购房零首付制度解决城市中低收入家庭住房问题的设想

购房零首付解决城市中低收入家庭住房问题的设想 购房零首付制度解决城市中低收入家庭住 房问题的设想 2006年9月 总第125期第5期 黑河学刊 HeiheJournal Sep.,2006 SerialNo.125No.5 购房零首付制度解决城市中低收入 家庭住房问题的设想 ?王舒伊,张平 (四川大学公共管理学院,四川成都610065) 【摘要】购房零首付制度是指购房首付款由政府~4-*-房福利保障的形式替中低收入家庭支付的一种颇有 成效的住房保障新手段.它可以作为我国现有住房保障体系的有力补充,以完善多层次住房保障体系,解决城市 中低收入家庭的住房问题 【关键词】购房零首付制度;零首付房;住房保障体系;城市中低收入家庭 【中图分类号】F293,3【文献标识码】A【文章编号】l009—3036(2006)05—0035—03 我国现有住房保障体系中针对城市中低收人 家庭住房问题的政策主要有两种:,c:经济适用房 政策和廉租房政策.这两种政策的实施使得许多 的城市中低收人家庭实现了住房梦,但其效果相 对中低收人家庭的住房需求来讲还不够.对大多 数中低收人家庭来说,购房的最主要障碍是首付 款和交易费用,跨越这一障碍还有赖于政府的政 策倾斜或者福利补贴.因此本文提出设想:将由政 府补贴购房首付款的"零首付房"作为一种新的保 障型住房,针对解决城市中低收人家庭的住房问 题,作为经济适用房和廉租房的补充,以完善我国 现有的多层次住房保障体系. 一 ,购房零首付制度与我国住房保障 体系 1.我国现行的购房零首付制度.在欧美发达 国家,购房零首付制度的主要目的是资助中低收 人家庭实现购房梦,是一种以市场为依托的政策 资助形式的社会福利或住房保障.相对而言我国 目前的"零首付",实质上是以为投资者服务为f? 发点的金融手段.因而作为金融手段的"零首付" 并不能成为实现城市中低收人家庭住房梦的杠 杆. 2城市中低收人家庭的住房保障体系概况.目 前建设部对住房保障制度确定的基本框架是:采 取扶持政策,发展经济适用房;建立健全廉租住房 制度;继续发挥集资建房的功效;完善财税政策, 积极探索财政对中低收人家庭贷款贴息政策,建 立住房金融体系. 我国致力于建立多层次的住房保障体系,以 为不同收人家庭实行不同的住房供应体系.如前 面提到的目前的手段主要有两种.经济适用房指 由政府提供优惠政策,它是具有保障性质的政策 性商品住房,如土地的划拨,税费的减免,限定建 设,供应对象和销售价格.廉租房主要是通过 地方政府来保障困难家庭的住房,以财政预算安 排为主,多渠道筹集廉租房资金,实行以住房租赁 补贴为主,实物配租,租金核减为辅.… 经济适用房和廉租房是目前我国住房保障体 系的核心内容,但其总体实施效果并不理想,主要 现为市场秩序混乱,效率低下,住宅保障界限不 清,城市中低收人家庭难以承受过高房价.其原因 【作者简介】王舒伊(1982一),女,四川广元人,四川大学公共管理学院技术经济及 管理2004级硕士研究生,主要从事 战略管理研究;张平(1963一).女,重庆人,四川大学公共管理学院副教授,主要从事 高技术管理,教育经济及管理方面的 研究. ? 35? 是对经济适用房的商品性和社会保障性界定不 清,模棱两可;供给严重不足,供应结构不合理,难 以满足城市中低收人者的实际需求,保障群体十 分有限.[2]这些问题的产生除了政策操作运用上 的偏差,也有制度设计上的不周,所以,完善现有 保障体系的过程中,有必要研究和尝试新的住房 保障手段. 二,美国购房零首付制度及对我国的 启示 美国住房福利保障中卓有成效的是2003年 通过的《美国零首付款法案》(AmericanDown paymentAct).这项法案规定每年两亿首付款资 助计划,可以帮助60000个低收人家庭支付首付 款和交易费用.该法案的确立开创了以零首付的 福利方式帮助中低收人家庭实现住房梦想的一种 新的模式. 1.美国购房零首付制度的发展历程及推行条 件.美国购房零首付制度的建立经历了一个渐进 的过程.20世纪70年代以前是传统的以存贷结 构为主体的单一住房融资体系.这一时期是美国 个人住房信贷起步阶段,首付款高达40%;20世 纪70年代后期至90年代,这一时期的特点在于 按揭证券为主体的二级市场融资体系的建立和发 展.其时抵押担保保险制度,抵押二级市场迅猛发 展,首付比例在抵押和保险等衍生金融工具的保 证下逐步降为20%一30%;20世纪9O年代至今, 住房抵押证券的二级市场体系已经十分发达,住 房抵押证券化日益完善.这一时期商业贷款的首 付一般在10%一20%.随着整个市场的发展,带有 补贴性质的抵押贷款的首付已经降到了3% 一 5%.2003年美国政府通过讨论已久的零首付, l2月16日布什签署了美国零首付款法案,并于 2004年初实施._3 截至2005年3月,美国拥有住房家庭的比率 达到了68.7%的历史新高.一方面我们看到了零 首付法案在解决城市中低收人家庭住房问题上的 巨大潜力,另一方面其对住房消费的刺激也对美 国经济的发展起到了明显的推动作用.零首付法 案得以成功推行是经济和政策环境等各方面综合 作用的结果:首先,良好的经济状况是法案推行的 基础;其次,健全的法律法规,政府政策的支持和 ? 36? 完善的个人信用体系是法案推行的重要条件;再 次,发达的住房金融体系是法案能够得以顺利推 行的根本立足点. 2.对我国的启示.我国目前的住宅市场正处 于类似美国20世纪70年代后期至90年代的时 期,购房贷款的首付比例基本稳定在最低20%一 30%.我国目前的住房金融体系主要是传统的以 存贷结构为主体的单一模式,许多有效的金融模 式(例如抵押担保保险制度,住房抵押证券二级市 场等)都尚未形成.与美国相同之处在于,解决城 市中低收人家庭住房问题均是政府的重要任务, 特别是',2004年以来我国一部分大中城市房价实 际已经接近或者超出城市居民可支配收人的平均 水平,中低收人家庭住房问题日益突出和尖锐.因 此,借鉴美国带有福利性质的购房零首付制度,完 善我国多层次的住房保障体系,既能解决城市中 低收人家庭住房问题,又可以有效拉动国内住房 需求的增长和房地产市场的发展. 三,将购房零首付制度纳入我国住房 保障体系的设想 1.购房零首付制度的基本模式.购房零首付 制度的零首付房与一般商品房的主要区别在于, 首付款由政府以住房福利保障的形式替中低收人 家庭支付.在这一过程中,政府不干预开发商的投 资开发选择和购房家庭的购房偏好选择.这一点 是零首付房与经济适用房的最明显区别所在.政 府只需将需要资助的中低收人家庭划分层次,评 定住房困难的等级,并规定每一困难等级的家庭 所能获得的首付款资助的金额范围.政府在这一 过程中所扮演的角色是中低收人家庭受惠资格的 评估审批者和首付款的资助者,其余的完全交给 市场.在这种操作模式下,政府需要投人的资源大 大减少,寻租机会大大降低;同时将给开发商赋予 较大的投资自主权,也给购房家庭较大的选择范 围,充分调动两方面的积极性. 由政府支付首付款的房产在个体家庭偿还完 住房贷款以后,其产权与其他商品房一样归个体 家庭所:有,并能在市场上自由流转. 通过零首付房来实现住房保障可以定义为在 政府福利性补贴首付款的基础上依托市场的运作 模式,房地产开发商的资本处于支配地位,政府资 金辅助参与,开发商资本的投人与政府福利资金 的投人实际上是政府政策导向下的市场运作关 系. 2.购房零首付制度的服务对象.主要服务对 象应定位于城市中低收人家庭中的"夹心层".可 以通过三个特征来判断一个家庭是否属于"夹心 层":一是有一定的经济基础或者有相对稳定的收 入来源;二是属于中低收人阶层,但无法完全依靠 自身的力量通过市场来解决住房问题;三是这类 家庭在经济适用房政策和廉租房政策的实际覆盖 范围之外,无法获得政府的支持. 由于财政支持有限等原因,全国各地的住房 保障范围主要局限于最低收入家庭,城市"夹心 层"很难通过经济适用房和廉租房政策获益.部分 经济实力较强的城市通过上浮收入线标准,解决 了一部分"夹心层"家庭的住房问题,但对于大多 数大巾城市来说,收人线的上浮远远跟不上房价 的上涨.同时,上浮收人线标准的方法还会带来财 政负担增加,物价上浮等副作用,非长久之计. 3.购房零首付制度的优势.从家庭的角度来 说,零首付房给城市中低收人家庭带来的最大的 实惠将是住房梦的实现.政府的支持使被巨额首 付款和交易费用挡在门外的"夹心层"家庭只需负 担数额较低的月供,就可拥有自己的住房.同时, 零首付房相对较小的经济压力能够给家庭带来正 面的心理暗示,使家庭摆脱"劳苦一辈子也没有自 己的一亩三分地"的消极情绪,激励家庭为拥有 "自己的房"而努力工作,奋发向上."夹心层"家庭 所占中低收入家庭的数量比例不低,因而这种积 极的心理暗示作用不可小视. 从政府的角度来说,零首付房给政府带来的 最大的好处将是花更少的钱办更多的事.首先,节 省人力物力.如前文所述,政府在实施购房零首付 制度的时候只需要扮演评估审批者和资助者的角 色,把好首付款资助审批这一关足矣,比起经济适 用房和廉租房的规划建设和监督稽查来说,工作 量大大减轻.其次,有限的住房保障资金可以惠及 更多的家庭."夹心层"家庭本身也存在着丰富的 层次,各个家庭需要资助的绝对金额有高有低,因 而首付款资助的方式能够明显扩大保障面.例如, 假定有一套市场价值150,000元的经济适用房, 政府投入折算后为50,1300元,则100,000元可以 解决两户中低收人家庭的住房问题,但是通过首 付款资助,政府至少可以22,500元(首付l5%), 30,000元(首付20%),37,500元(首付%)来 解决三户中低收人家庭的住房问题,这对于稳定 占城市中低收人多数的"夹心层"家庭,增加民众 的公平感,维护社会的和谐稳定具有重要的意义. 从市场的角度来说,零首付房对房地产市场 能起到很强的拉动作用.相对经济适用房制度和 廉租房制度来说,购房零首付制度的设想赋予了 房地产开发商最大的市场自由度.新的政策将使 购房者的主观需要转化成为客观可以实现的市场 需求,有效拉动房地产市场的发展,繁荣带动相关 经济. 总之,零首付制度的有效运行有赖于各项配 套平台的建设,例如法律法规的健全,住房金融体 系的建设和信用报告体系的建立等.在我国,城市 经济体制相对健全,率先在城市建立零首付制度, 大力发展金融市场,健全各种经济法规,经济政 策,将对解决我国中低收入家庭住房问题有很好 的指导意义. (※本文没有将住房公积金制度纳入其中,因 为目前住房公积金制度事实上主要满足了收人高 且稳定的非低收人阶层,中低收人家庭大多因为 积累少,允许贷款额度低而在住房公积金政策的 受惠面之外.)? [参考文献] [1]潘文辉.美国低收人家庭住房保障政策对我冈的启示[J].中国房地产,2005,(4). [2]焦建国,朗大鹏.住房社会保障制度:由来,问题,借鉴与改进建议[J].经济研究参 考,2005,(76) 【3]鲁炜,宋加山.美国购房零首付制度对我国的启示【J].中国房地产,2005,(5). [4]诸超孚.住房保障政策与模式的国际经验对我国的启示[J].中国房地 产,2005,(4). [5]诸超孚.城镇住房保障模式及其在浙江省的应用研究[A].浙江大学博士毕业论 文[D].2005. 口编辑/齐伟 ? 37?