以私有制为主体国家土地登记制度的社会功能

以私有制为主体国家土地登记的社会功能 以私有制为主体国家土地登记制度的社会 功能 以私有制为主体国家 李晓妹余振国 (中国国土资源经济研究院北京101149) 国外土地登记制度是其市场经济制度的重要组成部分, 一 般认为它主要发挥着以下重要的社会功能. 产权的界定是市场发挥有效配置资源功能的基本前提. 如果不存在产权界定,便不可能通过市场实现土地资源的 有效配置,甚至根本不会有土地市场的存在.因为,在不 存在产权界定的前提下,每一个人都可以随意占有和利用 有利用价值的土地资源,而不必付出任何代价.但是土地 资源的稀缺性必然导致人们对它的争夺.于是,出现了私 人占有土地,而占有土地资源的不平衡,必将产生交换的 需要,土地市场也由此而产生,因此,产权的界定是土地 市场得以存在的基本前提. 产权界定不仅是土地市场产生的前提,而且,也是有 效利用土地资源的基本条件.土地财产权的界定,可以使 人们产生一种激励,土地产权界定越明晰,这种激励便越 大,因为劳动的成果能完全为劳动者自己所获得.正是界 定产权所产生的这种激励机制,使人们利用土地资源的积 极性被充分地调动起来,从而推动社会经济的发展.土地 私有制产生后,之所以会出现土地生产力发展的飞跃,其 原因也正在于此.可以毫不夸张地说,如果没有土地私有 制的出现,人类社会可能至今仍然生活在原始的蛮荒混乱 时代. 由于土地财产权的界定,对社会的发展具有如此重要 的意义,因此,动用种种手段对土地产权进行界定,显得 尤为重要.在土地财产权登记制度产生之前,对土地财产 权的界定是通过抽象的规定和为权利人提供救济而实现的. 法律规定了所有权的一般权能,规定了人们不得侵犯所有 权的义务,同时还指明了如违反法律,侵犯所有权时,所有 权人可通过哪种渠道寻求帮助,侵权人可能会承担何种责 任.但是,法律并没有为权利人提供如何向社会明自己 权利存在的办法.因此,就有两种可能出现:一方面,所有 者自己对土地权利的界限可能会因种种原因产生模糊,对 他人的行为是否侵害自身权益缺乏明确认识另一方面,由 于缺乏明确的标示,非权利人也可能对自己的所作所为缺 乏正确判断.以上这两种情况可能导致的结果是:(1)土 地权利人在他人侵害了自身的权益时,不知道可采取 制止对方并要求其承担责任;(2)土地权利人在他人没有 侵害自身的权益时采取行动,要求他人终止某种行为并承 担责任;由此,非权利人在没有侵害权利人利益的情况下 可能又承担了责任;或者非权利人在侵害权利人的利益的 情况下可能又没有承担责任.所以,没有土地财产权的标 示,不论法律对财产权的界定如何明确,保护如何彻底,在 现实生活中,都可能出现土地产权界定失效的后果.尤其 在权利缺乏外部标示,权利人难以对其自身权利存在给予 证明时,被他人篡夺权利的可能性也会因此而增加. 由于土地财产的特殊性,不可能完全以占有的方式进行 公示.如果土地所有者自己使用土地,可以通过篱笆,围墙 等方式,阻止他人侵占,但是不动产可以为多种目的使用, 而不动产的利用关系更是复杂,同一不动产上可能产生多种 权利.如土地上建筑的房屋,房主占有了土地,土地所有权 人的权利无法得到显现土地租佃给他人耕种,耕种者占有 了土地,所有权人的权利也无法得到显现.此外,土地所有 者还可将土地作抵押以获取他人贷款,但由于抵押不转移占 有,所以抵押权人的权利更难以得到表现. 6 上述土地登记制度的建立可以解决的种种问题,通过 土地登记制度将土地财产权主体,客体的范围,权利的存续 期,权利消灭的条件等记载于登记簿中,并通过登记内容的 公开,把权利人的权利状态公诸于世.这样在很大程度上 (尽管不可能是绝对的)降低了权利人或非权利人对权利存 在状况的真实与否的判断难度和判断成本,最大限度地保 护权利人应有的权利. 法律界定的土地财产权与土地权利人对土地财产的实 际控制权并非在任何情况下都完全一致.土地权利人实际 有效行使其财产权的状况,受多种条件的制约.因为,对任 何财产权的保护都需要成本,土地财产权保护也不例外.有 时,这种保护成本之大,以致土地权利人不得不放弃某些方 面的权利,甚至放弃整个土地权利. 土地登记制度的另一重要作用,是可降低权利保护成 本.一旦有了土地登记制度,土地权利人只需到土地登记机 关登记具体土地范围.而不必耗费巨资修篱筑墙(尽管为了 绝对防止他人侵入其土地,仍然存在这种需要),也不必随 时警惕地界标石被移动.否则土地所有人(包括使用权人) 可能因为保护成本过高,而放弃努力,甘冒土地被人侵占的 风险,如果土地所有者远离家园,可将土地出租给他人收取 地租.但这种情况往往时间一长,有关租赁契约毁损,就可 能产生承租人篡夺权利的风险.有了土地登记制度以后,所 有者就不必为此事担心.还有,假使有块土地没有登记,权 利人仅仅在地界上建立了碑碣,但比邻土地的所有者一旦 移动了碑碣的位置,那么权利人要维护自己的权利,证明土 地的原始界限就必须花费大量的精力.现实常常出现因时 间的久远无法拿出任何足以让法院或其他纠纷处理机构信 服的证据.结果可能导致权利人丧失部分土地的所有权,或 者需要花费大量的经费,才能追回自己的土地.但有了土地 登记制度以后,如果发生这种情况,所有者便可以便利地获 得权威的证据. 由此可见,土地登记制度的建立,一方面可以大大提高 侵权人侵权成本的合理预期,有效地抑制侵犯土地财产权 的行为;另一方面,可以大大降低维护土地权利的成本,使 土地权利人只要花费较低的成本,便可对自己的权利进行 有效的维护.因此,对于保护土地产权,稳定土地财产关系, 具有非常重要的作用. 土地交易安全,指的是土地各方合理预期的利益能够 得以顺利实现.如果交易者不能按照自己的合理预期获得 相应的利益,那么其交易的目的便没有实现.如果一个社会 中,因各种障碍的存在不能按合理预期而获得土地交易利 益的比例过高,那么土地权利交易就是不安全的.如果土地 权利交易缺乏安全基本保障,该社会就不可能有良好的土 地经济秩序.习惯上将土地财产权利者的利益安全视作为 一 种”静态”或”静”的安全,与此相对,土地交易安全是 交易过程中的安全,因而又被称为土地财产权利的”动态” 或”动”的安全. 土地交易安全与土地财产登记制度也存在极为密切的 关系,甚至可以说,在很大的程度上,现代社会的土地财产 登记制度就是应保障土地权利交易安全的需要而产生的. 如果没有土地财产登记制度,欲购买他人土地时,就有 可能遇到这样的风险首先,出卖人可能并不是土地的真正 所有者,一旦完成购买,真正的所有者会因该笔交易使其权 益受到侵害,对受让人提出追索,此时,受让人便可能因真 正权利人的追索而不能获得受让土地的所有权.其次,出卖 人虽然不是土地的所有者,但是拥有所有者的合法授权,在 这种情况下,受让人受让土地时并没有损害真正权利人的 利益,本应当获得土地所有权如果后来土地市场的行情变 化表明,在这笔交易中,出让方的获利并不理想,或者存在 出更高价者,在缺乏登记制度的条件下,这时出让人便可能 与真正权利人串通,由真正权利人申明出让人无权出让该 土地,而对受让人提出权利主张.如果没有权威的证据证明 受让人所进行的土地权利买卖交易没有损害真正权利人的 利益,受让人已经获得的土地便可能再度因这种串通行为 而丧失.实际上,出让人处分权的获得是通过所有权人和出 让人之间私下的安排而完成的,因此,受让人要证明 他们之间存在这种授权关系是极为困难的.再次,即便出 让人是真正的所有者,如果交易的结果后来证明对他不利, 或者存在出更高价者,此时,如果没有登记制度,所有者 便可能与第三人串通,使本来无权的第三人对受让人提出 追索,而使受让人本应获得的利益落空.由此可见,如果 缺乏登记制度,土地权利交易的风险可能会大大增加. 实际上,在很多情况下,同一土地财产上往往会设定 多种财产权,此时,问题便变得更为复杂.假定该土地在 出让签订之前已经由所有者抵押给其他人,在没有登 记的情况下,土地设定抵押的情况也是所有者与抵押权人 私下所做的安排,对于受让人来说,他并不一定知情.由 此,便可能产生两种可能性:第一,承认抵押权的效力,抵 押权的行使可能使受让人的利益落空或受到严重损害;第 二,承认土地买卖的效力,抵押权人的担保利益便会因此 而落空. 土地登记制度的再一重要功能是公开权利状况.这种 公开使土地财产权的潜在交易者可以对权利的归属和状况 获得充分,准确的信息.基于这种信息的掌握,交易者才 能对交易结果做出合理的预期,这种合理的预期可以通过 法律的强制性而获得保证.如果有了登记,想购买土地,就 可以通过查阅登记簿而了解出让人是否真正地享有权利, 在该土地上是否设定了其他人的抵押权,是否已经被其他 人长期租用而影响其受让后对土地的正常使用等等.对这 些情况进行全面综合考虑之后,如果土地受让方不能达到自 己的交易目的,那么,他可以放弃这笔交易,而寻求更合适 的卖主.如果登记表明,出卖人对地产享有所有权,地产上 没有设定任何负担,那么,影响其交易达到预期目的的障碍 便被消除,受让方基于这些信息而对交易做出的合理期待便 可以顺利地得到实现. 在现代土地登记制度中,人们普遍承认登记的公信力, 法律承认被登记权利的推定效力.登记簿记载的权利对潜在 的交易者而言推定其存在,即便登记本身存在错误,登记记 载的权利人不是真正的所有权人,此时,就善意的受让方而 言也推定该权利的存在,受让方仍然可以获得合法的,不受 真正权利人追索的所有权.这--N度的建立表明了现代土地 财产权立法对于交易安全的高度重视.为了保护交易安全, 可以不惜牺牲既存土地财产权主体的某些利益(当然,真正 权利人虽然不能对受让人主张权利,但是可以向侵害其所有 权的出让人主张侵权赔偿).法律之所以如此安排,乃是基 于在以市场作为配置资源的基本形式的市场经济中,交易安 全具有更为重要的价值,就其本质而言,交易安全实际上是 属于市场效率的一个问题.如果市场交易会因为各种潜在因 素而使交易者不能对交易的结果做合理的预期,或者说,交 易者参与交易的目的会因各种不测因素而不能有保障地得到 实现,这本身便是市场的失效.所以要使市场经济能够顺利 发展,首要的问题就是要清除各种影响市场交易的不安全因 素,由此可见土地登记制度对于保障土地市场交易安全有着 重要价值. 任何一个市场主体参与市场交易都是为了获取一定利 益.对于一个理性的人来说,总是想方设法追求自身利益的 最大化.但是每一市场交易都需要一定的成本,交易成本的 存在不仅会影响交易参与者的获利水平,而且,在很多情况 下甚至会使交易无法进行. 在古代,人们进行土地交易时,往往要请专人书写买卖 契约,然后,还要请当地长者或具有一定地位的人士作为见 证人对买卖契约进行见证,再按照一定的形式交付土地,这 期间的精力和费用支出是非常高昂的.但在古代,由于交通 不便,社区的成员构成高度稳定,因而,对于各自的土地财 产权利状况,周围的人大多相互了解.同时,即便有人不十 分了解,进行适当的调查也无须支付过高的费用.此外由于 人口的流动受到限制,即便交易后发现财产权存在问题,也 可以较为方便地寻求救济. 由此可见,土地登记制度的存在,大大降低了交易的成 本(尤其是获得必要信息的成本),并增加了当事人的合理 预期实现的可能性,有效地改变了土地交易过程中的成本与 收益的比例关系,从而大大地刺激了人们进行交易的欲望, 土地权利交易市场也因此变得活跃和繁荣起来.画