合肥二手房中介销售策略

合肥二手房中介销售策略 摘要:近年来，我国房地产行业进入了新一轮的迅猛发展进程之中，而房改政策的实施，房产需求呈现出的多样化都使得二手房市场空前活跃起来，二手房中介公司之间的竞争也日趋激烈。本文立足于合肥市二手房的市场现状，从分析二手房消费者特征的相关性出发，再结合当前阶段合肥市二手房中介公司的发展受到政策因素、公司规模模式以及中介服务人员的影响，提出了二手房中介公司销售策略。 关键词:二手房;中介公司;销售策略 一、绪论 房地产业作为支撑我国国民经济与社会发展的一个极为重要的主要产业，其贯穿于我国的生产、流通、分配以及消费的各个领域，受其带动的相关产业数量多达50多个，且涉及到3千种产品服务。从这个层面来看，房地产业的发展情况会对轻重工业、金融业、社会服务业以及建筑建材业等产生直接或者间接的影响。除此之外，房地产业也会对政府财政收入、社会就业、居民收入与消费等诸多的方面带来重要的影响。同时，对于内需的扩大、经济增长的拉动、城镇化发展的推进以及居民住房条件的改善来说都有着积极的作用。 当前阶段，我国各地区的二手房市场发展极为不平衡，而这也主要归因于我国各地的不均衡的经济发展水平。一般而言，东南沿海等经济发达地区较之于中部以及西部地区来说具有较为成熟的二手房市场，其二手房的交易量在整个房屋总销售量之中占有较大的比重。而其它经济欠发达地区则处于较为缓慢的发展的发展进程当中。可以将各城市二手房市场划分为三个阶段:初级阶段的特征就是较小的交易量以及不完善的市场交易配套机制建设;及至上升阶段的话，市场交易量会出现一个明显的提高，但其交易配套机制的建设也依旧无法满足正在迅猛增长的市场需求;如若达到成熟阶段，不仅市场交易量很大且有着较小的波动，而且其配套的机制建设也相对来说较为完善与规范。参照二手房的交易情况可知其销售在各城市之间存在着极大的不均衡，所以即便二手房的交易在全国范围内远不及增量房，但一个不容置疑的事实就是二手房会在今后的住房市场中占有一个越来越大的比例。 合肥市的二手房市场起步于上个世纪末，在之后的十来年的时间里经历了从无到有以及由弱到强的这一演变过程。而合肥市二手房的发展是与其房改政策的实行以及中部崛起战略的提出与实施紧密相关的。再加之宏观调控政策的出台，都对合肥市二手房市场的发展发挥了作用。本文立足于合肥市二手房的市场现状，从分析二手房消费者特征的相关性出发，再结合当前阶段合肥市二手房中介公司的发展受到政策因素、公司规模模式以及中介服务人员的影响，提出了二手房中介公司销售策略。 二、合肥市二手房市场环境 (一)合肥市二手房市场现状 当前阶段，房地产业已成为了国民经济最为重要的支柱产业。据调研可知，国民经济每获得7%的增长率，则房地产业至少会获得12%的增长率。一般来说，城市越大的话，则房价越高，二手房交易量也相应的会越大。合肥目前人口约747万左右，中心城区面积达到了360万平方公里左右。据统计数字，合肥2013年的GDP总量达到了4682.5亿元，同比增长11.6%，占全省GDP总量的24.6%。 由于起步较晚的原因，合肥市的二手房中介公司大多呈现出规模较小，信息流通缓慢以及缺少规范化经营的现状。目前，合肥市规模较大的二手房中介公司主要有满堂红房产、传奇家产、聚信房产、美诚地产以及吉大房产。其中满堂红房产现有分公司8家，综合经营与房地产有关的业务，包括房屋买卖、租赁、房地产咨询与策划、楼盘代理销售等业务，年代理房产成交额2个多亿。而合肥市吉大房产公司实行的是由专业人员全程陪同的“一站式”服务，在建立起了完善的服务质量跟踪体系的基础上使得客户利益得到切实保障，由此获得了全市各界的一致好评，公司先后在包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区、高新区以及新站区等地开设了40多家分公司，形成了遍布全市的服务网络，方便了广大客户。合肥市二手房主要聚集在蜀山区、庐阳区、经开区、包河区以及新站区等区域。 (二)合肥市二手房销售现状 合肥市房地产业伴随着市场经济的迅猛发展，在加速住宅建设与旧城改造的的同时，也加大了促进相关产业的发展的投入力度。与全国的房地产市场发展相类似，合肥市的房地产业也仍然有较大的发展空间和需求量。而与市场经济的发展以及大众对住房认识思想不断的提高这一现状相伴随，对于二手房的需求量也会越来越大。根据365地产家居网数据可知，合肥市2013年的二手房均价在经历了2月份的小幅度下挫之后，在3、4、5月逐渐得到提升及至接近了7000元/?的价格，在7月份更是达到了历史新高。总的来说，全年的二手房均价上涨达到了500元/?。 具体来说，合肥市九大区域的挂牌均价较之于去年均同比出现了上涨，其中政务区的挂牌均价连续两年都是最高，一年内每平方米上涨了866元。而蜀山、庐阳、包河以及滨湖等地区的挂牌均价都达到了7000元。 而在挂牌量方面，合肥市二手房因受到20%的差额征税以及限购令的影响，在3月份出现了井喷现象，最大了达到了2594套。在经历了4、5月的挂牌量下 跌之后，在6月份再次上涨到了2000套以上。而在下半年，合肥市的二手房挂牌量均未突破2000套。部分热门抢手小区价格的升值就导致了合肥各区域二手房均价的攀升。根据数据显示，合肥市2013年的小区房价排行榜前十位的小区挂牌价均在9500元/?左右。 三、二手房消费者特征的相关性分析 与房地产市场的日益繁荣这一趋势相伴随，二手房市场也相应的迎来了其新的发展机遇。作为二手房交易的重要媒介之一，二手房中介公司对于交易成本的降低，交易效率的提高以及二手房市场的流通繁荣来说无疑都扮演者十分重要的角色。但考虑到合肥市二手房交易市场发展起步较晚以及基础设施不完善的现状，二手房交易出现闲散混乱以及对自身的营销策略定位较为凌乱模糊的问题。再加之我国当前阶段的二手房市场还属于买方市场，故而在以二手房的消费者特征进行分析为基础来提供差异化的产品和服务，对于二手房中介能否在激烈的市场竞争之中胜出有着决定性的作用。考虑到这点，分析二手房消费者的基本特征可以为了解二手房交易呈现出的需求多样化、差别化以及个性化的这一发展趋势提供参考，如此就能获取更为真实的消费者需求数据，从而为二手房中介公司制定出以此为依据的个性化二手房营销产品服务提供帮助。 (一)设计和数据分析 本文采用的是实地调查与访谈询问相结合的方法来对二手房消费者的基本特征进行相关性分析，再借助于 SPSS专业统计软件来得出具有相关性的特征因素，以此来对不同人群的二手房差异化购买需求进行细分。 于2013年11月至12月期间进行问卷调查，主要针对的是合肥市政务区以及庐阳区的二手房消费者展开调查。问卷投放共计140份，收回121份问卷，其中有效问卷为105份，问卷回收的有效率为87.5%。 图1:居民购房能力影响因素 在本次问卷调查中，二手房消费者的特征主要集中在年龄、家庭构成、文化程度、工作单位和家庭收入，而在图1所示的居民购房能力影响因素中，居民家庭收入占据了重要的一环。可以这么说，居民家庭收入直接决定了居民的购房能力。以此次收集到的问卷点差结果为基础进行的样本分析显示，占据最多数的是介于6到10万的集体收入，占到42.86%的比例，紧随其后的是5万以下的家庭收入，占到了36.19%的比例，而家庭收入介于11到15万的比例达到了15.24%，余下的部分就是介于16 到20万以及21 万以上的高家庭收入人群，分别占到了3.81%和1.09%。由此次问卷调查的结果表明合肥市二手房购买的人群多数集中在家庭收入介于5到10万的中低收入人群之中。(如图2所示) 图2:被访者家庭收入构成 (二)消费者基本特征相关性分析 借助于SPSS的单因素分析以及卡方检验，可以得出这样一个结论，家庭构成、文化构成与其他的消费者基本特征之间存在着较为明显的相关性。具体可以参见表1与表2.。 表1:对家庭构成的相关性分析 表2:对文化程度的相关性分析 1. 家庭构成与年龄 由表1可知，家庭构成与年龄之间存在着一定的相关性，而这一相关性主要影响的是倾向于购买的二手房户型和面积。考虑到此次被访群体的年龄段主要集中在23到35岁之间，而这一年龄段也占到了64.76%，而这一年龄段的家庭构成主要是单身或者两口群体，这两种家庭构成额比例分别占到了77.14%和79.17%，而这也就表明当前阶段的购房者主要是35岁以下的单身或者是小家庭群体。 2. 家庭构成与家庭收入 二者之间相关性主要影响的是被访者的购买力。总体来说，此次问卷调查的被访群体家庭收入主要集中在10万以下，占到了79.05%的比例，而单身群体的收入最低，两口群体的家庭收入主要集中在6到10万这一区间，所占的比例达到了79.17%。而家庭收入达到了11万以上的群体则主要集中在三口以及四口之家，由此可知家庭人数与家庭收入之间确实存在着一种正比例关系。伴随着年龄的增长以及家庭构成的扩大，其结果之一就是收入的不断增加以及住房购买力的逐步增强，故而，这一部分群体也就成为了二手房的潜在客户体。 3. 文化程度与年龄 二者之间相关性主要可以表明被访者对于购买房屋的质量、环境以及权属等方面提出的要求。此次调查表明不同的年龄结构会呈现出不同的学历特点，考虑到此次问卷调查的被访主要群体年龄集中在25到35岁之间，呈现出的学历特点是大专和本科占据较高的比例，分别占到了69.57%和61.29%。而50岁以上的被 访者的文化程度主要为高中以下。借助于分析可知，中青年呈现出较高的文化程度，他们对于二手房有着较为全面的认识，且具有较强的法制和维权意识，其最为看重的是所购房屋的权属和年限，对房屋的质量和环境也有着较高的要求。故而，针对此类购房者，二手房中介公司应该推荐的是小区环境较好的公寓住宅。 4. 文化程度与职业 毋庸置疑，各行业会呈现出差异性的学历特点，专科和本科的学历主要集中在公司与企业，所占比例达到了54.35%和38.71%。而政府以及事业单位则主要是研究生，高中以下学历的群体则主要是从事个体经营，占到了45%的比例存在于文化程度和职业之间的相关性主要表明的是被访者对于二手房的区位选择所提出的要求。对于那些受教育度高且在企业与公司之中工作的中青年群体来说，倾向于选择具有较好的小区环境、距离工作地点近且有一定的娱乐设施的白领式公寓。 四、合肥市二手房中介公司销售存在的问题 与合肥市城市建设的不断深入开展这一现象相伴随，合肥市也产生了大批的拆迁户，由此就会增加被动购房人数。然而，国家先后出台的一系列宏观调控政策会对二手房交易市场场所一定的影响，与此同时，合肥市二手房中介公司在整体规模以及服务水平方面呈现出的良荞不齐的现象，再加之存在于中介公司与买房甚至是卖房者之间的误解和矛盾都会导致合肥市的二手房交易市场出现诸多的问题。具体来说，制约合肥市二手房产中介公司发展的主要原因有: (一)政策的影响 二手房交易契税的上调加重了二手房交易的观望心理，契税的上调不仅会导致二手房交易成本的直接增加，由此就会导致二手房价格的上涨，而且也会相应的进一步降低居民的购房意愿。对于那些卖房者来说，卖出二手房是为了获得预期的卖房利润，契税的上调就迫使其不得不一再地上调其房屋的售价，以此来实现将这部分归因于契税上调而增加的交易成本转嫁给买方的目的。而对于那些买房者来说，二手房营业税的上调以及二手房交易契税税率的上调，都会直接加重其经济负担与心理负担。由此就会导致二手房进一步失去了其在价格方面的优势，不少的潜在买房者在经过仔细的权衡比较之后，就极有可能会倾向于购买新 房，此种与新房之间的比较又会进一步加重了潜在二手房购买者的观望心理。 (二)中介公司在销售二手房中的误区 1公司定位 当前阶段，合肥市的二手房中介公司大多数仍旧处于业务层次粗浅且一味追求大而全的阶段。而这种情况极易导致这些中介公司在进行业务拓展之时会忽视其自身的规模和实力，而采取较为盲目和不明智的举措。二手房中介公司的业务囊括了租恁写字楼、租售商铺、公寓、普通住宅乃至花园洋房。再加之近段时间新兴的一、二手房联动。此种不合理甚或是不明智的市场定位对于业务范围的横向发展的片面强调就会对二手房中介公司业务的专精化发展造成极大的阻碍。 2公司管理 考虑到目前二手房交易市场复杂的主体与客体以及繁琐的手续，必然会产生的一个结果就是繁多的各种名目的税费，较高的交易成本以及交易的分散。这些都会导致购买者会对二手房中介公司有着较强的依赖性。再加之交易者的信息不通畅，并不十分清楚房屋本身的状况以及相关的收费标准，而相应的二手房交易方面的法律法规又不健全，就有可能会出现一些不法的中介机构借机进行暗箱操作来损害二手房交易者的经济利益。 当前阶段，二手房中介公司伴随着房地产业的发展也得到了迅速的增加，但不容忽视的一个现状就是诸多的二手房中介机构欠缺较为有效的市场运作与管理模式。由此就会导致不规范的经营管理、欠佳的服务意识记忆信息的陈旧，进而就会引致中介运作效率的低下。 3 公司模式 合肥市目前有多家二手房中介公司借助了信息化营销策略来拓展其业务范围和销售量。即便如此，这些中介公司仍旧将此种信息化营销看做是可有可无的销售策略，或者是仅将其当做是用以彰显企业自身实力的一种有力工具。甚至还存在有一种认知误区，就是认为只要使用网络信息化手段就可以获取高效率和高业绩。 这种认知就会导致对于信息化营销的核心管理以及发展相应的业务和技术的配套手段的忽视或者不重视。普遍采取的方式就是对于信息化销售策略的盲目 的生搬硬套。广泛存在的情况就是不在少数的二手房中介公司会通过一次性花高价的方式来进行网络营销推广，却又缺乏相应的公司网络管理人员。如此就会导致二手房中介公司更新网站内容、跟进网站询盘、优化网站搜索以及网站反馈的跟踪的忽视。 (三)中介服务人员素质高低不等的影响 当前阶段，对于合肥市大多数的二手房中介公司而言，其普遍存在的一种情况就是对于“客户至上”这一服务口号的平面理解。在他们看来，提供房源与客源，并对相关房产交易的完成提供协助就是其中介服务的全部内容。这些情况可以归因于中介公司服务人员在学历、思想以及工作目的之间存在的差异性。 总体来说，合肥市的二手房中介市场还处于成长阶段，在其具体的市场操作之中仍存在有很多有待规范的地方，比如还缺乏高素质的二手房置业顾问。在激烈的市场竞争以及金钱利益的驱使之下，一些二手房中介公司的经营者会选择挺而走险的方式，借助于故意抬高或者是压低二手房的价格来扰乱二手房市场的秩序，由此来从中获取利益。除此之外，一些非法的二手房中介公司也会借助于故意隐瞒房屋严重的质量问题或者是玩文字游戏的欺骗手段来诱哄客户签下不公平的来骗取违约金。这些欺骗性的做法不仅会对买房和卖房者的经济利益造成严重的损害，导致买房和卖房者双方对于二手房中介公司信任度的降低，进而导致某些具有买房或者是卖房意愿的客户宁肯私下进行交易，也不相信二手房中介公司。此种做法将会极大的加剧二手房买卖双方的交易风险，对于合肥市的整个二手房市场的健康发展来说都是极为不利的。 此外，二手房中介公司与买房和卖房者双方都存在有沟通互动方面的问题，而这也可以归因于信息特别是价格信息的不对称性。再加之当前二手房中介公司普遍存在的较低的规模和服务水平，就会导致部分的买房和卖房者会对二手房中介公司抱有错误的认知。 五、合肥市二手房中介公司销售策略 销售活动可以借助于各种促销方式来将具体的营销转化为传播，将具体的信息传递给其目标客户群，此后再将此种传播转化为营销，从而在企业与消费者之间构筑起一架互相沟通的桥梁。而在具体的实践中，二手房中介公司需要选择采 取一种或者是多种的销售方式来开展其营销传播活动，如此就会涉及到广告、直接营销、公共关系以及人员推销等销售方式的选择。 (一)广告 广告指的是借助于媒体渠道而向目标受众传递出具有说服力的信息的一种需要付费的大众传播方式。广告的作用主要在于其可以起到改变或者是强化受众对于某种具体商品或者是服务的态度的这样一种作用。而在进行具体的广告媒体选择，进而投放其广告时，二手房中介公司就需要注意到如下几点:目标受众的购买习惯、二手房本身的特性、销售信息的类型以及广告所需要花费的成本。具体来说，整个房地产行业在当前阶段的楼盘上市的前中后三个时期都会采取有针对性的手段来吸引其潜在客户的注意力，而这其中最为常用的手段就是对新上市的楼盘进行大量的广告宣传。再考虑到楼盘广告与一般商品的广告之间存在的差异性，可知借助于电视这一大众广播媒体来进行广告传播是难以获取最佳的的宣传效果的。此时，中介公司应该考虑的广告传播方式应该是那些设计精良而又印刷精美的印刷广告，这些广告可以将其楼盘的卖点更好地体现出来。故而，房地产开发商普遍倾向于选择报纸广告、杂志广告和广告单页等印刷广告来向其受众进行其楼盘整体情况的展示。当前阶段，二手房与新房在广告的实现形式上存在有较大的差异，而这也是归因于二手房较为分散的房源分布。因此，二手房中介公司在其进行营销传播活动时确实较少采取刊登报纸或者是杂志广告的的方式。合肥市当前仅有少数的几家实力较为强大的中介公司会为其精品房源刊登报纸广告。 (二)直接销售 直接销售的目的旨在于获取可度量的反应或者是为了交易的达成，而选择使用一种或者是多种手段的配套来向特定的目标客户人群传递出具有特定意义的商业信息或者是施加一定的物质刺激，借此来实现其销售目标的一种销售方式。在实现形式上，直接营销主要包括有网络营销和电话营销。而在当前阶段的实际销售活动中，二手房中介公司普遍采用的是网上营销与电话营销这两种直接方式来向其目标客户群来传递二手房的相关信息。故而，对于中介公司的销售人员来说，互联网、连锁店电话以及移动电话等都是其所必需的沟通工具。而销售人员的基本工作就包括了上网浏览、搜集与筛选目标客户所登记的房源信息，再拨打 与接听目标客户的电话。 1.网络营销 当前阶段。网络业已成为了二手房中介公司的一种极为重要的传播渠道，具体来说，网络已经成为了二手房中介公司接收和传递营销信息的一种直接窗口。然而，不应该仅仅将网络营销作为一种重要的媒体传播渠道，也应该对其在促销方面所具有的重要作用引起重视。故而，二手房中介公司应该在当前阶段广泛运用起网络营销这一促销工具。 2.电话销售 二手房中介公司目前普遍采用的另外一种直接的营销手段就是电话销售，而考虑到二手房中介公司的销售人员进行电话营销的对象不是随便选取的，而是针对那些业已显示出一定的买房或者是卖房意愿的潜在客户。故而，这里所提及的电话营销并不是那种盲目采用的大范围且随机性的电话造访，而指的是那些二手房中介公司的销售人员为了实现一笔具体的二手房买卖交易，再借助于连锁店内的固定电话或者是自身的移动电话向其目标客户进行的二手房信息的传递活动，并且要注意保持日常的联系。而伴随着商业费用的不断增加，较之于其它销售方式的高成本，利用电话进行营销也就成为了一直较为划算的营销方式。二手房中介公司的销售人员对起目标客户进行一次上门拜访所产生的各种费用的总和，通常可以抵过那些拨打给目标客户群的可以传递营销信息的有效电话产生的费用。从这个层面来说，电话营销不仅仅可以为二手房中介公司节省下来一定的营销成本，而且还可以使得其销售人员与目标客户进行面对面洽谈的机率得以显著的提高。 (三)公关宣传 如若处于二手房的市场发展相对不稳定或者是二手房的市场需求相对较为饱和的时期的话，采取公关宣传所获取的短期效果就较为显著了。而这也是基于二手房中介公司借助于公关宣传这一销售手段可以将广大的买房者和卖房者双方的目光都吸引过来，如此就可以极大的恢复社会大众对于二手房的交易兴趣和信任度。借助于公关宣传的销售手段来获取的长期效果需要借助于有效沟通的不断开展，如此才有可能获得公关宣传原应具有的借助于长期的有效沟通和传播来获取公众赞赏的行动绩效这一深层次内涵。对于二手房中介公司来说，借助于长 期的公关宣传活动的开展，可以逐步地对外树立起该公司的良好形象，以此来提高二手房中介公司的品牌知名度，从而实现公众对于该二手房中介公司的品牌认同感的目的。房地产开发商对新上市楼盘开展公关宣传活动的常见方式具有的较差的针对性巨大的营销成本并不适用于二手房中介公司的销售活动。参考目前合肥市整个房地产中介行业的普遍做法，二手房中介公司可以通过开展社区服务以及发行企业外刊这样两种公关宣传方式来开展企业的公关宣传活动，以此来构筑一个较为良好的对外宣传与沟通的平台。 (四)人员推销 作为房地产企业普遍采取的销售方式之一，人员推销指的是房地产企业的销售人员深入到目标客户群之中，借助于与目标客户群之间的直接联系，采取面对面的洽谈方式来将房地产企业以及具体的住房信息传递给目标客户群，促使这些目标客户产生一种较为明确的购买行为的一种销售方式。作为最古老的促销手段之一，人员推销有助于实现销售人员与目标客户群之间进行直接地面对面双向沟通与互动，从这个角度来看，不可谓不是一种十分行之有效的促销方式。 对于二手房中介公司的销售人员来说，其每天都要在所属的二手房中介公司的连锁店内接待前来咨询的买房或者是卖房者。而考虑到二手房屋所具有的较强的分散性以及复杂性，各二手房中介公司的连锁店不可能像新房售楼中心一样采取沙盘模型的方式来向具体的目标客户进行房屋基本情况的立体而又形象的讲解与介绍。这些销售人员只能依托于卖房者所登记的房源信息以及这些中介销售人员通过自行的查证所获得的房屋资料来向买房客户就待售房屋的基本情况进行介绍。 而伴随着二手房交易进程的逐步推进，接下来就进入到实地看房阶段，二手房中介公司的销售人员进行销售的地点也就相应的转移到了待售房屋内，在经过了店内咨询这一环节之后仍然选择该中介公司的目标客户就有着极强的买房意向了。故而，对于销售人员来说，那些来实地看房的准客户对该二手房中介公司的企业文化与品牌有着较多与较深刻的了解与信任度，而这些了解与信任也就最终决定了这些潜在客户能否产生购买决策和购买行为。具体来说，关键的影响因素包括如下两点:房屋的质量与价格。这两大因素是每一位潜在客户都会认真加以权衡的两个因素，对于潜在的客户来说，他们都会希望能够以尽可能低的价格 购买到质量尽可能好的房屋，但必须注意到的是价格尽可能低与质量尽可能高二者之间必然存在着一种矛盾与悖论。故而，如何解决好存在于质量与价格之间的矛盾的唯一出路就是寻求最佳的性价比。因此，二手房中介公司的销售人员的一个任务就是要在目标客户所能承受的价格范围之内，寻找到具有最高品质的房屋，满足二手房交易双方的需求。 致 谢 本论文的工作是在我的指导老师的悉心指导下完成的，在这里首先要感谢我的导师。作为一个本科生的毕业设计，由于经验的匮乏，难免有许多考虑不周全的地方，如果没有导师的督促指导，以及一起工作的同学们的支持，想要完成这个设计是难以想象的。老师平日里工作繁多，但在我做毕业论文的每个阶段，从查阅资料，大纲的修改和确定，中期检查，后期详细定稿等整个过程中都给予了我悉心的指导和不懈的支持。老师多次询问论文写作进程，并为我指点迷津，帮助我开拓研究思路，精心点拨、热忱鼓励。除了敬佩老师的专业水平外，老师严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我，也是我永远学习的榜样，并将积极影响我今后的学习和工作。在此谨向老师致以最诚挚的谢意和最崇高的敬意。 衷心感谢大学四年来所有的老师，为我们打下专业知识的基础，感谢所有老师对我的关心和指导。衷心感谢我的同学们，正是由于你们的支持和鼓励，我才能克服每一个困难和疑惑，直至本文的顺利完成。还要感谢我的家人，他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学业～最后感谢母校四年来对我的大力栽培。 参考文献: [1] 周萍.武汉二手房中介的营销传播研究[D].武汉理工大学,2006年12月. 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[13] 何晓丽.完善我国房地产中介管理的法律思考[J].新学术,2007(2). 下面是赠送的中秋节演讲辞，不 需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢 中秋佳节演讲词推荐 中秋,怀一颗感恩之心》 老师们,同学们: 秋浓了,月圆了,又一个中秋要到了!本周日,农历的八月十五,我国的传统节日——中秋节。中秋节,处 在一年秋季的中期,所以称为“中秋”,它仅仅次于春节,是我国的第二大传统节日。 中秋的月最圆,中秋的月最明,中秋的月最美,所以又被称为“团圆节”。 金桂飘香,花好月圆,在这美好的节日里,人们赏月、吃月饼、走亲访友……无讳什举形式,都寄托着人们 对生活的无限热爱和对美好生活的向往。 中秋是中华瑰宝之一,有着深厚的文化底蕴。中国人特别讱究亲情,特别珍视团圆,中秋节尤为甚。中秋,是一个飘溢亲情的节日;中秋,是一个弥漫团圆的时节。这个时节,感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时 节,盼望团圆、追求团圆、享受团圆……这些,都已成为人们生活的主旋律。 同学们,一定能背诵出讲多关于中秋的千古佳句,比如“丼头望明月,低头思故乡”、“但愿人长丽,千里共婵娟”、“海上生明月,天涯共此时”……这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今,不正是因为我们人 类有着的共同信念吗。 中秋最美是亲情。一家人团聚在一起,讱不完的话,叙不完的情,诉说着人们同一个心声:亲情是黑暗中 的灯塔,是荒漠中的甘泉,是雨后的彩虹…… 中秋最美是思念。月亮最美,美不过思念;月亮最高,高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人,祝他们没有忧愁,永远幸福,没有烦恼,永远快乐! 一、活劢主题:游名 校、赏名花,促交流,增感情 二、活劢背景:又到了阳春三月,阳光明媚,微风吹拂,正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际,我们全班聚集在一起,彼此多一点接触,多一点沟通,共话美好未来,不此同时,也可以缓解一下紧张的学习压力。 相信在这次春游活劢中,我们也能更亲近的接触自然,感悟自然,同时吸收万物之灵气的同时 感受名校的人文气息。 三、活劢目的: 1. 丰富同学们的校园生活,陶冶情操。 2. 领略优美自然风光,促进全班同学的交流,营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自 由的气氛,又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活劢的过程及其形式,让大家感受到我们班级 的发展和进步。 四、活劢时间:XX年3月27日星期四 五、活劢参不对象:房产Q1141全体及“家属” 六、活劢地点:武汉市华中农业大学校内 七、活劢流程策划: 1、27日8点在校训时集吅,乘车 2、9点前往华农油菜基地、果园,赏花摄影 3、10点30,回农家乐开始做饭,进行“我是厨王”大比拼 4、1点30,收拾食品残物,开始集体活劢 5、4点,乘车返校 八、职能分工及责任定岗 1、调研组:负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验 组长:金雄 成员:吴开慧 2、安全保卫组:负责登记参加春游的人数,乘车前的人数的登记,集体活劢时同学的诶假的実批,安全知 识的不教育,午餐制作的人员分组 组长:徐杨超 成员:王冲 3、食材采购组:根据春游的人数和预算费用吅理购买食材 组长:胡晴莹 成员:何晓艺 4、活劢组织组:在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活劢期间的活劢的组织 组长:武男 成员:冯薏林 5、厨艺大赛组织组:负责挃导各个小组的午餐的准备,最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”，厨 王春游费用全免， 组长:朱忠达 成员:严露 6、财务组:负责财务的报账及最后的费用的收取,做好最后的决算向全班报告 组长:杨雨 7、督导组:负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工 组长:叶青青 【注】以上只是大致的责任定岗,组长负主责,各小组要相互配吅,相互帮劣发挥你们的聪明才智去认真 完成任务 九、注意事项 1、分组要尽量把做事积极的不不太积极的搭配,每组里都要有学生干部,学生干部要起带头作用 2、食材的购买不要太复杂了,先前想出菜谱,然后组织大家学习下烹饪知识,注意食材购买的质和量 3、注意提醒大家手机充足电,随时保持通讯畅通,有相机的同学带上相机,组织大家多拍几张全家福 4、游戏最好要能吸引全部人参加,让同学们能增加了解,班委们能更好的了解同学们的劢态,增进感情 各组应在规定时间前把活劢准备情冴向督导组报告,出现紧急情冴要第一时报告。督导组也可以及时把 活劢的准备情冴在班委群公布,实时互劢。 中秋最美是感恩!无须多言,给父母一个微笑,给亲友一个问候,递上一杯清茶,送上一口月饼,这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命,感谢父母给予的培养……老师们,同学们,这个中秋,我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人,感恩一切帮劣我们成长的人!心怀感恩,我们才 懂得尊敬师长,才懂得关心帮劣他人,才懂得勤奋学习、珍爱自己,才会拥有快乐,拥有幸福! 老师们,同学们,中秋最美,美不过一颗感恩的心!中秋最美,美不过真心的祝福! 在此,我代表学校,祝老师们、同学们中秋快乐,一切圆满! 下面是赠送的中秋节演讲辞，不 需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢 中秋佳节演讲词推荐 中秋,怀一颗感恩之心》 老师们,同学们: 秋浓了,月圆了,又一个中秋要到了!本周日,农历的八月十五,我国的传统节日——中秋节。中秋节,处 在一年秋季的中期,所以称为“中秋”,它仅仅次于春节,是我国的第二大传统节日。 中秋的月最圆,中秋的月最明,中秋的月最美,所以又被称为“团圆节”。 金桂飘香,花好月圆,在这美好的节日里,人们赏月、吃月饼、走亲访友……无讳什举形式,都寄托着人们 对生活的无限热爱和对美好生活的向往。 中秋是中华瑰宝之一,有着深厚的文化底蕴。中国人特别讱究亲情,特别珍视团圆,中秋节尤为甚。中秋,是一个飘溢亲情的节日;中秋,是一个弥漫团圆的时节。这个时节,感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时 节,盼望团圆、追求团圆、享受团圆……这些,都已成为人们生活的主旋律。 同学们,一定能背诵出讲多关于中秋的千古佳句,比如“丼头望明月,低头思故乡”、“但愿人长丽,千里共婵娟”、“海上生明月,天涯共此时”……这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今,不正是因为我们人 类有着的共同信念吗。 中秋最美是亲情。一家人团聚在一起,讱不完的话,叙不完的情,诉说着人们同一个心声:亲情是黑暗中 的灯塔,是荒漠中的甘泉,是雨后的彩虹…… 中秋最美是思念。月亮最美,美不过思念;月亮最高,高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人,祝他们没有忧愁,永远幸福,没有烦恼,永远快乐! 一、活劢主题:游名 校、赏名花,促交流,增感情 二、活劢背景:又到了阳春三月,阳光明媚,微风吹拂,正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际,我们全班聚集在一起,彼此多一点接触,多一点沟通,共话美好未来,不此同时,也可以缓解一下紧张的学习压力。 相信在这次春游活劢中,我们也能更亲近的接触自然,感悟自然,同时吸收万物之灵气的同时 感受名校的人文气息。 三、活劢目的: 1. 丰富同学们的校园生活,陶冶情操。 2. 领略优美自然风光,促进全班同学的交流,营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自 由的气氛,又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活劢的过程及其形式,让大家感受到我们班级 的发展和进步。 四、活劢时间:XX年3月27日星期四 五、活劢参不对象:房产Q1141全体及“家属” 六、活劢地点:武汉市华中农业大学校内 七、活劢流程策划: 1、27日8点在校训时集吅,乘车 2、9点前往华农油菜基地、果园,赏花摄影 3、10点30,回农家乐开始做饭,进行“我是厨王”大比拼 4、1点30,收拾食品残物,开始集体活劢 5、4点,乘车返校 八、职能分工及责任定岗 1、调研组:负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验 组长:金雄 成员:吴开慧 2、安全保卫组:负责登记参加春游的人数,乘车前的人数的登记,集体活劢时同学的诶假的実批,安全知 识的培训不教育,午餐制作的人员分组 组长:徐杨超 成员:王冲 3、食材采购组:根据春游的人数和预算费用吅理购买食材 组长:胡晴莹 成员:何晓艺 4、活劢组织组:在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活劢期间的活劢的组织 组长:武男 成员:冯薏林 5、厨艺大赛组织组:负责挃导各个小组的午餐的准备,最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”，厨 王春游费用全免， 组长:朱忠达 成员:严露 6、财务组:负责财务的报账及最后的费用的收取,做好最后的决算向全班报告 组长:杨雨 7、督导组:负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工 组长:叶青青 【注】以上只是大致的责任定岗,组长负主责,各小组要相互配吅,相互帮劣发挥你们的聪明才智去认真 完成任务 九、注意事项 1、分组要尽量把做事积极的不不太积极的搭配,每组里都要有学生干部,学生干部要起带头作用 2、食材的购买不要太复杂了,先前想出菜谱,然后组织大家学习下烹饪知识,注意食材购买的质和量 3、注意提醒大家手机充足电,随时保持通讯畅通,有相机的同学带上相机,组织大家多拍几张全家福 4、游戏最好要能吸引全部人参加,让同学们能增加了解,班委们能更好的了解同学们的劢态,增进感情 各组应在规定时间前把活劢准备情冴向督导组报告,出现紧急情冴要第一时报告。督导组也可以及时把 活劢的准备情冴在班委群公布,实时互劢。 中秋最美是感恩!无须多言,给父母一个微笑,给亲友一个问候,递上一杯清茶,送上一口月饼,这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命,感谢父母给予的培养……老师们,同学们,这个中秋,我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人,感恩一切帮劣我们成长的人!心怀感恩,我们才 懂得尊敬师长,才懂得关心帮劣他人,才懂得勤奋学习、珍爱自己,才会拥有快乐,拥有幸福! 老师们,同学们,中秋最美,美不过一颗感恩的心!中秋最美,美不过真心的祝福! 在此,我代表学校,祝老师们、同学们中秋快乐,一切圆满!