房地产权证

房地产权证 一、概念解析 1.过户: 房屋转让后，需要将房屋权利人的名称进行变更，这个变更权利人名称的过程就是过户，又叫更名。(房屋转让包括房屋买卖、赠与、继承、抵账、夫妻财产分割等) 2.过户费: 过户费通俗的讲是指整个过户，即办理《房屋所有权证》和《契证》过程中产生的所有费用。包括契税、营业税、个人所得税、查档费、工本费、交易费、印花税、土地增值税等。 3.普通住宅与非普通住宅的划分 非普通住宅的划分: 1)容积率在1.0以下 2)单套面积超过144平米或等于144平米(最新政策调整为168平米以上，但是沈阳各个房产局何时执行需现场咨询)“根据省政府会议精神,沈阳市各个房产局已陆续执行非普通住宅认定面积标准由144?调整为168?,即从今日开始住宅面积低于168?的都属于普通住房。” 3)地税评估总价200万元以上 注:即使房屋评估单价,11230元/?，但评估总价不超过200万元也为普通住宅 二、二手房转让所需要 《房证》原件、《契证》原件 身份证原件、户口本原件、婚姻状况证明原件(婚前财产的需要开婚前单身证明) 卖方不能到场办理手续的，提供《委托公证书》原件。经确认的委托人资料.代理身份证原件. 身份证原件、户口本原件、婚姻状况证明原件 买方不能到场办理手续的，提供《委托公证书》原件。经确认的委托人资料、代理人身份证原件。 三、二手房交易 查档?核税?下契证、过户、资金监管?下房证 四、过户费用的核算 1.查档费:房屋所有权人是个人的:100元/件 房屋所有权是单位的:300元/件 2.交易费:(正常收费标准是买卖双方各一半) 住宅:房屋建筑面积×6元/? 非住宅:房产局核定房价×1% 拆迁户:相同面积部分×3元+差额面积×6元? 3.工本费:住宅:80元/件 非住宅:550元/件 4.契税(征收对象:买方) 首次购买90平米以下普通住房，契税按核准价格1%征收; 首次购买 90—144平方米以下普通住房，按核准价格1.5%征收; 非首次购买普通住房，按核准价格3%征收; 购买非普通住宅、非住宅、法人类、赠与按核准价格4%征收。 注:有契税减免的要在交税前提供相关手续;买方贷款的成交价按贷款评估价申报 5.个税(征收对象:卖方) (1)非住宅:个人所得税=差额×20%或全额×2% (2)住宅类:对于个人转让过五年家庭唯一住房的免征个人所得税 个人所得税=差额×20%或全额×1% ※于洪区房产局 于洪区件如果内有【销售不动产发票】，个税必须按照差额×20%征收，没有【销售不动产发票】，可以按照以下的情况征收 住宅类:个人所得税=全额×1% 非住宅类:个人所得税=全额×2% 6.营业税(征收对象:卖方;税率5.6%): 普通住宅:2年以上免征，不足2年的全额5.6% 非普住宅:不足2年的全额5.6%，2年以上(含2年)的差额5.6%(提供不动产发票) 非住宅类:有发票的差额的5.6%，无发票的全额的5.6% 7.土地增值税(征收对象:卖方)个人转让住宅暂免征收，非住宅的按差额30%~60%或全额5%征收。 8.印花税(征收对象:双方)个人转让或购买住宅暂免征收，非住宅的按万分之五征收 五、资金监管 沈阳市所有房产局在办理二手房过户时，都需要进行资金监管，目的在于保证买卖双 交易安全，办理中房主需要预留银行卡号，买方先将购房款存入房产局资金监管账户，待买方新房证下发后，监管账户中的房款将转到房主预留的银行卡内，类似于 “支付宝”。 1、买方全款的: 铁西区最低监管按契证价钱100%监管,其他房产局最低监管额按契证价钱的80% 2、公积金贷款: 买方为市公积金贷款，房主准备招行卡; 买方省公积金贷款，房主准备建行卡，按首付贷款数额监管。 3、商业贷款: 按首付和贷款的数额进行监管，以银行借款合同或审批书为依据。