第三章市场法

null第3章 资产评估基本方法 第3章 资产评估基本方法 本章基本要求本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。null市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法 功能价值法 统计法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额折现率收益期资产评估方法体系第一节 市场法第一节 市场法一、市场法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路 （三）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。 null二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。null（二）调整差异 1、时间因素 2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数>1 一般以被评资产为100， null3、功能因素 功能系数法 4、成新率因素 5、交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 思考思考市场法有哪些优缺点？null优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的优缺点null缺点： （1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。三、市场法的具体操作方法三、市场法的具体操作方法（一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。 （二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×…… 直接法的具体技术方法直接法的具体技术方法功能价值法 价格指数法 成新率价格法 市价折扣法 成本市价法 市盈率乘数法null（1）功能价值法（比较功能） 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异 进行调整来估算被估对象价值的方法。 资产评估价值＝参照物成交价格×（被估对象生产能力÷参照物生产能力） [案例1] 被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，被估时点参照物的市场价格为10万元。 被估资产的价值为：10×90÷120＝7.5（万元）null （2）价格指数法（比较价格变化） 以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日间的时间间隔 对资产价值的影响。 资产评估价值＝参照物成交价格×物价变动指数 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。 [案例2] 与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则： 资产评估价值＝10×（1＋5％）＝10.5（万元）null（3）成新率价格法（比较新旧程度） 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度 上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。 资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率) 资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷(资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限) 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。null（4）市价折扣法（比较市场条件） 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素 ，凭评估人员经验或有关部门规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 资产评估价值＝参照物成交价格×(1—价格折扣率) 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 [案例4] 评估某拟快速变现资产，评估时点与其完全相同的资产正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，因此， 资产评估价值 = 10×（1-40％）＝6（万元）null（5）成本市价法（比较成本因素） 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率 来估算评估对象的价值的方法。 资产评估价值＝评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本) [案例5] 评估时点某市商品住宅的成本市价率为150％，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。 资产评估价值＝20×150％＝30（万元）null（6）市盈率乘数法（比较收益额） 以参照物的市盈率作为乘数 （倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘 估算评估对象价值的方法。 资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率 [案例6] 某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： 评估价值=1000×20＝20000（万元）null1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。补 充null分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元)null2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 null分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)null3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。null分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）null4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 null分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为： 待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13) =63%null参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% 则待估资产的评估值可通过下式计算： 资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率） 该待估设备的评估值为： 评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元) null[类比调整法案例] 某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：null 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元练习题练习题运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是( ) A 使参照物具有可比性 B 便于计算 C 排除参照物个别交易的偶然性 D 容易得出评估值Cnull某企业的乙材料是一个月前从本市购进的,材料明细账记载如下:XX月5日，数量500件，单价220元，运费20元。评估时该库存材料尚有195件，则该库存材料的评估值为（ ）元。 A 42900 B 42920 C 43875 D 33150Anull应用市场法进行资产评估必须具备的前提条件是 A 需要有一个充分发育活跃的公开市场 B 必须具有足够数量的参照物 C可以收集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数 D 参照物成交时间与评估基准间隔时间不应过长，同时，时间对资产价值的影响可调整ABCDnull运用市场法评估资产要求参照物与评估对象功能应具有可比性，具体包括 A 用途 B 供求关系 C 性能 D 竞争状况 E 交易条件ACnull市场法运用的理论基础是（ ） A预期收益原则 B替代原则 C供求原则 D贡献原则Bnull运用市场法时，要求参照物与被评估资产尽可能可比。可比性要求评估居住用房地产的价值时，应当选择（ ）作为参照物。 A 居住用房地产 B商业用房地产 C工业用房地产 D通用性房地产Anull拟评估某政府办公楼的价值，应当选择（ ） A市场法 B成本法 C收益法 D各种方法都可使用Bnull已知在评估基准日某企业同类股票的市盈率30倍左右，假定该企业每股净收益为0.3元，则评估基准日该股票的合理价格为每股（ ）元 A9 B８ C６ D１Anull被评估资产年生产能力为75T，参照物资产的年生产能力为120T，评估时点参照物资产的交易价格为10万元。假定该类资产的价值与其生产能力之间呈线性关系，则该资产的价值为（ ） A 16 B 6.25 C 18 D 9B