不定期租赁合同的解除

篇一:解除不定期租赁的限制 解除不定期租赁合同的限制 某甲租用某乙的两间店面作为酒楼，双方未约定租赁期限。2006年6月16日，乙书面通知甲，要求甲在6月19日前搬离所租房屋另用。同月18日，乙与丙签订了房屋，将甲租用的房屋出卖给丙。甲认为，根据《中华人民共和国合 同法》(以下简称《合同法》)第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。乙与丙签订买卖合同时，甲与乙仍然存在租赁关系。遂起诉要求在同等条件下享有该两间房屋的优先购买权。 本案的焦点在于，乙和丙签订房屋买卖合同时，甲乙之间是否就出卖的房屋仍然存在租赁关系?一种意见认为，根据我国《合同法》94条和96条的规定，当事人单方解除合同的，解除合同的通知到达对方时合同即解除。乙于2006年6 1 月16日将书面通知送达甲，要求解除租赁合同，故双方的租赁关系在6月16日即已经解除。乙与丙在18日签订买卖合同时，已经与甲没有租赁关系，甲不能够享有优先购买权。 第二种意见认为，根据《合同法》第232条的规定，出租人解除合同的，应当在合理的期限之前通知承租人。本案乙通知甲解除合同的期限不合理，且其在通知中明确要求甲6月19日前搬出，双方的合同应当到6月19日解除。因此甲享有优先权。 笔者同意第二种意见。对于单方解除合同的条件和效力，我国《合同法》第94条和96条分别作出了规定。94条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……(五)法律规定的其他情形。”96条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”对于何为“法律规定的其他情形”?《合同法》第232条所规定的情形应当属于此列。该条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”结合上述的几条规定可以确定，在不定期租赁合同关系中，出租人解除租赁合同的，并非其通知到达承租人后合同即解除，至少有两个方面的限制:1、必须要在合理期限之前通知承租人;2、应当根据通知所载具 2 体内容确定租赁合同解除的具体时间。对于第1个方面的限制，《合同法》第232条已经有了明确的规定，只是没有具体到什么期限为合理的期限而已，这当中就存在法官自由裁量的问题。就上述的案件来说，乙要求开酒楼的甲3日内搬出所租赁的房屋，似乎不是一个合同的期限。同时，乙通知甲，要求甲在6月19日前搬出所承租的房屋，应当视为乙同意甲租赁使用该房屋至6月19日。虽然乙的通知具有明确的要求与甲终止租赁关系的意思表示，但不能就此依据合同法第96条的规定，认为乙将具有终止与甲租赁关系意思表示的通知送达甲后，双方的租赁关系即行终止，而应当根据乙通知的内容确定租赁关系最终的终止时间。我们不能干涉和否认出租人要求终止租赁关系具体时间的意思表示。因而可以得出上面的第2点限制，即应当根据通知所载明的内容确定双方租赁关系终止的具体时间。同样，在其他符合条件的单方解除合同中，也应当以要求解除合同的通知内容确定合同的解除时间。比如，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方当事人完全可以向其发出通知，再次要求未履行的一方当事人在一个月内履行义务，否则合同解除。到期后迟延履行方仍未履行，我们确定合同解除的时间是权利人发出通知之日还是发出通知之日后的一个月?笔者认为应当是发出通知之日后的一个月。由此，我们是否可以对《合同法》第96条进行调整， 3 即“……当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。解除合同的通知自到达对方时发生法律效力。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”?笔者认为完全可以，否则就否定了当事人解除合同等具体事项意思自治的合同权利。 房屋出租人有权提前收回房屋吗? 一般而言，在房屋租赁中，所签订的租赁合同是有固定期限的，那么出租人是否有权提前收回房屋, 首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定，出租人就必须事先征得承租人同意;如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。 但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动;擅自转租、转借、转让租赁的房屋;擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前收回房屋，终止合同。 订租赁合同时，应明确注意的内容: (1)租赁期限、租金支付及计算方式; (2)租赁期限内房屋的维修及费用由谁承担; (3)物业管理费用的承担; (4)物业使用人对房屋进行装饰装修的问题; (5)是否可以转租; 4 (6)租赁登记的办理; (7)业主有关物业管理权方面的授权; (8)根据物业使用人承租物业的用途不同而应注意的事项 租赁合同之解除权 归纳:租赁合同之解除权 (1)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物(合同法219条) (2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建(司法解释第7条) (3)责任转租(合同法224条，司法解释第14条) (4)未付或延付租金(合同法227条) (5)不定期租赁之随时解除权(合同法232条) (1)出租人拒不交付租赁房屋(合同法216条) (2)租赁房屋因意外全部或者部分毁损(合同法231条) (3)不定期租赁之随时解除权 (4)租赁房屋危及承租人安全或健康时的随时解除权(合同法233条) (5)因法律原因导致租赁房屋无法使用(司法解释第8条) (6)一房数租时，未能取得租赁房屋的承租人享有解除权(司法解释第6 出租人是否可以通过转租获利 5 城市房屋租赁》 第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。 出租人可以从转租中获得收益。 篇二:单方解除不定期租赁合同 案情 某公司因生产之需，于2006年1月起租赁另一公司的一栋大楼做厂房，合同约定租期两年，若一方在合同期内提前解除合同，应当支付给对方15万元违约金。2008年1月，合同到期后，双方未续签合同，某公司仍按原交付租金，另一公司亦未提出异议。4个月后，另一公司突然通知某公司，要求终止合同。因某公司要求另一公司支付15万元违约金未果而提起诉讼。 审理中，许多人认为另一公司应当支付15万元违约金。根据我国《合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。某公司与另一公司的目的在于租赁，彼此所签的租赁合同到期后，双方虽未再续签书面合同，但未续签合同并不等于双方没有合同，双方仍在按原合同继续履行的事实表明，彼此仍在维系并希望实现与原合同相同的目的，故双方虽没有补充，但除期限改为不定期外，其余 6 均应按原合同条款履行。 审判 法院经审理认为，租赁合同因到期而转化的不定期租赁合同，是一种新合同，合同内容应以双方实际履行情况而定，但由于违约金是一种明确、特殊的严格责任，故原关于违约金条款不能适用于不定期租赁合同。据此，判决驳回了某公司要求另一公司支付15万元违约金的诉讼请求。 评析 安报律师团律师认为:法院的判决是正确的。理由如下: 一、某公司与另一公司在租赁合同到期后继续租赁，决定了双方依旧是租赁合同关系，但是形式已经发生改变，由此产生的法律后果也随之改变。租赁合同分为定期和不定期两种，不同形式的租赁合同，法律调整的方式自然存在不同之处。我国《合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述法律规定，本案租赁合同到期后，某公司继续使用并按原标准交付租金，另一公司亦未提出异议，表明该租赁合同已经转为不定期，法律适用也应以调整不定期的条款为依据。 二、原租赁合同继续有效，并不等于原约定的违约条款仍可适用。违约金是指合同当事人在合同中约定，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付一定 7 数额的金钱。若当事人在合同中未约定违约金条款，则不产生违约金责任。一方面，违约金的承担是以“合同当事人在合同中的约定”为要件，当事人之间没有约定、约定不明、超出约定范围均不能适用;另一方面，尽管某公司与另一公司的目的在于租赁，双方按原合同继续履行同样具有租赁的目的，但这仅仅反映在租金、租赁房屋的使用上，已经通过默示履行达成一致，即在这一点上应当继续有效，但对违约金这一必须明示的特殊的严格责任问题，并没有明确确认，故不应沿用;再一方面，原租赁合同约定提前解除合同必须支付违约金的前提条件，仅仅限制在合同期限所固定的两年以内，并没有谈及两年以外，在原合同转为不定期租赁合同后，固定期限变为不固定，两年的时间已届满的情况下，原违约条款已经失去存在的前提和基础。 三、另一公司有权随时解除合同。我国《合同法》第六十一条规定:“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”该法第二百三十二条也规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”可见，随时解除合同是另一公司的权利，不过应当在合理期限内通知某 8 公司，该期限通 常为一个月。另一公司只有未在合理期限之前通知某公司的情况下，某公司才能要求另一公司赔偿损失，但这种损失并不是违约金。 篇三:不定期租赁合同出租人可随时解除吗范本模板 秦律师:你好! 2006年10月，我与陈某签订了一个租赁合同，我租用陈某在某学校附近的一个门面做生意，约定租期两年，按季度支付租金。2008年10月合同到期后，双方对是否续租都没有协商。但我还是按原来合同的约定继续向陈某缴纳租金。到了今年的四月，陈某找到我，说由于他下岗了，自己要用该门面开餐馆，要求我在六月底腾出门面。我想问，在这种情况下，陈某是否有权解除合同?熊女士 熊女士:你好! 来信收悉。你们的租赁合同到期后，属于不定期的租赁，因此陈某有权要求解除。 租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁是指当事人双方明确约定了租赁期限的租赁形式。不定期租赁是指当事人没有约定租赁期限或约定的期限不明确的租赁形式，它包括确定的不定期租赁和推定的不定期租赁。根据《合同法》的规定，推定不定期租赁包括三种形式:一、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的， 9 视为不定期租赁;二、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期;三、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，经双方补充协议、或按合同其他条款以及习惯等方式仍不能确定的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，合同法规定当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据你的来信分析，你这种情况属于上述的第二种不定期租赁形式，因此陈某在4月份通知你，要求你在6月底腾出门面不违反法律的规定。 1 10