房地产价格影响因素

null第四章 房地产价格影响因素 第四章 房地产价格影响因素 第一节 房地产价格影响因素概述 第二节 房地产自身因素 第三节 人口因素 第四节 政策因素 第五节 经济因素 第六节 社会因素 第七节 国际因素 第八节 心理因素 第九节 其他因素第一节 房地产价格影响因素概述 第一节 房地产价格影响因素概述 一、对房地产价格影响因素的总认识 房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化他们的影响。对房地产价格影响因素的几点认识： 1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。有些因素或者其变化会导致房地产价格上升，有些因素或者其变化会导致房地产价格下降，并且对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。 2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较大，有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较小。 3、不同因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。 null 4、有些影响因素对房地产价格的影响与价格无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。在与时间有关的因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不相同的。 5、各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。 6、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的。不同地区的人们对房地产的消费偏好可能不同，某个因素在某个地区可能被人们看重，但在另一地区未必如此。 7、各种影响因素在不同水平上的变化对各种房地产价格的影响是不相同的。 8、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学或数学模型来量化。 第二节 房地产自身因素 第二节 房地产自身因素 所谓房地产自身因素，是指构成房地产区位、实物和权益状况的因素。 一、区位因素 房地产的区位：指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。 房地产区位优劣的形成：先天的自然条件，后天的人工影响。 一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要到的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完备物质的房地产，价格一般较高;反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境和景观、公共服务设施完备程度。 德国学者 冯·杜能 “杜能圈” 在距离城市远近不同的地区应配置不同的农作物，并且随着与城市距离的增加，农业经营方式由集约到粗放。 null 房地产的区位还指与其相联系的社会经济位置，是指与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。当房地产的区位优劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。 房地产区位是一个综合性因素，可从以下几个方面予以说明： （一）、位置 包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为房屋中的某层、某套，所处的楼层也是位置因素。 1、方位 分析房地产的方位，首先是看该宗房地产在某个较大区域中的位置。一般来说，位于上风、上游、“富贵”地区的房地产价格，高于位于下风、下游、“贫贱”地区的房地产价格。 其次是看该宗房地产在小区域中的位置，在我国，对于位于十字路口拐角处的房地产来说，如果不考虑周围情况，其价格高低通常依次为西北角、东北角、西南角、东南角。 最后，某宗房地产位于街道、水流或山坡的哪一侧也会影响该宗房地产的价格。 null2、距离 距离是目前用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。一宗房地产与重要场所的远近对其价格有较大影响，距离越近，房地产价值越高。 距离可进一步分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离。 (1).空间直线距离：最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往失去意义。 (2).交通路线距离：只通过道路等来连接的距离。 (3).交通时间距离：理论上更为科学，但实际中由于测量所用的交通工具、所处时段不能真实反映真实的交通时间情况等往往被误导。在使用时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。 (4).经济距离：把交通时间和交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。null3、朝向 住宅的朝向主要影响到采光。在我国，住宅最好坐北朝南，在实际估价中，对住宅的朝向应尽量细化后予以分析。 4、楼层 当为某幢房屋中的某层、某套时，因楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净、安全，以及顶层是否可独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等，故楼层是重要的位置因素。 住宅楼层的优劣通常是按照总层数和有无电梯来区分，商业用房地上一层的价格或租金较高，其他层的价格或租金较低。 （二）、交通 出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格。 交通因素可分为出入可以用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车方便程度和收费等。 开辟新的交通路线，可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，从而会使相关房地产升值。 null 对房地产价格有影响的交通管制，主要有在所有时间或某段时间禁止所有车辆或某类车辆通行，实行单行道，禁止掉头、左拐弯等。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用价值。 （三）、周围环境和景观 影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境。 （四）、外部配套设施 一般地说，外部配套设施完备，房地产价格就高：反之，房地产价格较低。null二、实物因素 （一）、土地实物因素 1、土地面积。两块位置相当的土地，如果面积相差较大，他们的单位价格会有高低差异。 地价与土地面积大小的关系也是可变的。一般情况下，在城市繁华地段，对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费情况而有所不同。 2、土地形状。土地形状是否规则对地价也有一定影响。形状规则的土地如正方形、长方形（但长宽的比例要适当）的土地一般能有效利用，故价格较高。 3、地形。地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发建设成本、利用价值或者景观等，从而影响其价格。 4、地势。在其他条件相同的情况下，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。 5、土壤。主要包括土壤的污染程度、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。 6、地基。地基状况是指地基的承载力、稳定性、地下水位等。 对于建设用地来说，一般的，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，低价则低。 7、土地开发程度。“七通一平”>“五通一平” >“三通一平”null （二）、建筑实物因素 1、建筑规模。建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。 2、外观。建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大影响。 3、建筑结构。对建筑物最基本最重要的要求是安全。一般来说，钢筋混凝土结构>砖混结构>砖木结构。 4、实施设备。设施设备齐全、完好的，价值就高，反之，价值就低。 5、装饰装修。精装修> 粗装修>毛坯房 6、层高和室内净高。 7、空间布局。 8、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。 9、维修养护状况及完损程度。包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。null三、权益因素 进行房地产估价，应充分调查了解房地产利用所受到的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为以下三个方面： （一）权利状况 土地和建筑物的权利状况如何以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大差异。 此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大影响。 （二）、使用管制 对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度等的规定。 （三）、相邻关系 相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规的规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。 一方面，相邻关系要求房地产权利人应当为相邻权利人提供必要的便利，另一方面，相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行驶其他权利时不得损害相邻房地产和相邻权利人。null 第三节 人口因素第三节 人口因素 人口是决定住宅、商业、等需求量或市场大小的一个基本因素，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大的影响。主要从人口数量、人口素质、人口结构三个方面来说明人口因素对房地产价格的影响。一、人口数量 人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产的价格上涨 人口数量减少，对房地产的需求减少，房地产的价格下降 人口增长率=本年人口增长绝对数/年平均总人数 *1000 ‰ 人口自然增长率 =（本年出生人数 —本年死亡人数）/年平均总人数*1000 ‰ 人口机械增长率 =（本年迁入人数—本年牵出人数）/年平均总人数*1000 ‰null二、人口素质 　 人类社会随着文明发达、文化进步、公共设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，这都可以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。 三、人口结构 　家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，促使房地产价格上涨。人口因素null一、房地产制度政策 房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易及价格政策。 政府对房地产价格的干预方式： 1、增加土地供给，加快加大房屋建设； 2、规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价； 3、制定最高限价； 4、建立一套房地产交易管理制度。 第四节 制度政策因素第四节 制度政策因素null二、税收政策 1.房地产开发环节的税收 2.房地产转让环节的税收 3.房地产开发持有环节的税收 三、金融政策 四、相关特殊政策 五、相关规划和计划 1.国民经济和社会发展规划 2.城乡规划 3.土地相关规划和计划null一、经济发展状况 经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公楼、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨。 二、居民收入水平 居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。第五节 经济因素三、物价水平 　从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。第五节 经济因素null四、利率 综合来看，房地产价格与利率负相关： 利率上升，房地产价格会下降； 利率下降，房地产价格会上升。 五、汇率 汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说，一种货币以另一种货币表示的价格。 在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。一国货币升值，会吸引国外资金购买该国房地产，导致其房地产价格上涨；相反，导致房地产价格下降。第五节 经济因素第六节 社会因素第六节 社会因素 影响房地产价格的社会因素主要有：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。 1.政治安定状况 　政治安定状况是指不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。 2.社会治安状况 　社会治安状况是指小偷、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。 3.城市化 　城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。 4.房地产投机第七节 国际因素第七节 国际因素影响房地产价格的影响因素主要包括：世界经济情况、国际竞争环境、政治对立状况、军事冲突状况等，下面逐一进行详细的讲述。一、世界经济情况 世界经济情况，主要是周边国家和地区的经济情况，对房地产价格有很大影响，如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。 二、国际竞争状况二、国际竞争状况对于房地产行业来说，所谓的国际竞争是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。可以从两方面来理解：一方面当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取低价政策，从而会使房地产价格下降;另一方面若在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产的价格上涨。 三、政治对立状况如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现这三种情况：经济封锁、冻结贷款、终止往来，而这些一般都会导致房地产价格下跌。 四、军事冲突状况战争会导致该国家或地区的房地产价格陡然下落，并且引发受到威胁或影响的地区的房地产价格。其主要原因在于：房地产的不可移动性。 第八节 心理因素第八节 心理因素 心理因素对房地产价格有不可忽视的影响作用。影响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；个人欣赏趣味(偏好)；时尚风气、跟风或从众心理；接近名家住宅心理；讲究风水或吉祥号码。null主要表现在以下几个方面： 第一， 如果房地产拥有着惜售，而房地产需求者又很中意该宗房地产，则成交价格通常会高于正常市场价格。 第二，有时房地产购买者出于自身特殊的的需要，在与竞争对手的争夺中为得到房地产而抬高价格。 第三，房地产拥有着偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常房地产价格。 第四，风水也称堪舆，是指住宅基地，坟地等的地理形势，例如地形、水流、风向。对于风水人们的看法不一。有人认为风水是迷信，也有人认为风水倡导的是“天人合一”的和谐居住环境。 第五，如今越来越多的人看重起“吉祥数字”，如在买住宅、办公楼时，比较讲究楼牌号码，楼层数字，一般都不会选像4、13、14诸如此类的楼层。有人甚至愿意出较高的价格购买所谓的“好的”门牌号码和楼层。第九节 其他因素第九节 其他因素 除之前所列的影响房地产价格的影响因素以外，还有行政隶属变更、重要政治人物的健康状况等因素。 一、 行政隶属变更从两个方面来理解： 一方面，将原属于某一较落后地区的地方划归于一较发达地区管辖，通常会是这个地方的房地产价格上升; 另一方面，将某个非建制镇升格为建制镇，或者将某个建制镇升格为市，将某个市升格为较高级别，通常会使该地区房地产价格上涨 二、重要的政治任务的健康状况 某些重要的政治任务的健康或生死状况，人们与其它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。 null2013年4月2日 谢谢！