接壤。从经济发展战略地位看，大兴是北京、天津两大都市的“门户”及外埠进京的重要通道。背倚京城，面向渤海，辐射中原之区位优势日渐明显。特别是现代交通、通信体系的建立，把大兴同北京城区紧密地连成一体。大兴区近年开通京开高速公路北起北京玉泉营环岛，南至河北固安大桥，全长38.2公里，纵贯大兴西红门、黄村、北藏村、庞各庄、揄垡等“一城五镇”。北京六环路大兴段，东起通州区，西至房山良乡，是大兴连接北京与外埠的交通“大动脉”。   航空：在黄村卫星城东北6公里处，有中国联合航空公司的南苑机场，目前已有28条航线开通。从黄村卫星城到首都国际机场只需45分钟车程。抵达建设中的第二国际机场天津杨村机场不足1小时车程。   铁路：京津(北京-天津，即京沪、京山汇合线)在大兴境内有三个停靠站，并在黄村卫星城建成年吞吐量达1400万吨的铁路货场。业已开通的京九线(北京-九龙)在黄村与京津线交汇入京，并将在大兴境内建设编组站。大兴正在成为北京新世纪的铁路交通枢纽。   道路：大兴区境内由京津塘高速公路、京开高速公路、104国道、城市五环路、六环快速路以及48条区内公路交织成四通八达的现代公路交通网络。京南物流产业基地紧邻六环路和京开高速公路，交通十分便利。 2.3社会人文条件 大兴是北京市唯一一个拥有两个新兴卫星城的郊区县。其中，区政府所在地黄村卫星城距市区南三环仅13公里，它是1984年国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一；北京新城亦庄，即北京经济技术开发区，是在北京跨入国际化大都市的经济发展框架和战略选择中，在大兴亦庄镇内迅速崛起的又一座新兴卫星城。　优美的投资环境，丰富的自然资源，良好的人文条件，将使大兴成为首都北京二十一世纪理想的发展空间。   为了完善城市功能，大兴近年来投资两亿多元，新修了兴业北路、林校北路、黄亦路等8条骨干道路，使全区50多条公路与京津塘、京开高速公路、五环路、六环路和104国道纵横交织，畅通无阻，形成方便快捷的现代化交通网络。这样一来，从黄村出发，10多分钟即可驶进北京城区，90分钟可到达天津新港。京津、京山、京沪、京九铁路在黄村火车站交汇入京，黄村发挥着重要的铁路枢纽作用。黄村卫星城东6公里处的中国联合航空公司南苑机场，已有28条航线开通。 2.4市政配套条件 大兴区非常重视通过城镇基础设施的建设促进大兴的城市化进程。北京生物医药产业基地毗邻黄村卫星城，卫星城的市政基础设施建设已经相对比较完善，为基地的建设奠定了良好的基础。   大兴素有“京南门户”之称，是冀、鲁、豫及南方各省入京重要通道，又是京、津两大都市的交通要道，具有明显的区位优势和良好的基础设施条件。京开、京津塘高速公路，104国道，五环路和六环路等与京九、京山、京沪铁路以及毗邻的南苑机场构成了发达的现代化立体交通网络。10多条专线公交车从北京城区直通大兴，进一步拉近了城乡距离。目前，全区有电信局和支局15个，电话装机容量13.4万门，各镇村实现了程控电话通讯。全区有邮政局、所26个。变电站16座，总变电容量544兆伏安，配电变压器总容量36万KVA，年用电量7.4亿千瓦时。有水厂两座，日供水量达8万吨，并在京郊率先建成了日处理8万吨的污水处理厂。黄村卫星城也是北京最早使用天然气的卫星城。 2.5京南物流基地服务范围 　 北京市地处环渤海经济圈的核心位置，是我国东北、华北、西北华东地区对外交往的主要通道，是南联北开、东来西往的重要物流枢纽。根据《北京市"十一五"时期物流业发展规划》，北京市的物流量主要集中在五个方向上：西南方向（京石高速公路和107国道）占全市物流量约占17%；正南方向（京开高速公路和106国道）约占20%；东南方向（京津塘高速公路、京沈高速公路）约占25%；东北方向（机场高速、京密路、京承高速公路）约占20%；西北方向（八达岭高速、110国道）约占18%。目前，北京物流业务总量（包括货物运输量、储存量、配送量、流通加工量，不包括工业货物储存量）有4亿多吨，京南方向的物流业务总量占全市物流业务总量的20％，到发货物大量在北京南部集聚，尤其是铁路到达货物大部分从南端入京，而北京南部地区还缺乏集公路、铁路运输方式于一体的大型的、综合性的物流运作设施。 京南物流基地可直接辐射整个北京市，具有良好的区位优势。根据物流基地的功能定位，从物流基地提供服务的角度分析，物流基地服务范围将以北京市市区为中心，以所辖主要区县为支撑，辐射华北，并逐步扩展到华南部分地区。基本服务半径约为500公里，主要方向的服务距离可超过1000公里。 2.6区位交通 基地距离市中心20公里，现设有公交站三个，规划公交总站一个，多条公交线路可以直达市中心，规划中的城市快速轨道系统4号线距离园区2公里，至首都机场仅需45分钟车程，距离南苑机场15分钟车程（现已开通20余条国内航线），距离天津新港90分钟车程。 2.7区域规划 京南物流基地是北京市政府统一规划的综合物流项目，也是大兴区十一五规划重点建设的十大产业基地之一。位于大兴新城南部，京开高速公路、北京六环路、京九铁路交汇点位置，与京开高速公路东侧的国家级科技园---生物制药产业基地相呼应，毗邻京哈、京九、京沪、京广等干线铁路，规划占地总面积为6.71平方公里。物流基地现有企业41家，企业总占地8530亩，占可利用土地的84.7%；拥有29条铁路专用线，整车零担亦可直达；基地铁路专用线接轨于京沪线黄村站调车场，区域路网包括京广、京原、丰沙、京包、京通、京承、京哈、津山、大秦等干线铁路，基地北侧京津城际已投入运营。物流基地规划区域内规划道路共计21条,其中东西向9条，南北向12条，是北京唯一具有公路转铁路运输的综合物流基地。区位优势得天独厚。 (二)发展策略 1项目主要功能 (1)信息发布服务功能：建立综合信息中心，多种渠道发布政府指导性信息和市场供求信息。 (2)集中结算功能：采用EDI、电子信息系统、网上订单、实行网上结算和货到付款的场外结算模式。 (3)金融服务功能：为项目配套4万平方米专属质押库，多家银行为入驻企业提供银行授信、动产信托融资、存货仓单融资、应收账款质押融资等多种金融服务。 (4)会展及拓展功能：具备举办各种展览会、博览会、交易会、展销会、展示会的条件。 (5)网上办公功能：物流企业可以通过网上办公系统办理各种审批事项申报。 2项目特色 （1）便捷的交通优势：位于京开高速与六环路交汇位置，毗邻京哈、京九、京沪、京广等干线铁路，地铁4号线距离项目1公里； （2）定制化的室内布局：按照客户要求设计，为其提供没有遗憾的室内布局； （3）良好的物流传统：项目位于北京市历史上的仓储交易区，物流经验丰富； （4）完善的配套服务设施：工商、税务、海关和银行将入驻项目，并建有综合服务大厅，另外配套的还有超市、公寓、花园、健身房等； （5）最佳的创业地点：优惠的购房政策、有力的创业扶植政策和奖励； （6）优质的金融服务：相关金融机构能够提供订单、动产、仓单、保理、应收、保单、投资等细化的融资服务，并配套有4万平方米质押库。  3功能定位 京南物流基地采用现代信息技术和科学的物流管理模式，提供运输、仓储、配送、信息服务等全程物流服务,使其成为现代化、综合性、多功能的、辐射华北并通过铁路逐步扩展到华南地区的大型综合物流基地。   根据物流市场的需求，京南物流基地定位于以下几个中心：   ●公铁联运枢纽中心   充分利用大兴区交通便利，以及铁路、公路等运输资源丰富的特点，整合现有铁路站场和货运设施，将基地建设成为铁路行包转运和快递中心，通过大型现代化分拣和配送系统的建设，使基地成为全国重要的公铁联运枢纽中心。   ●商品配送中心   结合北京市中心城区商业活动逐渐外移，且商业交易中心规模化、集约化的发展趋势，充分利用大兴区交通便利，以及铁路、公路等运输资源丰富的特点，建立现代化仓储区和大型商品配送中心，为北京市及其周边地区提供配送服务，为北京市商贸流通业的发展创造条件。   ●钢材与建筑材料交易中心   从区域经济发展角度出发，结合大兴区产业结构的特点，发挥大兴区土地成本较低的优势，建设大型现代化的钢材与建筑材料交易中心，以及国际性的商务会展中心，使基地成为全国性的钢材与建筑材料的交易、研发和集散中心。 4规划板块 基地将建设并形成为三大功能版块：现代化物流仓储；现代化铁路运输及分拣、配送；以大型现代化市场为导向的信息平台。   ●现代化物流仓储版块 ：   位于中东部，规划占地3000亩，建筑面积约100万平米。将建有现代化仓库，大型商品配送中心，包括现代化高低温冷库在内的专业仓储设施。现已建成的有百利威、宏大伟业等。   ●现代化铁路运输及分拣、配送版块 ：   规划占地面积约1500亩，建设约50万平米的大型货场及配送中心，利用铁路等资源优势，建设成为全国的行包、邮包、快递中心及大型现代化分拣、配送中心。现已入区的吉盛物流一期、二期、三期均以投产。   ●以大型现代化市场为导向的信息平台版块 ：   规划占地约1600亩，主要建筑大型现代化钢材交易中心；大型国际化建材超市和国际性商务会展中心，将建设成为全国性的钢材、建筑材料研发流转基地，预计年交易量300-500亿元。 （三） 可行性分析及独有优势 1项目可行性： 　   从历史上看，大兴是央属企业、市属企业的主要仓储区，还是北京市钢材、建材、金属、木材等重大物资的仓储集散基地，并且具有良好的交易经营传统和经验。     从现状上看，大兴区物流在北京市物流产业发展中占有重要的地位，据初步统计，周边地区共有物流经营企业近10000余家，占全市的40%。     从发展上看，物流企业虽然数量很大，但是分布比较分散，尚处于低档次物流阶段，缺乏专业化管理，信息化程度低。急需对大兴区及周边地区的物流产业进行资源整合，并引导其由初级向现代物流产业发展。 1.1　建立现代化综合物流基地符合北京市经济发展趋势   大兴将是北京城市商业发展新区，按发达国家经验，大型商业中心，适宜建在城乡结合部，我区地理位置是首选。我们要加快北京商品大世界、京南物流商港、五金商业城、北京轻纺城、世界名酒城、物美地下大卖场、洋华堂、黄村北区商业中心、东方家园等一批商业重点项目的运作和建设，迅速提升大兴商业现代化水平。北京商品大世界项目占地1778.31亩，包括现代化大型商品交易中心、国内精品专卖场、国际名牌专卖场、主题公园大型仓储加工配送中心、国际会展中心、酒店、公寓、商务及生活服务等配套设施，总投资55亿元，预计年实现交易额300亿元以上，上缴税金3亿元，解决就业3万余人。北京京南物流商港项目规划占地6平方公里，预计总投资40亿元。要加快实施进度，一期铁路中心区行邮基地，占地500亩，预计2004年建成并投入使用。同时，应列为区级开发区，商业部门牵头，开始物流园的概念性招商，力争两年内入区企业数量和引资总额都有较大突破。 1.2　京南综合物流基地的设立具有强大的市场需求   物流量不断增大   作为特大型综合经济中心城市，近年来，北京市同环渤海地区及国内外的经济交往不断扩大，物流量一直维持较高的水平，到2000年年底，北京市全社会货运量和货物周转量分别为3亿吨和300亿吨公里左右。   方向性明显   总体而言，在全市货物总流量中，京南方向物流量所占比亚较大，其中发送量占到4/5强，到发货物总量占到63%左右。   分类流向差别较大   北京市作为首都，属于典型的消费城市，对能源、日用消费品的需求量很大，因此到达北京的货物量远远大于从北京发出的货物量，如1所示。   表1：分类运量比较   单位：吨   项目　日用消费品　工农业消耗品　能源　   发量　396,339 8,081,400 2,292,721　   到量　1,747,279 7,050,006 26,894,028　 　　物流量的不断增长及整体表现出的方向性明显和分类流向差别较大等特点，造成大量到发货物在北京南部的聚集，使得大规模开通北京市同周边省市主要城市之间直达货车和班车式的直达专列成为必然，从而为综合物流基地的设立提供了强大的市场需求。 1.3　大兴物流基地建设符合北京市物流基地建设规划 　　上述分析表明，从物流合理化角度看，北京缺乏集公路、铁路、航空、延伸内陆港口一体的物流结点，不同运输方式难以有效地联结，因而多式联运推广不快，物流合理化水平不高；同时结合北京市作为中心城市所具有的诸多优势，北京市未来物流产业的发展除按照现代物流发展要求整合各种运输方式。做到物流系统协调、分工合理外；还应当致力于建设完整的物流结点系统，构筑北京市物流发展“综合物流基地––物流中心––专业配送中心”的结构模式。这三个层次的物流结点合理配置、合理分工、合理衔接，可以对整个物流系统起到优化和支持作用，是北京市物流系统合理化的关键设施，对于北京市二十一世纪的经济发展具有重要意义。   2001年2月北京市第十一届人大四次会议批准的《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》确定，未来五到十年将根据发展需要在市区边缘规划建设两至三个综合物流基地，位置分别考虑选择在北京西南、南部及东南地区。其中南部综合物流基地，依托京九铁路及京开高速公路等交通干线，以大宗货物处理为主。因此大兴综合物流基地在选址上符合北京市总体规划的布局和要求。 1.4大兴具有建立京南综合物流基地的多种优势 　　大兴综合物流基地位于大兴黄村卫星城南部，处于京开高速公路、汇源路(规划路)、魏永路(规划路)所包围的三角区域内，占地面积5.5平方公里，位置如图1所示。该物流基地建设具有以下几个方面的优势： (1) 市场优势与日俱增：北京市地处环渤海经济圈的核心位置，是我国东北、华北、西北、华东地区对外交往的主要通道，是南联北开、东来西往的重要物流枢纽。北京市作为特大型交通枢纽城市，是环渤海地区最大的消费中心和制造业中心，物流市场需求十分巨大。 (2) 区位优势得天独厚：位于京开高速公路、北京六环路、京九铁路交汇点位置，与京开高速东侧的国家级科技园---生物制药产业基地相呼应，毗邻京哈、京九、京沪、京广等干线铁路。 　●铁路：联系东北的京山铁路和联系中原腹地以及香港、深圳的京九铁路在物流基地北侧交汇，经过黄村火车站后进入北京城区，西黄线直接联系着北京城区和黄村火车站。主要铁路设施如表2所示。   此外，黄村拥有年吞吐量为1400万吨的铁路货场，目前黄村火车站已经建设成为二级站，同时为解决城区用地紧张状况，根据北京城市总体规划，拟在物流基地以南10公里的城市七环路沿线兴建一座联系京山铁路和京九铁路的大型铁路编组站。大兴有望成为京南铁路枢纽。   表2：主要铁路设施表   序号　铁路线　等级　正线数(条)　黄村站有效到发线长度(m)　黄村站年客货运量　   货运(吨)　客运(万人次)　   1　京山线　国家一级　2 1050 30 12.8　   2　京九线　国家一级　2 1050 6 3　   3　西黄线　国家一级　2 1050　/　/　 　　●公路：物流基地附近南北向的主干道有三条：京开(北京一开封)高速公路。京津塘(北京一天津一塘沽)高速公路和京福(北京一福州)高速公路，均为国道，其中京开公路位于物流基地的西测并紧邻物流中心，其他两条公路位于物流基地的东侧。根据城市总体规划，目前正在兴建和近期拟建三条东西方向快速干道：城市五环、城市六环和城市七环，其中城市六环从东至两横贯物流基地，城市七环位于物流基地的南部，距物流基地10公里。主要公路设施如表3所示。   表3：主要公路设施表   序号　公路线　等级　方向　宽度(m)　备注　   红线　控制　   1　京开高速　国道、高速　南北向　50 100　现有　   2　京津塘高速　国道、高速　南北向　50 100　现有　   3　京福公路　国道、高速　南北向　20 40　现有　   4　城市五环　市道、高速　东西向　50 100　在建　   5　城市六环　市道、高速　东西向　50 100　现有　   6　城市七环　市道、高速　东西向　50 100　拟建　 　　●航空：物流基地以北10公里的南苑机场，己开通有多条通往全国各地的航线。北京国际机场位于物流么地的东北方向，距物流基地60公里。通过已有的城市四环、城市六环、以及正在建设中的城市五环，可实现物流基地与北京国际机场的快捷联系。   ●海运：由已有的城市四环、城市六环、以及正在建设中的城市五环，取道京津塘高速公路，90分钟即可抵达天津新港，进而实现物流基地与世界各港口的海运联系。 (3) 良好的物流基础设施优势： 大兴综合物流基地建设选址范围内拥有铁路专用线、货运场站、仓库、罩棚、以及专用设备等物流设施，为进一步建立物流基地提供了良好的基础条件。   ●铁路专用线；在物流基地的规划占地范围内，从京山铁路和京九铁路的交汇处引有6条铁路专用线。总股道数13条，总长度11522米，总有效长度10425米。各条专用线皆采用标准轨距，整车货物和零担货物均可直接运抵物流中心。铁路专用线基本情况如表4所示。   表4：铁路专用线基本情况表   序号　专用线　股道数(条)　全长(m)　有效长度(m)　   1 1号专用线　1 700 700　   2 2号专用线　1 1100 920　   3 3号专用线　4 3202 2828　   4 4号专用线　1 910 720　   5 5号专用线　3 2750 2750　   6 6号专用线　3 2860 2507　   合计　13 11522 10425　 　　●现有货场：在物流基地的规划土地范围内，每条铁路专用线均建有相应的货场和仓库，其中有些仍具有一定的利用价值。货场总占地面积为617.2万平方米，仓库总建筑面积10.37万平方米。每个货场还配备有龙门吊、汽车吊、叉车和铲车等装卸货物的设备，以及地磅和电子吊称等称量设备。设备基本情况如表5所示。   表5：设备基本情况表   序号　专用线　设备(台)　   龙门吊　汽车吊　叉车　铲车　地磅　电子称　   1 1号专用线　/　3 1　/　1 1　   2 2号专用线　1 2 2　/　1　/　   3 3号专用线　6 1　/　/　/　/　   4 4号专用线　/　2 7　/　1　/　   5 5号专用线　8 5 3 1 1 1　   6 6号专用线　4 2 9 8 2 1　   合计　19 15 22 9 9 3　 (4)产业优势集聚形成：京南物流基地紧邻北京经济技术开发区、中关村科技基地大兴生物制药产业基地、北京轻纺城、北京商品大世界、丰台高科技产业基地五大产业基地，为基地提供了雄厚的产业支撑和丰富的物流资源。 (5) 强力的政策支持：　 5.1税收政策：●对新引进企业缴纳的企业所得税区留成部分，自纳税之日起15年全部用于企业，作为对企业的扶持资金；   ●对企业缴纳的营业税区留成部分，自纳税之日起10年50%用于企业，作为对企业的扶持资金；   ●对新引进的生物工程与医药企业形成的地方财政收入部分，前5年全部用于支持企业发展，后5年50%用于支持企业发展；   ●对生产型外商投资企业所得税实行“两免三减”；   ●对高新技术企业自认定之日起三年内，所缴纳营业税、企业所得税、增值税的地方收入部分，由财政安排专项资金支持；之后两年减半支持；   5.2　其他有关优惠政策 ：   ●专项政策。政府每年拿出专项资金，支持技术改造、人才引进、重大项目投资、新产品开发和创建新品牌等项目，同时推出重点小城镇户口进京的投资优惠政策。   ●对重大投资项目，按一事一议的原则，特事特办，支持企业发展。   5.3　大兴的投资软环境评估：   大兴区委、区政府把2002年确定为“软环境”建设年，把2003年确定为“软环境建设优化”年，同时加强综合服务中心建设，完善“一条龙”服务体系为投资者提供有关投资、经营发展等方面的长期跟踪服务。简化办事程序，提高办事效率。推行项目代办制，对公益项目实行代建制，对经营性项目实行项自法人招投标。实行区领导跟踪投资5000万元以上的大项目和联系区内纳税大户，加大协调力度，解决企业的实际问题。   扩大对外宣传力度，建立网络招商平台，链接“北京投资促进网”、“中国科技投资服务网”、“新材料产业网”等专业招商网站。重视人才，每年吸引本科毕业生数百名；现有博士生150余名在大兴发展。积极开展投资促进工作，联系驻京涉外机构，为境内外投资者提供项目代办、投资导向、政策法规等方面的投资咨询服务。 （四）规划条件 1基本用地规划： 占地面积分布      面积(万平米)　占地面积分布　面积(万平米)　   总占地面积        250　站台及站台库面积　6　   仓库面积　50　配送中心面积　20　   加工处理区　15　商品展示区　10　   海关监管区　5　生活区　10　   车站    10　集配车场　5　   调车场　2　停车场　4　   集装箱临时堆场　5　管理楼  1　   办公室　1　加油设施　0.3　   洗车设施　0.3　检车、修理设施　1　   轮胎更换　0.1　绿化面积　50　   道路面积　37.5    其他服务设施及预留用地　16.8  2 大兴物流产业基地的基本建设条件： 物流港的投资环境除了经济，政治，人文，地理等软环境的优势之外，物流港的基础设施所提供的投资硬环境同样具有优势。 　　2.1　供水系统　 　　园区内延规划路敷设0.2–0.3Mpa得直埋市政供水管网，能有效的提供各企业的生产生活用水。   2.2　排水系统 　　园区内延规划路敷设市政排水管网，为满足各企业的污水排放不同要求，园区集中建设排污站，达到2类水体B级标准的污水处理能力以解决距各企业的排污要求。 　　2.3　供暖系统   延规划路敷设直埋式蒸汽压力为4Kg的市政一次热力管网，能充分满足不同企业的热能要求。   2.4　供电系统　 　　园区内引入22万伏高压电源，10千伏向各企业提供双]路供电，以充足的电能支持各企业的各类生产，生活用电。   2.5　弱电系统   提供上网的平台，同时敷设宽带上网系统和用户数据系统(DSL)线路。电话，电讯，数据网络线有所提供的通讯配线箱和有线电视配线箱接出，以满足各企业的需求。 (五)平面规划及设施规划 表 1-1 京南物流基地 R 地块规划控制指标 地号 用地性质 用地规模 (M 2 ) 用地规模 ( 亩 ) 容积率 建筑密度（ % ） 绿地率（ % ） 建筑高度（米） R2-1 商业 39,900 60 2.5 40 30 50 R3-1 行政办公 30,000 45 2 40 35 45 R3-3 仓储 35,400 53 1.2 40 15 30 R3-4 物流 17,100 26 2 40 40 50 合计 122,400 184         表 1-2 京南物流基地 R 地块建筑设计指标 地号 用地性质 建筑占地面积 (M 2 ) 总建筑面积 (M 2 ) 建筑层数 ( 层 ) 层高 (M) 建筑总高 (M) 总造价 ( 亿元 ) R2-1 商业 14,175 99,750 12 4 48 2.99 R3-1 行政办公 5,000 60,000 12 3.6 43.2 1.80 R3-3 仓储 14,112 42,480 3 4 12 0.64 R3-4 物流 2,630 34,200 13 3.6 46.8 1.20 合计 42,917 236,430       6.63 此四宗土地总建筑面积为 236,430 平方米，其中“总部大厦”用地可建筑面积为 99,750 平方米，占建筑总面积的 42.2% ；高档写字楼用地可建筑面积为 60,000 平方米，占建筑总面积的 25.4% ；质押库用地可建筑面积为 42,480 平方米，占建筑总面积的 18.0% ；综合服务中心用地可建筑面积为 34,200 平方米，占建筑总面积的 14.4% 。 京南物流基地铁路规划图 （六）营运体系    京南物流基地是物流重要的基础设施之一，由于有众多的物流企业在这里聚集，它是一个地区的公益性较强的服务设施，同时它因涉及到许多方面的因素。根据国内外物流园区开发经验，研究制定京南物流基地开发模式。首先，由政府统一负责物流基地的规划，基地管理机构的建立，以及管理办法的建立与完善等工作。规划一旦确定以后，政府部门要向建设其它基础设施那样，给予一定的扶持以及政策上的优惠。其次，采用公平、公正、公开的原则，吸引各方投资，组建京南物流基地管理运营公司，在开发期间负责物流建设用地的征用，先期的基地建设资金的投入，基地基础设施的建设，基地与运输、信息基础设施的连接，完成包括“十通一平”和三网（通信网、广播电视网、计算机网）的接入等。在运营期间负责物流基地的开发经营，包括大型装卸设备的购置及基础服务设施的建设和管理，物流企业的招商，基地内各企业之间的协调及与政府沟通等，以及日后的基地管理运营。第三，按规划分步实施，采用市场化方式进行运作，以招商方式吸引企业入驻，通过出租、出售或租赁等方式将基地的场地提供给物流企业。制定企业入区交费政策，可按建筑面积或用地面积核定每个入区企业应缴纳的费用，以确保基础设施建设费用和开发成本的收支平衡及其循环利用，体现对不同入区企业的公平、公正，达到商港开发资金的自我平衡。第四，对基地内众多入驻物流企业，应通过市场规律运作，自行投资、自行建设，采取多种经营方式，既可以独立经营，也可以实行合作和联营，并积极引进国外物流企业的先进技术和管理经验到基地中来，并促使基地内物流企业成为物流发展的主体。 (七)实施进度 7.1基地发展现状：园区物流业务主要以汽车、钢材、纸业、铁路零担、图书、电器、服装、快速消费品等为主。2008年完成各类税收3050万元，从业人员近1万人，本地劳动力约占40%。虽然，2009年1季度物流遭遇了上游制造企业运量萎缩和运输成本提升的双重压力，园区内企业依旧完成业务收入2.5亿元，同比增长13.64%，完成纳税600万元，同比增长10.1%。 7.2基地发展远景：作为大兴物流产业核心区的京南物流基地通过规划建设将成为以"公铁联运为依托，为北京市和大兴区产业发展和城市建设服务的，为城市商贸流通和居民生活服务的，辐射北京市及周边地区进而辐射华北以至华南地区，具有较强的物流服务能力，可以提供国际物流、区域物流和城市物流服务，初步满足服务地区物流需求的大型综合性的铁路-公路货运枢纽型物流园区"。   在此基础上再经过十年努力，把京南物流基地建设成为"一个依托于铁路、公路等运输资源，为服务区域的生产制造业、商贸流通业和城市居民提供完善的物流服务，具有完善的区域物流、城市物流和国际物流功能，充分满足服务区域物流需求的大型综合性的物流园区。 （八）经济分析： 8.1物流量的预测： 首都第二机场计划于2010年开工建设，2015年投入使用。规划目标为旅客年吞吐量8000万至1亿人次、货运年吞吐量500万吨，加之临空经济区内产业的聚集，将会产生大量的物流量。这些物流量和物流需求，需要京南物流基地通过完善的物流服务进行处理。 8.2经济效益评价      京南物流基地收入来源，一方面通过出售、出租、租赁等方式，吸引物流企业入驻，在基地从事储存、包装、装卸、流通加工、配送、多式联运、交易展示、保税、信息处理等作业方式所产生的收入。另一方面作为基地管理机构，在运作过程中通过收取租金、土地转让、各种管理费，以及物业、商业活动所产生的收入。根据国内外物流园区的经营实践，物流基地项目的投资收益率一般在6%~15%，属于基础设施型长线投资项目。 结束语： 　   现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。  我国现代物流发展正处于起步阶段，与先进国家相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。加快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。 基地有关负责人介绍说，通过上述项目建设，使基地逐渐形成“物流基地”和“物流中心”的复合功能，实现进出北京货物集散，大型厂商和亚太地区集团采购和分销，制造商和分销商北京周边地区采购和分销，预计到“十二五”末，以“公铁联运和现代化交易型物流”为特色的京南物流基地将形成每年1000万吨的铁路货运能力，产值达300亿元，成为辐射北京及周边地区进而辐射华北的大型综合性物流基地。