投资性房地产公允价值变动损益会计处理

投资性房地产公允价值变动损益会计处理 2009-02-18 15:34:59来源：《财会通讯》作者：【 大 中 小 】添加收藏   新准则对企业交易性金融资产、交易性金融负债，以及采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具、套期保值业务等公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失，指定为以公允价值计量且其变动计人当期损益的金融资产或金融负债，公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失应由新设的损益类科目“公允价值变动损益”进行核算。“公允价值变动损益”这一科目被定性为损益类科目，体现了会计信息是企业持有的核算范围内的资产或负债，由于市场公允价值变化而产生的利得或损失，是相应资产或负债在持有期间而不是处置时产生的利得或损失，是其公允价值与账面价值的差额。   一、投资性房地产后续计量   企业有确凿证据明其投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格以及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额作相反的会计分录。   二、投资性房地产转为自用房地产后续计量   企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业在转换日，按该投资性房地产的公允价值，借记“固定资产/无形资产”，贷记“投资性房地产——成本”；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。   [例1]2007年8月15日，甲企业因租赁期满，将租赁的办公楼收回，开始用于本企业的行政管理。2007年8月15日，该办公楼公允价值为5000万元，该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4800万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值300万元。   借：固定资产   50000000         贷：投资性房地产——成本45000000             ——公允价值变动   3000000       公允价值变动损益   2000000   三、非投资性房地产转换为投资性房地产后续计量   一是作为存货的房地产转换为投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”、“存货跌价准备”，贷记“开发成品等”。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目。   [例2]2007年5月6日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为2007年6月。2007年6月15日，该写字楼账面余额为42000万元，公允价值为45000万元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为46000万元。甲企业的账务处理如下：   (1)2007年6月15日   借：投资性房地产——成本   450000000         贷：开发产品   420000000       资本公积——其他资本公积   30000000   (2)2007年12月31日   借：投资性房地产——公允价值变动 10000000         贷：公允价值变动损益   10000000   二是自用房地产转换为投资性房地产。企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累积摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记，“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积—其他资本公积”科目。   [例3]2007年6月，甲企业搬迁到新建办公楼，将原办公楼出租以赚取租金收入。2007年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2007年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁开始日为2008年1月1日，租赁期限为3年。2008年1月，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为30000万元。甲企业采用公允价值模式计量。则甲企业账务处理如下：   借：投资性房地产——成本   300000000     公允价值变动损益   57500000     累计折旧   142500000         贷：固定资产   500000000   四、投资性房地产处置计量   出售、转让以公允价值模式计量的投资性房地产，应按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”；按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”科目，按其成本贷记“投资性房地产——成本”，按其累计公允价值变动贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”，贷记或借记“其他业务收入”。若存在原转换日计入资本公积的金额，也需一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”，贷记“其他业务收入”。   [例4]甲是一家房地产开发企业，2007年1月31日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年2月15日。2007年2月15日，该写字楼账面余额为45000万元，公允价值为48000万元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为50000万元。2008年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以60000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。则甲企业账务处理如下：   (1)2007年2月15日，存货转换为投资性房地产   借：投资性房地产——成本   480000000         贷：开发产品   450000000       资本公积——其他资本公积   30000000   (2)2007年12月31日，公允价值变动   借：投资性房地产——公允价值变动  20000000         贷：公允价值变动损益   20000000   (3)2008年6月，出售投资性房地产   借：银行存款  600000000         贷：其他业务收入  600000000   借：其他业务成本  500000000         贷：投资性房地产——成本 　480000000             ——公允价值变动 　20000000   同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入。   借：公允价值变动损益 　20000000         贷：其他业务收入 20000000   借：资本公积——其他资本公积 30000000         贷：其他业务收入   30000000   从上述核算可以看出，“公允价值变动损益”只有在采用公允价值计量模式核算投资性房地产时才会用到。同时在采用公允价值模式计量核算投资性房地产时，可以得出：(1)在资产负债表日，只要公允价值和账面价值不一致，其差额需调整“公允价值变动损益”。(2)在采用公允价值模式计量时，在投资性房地产和非投资性房地产转换时，只有在投资性房地产转为自用房地产进行后续计量时，转换日公允价值与账面价值之间的差额调整“公允价值变动损益”。(3)在采用公允价值模式进行非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量中，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目。