“阴阳合同”风险大 触犯法律将受罚

“阴阳合同”风险大 触犯法律将受罚 “阴阳合同”风险大 触犯法律将受罚 在二手房市场上，“阴阳合同”已经成为一个公开的秘密，媒体多次爆料，相关主管部门也实行了房地产市场监管办法，“阴阳合同”还是屡禁不止，引起法律纠纷也已见怪不怪，诉讼过程不仅劳心劳力伤神伤财，而且未必能得到圆满的解决。 为了不让购房者再因为当前的蝇头小利引发长久的不必要麻烦，我们采访了福建元一律师事务所赵光律师，让他为我们解答关于“阴阳合同”的相关法律问题。 问:从法律上如何界定“阴阳合同”, 答:所谓“阴阳合同”，是指买卖合同的备案价格与真实的成交价格不一致，双方签订两份价格不同的合同，一份专门用来备案登记，是“阳合同”;另一份是双方实际履行的真实价格，是“阴合同”。 问:签订“阴阳合同”存在什么法律风险, 答:签订“阴阳合同”的主要目的是为了规避税收或者骗取贷款。从表面上看，阴阳合同确实能让卖方或买房获得一些“实惠”，但这种行为存在极大的法律风险，非常容易产生纠纷，甚至很有可能演变成一场旷日持久的诉讼。 首先，双方在合同中做低房价少缴税的行为，是一种法律上明令禁止的逃税违法行为。有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予责令限期改正、罚款等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。 其次，买卖双方在合同中做高房价多贷款的行为，是一种欺诈行为，一旦被发现，贷款银行可此贷款合同无效，并要求贷款方赔偿相应损失。 再次，签订“阴阳合同”对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言，如果私下签订的另一份合同“阴合同”约定不明确或不详细，卖房者也有可能被买方钻了空子，只按照“阳合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付在房管部门备案的“阳合同”中标示的价格，买方将会遭受大额损失。在此，律师提醒房屋交易双方不要为了少交税费铤而走险，日后难免会有更大的麻烦。 问:因签订“阴阳合同”引起的纠纷，在官司中以哪份合同为有效合同, 答:对“阴阳合同”的处理原则，一般可分两种情况: 1、根据规定需要备案的合同，以备案的合同为准，这是一般原则;但是如果备案的合同没有实际履行，而实际履行的合同中有违法利益，则价格以实际履行的合同为准，其余按照备案的合同约定，备案合同未 约定的，而阴合同有相关内容的按阴合同的约定。 2、如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准，也无须备案，则以实际履行的合同为准。 同时，需作补充说明的是，关于二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题上，在审判实践中，主要存在三种观点: 一种观点认为“阴阳合同”均为无效合同，理由是二者均违反了我国《合同法》第52条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而是无效的，是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷，并应对买卖双方实行民事制裁。 第二种观点认为，“阳合同”不是合同双方的真实意思表示，且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效，而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。 第三种观点认为，“阴合同”有效，“阳合同”除价格条款内容部分无效外，其余条款内容应为有效。在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。 刚才我们说到的《合同法》第52条所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”应当理解为订立合同本身的行为，而不是指合同的履行过程中客观上会造成什么样的后果。这一合同虽然客观上存在”串通“的情况，但合同内容本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也为双方所实际履行。此时的合同已经成立并且生效，至于合同的一方主体没有履行行政法规所规定的将该合同如实登记并依法缴纳税金的义务，并不影响合同的效力。 问:目前是否有关于“阴阳合同的”相关法律的明文规定, 答:目前还没有针对性的法律法规及相关司法解释，在此我们也提醒购房者，在房屋买卖中，为避税签订 “阴阳合同”，既损害了国家利益，又会产生交易风险，因此“阴阳合同”签定存在极大的风险。税务部门与房管部门应密切配合，对二手房交易中不如实申报成交价，恶意偷、逃税费的行为制定严格的制约措施，从源头上杜绝二手房交易价格的不实申报行为。 问:签订“阴阳合同”被查出后会得到什么样的处罚,买方、卖方和中介应承担哪些法律责任,依据哪些法律法规, 答:买卖双方在合同中做低房价少缴税、做高房价多贷款的行为，一旦被有关部门查实后，可根据《合同法》、《税收征收管理法》、《刑法》等相关法律法规予以处罚，轻则给予责令限期改正、罚款等行政处罚，重则可能构成犯罪。而中介也有着不可推缷的的法律责任。 首先，只要中介在过户价格确认书或补充上签字或盖章，或者同时在预约和现售上盖章且两份合 同差价悬殊，就能证明中介参与了“阴阳合同”的签订，有了法律上所说的证据证明。 其次，只要有证据证明中介参与“阴阳合同”的签订，虽然现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业和行政性处罚规范，法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，但是法院有权依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。 最后，行政主管机关和行业协会有权对参与“阴阳合同”的中介进行行政处罚。 问:我们在购买二手房的过程中，哪些证件为法律有效证件, 答:身份证、房产证、土地证、结婚证、户口簿以及经过公证后的委托书都属于法律有效证件。 问:在购买二手房时应请注意哪些法律问题, 答:我们在买房的过程中应该注意以下几个问题: 1、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。对于房产权证可以凭身份证去房产交易中心查询。 2、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 3、交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 4、土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。 5、市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 6、福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 7、单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 8、物业费用及公用事业费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 9、户口问题 有些二手房中会有历史户口问题，可能存在一户两本户口本，更有甚者，还会有上上家的户口存在，没有迁移走。建议购买二手房的买主，聘请律师向公安户籍部门查询买卖的二手房户籍信息。 对于户口问题法院不能受理迁移户口，但是如果在二手房买卖合同中约定，一定期限后上家将所有现存户口迁移，否则需要支付违约金，则对于违约金索赔法院可以受理。 10、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 在二手房交易过程中，买卖双方签订”阴阳合同“的现象较为普遍。当下二手房网签的呼声愈演愈烈，相信阴阳合同已无太久的存在空间。 编后: “阴阳合同”或许能为二手房交易双方省下一些税费，但这种行为不仅损害了国家利益，也无法保障自身的权益。“阴阳”合同纠纷发生后，处理结果未必尽如人意，一旦被查实，还将依法被处罚。只有买卖双方自觉遵守游戏规则，维护市场秩序，才能更好的保障自己的合法权益。 下面是赠送的保安部范本,不需要的可以编辑删除!!!!谢谢! 保安部工作制度 一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法觃,按照####年度目标的要求,做好####的安全保卫工作,保护全体人员和公私财物的安全,保持####正常的经营秩序和工作秩 序。 二、做好消防安全工作,认真贯彻“预防为主”的方针,教育提高全体人员的消防意识和防火知识,配备、配齐####各个楼层的消防器材,管好用好各种电器设备,确保####各通道畅 通,严防各种灾害事故的发生。 三、严格贯彻值班、巡检制度,按时上岗、到岗,加经对重要设备和重点部位的管理,防止和打击盗窃等各种犯罪活劢,确保####内外安全。 四、、加强保安队部建设,努力学习业务知识,认真贯彻法律法觃,不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平,勤奋工作,秉公执法,建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。 11、保持监控室和值班室的清洁干净,天天打扫,窗明地净。 12、服从领导安排,完成领导交办任务。 5、积极扑救。火警初起阶段,要全力自救。防止蔓延,尽快扑灭,要正确使用灭火器,电器,应先切断电源。 6、一旦发生火灾,应积极维护火场秩序,保证进出道路畅通。看管抢救重要物资,疏散危险区域人员。 九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。 保安员值班操作及要求 一、交接岗 1、每日上午9时和下午 19时 为交接岗。 2、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚,以及夜班所发生的情况未得到解决的需> 面汇报。检查值班室内外的卫生状况,地面无纸屑,桌面无杂物,整齐清洁。 二、执勤 1、7:50 — 8:10、13:50 —14:10立岗迎接上班人员;12:00 — 12:20 、18:00 — 18:20立岗送下班人员。 2、值勤时做到遇见领导立岗,检查物品立岗,外来人员进出立岗。 3、门卫室值勤时,应做到坐姿端正,注规监规器的劢态,做好接待工作,值勤期间不看书报电规,听收音机。不不无关人员聊天,劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话,禁止打瞌睡。 4、维持门口秩序,使之保持畅通。 5、熟记消防,报警,救护及内部联系电话。 三、巡逻 巡逻是防盗及发现####有不安全因素的重要措施。 1、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。 2、巡逻时思想集中,保持高度警惕,不吸烟,不不无关人员闲聊,幵将每一点所发生情况记录清楚,巡逻时做到勤走劢,勤思考,勤观察。发现问题及时报告。 3、白天加强对观众区、办公区及楼道的巡逻,夜晚以机房为重点进行检查,每晚零点之后巡查不少于两次。 四、防火工作 1、严格门卫制度,严禁无关人员,将易燃易爆物品带入####。 2、发现违反安全觃定的电源和火种,应予以切断和熄灭,应报告####领导采取相关措施。 3、值勤时发现物质储存,保管不符合防火要求,消防器材移作他用及非正常使用灭火器,应及时阻止,幵报告,提请有关部门整改。 4、发生火灾先拨打 119 向消防部队报警,幵立即报告####领导。报警时简要讲清####地址,电话号码及火情,同时派人在门口接应,引导消防车进入火场,向消防人员介绍水源,总电闸部位等。