小产权房买卖合同纠纷

小产权房纠纷 十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(简称《决定》)提出，在符合和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。许多人对此产生了“小产权房可以转正”的误判。 对于小产权主要有三种含义。第一种是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的;第二种是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房;第三种是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。其中第三种的小产权拿不到真正法律意义上的产权证，是得不到法律保障的，也是我们平常所说的需要政府整治的存在。 由于小产权房的产权在法律上的缺陷，其本身也不是商品房。因此，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。但是在许多小产权房买卖合同纠纷案件中，若发生纠纷的主要责任应由卖方承担，则是购房者作为受害人，其权益理应受到保护。 1.合同无效的法定情形 城市化进程不断加快，城市人口剧增，加之城市房地产市场并不完善，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。这是“小产权房现象”产生的主要原因。 2011年3月17日，赵先生与天津市某村委会以村委会还迁房工程建设指挥部的名义签订了《房屋认购协议》。协议内容为:村委会指挥部将其位于某小区一期6号楼2门202室的房屋以60万元的价格售予赵先生，赵先生签订《认购协议》时交付定金4万元，并于今年10月30日前交齐全部购房款。签订《认购协议》后，赵先生向村委会指挥部缴纳了4万元定金。村委会指挥部宣称赵先生购买的房屋已经取得商品房销售许可证，可以办理产权证。但是，当赵先生准备缴纳全部购房款、签订正式购房合同前，要求村委会指挥部依照《天津市房地产交易管理条例》第15、16条的规定出示《商品房销售许可证》及相关资质证书时，村委会指挥部却以各种借口推脱敷衍，导致赵先生无法与村委会指挥部签订正式购房合同。 在此案例中，根据《村民委员会组织法》第2条的相关规定，“村委会是对村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织。”因此，村委会根本就不具有开发商品房的资质。赵先生由于法律意识的欠缺，对小产权房的认知错误，被村委会欺骗，并不知道自己所买的住房——小产权房不能取得产权证。《合同法》第52条第一款“一方以欺诈、胁迫手段订立的合同”是无效的。因为是村委会(卖方)欺骗买方，除判定合同无效外，还应赔偿买方损失。 2.当事人之间行为违反民法的基本原则 由于城市住房房价过高，许多城镇居民选择承担风险购买小产权房。而随着小产权楼房的升值，部分卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让买房人退房。 2005年12月，王强所在的村进行旧村改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王强得到两套二居室楼房。王强妻子曾经的同事孙林(化名)，听说王强拆迁得了两套房子，就与王强协商购买其中的一套。王强为多赚点钱同意与孙林交易。其中王强是农村户口，孙林是城镇户口，但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于 村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王强卖房的事情也表示不予干涉。2006年1月，王强与孙林签订《房屋转让合同》，约定:王强为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王强与孙林履行了该合同，房款两清。 2008年4月，王强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。后自愿买卖小产权房被法院认可 法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼请求。一审宣判后，王强不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。 本案中合同中明确指出是小产权房，王强是为了赚钱差价而将房产卖予孙林，其中不存在欺诈胁迫，也是公平的交易。更重要的是，农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房是不同的，二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。 小产权房屋买卖合同，由于小产权房的不合法性，一般而言都是无效的。虽然根据具体案例的特殊情况，买方会胜诉，但根据法律规定买方只能要求卖方退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等赔偿，并不能得到房产。所以购买小产权房所承担的风险过大，买房需谨慎。