连锁经营企业店铺转让费、租金、装修费的绩效评价指标及审计方法

连锁经营企业店铺转让费、租金、装修费的绩效评价指标及审计方法 罗联布 【专题名称】审计文摘 【专 题 号】V3 【复印期号】2009年11期 【原文出处】《会计师》(京)2009年9期第83,84页 【作者简介】罗联布，福建同吉税务师事务所有限公司 一、转让费、租金、装修费的概念 首先，对转让费、租金、装修费(以下称三项费用)必须进行明确的界定，才能对经营管理当局(分、子公司总经理)控制三项费用的经营业绩进行有效评价。这三项费用在营业店铺的总费用中占有很大的比重，笔者曾对数家知名品牌连锁经营企业的营业店面进行调查，发现这三项费用在营业店铺总费用中占60%，有的高达80%。可以说，这三项费用决定了一家营业店铺的盈亏。 (一)租金 市场经济的发展、商品经济高度的发展，市场区域被打破，大型集团企业要在外区开营业店铺，不可能都由自己购置店铺。所以，大部分店铺都是依赖租赁。在租赁业务中，出租人要向承租人收取的转让资产使用权的补偿金，在出租人表现为租金收入，在承租人表现为租金费用。租赁业务的租金通常是在出租人和承租人双方谈判中根据资产的成本确定的，而且按时间计算，如每月租金若干。租金通常都在租赁中明确约定。 (二)转让费 近年来，房屋租赁产业蓬勃发展，炒房热已经成为百姓日常话题。有一部分房产商专门寻找好的商店并大量的以较低的租金承租下来，自己并不用于营业，而是以较高的租金转租给另外的经营商，这部分租金差额通常是一次性收取的。也有些店铺业主因经营不善或者另有商机，也会把经营中的店铺中途转让，通常也要租金之外收取一笔让渡费。在现实中，很少店铺经营者能够直接和房产主人签订租赁合同。本文中所提的转让费，是指承租人通过另一承租人转租店铺所支付的让渡租赁权的费用。 (三)装修费 租入的店铺不可能马上投入营业，品牌连锁经营公司总部对终端营业网点都有一套严格的装修标准。本文指的装修费是在达到公司总部统一要求所支付包括器架、灯具等装修材料费、人工费。装修费可分为初始装修费和重新装修费。本文探讨的装修费不包含零星修理费。 二、对转让费、租金、装修费进行审计及绩效评价的原则 (一)成本效益原则 成本效益是通过比较项目的全部成本和取得效益来评估项目价值的一种方法，将其运用在财务管控上是指如何以最小的管控成本获得最大的管控效益，以量化财务管控工作的价值。 在对三项费用审计工作思路、决策、制度的制定、资源的配置必须符合成本效益的原则。 (二)重要性原则 大型连锁经营企业的业务量很大，审计工作受到成本效益原则的局限，所以在三项费用审计工作中，要选取金额较大、问题影响较严重、突出的，来进行重点审计。 (三)结合实际、管而不死、严而有灵的原则 由于现代市场经济竞争异常的激烈，商机瞬息万变、稍纵即逝，在对三项费用的财务管控工作中要结合市场的实际情况、结合相关信息(包括财务信息和非财务信息如市场占有率等企业其他战略意图)综合判断、评价。 三、对转让费、租金、装修费进行审计及绩效评价的具体方法、指标 集团公司对所属连锁经营店面转让费、租金、装修费的审计是对经营管理当局在对这三项费用决策的合理性、程序的规范性、经济效果的效益性全面的评价，是典型的行为审计。行为审计是需要对审计客体的行为给出结论的审计，是以“行为”为主题的审计(谢少敏，2008)。所以，在对转让费、租金、装修费的审计方法选用时，应充分关注三项费用决策行为的合理性、程序的规范性、结果的效益性。在绩效评价上，笔者认为应坚持“股东价值取向”。“股东价值取向的企业必然注重收入、利润、股东回报等经济指标的增长”、“绩效评价表现为以‘利润’为目标的‘股东利益至上’模式”(温素彬黄浩岚，2009)。所以，在租金、转让费、装修费绩效评价指标中，主要是以每平方米租金、转让费、装修费金额、每平方米销售额、利润额及资金收益率等经济指标为主。具体审计方法有审核法、验算法、实地核查法、询问调查法、分析比较法等。 (一)审核法 对三项费用发生的付款凭证、发票账单、财务资料、会计凭证、合同、工程预结算书及相关文件书面凭证等进行仔细的审查核对，审核相关手续是否完整、金额是否正确、结算方式是否符合国家的结算制度及结算纪律、集团公司管理规定。 (二)验算法 1.检查转让费、租金、装修费的摊销、预提是否遵循国家及集团总部统一的会计政策、计算有没有错误。可以通过用电子表设置好公式，将各连锁经营店面的转让费、租金、装修费重新验算一下，看看摊销、预提的金额是否准确。 2.发生额计算有没有错误。主要是验算装修费的明细项目汇总计算会不会错。 (三)实地核查法 这个方法主要是用对装修费用的审计。主要是设计盘点表，对非消耗性装修材料如灯具、器架等进行清点，核对与结算表是否相符;对消耗性装修材料如油漆等按面积进行测验，核对与结算表是否相符。 (四)询问调查法 通过对各负责人及相关人员进行询问调查，审核装修费等是否存在错弊、是否符合效益性原则。 询问调查法可以对周围同一商圈的房租、转让费进行调查，对装修费的市场行情进行调查，以判断转让费、租金的合理性及效益性。 (五)分析比较法 1.历史数据比较。历史数据比较就是纵比，就是与同一分、子公司以前历史的数据进行比较，分析转让费、租金、装修费的合理性及效益性。这个方法具体运用时应注意不同时期的价格指数，要进行价格指数的调整。 2.同其他分、子公司比较。这个方法就是各业务单位之间比较，是横比，但是，各个分、子公司的区域不一样。所以，在具体运用时，要注意不同区域的物价差异。 3.投入与产出比。就是要评价转让费、租金、装修费的效益，看看投资是否得到应有的回报。资本是要讲究回报的、是要生成利润的，任何的投入都要有回报。这个指标是利润与投入总额进行比较，是效益、效率性审计。 笔者以一个案例来阐明这个方法。 例:H公司有两家经营店铺，A店和B店，假定转让费都按三年均摊，装修费按二年均摊，两个店的开业时间、面积及2007年度的利润、营业额、应负担的转让费、租金如下表所示: 虽然A店的转让费、租金、装修费比B店高得很多，可是从投资效益来看，A店是可行的，而B店不可选。 用这种方法时，还可以进一步考虑用相对值来比较不同店铺之间的效益。假设例中的B店营业额提高到1,500,000元，转让费提高到150,000元，其他条件不变，这时，可以通过考查每平米应负担的转让费、租金、装修费额、每平米产生的营业额、每平米产生的利润额来评判资金使用的效益。 1 单位:元 店名 A店 B店开业时间 2006-1-9 2006-8-1面积(单位:平方米) 500.00 200.00转让费总额 360,000.00 10,000.00装修费总额 320,000.00 110,000.00租金,月 150,000.00 40,000.00年营业收入总额 5,400,000.00 300,000.00营业毛利率 40.00% 40.00%营业毛利 2,160,000.00 120,000.00年应负担转让费,租金,装修费 2,080,000.00 538,333.33扣除转让费,租金,装修费的利润 80,000.00 -418,333.33 通过上表计算显示，可以很清晰地对经营管理当局的经营业绩及资金的使用效益等做出综合的评判，从不同角度对三项费用进行评估。 表格2 转让费,租金,装修费效益评估表 单位:元 店名 A店 B店开业时间 2006-1-9 2006-8-1面积(单位,平方米) 500.00 200.00转让费总额 360,000.00 150,000.00每平米转让费 720.00 750.00年度应摊转让费 120,000.00 50,000.00装修费总额 320,000.00 110,000.00每平米装修费 640.00 550.00年度应摊装修费 160,000.00 55,000.00租金,月 150,000.00 40,000.00每平方米月租金 500.00 200.00年度租金 1,800,000.00 480,000 00年应负担转让费,租金,装修费 2,080,000.00 585,000.00年每平方米三费额 4,160.00 2,925.00年营业收入总额 5,400,000.00 1,500,000.00年每平方米营业额 10,800.00 7,500.00扣除转让费,租金,装修费的利润 80,000.00 15,000.00年每平方米利润额 160.00 75.00投入产出比 3.85% 2.56% 四、结论 笔者认为，通过本文所提的审计方法和绩效评价指标对转让费、租金、装修费进行审计及绩效评价，是连锁经营企业集团经营数据质量监督的重要环节。通过检查和建立数据质量问责体系，独立客观地监督三项费用内控标准、流程规定和操作，有效控制三项费用风险，提升管理效率和优化流程，完善集团公司内部控制体系，防范财务风险和资金损失风险，有效提高集团公司的资金使用效益，增加企业价值，增加股东财富。同时，为管理当局的经营业绩评价提供合理、可靠的数据及具体的指标。^NU1DA20100120