057讲_租赁合同、房屋租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同

第9单元  提供使用权的 本单元考点框架 考点1：租赁合同（★★★）（P245） 1.租赁合同的期限 租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。（2015年简答题） 2.不定期租赁 （1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 （2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，视为不定期租赁。 （3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 【例题1·单选题】李某与赵某口头约定，李某将其房屋出租给赵某，租期为1年，租金为每月100元，每月的第一天交付该月租金。根据合同法律的规定，下列关于该租赁合同效力的表述中，正确的是（    ）。（2012年） A.该租赁合同无效 B.该租赁合同为可撤销合同 C.该租赁合同有效，租期为1年 D.该租赁合同有效，但视为不定期租赁合同 【】D 【解析】本题租赁合同期限为1年（在6个月以上），而当事人仅作口头约定（应当采用书面形式），应视为不定期租赁。 【例题2·单选题】根据合同法律制度的规定，下列情形中，属于定期租赁合同的是（    ）。 A.甲将1台机器租赁给乙，双方订有书面合同，租赁期限约定为20年 B.甲乙签订租赁合同，未约定租赁期限，且不能通过补充协议或根据合同条款、交易习惯确定租赁期限 C.甲乙订立一口头租赁合同，租赁期限为1年 D.甲将一私房出租给乙，租赁期限为3年，现租期已届满，甲未收回房屋，乙继续居住并交纳房租 【答案】A 【解析】（1）选项B：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁；（2）选项C：租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；（3）选项D：租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 3.转租 （1）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 （2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（2009年简答题） 4.租金的支付期限 对租金的支付期限没有约定或约定不明确的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则： （1）租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付； （2）租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。 5.维修义务 （1）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 （2）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。（2009年简答题） （3）因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 6.改装 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。（2015年简答题） 7.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 8.买卖不破租赁（2015年、2009年简答题） （所有）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 【例题·单选题】甲公司将一套设备租赁给乙公司使用，租赁期间，经询问确认乙公司无购买意向后，甲公司将该设备卖给丙公司。根据合同法律制度的规定，下列关于买卖合同与租赁合同效力的表述中，正确的是（    ）。（2012年） A.买卖合同无效，租赁合同继续有效 B.买卖合同有效，租赁合同继续有效 C.买卖合同有效，租赁合同自买卖合同生效之日起终止 D.买卖合同有效，租赁合同须经丙公司同意后才继续有效 【答案】B 【解析】虽然设备的所有权人已经由甲公司变更为丙公司，但甲公司和乙公司签订的租赁合同不受影响，该租赁合同继续约束丙公司，丙公司不能向乙公司主张提前解除租赁合同，应当容忍乙公司承租该设备至租赁期满。 考点2：房屋租赁合同（★★★）（P246） 1.房屋租赁合同效力 （1）无效的房屋租赁合同 ①出租人就未取得建设许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 ②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 ③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 （2）当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 （3）当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 （4）房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 2.“一房多租” （1）出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： ①已经合法占有租赁房屋的； ②已经办理登记备案手续的； ③合同成立在先的。 （2）不能取得租赁房屋的承租人有权依法请求解除合同、赔偿损失。 3.房屋租赁合同的解除 发生下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （2）租赁房屋权属有争议的； （3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 4.房屋租赁中承租人的优先权 （1）出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 【相关链接】租赁物（不限于房屋）在租赁期间发生所有权变动（不仅限于买卖）的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。 【提示】“买卖不破租赁”适用于所有租赁物（不论动产还是不动产），但只有房屋的承租人有优先购买权。 （2）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。 （3）租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： ①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； ②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 【相关链接】抵押在先，出租在后的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 （4）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： ①房屋共有人行使优先购买权的； ②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外租父母、孙子女、外孙子女的； ③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的； ④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 【例题1·多选题】根据合同法律制度的规定，下列关于租赁合同解除的表述中，正确的有（    ）。（2017年） A.租赁物在租赁期间发生所有权变动，买受人不愿继续出租的，可以解除租赁合同 B.承租人无正当理由未支付租金，经催告在合理期间内仍不支付的，出租人可以解除合同 C.租赁物危及承租人的安全或健康的，承租人可以随时解除合同 D.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同 【答案】BCD 【解析】选项A：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同继续有效，买受人无权解除租赁合同，即“买卖不破租赁”。 【例题2·多选题】根据合同法律制度的规定，出租人出卖租赁房屋时，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但在某些特殊情形下，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这种特殊情形包括（    ）。（2017年） A.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的 B.第三人善意购买租赁房屋但尚未办理登记手续的 C.租赁房屋共有人行使优先购买权的 D.出租人将租赁房屋出售给其侄子的 【答案】AC 【解析】具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使优先购买权的（选项C正确）；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的（“侄子”不属于列举的近亲属范围，选项D错误）；（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的（选项A正确）；（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的（选项B错误）。 【例题3·多选题】甲承租乙的住房，租期未满，乙有意将该住房出售。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有（    ）。 A.乙应在出售之前的合理期限内通知甲，甲在同等条件下享有优先购买权 B.如果乙对甲隐瞒情况，将房屋出售给丙，甲可以主张乙、丙之间的房屋买卖合同无效 C.如果甲放弃优先购买权，当丙购得该住房成为新所有权人后，即使租期未满，也有权要求甲立即迁出该住房 D.如果乙的哥哥丁想要购买该住房，则甲不得主张优先购买权 【答案】AD 【解析】（1）选项A：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；（2）选项B：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效；（3）选项C：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；（4）选项D：出租人将房屋出卖给近亲属，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。 考点3：融资租赁合同（★）（P248） （一）基本关系与本质 1.融资租赁的三方关系 2.租金的性质 融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。