深圳某物业管理公司机电设备管理手册

机电设备管理手册 JDSB/B-目录 XXXX 1/2 编号 标 题 页码 JDSB-001 设备管理部组织机构图 3 JDSB-002 设备管理部职责 4 JDSB-003 设备管理部经理职责 5 JDSB-004 设备管理部专业工程师职责 6 JDSB-005 设备保修期管理办法 8 JDSB-006 水电过户审批制度 9 JDSB-007 配电房 11 JDSB-008 发电机房管理制度 12 JDSB-009 水泵房管理制度 13 JDSB-010 空调制冷设备房管理制度 14 JDSB-011 中控室/消防中心管理制度 15 JDSB-012 材料管理制度 16 JDSB-013 物品验证制度 17 JDSB-014 计量器具定期检定制度 18 JDSB-015 计量器具的检定方法 19 JDSB-016 电气维修规定 23 JDSB-017 大厦临时用电管理规定 24 JDSB-018 用水、供水管理规定 25 JDSB-019 供方选择评定规定 26 JDSB-020 工程质量的验收规定 28 JDSB-021 设备管理规程 29 JDSB-022 公共设备大的故障维修程序 43 JDSB-023 设备更新、技术改造程序 44 JDSB-024 红旗设备检评 45 JDSB-025 公共机电设备维修保养 47 JDSB-026 柴油发电机组保养标准 56 JDSB-027 干式变压器保养标准 58 JDSB-028 低压配电柜保养标准 60 机电设备管理手册 JDSB/B-目录 XXXX 2/2 编号 标 题 页码 JDSB-029 水泵保养标准 61 JDSB-030 启动用铅酸蓄电池保养标准 62 JDSB-031 风机保养标准 64 JDSB-032 变频控制柜保养标准 65 JDSB-033 强电设备保养范本 66 JDSB-034 电梯定期保养标准 67 JDSB-035 自动扶梯保养标准 95 JDSB-036 空调设备保养标准 100 JDSB-001B 配电房、电表房电能表抄表记录 111 JDSB-002B 水表抄表记录 112 JDSB-003B 设备完好率统计表 113 JDSB-004B 设备完好率统计汇总表 114 JDSB-005B 红旗设备统计表 115 JDSB-006B 红旗设备率统计表 116 JDSB-007B 强电设备日常保养记录 117 JDSB-008B 启动用铅酸蓄电池充、放电记录 118 JDSB-009B 强电设备一级保养记录 119 JDSB-010B 强电设备二级保养记录 124 JDSB-011B 空调设备日常保养记录 130 JDSB-012B 空调设备一级保养记录 131 JDSB-013B 空调设备二级保养记录 136 设备管理部组织机构图 JDSB-001 XXXX 1/1 设备管理部职责 JDSB-002 XXXX 1/1 1．0设备管理部接受主管副总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。 2．0负责在合约管理部组织下对物业项目进行考察，拟制机电设备方面的合理化建议。 3．0负责代表公司组织机电设备验收组，对新楼宇机电设备进行验收接管，负责设备技术资料的收集、整理、编目、存档。并处理遗留问题。 4．0负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司机电设备验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。 5．0负责审批机电设备年度保养；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修、更新改造方案；初审设备配件购置申请、维修设备、电动工具购置申请（2000元以上）报主管副总经理批准。 6．0负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。负责合同管理（招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。 7．0负责定期对公司所属物业内的机电设备进行检查、诊断。负责组织解决技术难题（设备方面）。 8．0负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管副总经理。 9．0负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。 10．0负责本部门IBO9002和IBO14001文件的修订工作。负责强弱电、电梯、空调、管道工、钳工的考核及题库的收集工作。 11．0负责电梯、计量工具的检定工作。 12．0负责代表公司就设备管理方面事宜对外联络。 13．0负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。 14．0负责推进全公司的节能、降耗工作。 设备管理部经理职责 JDSB-003 XXXX 1/1 1．0领导、安排、检查设备管理部员工全面履行各自职责及完成公司下达的各项任务。 2．0检查总结当月工作，制定下月工作计划，并组织安排实施。 3．0掌握设备管理情况，指导各管理处作好机电设备的使用、维修保养、节能降耗工作。初审价值超过壹仟元以上的设备设施的购置、大修、外委维修方案，并报主管副总经理审批。 4．0组织各专业人员参加新入伙楼宇机电设备的验收。 5．0组织红旗设备检查评比。定期组织设备管理绩效评审。 6．0组织安全检查。 7．0了解公司内工程技术人员及本部门员工思想工作动态，帮助解决工作难点，提高管理及业务水平。负责解决投诉。 8．0掌握国内外行业管理动态，负责引进国内外先进的设备管理模式、经验。 9．0遵守公司各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。 设备管理部专业工程师职责 JDSB-004 XXXX 1/2 1．0机电工程师职责 1．1接受部门经理的领导，主管强弱电设备、发电设备。 1．2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。 1．3编制、修订本专业IBO9002及IBO14001文件，制定公司的规范、标准。负责机电设备维修、养护供方评审、合同会签。 1．4参加楼宇接管验收工作，负责强弱电设备、发电设备及资料检验。 1．5办理用电过户会签手续，用电分摊。负责落实抄表到户、供电设备向供电局移交工作，用电设备节能及成本费用测算。 1．6负责编制本专业技工考试题库。 1．7遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 2．0电梯工程师职责 2．1接受部门经理领导与工作安排，主管电梯设备。 2．2负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。 2．3负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定电梯年审计划并实施。负责电梯检定及节能工作。 2．4负责编制本专业IBO9002 IBO14001文件，电梯维修、养护供方评审，合同会签。 2．5定期对各管理处电梯进行检查，指导。 2．6编制本专业技工考试题库。 2．7遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 3．0给排水空调工程师职责 3．1接受部门经理的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。 3．2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。 设备管理部专业工程师职责 JDSB-004 XXXX 2/2 3．3编制、修订本专业IBO9002及IBO14001文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。 3．4参加楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。 3．5办理水过户会签手续，用水分摊。负责组织水量平衡测试，中央空调节能及成本费用测算。 3．6遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 4．0设备管理部资料员职责 4．1接受部门经理的领导与工作安排，努力完成任务。 4．2参加楼宇交接验收，负责办理资料交接手续。收集、分类、整理各管理处的竣工资料，并归档妥善保存。 4．3负责工程资料、书籍的借阅，质量记录表格的发放。 4．4负责日常文件打印、收发、传阅、整理、归档保存。负责IBO9001 IBO14001文件复印、发放、保管。 4．5负责搜集报纸、杂志上有关物业管理方面的法律、法规、标准，并剪贴、整理。 4．6遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 设备保修期管理办法 JDSB-005 XXXX 1/1 1．0国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合之日起计算。 保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。 2．0物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。 保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到中海标准、适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需管理处自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。 3．0设备保修期时间内，管理处宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位解决。 4．0保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司设备管理部审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。 水电过户审批制度 JDSB-006 XXXX 1/2 用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位须严格遵守审批制度。 1．0用电、用水由发展商过户到管理处必须满足以下条件： 1．1各项政府验收通过，物业接管验收房屋设备验收合格、计量装置符合要求。 1．2工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。 1．3不支付空置房管理费的发展商，须根据空置比率，就公共水电费对管理处进行补贴。 1．4水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理值者，就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。 1．5以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。 1．6原用电用水户结清已发生的水电费。 2．0水电过户由公司设备管理部负责审核并办理合同会签手续。管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司设备管理部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经设备部审核管理处不得自行办理。 相关文件：《水电过户、抄表到户办理流程》 水电过户审批制度 JDSB-006 XXXX 2/2 附件：水电过户、抄表到户办理流程 有问题 符合抄表到户 JDSB-007 XXXX 配电房管理制度 1/1 为贯彻安全第一的方针，确保大厦供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。 1．0负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。 2．0、配送电建立２４小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每4小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报管理处、并通知分包方。 3．0配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。 4．0配电房、电表房计量电能表须每月定时抄表。 5．0变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严禁变压器空载运行。 6．0须有专人对巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。 7．0停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。 8．0配电房内设备及线路变更，要经公司设备管理部同意；重大变更，要上报公司领导批准。 9．0配电房室温不可超过摄氏40度。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。 10．0加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。 发电机房管理制度 JDSB-008 XXXX 1/1 1．0非公司领导或维修班人员须经管理处办公室同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。 2．0机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。 3．0发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。 4．0配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。 5．0每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。 6．0发电机油箱内储备８小时满负荷用油量。 7．0发电机实行定人定机操作、保养和每月周期运行检查。非值班或维修人员不得操作。 8．0机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。 9．0机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。 10．0发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。 水泵房管理制度 JDSB-009 XXXX 1/1 水泵房是提供住户生活、大厦消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度： 1．0水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由维修班负责使用管理，并指定专人负责（以下称“水管员”）。作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。 2．0水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经管理处批准。 3．0消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。 4．0生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。 5．0消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。 6．0泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。 7．0水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。 8．0水管员按规定定期取水送市防疫站进行水质检查化验，化验结果交办公室存档。 9．0各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备部作好水量平衡测试。 10．0严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。 空调制冷设备房管理制度 JDSB-010 XXXX 1/1 空调设备房是楼宇中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定： 1．0空调制冷机房的全部设备，必须由指定的专职空调操作人员管理操作，非本职人员禁止操作。 2．0无关人员必须经管理处办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。 3．0室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火。 4．0做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。  5．0须每三天对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。 6．0定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。 7．0定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。 8．0空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次，制冷冷水机组每月清洁一次。 中控室/消防中心管理制度 JDSB-011 XXXX 1/1 中央控制室（或消防中心）是设备运行、监控的心脏，直接关系到大厦/小区的各项安全。为保障业主人身、财产安全，特制定本制度。 1.0中控室/消防中心实行24小时值班制度，值班人员须持证上岗。 2.0各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。 3.0值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。 4.0火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。 5.0防盗监视系统的录象带，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录，BA系统的信息记录，门禁、红外防盗系统报警记录等按下列时间进行保存、更新：纸张记录须妥善保管一年；录象带信息保存一周，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录.由专业人员检查后，无用者删除。 6.0中控室/消防中心设备应由有资质的人员进行维修保养、对计算机软件进行备份，定期清理垃圾文件、修复软件。设备密码须报设备部备案。使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得管理处同意、登记，且管理处技术人员在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备。 7.0办理业主装修申请时，管理处须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费用。 材 材 料 管 理 制 度 JDSB-012 XXXX 1/1 1．0维修班下个月的材料计划，应在本月25日前报管理处采购主管，由采购主管送交管理处主任审批，确定下月需购买材料。 2．0一般材料由采购主管与所需物资部门协同购买；采购时要两人同行采购，报销时附采购计划或报告书。 3．0采购材料要货比三家，认准质量，相同质量下应取最底价进行采购，供货方应为合格供应商。 4．0材料购回后应由维修班长进行验证。发票数量应与货相同，物品及数量应与《采购记录表》上所述相同。 5．0材料入库应由库管员验收，库管员开入库单，并在发票反面签上名；采购主管也应在发票反面签上名，并在入库单上签名，并把入库单其中的一联附在发票后作为报销凭据。 6．0应急材料可以先口头报告同意购买，再补填《采购计划审批表》或补写正式报告。 7．0材料出库时需注明此材料用于什么地方、什么用途，领料人需在出库单上签名。 8．0维修人员可以根据日常实际情况一次性领用若干材料，领料人需在出库单上注明所领用材料的品种、规格、数量、用途，并在出库单上签名；维修人员在领用专用配件时，需拿废旧零部件换取。 9．0维修人员在完成维修任务后，所节余的材料应如数退库并办理退料手续。 10．0禁止维修人员利用工作之便，多领冒领材料搞关系，一经发现，从严处理。 11．0库房保管员应按材料的品种、质量、性能不同采取不同的保管措施，否则造成损失追究其经济责任。 12．0发放材料要坚持凭派工单发料。 13．0材料出库须遵循先进先出的原则，对入库的材料要作好日期标识，以便于发放管理。 14．0材料库房每月要进行一次库房盘存，每季度要对维修人员领用的材料公布一次。做到降低成本、节约开支、杜绝浪费，造福业主。 物 品 验 证 制 度 JDSB-013 XXXX 1/1 1．0为了确保向服务对象提供合格的物品，所有用于大厦内影响服务质量的进货物品（含维修材料、清洁用品、保安用品等物品）都必须经过验证。 2．0所需物品部门必须对影响服务的进货物品进行验证，并认真填写《物品验证单》，以确认物品之质量状态，采购主管还应在《物品验证单》上签名。 3．0所需物品部门在验证时依据验证标准发现不合格品时，应即时通知采购主管，并会同管理处主管主任对不合格品进行确认。 4．0对不合格品应及时处理，所需物品部门主管、采购主管、管理处主管主任，三方应共同商讨对不合格品的处理方法（返修、降级使用、退货或报废）。《不合格品处理单》由所需物品部门主管负责填写，由主管主任确认。 5．0所需物品部门主管应对所有物品之质量状态进行标识。 6．0物品的数量及规格应和《采购计划审批表》所提供的相符。 计量器具定期检定制度 JDSB-014 XXXX 1/1 1．0凡有关维修、保养、检测的计量器具，按市计量局规定一年检定一次。 2．0各管理处维修班按检定计划表所规定时间提前一周将计量器具送设备部待检，由设备部专人根据基准计量器具进行自检并作记录，建立《计量器具检定台帐》，然后将结果下发给各管理处。基准器具按检定计划表时间提前一个月送计量站检定。 3．0凡经检验不合格的计量器具，经校正后仍不合格者，则应报废后重新购买。 4．0管理处新购买的计量器具，须上报公司设备部建帐，并纳入检定计划。 5．0凡计量器具有水浸等损坏或参数有变动时，应送设备部重新进行检定。 6．0计量器具需专人保管，专人使用，不得随意借用。 7．0凡基准器具，使用者不得随意自行乱调动，不得乱放，应合理使用，妥善存放。 计量器具的检定方法 JDSB-015 XXXX 1/4 1．0目的：对计量器具进行定期检定，确保计量器具测量的有效性。 2．0范围：公司所有测量器具。 3．0职责：各管理处维修班按检定计划表时间提前一周将计量器具送设备部待检，由设备部专人根据基准计量器具进行自检并作记录，建立《计量器具检定台帐》，然后将结果下发给各管理处。基准器具按检定计划表时间提前一个月送计量站检定。 4．0内容： 4．1计量器具自检环境要求：温度：20±5℃；湿度：小于75％。 4．2万用表的检定（每年检定一次）。 4.2.1 检视外表是否完好，附件是否齐全。 4.2.2 DCV 档，用DF130直流稳压电源作为电压源，用经计量所检定合格（或准用）的基准仪表采用对比法对3.000V、24.00V、36.00V检定误差，并作记录。 4.2.3 ACV值，交流可调调压器作为电压源，用经计量所检定合格（或准用）的基准仪表采用对比法对110.0V、220.0V、380.0V各点电压检定误差，并作记录。 4.2.4 DCA值，用DF130直流电源发生器带不同的电阻负载作为电流源，用经计量所检定合格（或准用）的基准仪表采用对比法分别对3.000MA、100.0MA、300.0MA、3.000A进行检定，并作记录。 4.2.5 ACA值， 用交流调压器带不同的电阻调压作为电流源，用经计量所检定合格（或准用）的基准仪表采用对比法分别对30.00MA、100.0MA、300.0MA、3.000A进行检定，并作记录。 4.2.6 ＯＨΩ值：用经计量所检定合格（或准用）的基准仪表分别对200.0Ω、2.000KΩ、20.00KΩ 进行测定后与被测验的万用表测定值对比确定误差，并作记录。（本法只适用于电阻值１Ω以上的检定。） 4．3钳形电流表的检定（每年检定一次）。 4.3.1 交流电流值，用自耦调压器、小型交流电焊机作为交流大电流发生器，用经计量所检定合格（或准用）的基准仪表采用对比法分别对10.0A、50.0A、100A、200A进行检定误差，并作记录。 4．4 转速表、数字欧姆表公司数量少且自检条件不具备，每年送市计量所直接检定一次。 计量器具的检定方法 JDSB-015 XXXX 2/4 4．5 兆欧表的检定(每年一次)：用不同的高阻值电阻作被测体及经计量所检定合格（或准用）的基准仪表和被检定兆欧表对0.10MΩ、0.5MΩ、5.0MΩ、50MΩ、100MΩ、500MΩ读数值采用对比法检定误差，并作记录。 4．6 尺类及弹簧秤的检定、报废。 4.6.1 钢板尺、卷尺、角尺、水平尺、游标卡尺、千分尺、塞尺等使用时发现外观损伤严重而影响精度时可报废处理，填写《不合格品处理单》，由主管主任审批。 4.6.2 弹簧秤类的计量器具使用满三年报废。 公司内使用仪表测量均为维修中一般性测量，精度要求不高，所以对检定的计量器具，电压电流测量值的误差在2.5％以内、电阻测量值的误差在5％以内为合格。 4．7 检定电路原理图 4.7.1 直流电压检定原理图 4.7.2 直流电流检定原理图 4.7.2.1 小电流检定 计量器具的检定方法 JDSB-015 XXXX 3/4 4.7.2.2 大电流检定 4.7.3 交流电压检定原理图 4.7.4 钳形表检定原理图 计量器具的检定方法 JDSB-015 XXXX 4/4 4.7.5 兆欧表检定原理图 4.7.6 欧姆值检定原理图 4.8 相关文件及记录 4.8.1_ 万用表检定记录 4.8.2_ 钳形表检定记录 4.8.3_ 兆欧表检定记录 电气维修规定 JDSB-016 XXXX 1/1 为保证楼宇电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定： 1．0必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，检修操作人员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。 2．0供方（或维修班）对于大厦内配置的电气设备，按计划定期保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由设备部把关审查并派专人参加。 3．0维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，机电公司（或管理处）对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。 4．0在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。 5．0对于高压设备的检修和维修，经停电、验电后，必须装设接地线，在醒目处悬挂标志牌，必要时加装遮栏。 6．0维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查无误并拆除所有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。 7．0本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。 大厦临时用电管理规定 WI/G-017 XXXX 1/1 为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保大厦电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护大厦住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。 1．0管理处对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限度在不影响大厦正常运作和在大厦供电负荷量允许范围内。维修班在报修缮计划时，必须同时上报用电设备，经管理处批准后，才能组织施工。 2．0临时用电必须符合消防和安全用电要求。 3．0用户在进行房屋装修时使用电动工具的名称、数量和规格，必须在《装修登记表》中写明，同时管理处要派专业人员对其电动工具进行检查核实。 4．0凡进入大厦内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。 5．0进入大厦的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。 6．0管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。 7．0本规定与“装修管理规定”同时执行，互为补充。 用水、供水管理规定 JDSB-018 XXXX 1/1 为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下： 1．0由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 2．0在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。 3．0地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数），并送水质样品（或由水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。 4．0水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。 5．0抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪费现象。 6．0随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。 7．0执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。 8．0本规定与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。 供方选择评定规定 JDSB-019 XXXX 1/2 1．0供方分类 A类 提供成套设备及设备配件的厂商、销售商 B类 提供设备维修保养服务的承包商 C类 提供设备大中修、更新改造工程承包商 2．0新供方评价 当发生设备维修保养、设备中修大修、设备更新改造、设备缺陷整改、贵重设备及配件采购等项目或维修保养合同到期，应由设备管理部组织公开招标或议标。除邀请合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。设备部组织有关专家组成评标小组，负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由主管副总经理审批通过后，列入合格供方名单。评标小组打分确定一、二名预中标单位报主管领导做最后确定。 3．0供方选择 工程/采购价款在2000元以上20000元以下的由设备部专业工程师从合格供方中初选3家符合条件者报设备部经理审核，经理审核后确定一家报主管领导批准并办理合同会签手续，签订合同。工程/采购价款在20000元以上的，由设备部组织公开招标，由专家组评标，选定2名拟中标单位报主管领导决策，确定中标单位，办理合同会签手续，签订合同。工程/采购价款在2000元以下的，由管理处选定。 4．0供方的评价 A类供方按《供方评价表》 B类供方评价： 按《B类供方评价表》由管理处主任组织技术人员、公司设备部组织有关工程师进行两级评定，合同期内最少作一次。管理处、设备部分别算出得分率，按管理处权数0.6，设备部权数0.4作计权平均，计算计权得分率（即折算到百分制）。计权得分率85%为合格。合格供方经主管副总经理批准后列入《合格供方名单》，以备再选用。评审结果为不合格的分包商，经主管副总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。 供方选择评定规定 JDSB-019 XXXX 2/2 C类供方评价： 设备中修、大修、更新改造，设备小改造供方按《C类供方评价表》进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率（即折算到百分制）。得分率85%为合格。合格供方经主管副总经理批准后列入《合格供方名单》，以备再选用。评审结果为不合格的分包商，经主管副总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。 5．0供方档案 设备部应建立并保存合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单，合格供方名单应送交主管副总经理一份备查。合格分包商名单应规定有版号及修改状态，如名单发生变化，应更换版号或修改状态，旧有的名单作废或销毁。 工程质量的验收规定 JDSB-020 XXXX 1/1 　　为了保证设备大中修、更新改造工程的质量符合国家规范及使用需要，加强对工程质量的管理，特制定如下工程验收规定： 1．0验收组由供方、管理处，设备部共同组成。验收合格后，由三方签字盖章方有效。（若由发展商投资建设，发展商也应派代表参加验收。） 2．0核对实物工程量与图纸相比较，应能达到实际使用需要。 3．0对工程量进行实测实量。 4．0分部、分项、分专业按国家规范进行质量检查对照验收。 5．0按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。 6．0对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。 7．0验收合格后才能结清工程款。 附:①工程竣工验收证书 ②工程结算协议书 设备管理规程 JDSB-021 XXXX 1/14 1．0目的 保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。 2．0适用范围 公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 3．0定义 3．1日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。 3．2一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 3．3二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 3．4中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更 换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。 3．5大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。 3．6设备更新和技术改造 设备管理规程 JDSB-021 XXXX 2/14 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 3．7事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 3．8状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 4．0设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）： Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。 Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。 5．0设备管理模式 采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。 5．1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。 5．2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变