咸宁温泉宾馆商业街项目提报

咸宁温泉宾馆商业街项目提报 ,市场调研、规划建议、合作建议, 上海博圣王投资管理有限公司 二??七年十一月二十四日 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 第一部分:市场调研 一、城市概况 咸宁市地处华中腹地，通称“鄂南”。东临赣北，南接潇湘，西望荆楚，北靠武汉，属江汉平原向江南丘陵过渡地带，处在长江黄金水道与京广铁路大动脉交汇处和湘鄂赣三省毗邻的“金三角”地带，境内四线,京广线、京珠高速、107国道、106国道,穿南北，一水,长江,连东西，山青水秀，资源丰富，交通方便，素有“湖北南大门”的美称。现辖一市一区四县，国土面积9861平方公里，咸安区千桥流水桂花香，嘉鱼县秀水澄湖鱼米乡，赤壁市三国赤壁享盛名，通城县三省通衢多客商，崇阳县人杰地灵号天城，通山县九宫巍娥云天外。 咸宁是一片物产富饶的土地，这里山多水阔，地形多样，气候宜人，物产丰富，苍山育翠，沃土藏金。全市森林覆盖率达到48%，高于全国35个百分点。金、镁、锌、煤、大理石等贮量丰富，瓷土、矾、云母、钨、锑等遍布全市各地。土特产资源多种多样，竹木、猕猴桃、桂花、茶叶、苎麻、水果、板粟、药材、畜禽、蔬菜等物产资源繁多，有楠竹之乡，苎麻之乡，茶叶之乡，桂花之乡的美誉。 1 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 旅游资源丰富，钟灵毓秀的咸宁、峰峻岭秀，泉温洞奇,莽林竹海、鸟语花香，湖北山色，相映成辉。三国赤壁、闯王陵寝、太乙洞、澄水洞、三湖连江、星星竹海、咸安温泉、五洪山神泉以及国家风景名胜区九宫山，《水浒传》外景地之一的旅游度假区陆水湖等历史名胜和自然风光，无不让游客叹为观止，流连忘返。 二、城市经济建设 国民经济快速发展 2006年，全市经济增长速度加快，全年全市实现生产总值234.65亿元，扣除价格因素，同比增长12.6,。其中第一产业增加值55.48亿元，增长2.7,,第二产业增加值96.02亿元，增加19,,第三产业增加值83.15亿元，增长13.1,。按户籍年均人口计算，当年人均GDP突破千元大关，达到8328元，标志着经济发展上迈上了一个新起点，进入了一个快速发展时期。 城市化进程加快，城区建设效果明显 2006年，加快市政公用设施建设步伐，城市建设水平有了较大提高，城市功能逐步完善。全市共完成城市建设投资约5亿元。其中新建城市道路26.5公里，排水管道30.3公里，涮黑城市道路20.9公里，铺设人行道28.3公里,铺设燃气管道12公里，供水管道33公里,新建园林绿地17.8公顷，植树1.5万棵,建设污水处理处理泵站1座，截污管渠5.7公里。 2 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 三、城市规划 咸宁市城区的总体规划目前正在报批过程中，善未最后确定。规划到2020年城市总人口达到56万，规划用地58平方公里，确定“一心、一脉、一轴、四组团”的城市格局。“一心”指由青龙山、十六潭公园所组成的城市“绿心”,“一脉”指淦河这一贯穿城市南北的水脉,“一轴”指银泉大道这一城市轴心线,“四组团”指咸安区、温泉区、工业园区及规划中的旅游城四大组团。 规划中的工业园区位于东北面，往武汉方向延伸,旅游城位于城市南面，主要发展城市旅游经济，如温泉谷项目等。未来城市的行政、商务区将围绕人民广场为核心进行建设,商业中心仍然保留原有格局，即咸安区的南大街、温泉区的温泉路、淦河路等。 3 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 四、房地产市场分析 2003年至2006年咸宁房地产开发情况 年度 2003年 2004年 2005年 2006年 类别 全市 市区 全市 市区 全市 市区 全市 市区 项目 开发企业个数 34 17 48 26 58 33 77 41 开发面积,万?, 42.93 14.31 52.06 20.82 93.87 42.24 133.7 70.85 投资金额,亿元, 5.58 1.86 6.83 2.71 7.5 5.49 11.36 5.73 项目个数 68 21 75 29 62 28 103 56 竣工面积,万?, 40.45 13.5 48.12 19.24 75.09 33.79 93.55 43.35 销售面积,万?, 38.37 12.01 47.90 17.68 56.12 25.25 67.17 36.94 住宅空置率 11, 8, 25, 商铺竣工面积 2.6 1.28 2.86 ,万?, 商铺销售面积 1.79 0.92 1.31 ,万?, 商铺空置率 3.1, 28, 54, 4 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 咸宁房地产市场阶段分析 通过上表及近日来对咸宁市国土局、房管局、城市规划院、市统计局等相关政府部门的走访了解后，本司将咸宁市房地产市场的发展概括为四个阶段: 第一阶段:2003年以前，沉睡阶段 2003年以前，咸宁的房地产市场基本属于空白阶段，停留在较为原始的开发建设初期，基本上以沿街独栋开发为主，土地主要以划拨、协议等手段取得。整个市场缺乏竞争，使得房地产市场前进的步伐较为缓慢。 第二阶段:2003年至2005年，起步阶段 2003年开始，咸宁市施行了土地招拍挂政策，才真正意义上打破了房地产市场壁垒，使房地产行业融入到市场经济的大潮中。此阶段房价稳步上涨，但仍在千元大关左右徘徊。 第三阶段:2006年至2007年，复苏阶段 经过2003年至2005年的市场酝酿，2006年至今，咸宁市房地产市场迎来了全面复苏。近两年来，全市共拍卖200余处大小地块，总面积高达5000多亩，市场供应量急剧上升，但是市场需求依然不减，基本上房地产项目开盘后短时间内即可销售一空，当 5 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 然这其中我们不否认存在着某些开发商捂盘的人为因素，但是总体而言，咸宁市的房地产市场的一片大好。 大势所趋之下，咸宁的房价亦是高歌猛进，目前住宅价格已经突破2000元/?的关口，一级商圈沿街商铺的价格在20000元/?左右。 第四阶段:2008年至……，喷发阶段 根据咸宁市政府未来五年奋斗目标，确立“工业兴市”，全面建设小康社会，加快建设城镇步伐的总体纲要中可以看出，在未来的五年内咸宁市的房地产市场将会得到前所未有的大发展。从碧桂园的圈地、武汉8，1城市圈、咸宁市政府的招商引资、城市规划……等方面足以证明咸宁的房地产市场“喷发”势在必行。 6 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 五、咸宁市典型在售住宅楼盘分析 住宅楼盘市场调查表 项 目开发项目主力户型面开盘时位置 规模 价格 付款方式 配套 物业 备注 名商 定位 积 间 称 景117.32?3房阳光会所、游泳新型全封闭物业管泰银泉大金诚房80000平方7成30年按2厅1卫到池、电话线、有07年元旦住宅未定 理、24小时保 花道 地产 米 揭 145.16?3房线电视、24小时左右 社区 安巡逻、 园 2厅2卫 保安巡逻 一层:1980元/玉咸宁市7成30年按管道天然气、对?、三层:2160泉银泉大房地产揭、一次性主力面积120讲机、电话线、物业费0.5元/明年3月销售中档 元/?、沿街店铺花道 开发有付款无优?—140? 有线电视、24小? 交房 90% 10000元/?左园 限公司 惠 时保安巡逻 右 桂天然气、对讲机、咸宁市湖北桂均价:1750元/一期2005竹康居可视电话、地暖、桂花北乡置业?左右、二期预按揭:7成120平米—150物管费0.4元/年推出二一期已新生活5.8万? 电话线、有线电路特8有限公计2300元/?左30年按揭 平米 平米 期2008年售完 天社区 视、24小时保安号 司 右 推出 地 巡逻 7 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 学金诚房起价:1800元/付3成贷7中档 府咸宁永地产开共7栋楼和?、最高价:2300成、最长3075——178?酒店会所、八角07年9月文化—— 已售完 华安大道 发有限两套别墅 元/?、均价:年，一次性多种户型 窗、观景窗 16日开盘 名宅 庭 公司 2000元/? 无优惠 龙24小时保安服咸安区咸宁志苑4栋12层付3成贷7务，24小时住07年11文笔大成物业135—150?三棕榈泉广场和青君高档 到16层小未定 成、最长30客管理紧急热月29日开 道33发展有房两厅 龙山公园 天高层住宅 年 线，房屋特约安盘 号地块 限公司 下 全巡视 24小时保安巡御银泉大佳源置付3成贷7逻、红外线防二期开盘物管费龙榜样外墙保温、中空道御龙业有限—— 2000元/? 成、最长30130—161? 护、自动报警、07年120.55元花社区 玻璃 花园 公司 年 电子巡更、紧急月8日 /平米 园 报警 香咸宁大165000? 付3成贷7泉道 其中商业 成、最长30 花新鄂高步行街年 园 对面 13000? 青永安大金城房首席分两期 93?两房两付3成贷7全封闭物业管07年11龙道和银产 坡地3栋高层、预计开盘价厅、120—160城雕广场、坡地成、最长30理 月底内部 天泉大道美好房公园多层、花园1800元/?左右 ?的三房及以公园 年 0.5元/? 认购 下 交汇处 产 社区 洋房组成 上 8 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 分析总结 1、 现有住宅楼盘主要集中在银泉大道和咸宁大道旁，将来温泉和咸安之间的“一心”将成为重点居住区, 2、 楼盘开发规模逐渐增大，产品档次不断提升，开发商越来越注重小区景观和配套, 3、 物业管理越来越全面，服务质量不断提升, 4、 付款方式:各楼盘都可提供7成30年按揭贷款和一次性付款两种方式，也有部分实行分期付款，如景泰花园。 5、 外立面:本区域的建筑外立面还处在不断发展的阶段，部分楼盘的外立面在外观色彩及外观设计等方面已比较成熟，色彩明亮， 有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台、欧式构建等形式，如:景泰花园、御龙花园、青龙天下等，其他大多数楼盘还 处在从经济适用房向现代成熟住宅发展的阶段，门窗、阳台、屋顶等形式较为简单，色彩较为艳丽，多以涂料饰面为主。 6、 景观:景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、公园等，如:龙苑君天 下，青龙天下等，但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。 7、 物业类型及形式:咸宁还是以多层物业为主，但趋势向小高层、高层发展，如龙苑君天下、青龙天下。 8、 户型:主要是120?以上的三房，市场上小户型住宅非常稀缺。 9 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 9、 价格:涨幅较大，基本上均价突破2000元/?。 10、发展趋势:随着碧桂园等品牌开发商的进驻，一些高档楼盘将相继推出，整个咸宁的房地产市场将更成熟，相关制度更加完善和 规范，楼盘的素质和价格都将有很大的提升空间。 商业楼盘市场调查 10 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 温泉第一街 开发商 咸宁金茂房地产开发有限公司 投资商 咸宁金茂房地产开发有限公司 策划代理单位 武汉达观天下房地产营销有限公司 施工单位 规划设计单位 广告公司 物业管理单位 咸宁唯一的商业物业管理公司 园林设计单位 项目位置 淦河大道与温泉路交汇处 售楼处地址 温泉第一街内 开盘时间 2005年 入伙时间 2007年9月20日 商业类别 商业街 总建筑面积 总1.8万? 容积率 绿化率 物业管理费用 2.4元/?〃月 项目联系电话 0715,8262118、8662188 建筑类别 1,3层商铺 交通情况 2路、6路公交车到达经过此地 商铺开间、进深、 开间5米、进深:13米 主力面积 60?——90? 交楼 毛坯 停车情况 一层:起价12000元/?，均价18000元/?，最高价23000元/?,二层:6000——7000元/?左价格 右,三层:3000——4000元/?左右 销售状况 一层基本销售完成 接待人员情况 11 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 广告主打语 全时尚体验/新财富传奇 项目配套设施及周边情况 配有4部手扶电梯、1部垂直电梯 项目优势 ?地段优越?肯德基的加盟对人流的吸引起到一定作用 ? 规划中缺乏有效的商业节点?招商力度不够，只有肯德基一家主力店 项目劣势 ? 项目动线设计不合理，难以将人流引到二、三层 1、租，前三年分别按照房价的5,、6,、7,计算租金，第一年免半年租金2、售:三年按7,反租,只销售方式 有一层享受以上优惠政策, 潜山商业街 开发商 咸宁南方伟业房地产开发公司 投资商 咸宁南方伟业房地产开发公司 策划代理单位 自销 施工单位 规划设计单位 香港捷亚建筑设计公司 建筑设计 上海尚臣建筑设计公司 物业管理单位 咸宁唯一的物业管理公司 园林设计单位 JAW香港捷奥环境园林设计公司 项目位置 淦河大道168号,阳光大酒店对面, 售楼处地址 金河大道168号,阳光大酒店对面, 开盘时间 一期:2005年 入伙时间 12 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 二期:预计2008年元旦 商业类别 商业街 总建筑面积 7万? 容积率 绿化率 物业管理费用 2.0元/?〃月 项目联系电话 0715,8266666 交通情况 临近淦河大道，2路公交车经过 商铺开间、进深、 开间3.6米、进深:8米 主力面积 30?——40? 交楼标准 毛坯 停车情况 一层:起价: 7000——8000元/?,二层:5000元/?左右 价格 二期预计售价在10000万/?以上 销售状况 一期95,以上 接待人员情况 广告主打语 财富盛宴，城市生活的乐趣 项目配套设施及周边情况 露天咖啡、艺术喷泉、80?大屏电视 项目优势 ?规划完善?泰富百货、麦当劳,洽谈中,、国美电器,洽谈中, 项目劣势 ?地理位置稍微有些偏离市区 13 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 租:第一、二年租金为44元/?，第三年为53元/?，第四年上涨6,，优惠:第一年免半年租金。 销售方式 售:无折扣 服饰 18.02%, 娱乐 17.73, 饰品 4.27, 家具家饰家电 15.45, 业态分布比例 餐饮 21.05, 通讯、电脑、高科技 4.57, 服务 8.65, 文化及其他设施 10.25, 大富源商业中心 开发商 楚天丽景商贸有限公司 投资商 楚天丽景商贸有限公司 策划代理单位 施工单位 规划设计单位 建筑设计 物业管理单位 大富源百货经营管理 园林设计单位 现场:咸安区鱼水路223号 项目位置 咸安区鱼水路223号 售楼处地址 温泉:蓝海大酒店斜对面 一期:2007年5月28日 开盘时间 入伙时间 二期:预计2008年5月份推出 商业类别 商场 总建筑面积 3万多? 容积率 绿化率 物业管理费用 项目联系电话 0715,8907569、8318388 14 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 交通情况 靠近南大街，多路公交车经过 商铺开间、进深、 主力面积 30?——60? 交楼标准 装修 停车情况 地下停车位 价格 一层:起价: 11800元/?,二层:6000——8000元/?左右，三层:4000——5000元/? 销售状况 二层销售完成 接待人员情况 广告主打语 引领国际潮流，倡导时尚消费 项目配套设施及周边情况 17部手扶电梯、3部观光电梯 ?咸安一级商业中心位置?大富源百货经营管理团队?先进的硬件设备?成熟的商业氛围?良好的业态项目优势 规划 ?交通相对较拥堵?周边商业档次不高?街道形象不佳?商业体量较大。 项目劣势 销售方式 10年返租，年收益8, 15 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 ,1F:中百仓储 1F:珠宝首饰、品牌化妆、精品眼镜、精品男女鞋、皮具皮包 2F:青春少女装、时尚少淑装、缤纷淑女装、内衣、品牌毛衫、配饰 业态分布比例 3F:男士西服、名品休闲、商务休闲、量贩休闲、运动装、蛋品、配饰 4F:童装、婴幼儿用品、床上用品、家品、电器、手机、电子、体育用品、厨具、精品屋 5F:美食街、主餐厅、电玩、游乐、美容、美体 分析总结 1、新型商业模式迅速崛起 随着城市建设的加快、居民生活水平的提高及房地产行业的发展，传统的沿街专卖店形式的商业形态已经不能满足社会发展的需求，新型的步行街、百货商场等集中型商业模式应运而生。 2、商业模式呈多元化发展 在今后很长一段时间内，咸宁商业将呈现出传统沿街商铺、商业步行街、百货商场、大型购物超市、专业市场等多种商业模式并存的局面。 3、商业运营管理公司的全面介入 传统的商业模式一般都是各自为战，缺乏统一的运营与管理。而随着集中型商业模式的出现，运营管理团队将会全面介入到整个 16 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 商业的运营中来，势必会对传统商业模式产生极大的冲击。 4、倡导一站式购物休闲娱乐 在新型商业模式中，集中体现了“一站式”的概念打造，在产品规划、业态定位上注重将“吃、喝、玩、乐、购”融为一体。 5、注重购物环境的营造 新建的商业项目都十分注重景观小品的规划设计，努力完善相关配套设施的建设。注重整体的美观，设置休闲椅、户外娱乐设施等吸引、保存人气。 17 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 第二部分:项目定位 一、 项目现状描述 项目位于咸宁市温泉区，东侧是温泉路，北面是文化广场和淦河大道、南临市邮政局、西面紧邻香吾山森林公园，规划范围内有 几处保留建筑。该地块呈南北向不规则形状，总用地面积19231.6平方米，该地块属于商业一级地段，四周商贸繁荣，交通便利，自 然环境优美，是温泉区的商业中心。 二、 项目主要经济、技术参数 21、 占地面积:19231.6m 2、 总建筑面积:5.12万?，其中商业面积1.68万? 3、 建筑密度:30.2% 4、 绿化率:35% 5、 容积率:2.6 18 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 三、 项目SWOT分析 项目优势,S, ,1,地处温泉区中心位置是该区域的黄金宝地，地理位置优越 ,2,毗邻文化广场，西邻香吾山森林公园，体现出该项目的差异性和唯一性 ,3,紧邻温泉路和淦河大道，区域交通优势突出 ,4,周边商业繁华，又与温泉第一街对接，商业发展潜力极大 项目劣势,W, ,1,项目周边常驻人口有限 ,2,地块高低不平，影响内部交通动线布置 ,3,项目所在区域居民消费能力不足 项目潜在威胁,O, ,1,咸宁市近几年来有大量在建商业项目 19 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 ,2,咸安区老商业区商圈随着大富源商业中心的推出会形成客户分流 ,3,潜山商业街商圈的成熟，对温泉老商圈形成威胁 项目潜在机会,T, ,1, 咸宁市商业项目投资热情高涨，房地产市场处于井喷状态 ,2, 该区域商业供给量不足，档次不高 ,3, 本案主力店及与温泉第一街的联动，对外区居民的磁场效应 ,4, 该区域巨大的发展潜力和核心地位 从以上分析可以看出，本项目机会与威胁并存，最大的弱点是当地居民消费力不足，本地对项目形不成有效支持。面对潜山和大 富源的威胁，我们只有将不利变为有利，将优势发扬光大才能在咸宁商业地产市场中脱颖而出，成为咸宁市的商业地标。 四、项目定位分析 项目总体定位 20 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 1,定位思路 该项目虽然地处温泉区核心商圈，但是温泉区常住人口15万，购买和消费能力一般，而且现有的商业街项目已基本启动运营，而要将本项目商业做活单靠本地消费者很难支撑。在这种情况下我们惟有考虑吸引外来投资者和消费者前来本地投资消费。 所以要吸引外来投资者和消费者只有考虑特色化业态定位。 纵观咸宁各商圈，目前出现很多参差不齐的商业步行街，而且招商经营做的都不怎么样，使投资者和经营者对步行街的信心大打折扣，而且本项目结合自身的高档住宅优势，提升本项目居住和商业档次。鉴于以上理由我们在定位上突出本项目的商住联合体特色、环境优势,文化广场、香吾山森林公园,和本项目在温泉市场的唯一性。同时打造项目的窗口效应，达到不去温泉宾馆商业街不算到过温泉，没去过温泉宾馆商业街就不是真正温泉人的效果。 2,总体定位 温泉首席购物、餐饮、潮流风情街，温泉第一living mall 3,消费客户群体定位 21 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 从项目SWOT分析可以的出本项目客户群体主要由以下几方面组成 客户群体 客户群体描述 消费项目 适合业态 项目自住客户 属于咸宁的白领的白领阶层，消日常生活的必须品和档次超市、便利店、品牌专卖店等 费能力强 较高的服装等 温泉片区长住居民 消费能力一般 日常生活的必须品和档次超市、便利店、小型精品店等 较低的服装等 到温泉宾馆商业街休闲游玩的其中包括本地及外区前来参观游饮食、娱乐以及购买小型商餐馆、酒吧、精品店、各种娱乐场所 城市居民 玩的消费者以老人、儿童、青年品 如:游戏厅、迪厅、儿童游乐场所。 情侣其中儿童和青年学生消费里 较强而老人往往是为儿童买单 消费有一定的偶然性 周边学校学生 周边学校大部分为住校生，消费饮食、娱乐以及小型商品、餐馆、超市、酒吧、精品店、各种娱 比较活跃，但消费能力较弱 日常用品、服装 乐场所如游戏厅、小型电影院、迪厅、 时尚服装店等 政府部门工作人员 消费力很强，需求档次较高 餐饮、名牌烟酒、礼品等 高档餐馆、烟酒专卖店、各种保健礼 品专卖店等 外区幕名而来的消费者 消费目的性强，消费能力较强，餐饮、娱乐、特色商品 特色餐馆、特色娱乐场所、品牌服饰 喜欢体味新颖的东西，对自己的等 爱好不计成本 4,项目业态定位 22 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 项目业态定位 楼层 经营业态 商业节点 以百货店，专业大卖场为主 街铺一楼 门面:潮流服饰、特色餐饮、烟酒专营店、银行、药店、保健礼品专卖、通讯公司营业厅 街铺二楼 全独立门面主要经营服装、鞋帽、精品、文具、杜绝饮食经营者 街铺三楼 娱乐、休闲、咖啡厅、网吧、ktv、足浴等 5,项目形象定位 由于本项目主要消费客户群定位为对新事物接受能力较强的青年一代，这类消费者不论消费能力如何，爱好和审美情趣是比较相近的，本项目建筑的造型及外立面都极具现代感，在项目小品及景观塑造上在融入情感元素，将整个项目打造为温泉唯一的特色街区。 推荐案名: 香榭丽舍大街 引用法国著名商业大街街名，提升项目知名，易于传播。 23 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 体现项目的品质感的同时也将法式浪漫融入项目形象，以情感来巩固消费者的忠诚度。 体现情感感染力 体现项目档次，同时建议建筑风格相协调。 备选案名: 案名 含义 银座是日本闻名世界的综合性购物休闲中心，用以体现本项目的综合性业态，金钻用以体现物业的价值和 温泉银座金钻 稀缺性 中环天街 中环是香港的商业中心体现本项目的商业氛围同时中环也标明了项目的极品地段 温泉中央银座 中央体现本项目的区位有时，体现出本项目君临天下的气势。 香吾山购物公园 该案名极具都市时尚感，香吾山表示地段性，购物公园是都市男女向往的购物休闲场所 派拉蒙大街 提升开发商品牌，结合公司的主营业务,派拉蒙百货,，便于识别地名。 24 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 第三部分:项目价格建议 一、我国房地产价格走势 今年9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点，继续着6月、7月、8月连续三个月创下新高后的第四个新高。这些数据证实了中国楼市的继续高烧。统计局专家说，房价上涨的原因之一是人们对未来房价还会上涨的预期。预计国内房地产在2008年下半年后将进入适度调整期，将使投资增长有所减速。房地产特别是住宅的繁荣已经持续10年，我们估计在2008年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，正处于中期繁荣的顶部区域，但由于受多重因素的作用，房地产在奥运会后可能步入中期调整期。这些因素是:持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应以及人们对奥运会后房价上涨预期的变化等。房地产调整将明显地带动钢铁、水泥等相关重化工业调整，整体投资增长将会逐步放慢。另外，受出口政策调整的影响及世界经济增长可能逐步放慢的影响，出口增长将趋于放慢，对投资增长也将起到一定的抑制作用。 25 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 二、类比典型二类城市的房地产价格走势 江苏扬州 扬州2003年房地产出于发展的初级阶段，主要由本地开 扬州房地产价格走势 发商开发的一些规模较小、档次较低的楼盘，2004年开始有部分外地开发商进驻，楼盘品质明显提高，价格水平不断上涨，一直突破3000元/?，2005年房地产市场逐渐成熟，经济发展突飞猛进，但受新政的影响，房地产价格保持着稳中有升的扬州房价走势 局面，直到2006年至2007年，大量有实力和品牌的开发商进驻扬州，随着我国房地产大市场趋势，扬州的房价不断攀升， 到目前为止，均价基本在4500元/?到5000元/?之间。很多楼盘价格已突破5500元/?。 26 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 湖北咸宁 咸宁2003年房地产同样出于发展的初级阶段，价格在咸宁房地产价格走势800元/?左右，由于经济相对落后，房地产市场发展缓慢， 到2005年，房价基本还是保持在1000元/?左右，到2006 年，一些浙江、福建等地的开发商陆续进入咸宁，楼盘规模和 档次都有所提升，房价也开始攀升，到2007年上半年，均价 已达到1600左右，随着全国房地产火爆的大势下，咸宁的房 价也有了大幅增长。截至目前已基本突破2000元/?。 对比咸宁和扬州，我们可看出咸宁现在的房地产发展水 平基本是2004年—2005年的扬州，在国家政策相对稳定的前提下，咸宁的房价随着咸宁经济的快速增长将在2oo8年还有大幅的提 升。 27 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 三、本案可比商业项目对比分析 因素 权重 温泉第一街 潜山商业街一期 汉正街 本案 18000元/? 8000元/? 5500元/? 地理位置 20分 20分 10分 5分 25分 商业配套 10分 8分 5分 3分 10分 运营管理 15分 10分 10分 5分 10分 建筑外观 5分 4分 5分 4分 5分 交通环境 10分 10分 6分 3分 10分 产品及业态规划 15分 10分 15分 5分 15分 楼盘规模 5分 3分 5分 4分 3分 发展商实力及信誉 5分 5分 5分 5分 5分 招商 15分 10分 15分 5分 15分 总分 100分 80分 76分 39分 98分 28 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 可比权重 70, 25, 5, 注:以上价格均为一层商铺的均价。 根据上表分析可知，假设本案此时入市销售，一层商铺的销售均价可达到:18289元/? 四、市场法定位本案租售价格 在对区域周边商铺进行调查了解的基础上，选取对本案具有参考价值的实际案例，并通过修正比较、计算，得出本案目前市场条件下的比准租金价格为 元/平方米/月。 市场比较计算价格表 待估房地产及案例 待估房地产 案例A 案例B 案例C 比较因素 名称 本案 服饰店 潜山商业街 明珠眼睛 房地产用途 商业 商业 商业 商业 租赁价格(元/月/平米) 本案 35 44 104 交易日期 2007 2007 2007 2007 交易情况 无特殊情况 无特殊情况 无特殊情况 无特殊情况 位置 温泉商业中心地段 温泉路邮政宾馆对面 潜山商业街内 温泉第一街内 房 区 地 域 交通 便利 便利 便利 一般 产 因 基础设施状况 完备 一般 完备 一般 29 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 状 素 公用设施完备度 完备 一般 完备 完备 况 商业聚集度 商业聚集度高 商业聚集度较高 商业聚集度较高 商业聚集度高 比 环境优劣度 好 一般 好 较好 较 位置 核心地段 临近繁华商圈 潜山商业街底商 温泉第一街商铺 房地产形状 规则 规则 规则 规则 个 临街状况 临街 临街 步行街 步行街 别 建筑结构状况 新建 原有建筑 新建 新建 因 外装修条件 精装修 一般装修 精装修 精装修 素 内装修条件 简装 简装 简装 简装 设施设备条件 设施设备完善 设施设备一般 设施设备完善 设施设备一般 租金价格估算表,一, 待估房地产及案例 待估房地产 案例A 案例B 案例C 比较因素 房地产用途 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 交易类型 100 100 100 100 95 90 100 位置 100 交通 100 100 100 98 区 基础设施状况 100 95 100 95 域 因 公用设施完备度 100 95 100 95 素 商业集聚度 100 98 98 100 环境优劣度 100 95 100 98 95 90 100 位置 100个 别 房地产形状 100 100 100 100 30 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 因 临街状况 100 100 100 100 素 建筑结构状况 100 95 100 100 外装修条件 100 98 100 100 内装修条件 100 95 100 95 设施设备条件 100 98 98 98 租金价格估算表(二) 待估房地产及案例 案例A 案例B 案例C 比较因素 房地产价格(元/平方米) 1.16 1.47 3.47 房地产用途 1.00 1.00 1.00 交易日期 1.00 1.00 1.00 交易情况 1.05 1.00 1.00 交易类型 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 位置 1.05 交通 1.00 1.00 1.02 基础设施状况 1.05 1.00 1.05 区域因素 公用设施完备度 1.05 1.02 1.05 产业集聚度 1.02 1.00 1.00 环境优劣度 1.05 1.10 1.02 1.00 1.00 位置 1.05 房地产形状 1.00 1.00 1.00 临街状况 1.00 1.00 1.00 个别因素 建筑结构状况 1.05 1.00 1.00 外装修条件 1.02 1.02 1.00 内装修条件 1.05 1.00 1.05 设施设备条件 1.02 1.00 1.02 31 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 比准价格(元/平方米) 1.62 1.71 3.68 市场比较法最终价格 1.62*5%+1.71*10%+3.68*85%=3.38 投资回报分析: 用市场法得出本案商业部分的市场比准租金价格为3.38元/平方米/日，以此结论计算投资回报，选取建筑面积60平方米商铺为例，具体计算详见下表: 租金(元/天/平方米) 3.38 月租金(元) 6084 建筑面积(平方米) 60 年租金总额(元) 73008.00 投资回收期(年) 15.0 总付款额(元) 1095120.00 十年期贷款年利率(%) 7.2% 32 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 购置单价(元/平方米) 3,403 购置单价=,50%×总付款额+50%×总付款额?10000元×112.32元×12月×10年,?60=,50%×1095120+50%×1095120?10000元×112.32元×12月×10年,?60=21420元/?。 但是众所周知，商业地产的价值是极不稳定的，其价值可能会随着某种因素的变化而在短时间内番上好几番。 1、市场因素: 从咸宁住宅市场的价格走势中可以看出未来的房地产市场潜力巨大，外来房地产商,碧桂园、浙江开发企业、福建开发企业,对整个城市的地块炒作，咸宁城市的总体规划、市政府未来五年内全面建设小康社会的奋斗目标等，这一切都预示这咸宁市房地产市场的“喷发期”即将到来，商业地产在大势之下极有可能受到众人的追捧而立时身价百倍。目前与本案最为可比的温泉第一街项目一层商铺的均价已经达到18000元/?，本司有理由相信，如本案在2008年下半年入市，价格将会在此基础上有极大的提升。 2、稀缺性、唯一性 本案属于旧城改造项目，地处温泉区核心商业圈，如此核心地块将会越来越少，地块的稀缺性与地段的唯一性促升了本案的商业价值。 33 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 3、产品规划及定位 在现有的规划中，我们欣喜的看到开发商已经在这方面作出了极大的努力，突破了零售、餐饮、娱乐等传统商业功能之间的界限，实现不同商业活动的整合，打造出全新的体验式购物中心。同时还通过营造新奇的购物环境，组织精彩的商业表演，创造宜人的交流场所，满足消费者全方位的身心体验，并由此吸引更广泛的销售群体。 4、商业管理及后期经营 贵司作为本案的开发企业——派拉蒙房地产开发有限公司有着极强的商业背景，有着多年的商业运营、管理经验及强大的团队支持。 5、招商 通过详细的市场调研，确定招商政策、招商对象，组织强有力的招商团队进行招商。 6、后期炒作 商业地产的成功必然要有一套完善的商业概念进行炒作，后期的炒作对于销售将有极大的促进作用。 综上所述，本司有信心作出大胆的预测，假设本案在一切顺利的情况下于2008年下半年入市，其销售均价可达到: 34 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 一层商铺价格为:25000元/?——30000元/? 二层商铺价格为:一层价格×40%左右=10000元/?——12000元/? 三层商铺价格为:一层价格×20%左右=5000元/?——6000元/? 住宅均价:3000元/?左右 35 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 第四部分:项目规划建议 一、提升产品吸引力和价值 在概念上与商住联合体相融合，提出泛商业地产的概念。 可在项目小品中考虑法式雕塑或门廊。 结合香吾山公园，营造良好的购物环境。 连接项目两部分的天桥可赋予一定的意义，如廊桥遗梦，可在桥下营造一些小型水景。 建议预留商业街内广告位，争取广场广告设立权挖掘项目的附加价值，前期可发布项目广告，后期可出租。 二、销售建议 招商建议 1) 强调节点商业市场份额，本项目可提供最佳布点机会。 2) 可以优惠租金作谈判条件，最多可免租1年。 3) 赠送一定数量一定年限的广告位。 36 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 4) 各区开通定线车，车身可作流动广告又可解决交通问题。 5) 成立经营管理公司。 6) 落实免税手续，利于物业消化。 三、建筑规划建议 住宅部分规划建议 主要建议控制户型面积，主力户型面积控制在120?左右，做好户型配比。 建议设置健身休闲设施。 商业部分规划建议 可在天桥桥头修建钟楼既可增加项目景观，又有使用性。 中心广场可设立项目标志性雕塑，增加广场和项目文化品位和观赏性。 2楼步行街设立独立门面。 四、商业业态规划建议 37 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 业态规划的目的 1、 为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。 2、 指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。 3、 为销售部提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。 业态规划的原则 1、 租金贡献率优先原则。 入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率,同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定， 为项目提供较长远的发展繁荣基础。 2、 人气贡献率优先原则。 入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供 客源支撑。 38 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 3、 高品质优先原则。 同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费,通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。 4、 配套的原则。 所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的能够互动共享,业态的组合要能够满足汉中市民购物休闲等日常和大件消费,必须保留部分业态用以满足本项目住宅、商务公寓、商场从业人员和购物客户的随机性和必备配套服务。 各楼层主要业态划分说明 1) 一层主要业态说明 主要业态:服装、餐饮 细分业态:品牌服装、休闲服装、体育服装和器材、普通服装、鞋帽、饰品化妆品、箱包皮具 当地小吃、中式快餐、中餐、川菜、火锅、特色餐饮 39 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 辅助业态:社区配套,干洗店、票务、烟酒干杂、诊所、药店、……,、银行、西式快餐、花鸟虫鱼、珠宝、眼镜 定位原因: 1、服装 服装最聚集人气，有利整个商业街经营, 服装可以承受较高租金，支撑销售, 服装经营商家数量足够多，有利招商, 全国各地产权商业街，一楼经营服装的居多，本项目比较安全。 2、餐饮 餐饮商家能够为商业街创造较多的人气, 可以为来商业街购物的消费者提供饮食服务，同时通过目的性消费客户带动商业街经营, 本案规划有足够的场地停车, 餐饮集中在一起，便于工程设计和改造, 40 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 餐饮可以带动茶楼保健和健身等的消费, 2) 二层主要业态说明 主要业态:咖啡西餐、美容婚庆 细分业态:咖啡、西餐、甜点屋、生活美容、婚纱摄影、婚庆用品、饰品、化妆品、玩具礼品 定位原因: 必须有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升, 消费群体最好是中高端人群，以便同一楼的品牌服装相呼应, 3) 三层主要业态说明 主要业态:健身、休闲、娱乐 辅助业态:其他特色店面，如书城等 细分业态:台球、乒乓球、机械健身等室内运动，瑜伽、跆拳道、球操、舞蹈等技巧性减肥束身运动，电玩、游戏、培训,保健、 浴足、按摩、棋牌、KTV 41 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 定位原因: 健身同美容婚庆有一定的关联性，同茶楼按摩等也有一定的客源互享, 茶楼休闲等为餐饮客户提供了后续消费场所，可以承接客源, 网吧同一楼的运动和休闲服装客户关联，也是餐饮后的休闲场所之一，可以相互映衬。 五、现有规划方案评价 本规划方案基本结合了项目地形、地貌，交通组织模式合理，做到了人车分流，又不影响项目人流，但是关键要考虑到行人穿过街道的安全问题，欧式建筑立面美观、大方，富有现代感，对店铺面积控制要根据业态分布来控制合理的开间、进深。在目前对地块详规不是很清楚的情况下，我司认为本规划方案可行。 第五部分:合作建议 一、合作建议,见附件, 42 兼收博采?内圣外王 咸宁温泉宾馆商业街项目提报 结束语 我们希望，本次提案能为温泉宾馆商业街项目的各项决策提供一些帮助，同时也感谢派拉蒙房地产公司各级领导在给予的帮助和大力支持。由于时间紧迫，以及我们对本项目了解有限，本报告难免还会有疏漏不足之处，希望贵公司多提建议，以使我们在下一步工作中更好的为项目服务。我们期待着与贵公司各位领导就项目规划及后续工作做进一步的沟通和交流，以便对该项目定位及户型设计、营销策略等做出修正调整。 最后，再次感谢派拉蒙公司给予我们这次提案的机会。也为我们能为咸宁的规划建设尽绵薄之力而感到高兴。相信通过这次简单的前期工作，我们已经成为朋友，真诚的希望能够和贵公司一起努力做好温泉宾馆商业街项目。 上海博圣王投资管理有限公司 2007年11月24日 43 兼收博采?内圣外王