2012旅游地产最新旅游度假村研究(6019201154

nullnull区域旅游业宏观背景项目本体分析旅游度假村理论研究项目旅游发展评价项目旅游度假村定位项目旅游发展策略研究项目旅游度假村研究思路框架null旅游功能三层论旅游功能旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。第一层次第二层次第三层次观光旅游娱乐体验休闲旅游自然人文 景观游览 游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养 、宗教朝拜资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型颐和园迪斯尼避暑山庄、布达拉宫旅游功能不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。旅游度假区 理论研究同质竞争化档次竞争化差异化竞争化功能层次功能定义旅游功能 发展类型典型案例竞争特点null区域旅游业宏观背景分析项目本体分析旅游度假村理论研究项目旅游发展评价项目旅游度假村定位项目旅游发展策略研究项目旅游度假村研究思路框架null旅游度假村定位的困境项目适合发展哪一层次的旅游功能还是都可以做？在旅游功能三层论下，项目的旅游资源到底如何？同先进的旅游区相比，项目有没有差距？项目发展第一层次旅游功能研究项目发展第二层次旅游功能研究项目发展第三层次旅游功能研究困境研究项目旅游 发展评价null项目发展第一层次旅游功能研究依据资源条件禀赋，第一层次旅游地可以划分为目的地型、区域型、本地型resort依据资源条件禀赋，第一层次旅游地可以划分为目的地型、区域型、本地型resort旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。 不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。 在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。第一层次 旅游功能本地型至目的地型resort表现为渐进关系，伴随着功能复合和覆盖面等的升级本地型至目的地型resort表现为渐进关系，伴随着功能复合和覆盖面等的升级本地旅游休闲自住类区域旅游度假resort类目的地型 resortResort的功能单一复合空间和人口的覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建 资源条件竞争力的进一步提高 产品和活动符合更广泛市场的需求 更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力 相对复合功能，综合满足市场需求 与区域市场保持100-300公里黄金距离一般性资源 具备部分休闲度假功能区域市场广泛市场夏威夷BintanForest Highland 第一层次 旅游功能通过案例分析发现，第一层次旅游功能的 关键指标是资源价值、景点规模和旅游条件通过案例分析发现，第一层次旅游功能的 关键指标是资源价值、景点规模和旅游条件第一层次 旅游功能第一层次旅游 功能KPI体系资源价值景点规模旅游条件观赏特征科学价值文化价值景点地域组合交通通讯饮食旅游商品导游服务人员素质项目资源禀赋中等，温泉资源是核心，但在旅游复合功能等方面条件一般。项目资源禀赋中等，温泉资源是核心，但在旅游复合功能等方面条件一般。在旅游市场上，相对于海滨资源，温泉资源地位并不非常强势； 由于规划起点高，其温泉资源在珠三角有一定竞争优势自然旅游资源人文旅游资源配套设施景点地域组合其它项目具有部分历史人文主，但缺乏表现手法和游憩项目 高尔夫等高端娱乐休闲设施也缺乏 高等级酒店、多类型旅游居所等非常缺乏， 通达性一般，欠缺公交直达线路， 周边汤泉高尔夫俱乐部项目游憩设施档次较高，较有吸引力 除汤泉高尔夫俱乐部外，周边无其它知名游憩资源项目内部分区不明确，景点欠缺规划布局； 旅游商品缺乏、服务有待改善提高 ★★★★★★★★★★★★★第一层次 旅游功能项目第一层次旅游资源禀赋稍好于本地型resort,但与标竿项目差距巨大项目第一层次旅游资源禀赋稍好于本地型resort,但与标竿项目差距巨大基于层次分析法的项目资源评价第一层次 旅游功能项目发展第一层次旅游功能判断项目发展第一层次旅游功能判断第一层次 旅游功能项目观光旅游资源条件一般，发展目的地型、甚至区域型观光旅游地资源禀赋不足，发展难度非常大结论：null项目发展第二层次旅游功能研究项目第二层次旅游功能资源条件项目第二层次旅游功能资源条件第二层次 旅游功能泡温泉山林观光高层会议接待项目旅游功能娱乐体验珠三角温泉资源丰富，集中分布在中部、东岸和西岸地带珠三角温泉资源丰富，集中分布在中部、东岸和西岸地带1、三大客源地 广州、深港、珠澳 3、分为三大都市区： 中部都市区： 以广州为中心，包括佛山、肇庆等城市。 东岸都市区： 以深圳（香港）为中心，包括东莞、惠州等城市。 西岸都市区： 主要包括珠海市、中山市、江门市等的部分地区。第二层次 旅游功能null珠三角区域对温泉价值的挖掘已经非常深入，且已经形成自身客户群，切入难度大第二层次 旅游功能惠州区域温泉资源众多，分布密集，难以实现差异化惠州区域温泉资源众多，分布密集，难以实现差异化第二层次 旅游功能珠三角温泉度假区成功的关键因素珠三角温泉度假区成功的关键因素温泉度假村KPI中国首部温泉旅游地方———《广东温泉服务》 第二层次 旅游功能与珠三角区域温泉度假区相比，项目第二层次旅游资源差距巨大，发展空间有限。与珠三角区域温泉度假区相比，项目第二层次旅游资源差距巨大，发展空间有限。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★指标御温泉项目第二层次 旅游功能null项目发展第三层次旅游功能研究项目第三层次旅游功能研究项目第三层次旅游功能研究旅游度假地功能发展规律研究珠三角居民旅游消费行为分析珠三角旅游度假地发展态势第三层次旅游功能市场供求项目第三层次旅游资源禀赋null本地旅游休闲自住类一流区域旅游度假第二层次resort类一流目的地型 综合resortResort的功能单一景观复合功能空间和人口的覆盖广泛集中夏威夷坎昆巴拉德罗马尔代夫Bintan 亚龙湾 南国桃园 华侨城 观澜GOLF 光明农场 愉景湾大梅沙御温泉 丹霞山海凌岛小梅沙飞沙滩七星岩Hidden ValleyHomestead国际标杆珠三角市场Forest Highlands旅游功能的复合与旅游度假地的等级呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加旅游度假 地发展规律珠三角区域区域型旅游度假地在依托景观资源的基础上，逐渐向第三层次旅游功能倾斜珠三角区域区域型旅游度假地在依托景观资源的基础上，逐渐向第三层次旅游功能倾斜珠三角旅游 度假地态势旅游者对旅游舒适度的关注已经成为最重要的指标,第三层次旅游需求逐渐凸现旅游者对旅游舒适度的关注已经成为最重要的指标,第三层次旅游需求逐渐凸现资料来源：问卷调查对度假区关键特性的选择珠三角消费 行为分析以会议旅游为代表的第三层次旅游呈现蓬勃发展的态势在会议旅游方面表现最为突出的，莫过于海南博鳌。 从博鳌亚洲论坛设立以来，各种大小会议相继落户海南岛，蓬勃发展的会议经济对这个省的旅游业成长产生了巨大的带动作用。据统计，2002～2004年，每年有约2000个会议在海南召开和举行，仅博鳌镇所在的琼海市，一年就吸引了４００多个国内外会议在此召开。 从1991年到2005年的15年间，中国行政管理费增长了13倍，其中全国一年的行政会议支出就高达1000亿元。行政会议市场的庞大可窥一斑。仅北京一个市在2002年有纳入统计的会议数量就达71053个；北京目前至少有17.8万场次的商务会议是由专业会议服务机构参与操作的；第三层次专门型旅游功能包括会议、休闲、度假、宗教朝拜、科学考察等。其中会议旅游异军突起，表现尤其突出。以会议旅游为代表的第三层次旅游呈现蓬勃发展的态势第三层次功 能市场供求null珠三角会议中心主要集中在广州和深圳，主要面向本地市场，名目繁多，专门的会议中心较少第三层次功 能市场供求珠三角会议旅游地功能混杂，体制僵化，区域型专业会议中心存在严重不足。珠三角会议旅游地功能混杂，体制僵化，区域型专业会议中心存在严重不足。第三层次功 能市场供求本地会议接待功能是目前汤泉度假村的强势第三层次旅游功能，但体制不灵活本地会议接待功能是目前汤泉度假村的强势第三层次旅游功能，但体制不灵活泡温泉山林观光高层会议接待项目旅游功能惠州市政府定点会议疗养区项目第三层次 旅游功能条件国家领导人下榻地主要是政府服务功能， 经营体制僵化项目旅游发展定位方向：以第三层次的会议旅游功能为主体的标竿性休闲旅游度假村项目旅游发展定位方向：以第三层次的会议旅游功能为主体的标竿性休闲旅游度假村旅游度假地功能发展规律研究珠三角居民旅游消费行为分析珠三角旅游度假地发展态势第三层次旅游功能市场供求项目第三层次旅游资源禀赋旅游地等级与第三层次旅游功能呈正相关关系珠三角区域型旅游地逐渐向第三层次功能倾斜舒适度指标提升，第三层次旅游需求凸现以会议功能为主的第三层次旅游需求旺盛会议接待旅游功能在本地强势，但体制不灵活珠三角欠缺专门的区域型会议旅游中心从外部和内部条件分析，项目适合打造以第三层次会议旅 游功能为主体的标竿性休闲旅游地度假村会议旅游温泉疗养其它休闲项目会议旅游为主体的休闲旅游度假地null项目旅游度假村发展策略02以会议旅游功能为主体，打造国内第一个休闲管理机构以会议旅游功能为主体，打造国内第一个休闲管理机构汤 泉 休 闲 管 理 机 构会议旅游管理温泉养生管理人体健康及心理保健管理休闲教育管理有氧运动管理休闲嗜好管理亲子游乐管理休闲娱乐管理休闲美食管理休闲购物管理我们的目标目标下的问题目标下的问题会议旅游目标市场和客户群在哪里？其它的休闲旅游功能如何规划？项目总体的硬件配套和软行服务有哪些？有没有客借鉴的会议旅游发展模式？会议旅游需要什么配套设施？项目会议旅游规划项目综合休闲旅游规划项目主体功能定位研究：项目会议旅游规划项目主体功能定位研究：项目会议旅游规划会议经济理论研究会议旅游案例借鉴项目会议旅游规划项目会议旅游目标市场1机构性会议旅游主体上区分为政府和企业市场，同时按照规模和时间段的不同细分机构性会议旅游主体上区分为政府和企业市场，同时按照规模和时间段的不同细分会议经济 理论研究项目会议旅游目标市场：立足现有的政府接待功能，强力拓展企业会议市场项目会议旅游目标市场：立足现有的政府接待功能，强力拓展企业会议市场会议旅游 目标市场案例一：鸣泉居国际会议中心案例一：鸣泉居国际会议中心项目背景：坐落于广州的北隅，白云山麓，金钟湖畔。拥地20余万平方米，建筑面积约4万多平方米，欧陆风格的建筑结合周围的自然环境，成为格调高雅的度假胜地，也是接待国宾及政要名流的“基地”，深得国内、外知名人士的嘉许，被誉为“南国钓鱼台”。 项目主要构成：国际会议中心、别墅群、休闲活动场所会议旅游 案例借鉴鸣泉居国际会议中心成功启示鸣泉居国际会议中心成功启示时机： 广州市是华南地区的经济贸易中心，来广州商务会议及商务洽谈日益盛行，同时随着现代的企业管理理念的发展，这些会议及洽谈大多选择在度假村举行，鸣泉居的成功就是在这种大的经济背景上产生的。 区位及环境：项目距离飞机场近且自然环境优美是成功的一个关键要素。 高标准的设施：商务会议及商务洽谈不仅要求适合各种会议、商务洽谈所需要的会议设施、住宿设施及高标准的服务，同时也要求有大量的游憩设施，这方面鸣泉居全部有，这是鸣泉居的成功另一个秘诀。会议旅游 案例借鉴案例二：海南博鳌水城案例二：海南博鳌水城成功要点 以超常规的创新思维成功策划“博鳌亚洲论坛”，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。 事件效应的强大影响力奠定博鳌水城向国际会议与休闲度假方向发展的基础。 高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了博鳌水城的高品质区域形象。会议旅游 案例借鉴项目会议旅游规划（一）：建筑规模项目会议旅游规划（一）：建筑规模案例借鉴一：广州鸣泉居国际会议中心 总建面：4万平米 会议面积（A）：1万平米 配套居住面积（B）：3万平米 A：B=1：3 案例借鉴二：亚太国际会议中心 总建面：35000平米 会议面积（A）：5400平米 配套居住面积（B）：约2.9万平米 A：B=1：5.3 案例借鉴三：上海国际会议中心 总建面：110000平米 会议面积（A）：15754平米 配套居住面积（B）：约9.4万平米 A：B=1：5.9综合上述案例，会议面积与配套休闲居住面积的经验值约为1：5。 汤泉TQ-02地块旅游服务设施总建面为59250平米，除开派出所、门诊所等，建议汤泉国际会议中心建筑面积为8000平米，汤泉度假酒店配套居住面积为4万平米左右。项目会议 旅游规划项目会议旅游规划（二）：会议厅形式项目会议旅游规划（二）：会议厅形式设计形式： 剧场式、课桌式、酒 会式、晚宴式 功能形式： 宴会厅、多功能厅、 大小会议厅 规模配置： 同时具备容纳10-1000 人的会议场所项目会议 旅游规划项目会议旅游规划（三）：会议厅内部设施项目会议旅游规划（三）：会议厅内部设施借鉴案例： WINTERGREEN RESORT 上海国际会议中心 亚太国际会议中心 海南博螯水城 10+1同声传译系统 飞利浦DCN会议系统和主席发言机 A/V传送现场电视信号通道 音频信号合成系统和多媒体演示控制系统 影像 电脑强光三枪投影机 实物投影机 幻影机 幻灯机 幻灯视频转换器 彩色多频系统电视机 多频系统放影机 镭射笔。项目会议 旅游规划项目会议旅游规划（四）：软性服务项目会议旅游规划（四）：软性服务借鉴案例： WINTERGREEN RESORT 上海国际会议中心 亚太国际会议中心 海南博螯水城 奔驰中巴接送服务------提供深港、环城会议接送服务。 大宗客户定制制度——针对不同类型的客户配备专门客户服务项目组，提供从预定会议室到饮食、休闲活动的全盘安排服务，任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需拨通其专配的贴身客户专员的手机或分机，直接告知服务需求。 一对一私人秘书服务------针对休闲的商务散客提供贴身客户服务助理，实现一对一管理服务。 高端安保设施------为满足政府对于高级接待的安全要求，可以在全区或个别区域设置高端的安保设施，如机场的金属探测设备、军事设施上常用的脉冲电子围墙等。 晚间查房制度------每晚查房两次，第一次零点左右，第二次在凌晨两点前后，一是查空房，看有没有盗窃。二是查有客人住的房，看门窗等是否关闭严实。项目会议 旅游规划在分析国内外标竿性旅游度假地时，我们发现： 高档酒店＋GOLF和相关物业配套＋其它高档休闲配套＋＋完善服务和休闲产品设计＝成功的休闲旅游地在分析国内外标竿性旅游度假地时，我们发现： 高档酒店＋GOLF和相关物业配套＋其它高档休闲配套＋＋完善服务和休闲产品设计＝成功的休闲旅游地亚龙湾夏威夷CancunBintan巴拉德罗La Jolla国外案例 Bintan，印尼 Cancun,墨西哥 La Jolla，美国加州 Yalong Bay 夏威夷，美国 帕拉德罗，古巴 Wintergreen ，美国维州 Homestead，美国密歇根 Seaside，美国佛州 珠三角代表案例 观澜湖度假村珠三角图：部分参考案例及其分布国内外一流的休闲旅游度假地均验证：高档的硬件和软件服务是成功的必备因素2项目综合休闲旅游规划 项目综合休闲旅游规划 2高档酒店和公寓配套GOLF和相关物业配套温泉旅游规划休闲管理服务硬件配套和服务规划、管理惠州高档酒店经营良好；产权式酒店销售火爆 惠州高档酒店经营良好；产权式酒店销售火爆 惠州产权式酒店普遍销售火爆，目前市场供应产品全部分布在市区核心商圈，度假区酒店全部为开发商自有，产权式酒店市场基本空白。高档酒店 和公寓配套惠州市现有高档酒店平均开房率高达80％， 经营良好，市场空间广阔。通过对惠州高档酒店和酒店式公寓调查统计，发现：项目周边少高端酒店配套，市场存在机会点项目周边少高端酒店配套，市场存在机会点高档酒店 和公寓配套项目周边无高档次产权式酒店公寓分布，物业发展前景趋好项目周边无高档次产权式酒店公寓分布，物业发展前景趋好高档酒店 和公寓配套项目高档酒店及产权式酒店公寓发展建议项目高档酒店及产权式酒店公寓发展建议考虑产权酒店的运营风险，启动期面积不可过大，建议12000平米左右 产权酒店公寓的装修标准按四星标准设置，与中信五星级自有酒店部分形成互补 产权酒店的配置按四星级标准配备全套家私及电器，大型写字台及书柜，浴缸及冲凉间，全套厨房器具，国际国内直拨电话，自助洗衣机及衣物烘干机，独立控制分体式空调，ＡＤＳＬ高速上网设备，境外卫星电视及电影频道高档酒店 和公寓配套建议项目开发五星级酒店和四星级产权酒店、酒店公寓特色、高端的GOLF球场及球场居住配套 将极大增加项目的休闲价值特色、高端的GOLF球场及球场居住配套 将极大增加项目的休闲价值GOLF配套优良的高尔夫场地高尔夫别墅高尔夫度假公寓将现有资源充分整合成多种体验式休闲项目，打包成套餐销售。将现有资源充分整合成多种体验式休闲项目，打包成套餐销售。温泉旅游会员制管理，以配套带动住宅成功销售会员制管理，以配套带动住宅成功销售温泉度假公司是通过会员俱乐部盈利的.会馆是董事会与俱乐部会员的联络处 用会员制服务带动房地产销售。 俱乐部会员首先要成为这里的财产拥有者,并有优惠打折服务. 家庭成员与会员一样享有会员利益会员利益 根据季节特性在某些项目享受不限时及打折优惠 45洞golf锦标赛、网球设施、温泉Spa及健身中心、游泳池等会员不动产 一个良好的养老及第二居所地 土地使用权出让, 为会员提供专人建造设计房屋 专业房地产经纪人及代理商的房屋买卖租赁并为会员提供优惠打折服务 为各会员提供可选择的会员房 例如golf会员房,地处golf公园附近,Townhouse,single family homes等房型可供选择 温泉旅游休闲管理实质：个性化服务+经历产品休闲管理实质：个性化服务+经历产品最好的服务不是所谓御式、尊贵的服务，而是个性化、量身定做的服务 温泉旅游最大特点就是其属于“回头型”消费项目。有商家说，只要你能来第一次，就有可能来十次、甚至上百次。 根据会员资料，量身定做营养膳食、心理保健方案、户外有氧运动策划、商务会议安排、婚宴活动策划、拓展训练策划、亲子娱乐策划等等 将会员第一次到访的经历记下，如健康记录、一张照片、消费习惯等等，等下次到访的时候按照客人独特的经历安排消费，使之产生归属感。休闲管理休闲管理特色产品：休闲教育休闲管理特色产品：休闲教育案例借鉴： 华尔街英语培训将客户目标瞄准白领和成功人士，注重以会员制俱乐部的形式开展英语培训，创造模拟真实的学习交流环境。所有的学校均开设在高档商务休闲区和CBD区域。与其说是一个学校，更不如说是一个社交俱乐部，环境高雅，内设休闲沙龙，可听音乐，欣赏影视作品，可以和老师交流也可以和同学自由交流，有课和没课都可以在学校休闲。因此，它吸引了大批的精英人士，精英人士更把学校当成休闲俱乐部，一方面提供自己的英语语言技能，同时又休闲交友打发闲暇时光。汤泉可以同华尔街英语、EF、新东方等英语培训机构联合打造顶级休闲英语教育产品休闲管理休闲教育的重要品类：拓展训练休闲教育的重要品类：拓展训练休闲管理休闲教育的重要品类：拓展训练休闲教育的重要品类：拓展训练休闲管理室内有氧运动管理：温泉SPA俱乐部室内有氧运动管理：温泉SPA俱乐部strengthening center 强身中心 yoga studio 瑜珈工作室 indoor and outdoor pools 室内外游泳池 hot tubs 热浴 steam rooms 蒸汽浴室 saunas 桑拿 skin-care therapy 皮肤理疗 salon services 沙龙服务设施 休闲管理休闲美食管理和休闲购物管理休闲美食管理和休闲购物管理休闲管理机构开放性美食街应与社区整体定位相一致，突出度假、体验和高档次开放性美食街应与社区整体定位相一致，突出度假、体验和高档次休闲管理机构定制化的“浪漫项目”或“蜜月套餐”定制化的“浪漫项目”或“蜜月套餐”Ainsworth浪漫套餐： 烛光晚餐 双人月光温泉 双人穿越温泉洞 香槟、玫瑰或者其他神秘礼物休闲管理机构Tabacon 婚礼套餐Tabacon 婚礼套餐项目旅游度假用地发展建议规划指标汇总（TQ-02地块物业发展建议表）项目旅游度假用地发展建议规划指标汇总（TQ-02地块物业发展建议表）