商品住宅的进深、面宽、开间与容积率

科技丫ethnology商品住宅的进深、面宽、开间与容积率DEPTH,WIDTH,SPANANDFLOORAREARATIOOFCOMMODITYHOUSES于振阳王先文ByYuZhenyang,WangMan摘要:本文从商品住宅的进深、面宽、开间等方面着手，通过模型来探讨商品住宅的住宅容积率与居住品质问题关键词:商品住宅进深面宽开间客积率居住品质Abstract:Throughanalysisondepth,widthandspantheauthordiscussesfloorarearatioandlivingquality饰meansofmathematicalmodel.Keywords:Commodityhouse,depth,width,span,far,1Lvingqua工让y中图分类号:Tu241文献标识码:AY19}q;1004-8537(2003)08-0115-93我国房改政策的逐渐落实和国民)AJ买力的不断增强促使房地产业迅速增长越来越多的人涌入了买房大潮人们在购买商品住宅时.最关心的就是住宅的居住品质而影响住宅居住品质的因素很多如地段环境.交通.配套.面积户型、朝向.质量再加上售价等其综合因素可归纳为性能价格比而本文试从住宅中的进深面宽开间等方面来探讨商品住宅的容积率和居住品质问题进深与容积率对于购房者而言在保证结构(建筑高宽比不应大于1)及功能合理的情况下同等建筑面积的住宅其面宽越大进深越小越好大面宽意味着能获得更多的阳光.良好的视野小进深就意昧着户内的中问部位也能有较好的采光.但为何如此高品质的住宅在现实中却难得一见7主要原因是受日照间距的限制大面宽小进深的户型很难提高居住区的住宅容积率影响开发商的销售面积不利于开发商谋取更多的经济利润为此「我仁不妨拟建一个数学模型.比较同等地段内大进深与小进深住宅容积率的大小假设如图:一个比较规整的地段南北长八.东西宽日退红线后分别为L.K东西向可排歹lm栋住宅每栋住宅东西宽为D南北深为J(即住宅的进深)建筑高度为H层数为C日照间距为xH(x为日照间距系数)经微调J后南北向总进深匕可整数排列住宅行数为n=L/(J+xH)1求证在同等地段内.采用大进深布置的容积率大于采用小进深布置的容积率证明如下:住宅总建筑面积SinnDJC(DJC即每栋住宅面积)容积率R=5/A日采用大进深布置与小进深布置容积率的比值日人/Ri、二(5大/AB(/(S小/AB)=S二/S小大小进深布置由于J的不同带来住宅行数门的不同St/熟一.=mn人一DJ二H/mn,DJ小日=n二J二/几J小因n=L/(J+xH)S大/5，.、一比卜+洲)J人/(J大+洲)J小=(J,J小+娜大xH)/(Jri大+J小义日)由此可见大小进深布置形成的总面积的比值就取决于进深J的大小J*>J小，则S}>S小故日.>R,j。所以在同等地段内采用住宅大进深布置的容积率大于采用小进深布置的容积率2大进深住宅容积率R大比小进深住宅的容积率R到底能大出多少，从以上数学模型中可见影响容积率的因素很多.如地段的几何形状退红线后的长度及进深、日照间距系数建筑进深高度等」但在同等的地段.特定的条件下还是能计算出进深大小对容积率影响的大小如假定一规则地段欲4̀X计着干六层住宅总高度日=17,6m,Fl照间&F系数x=1.7,t进深J,-14m小进深气=10m健筑创作0803amhl-lere.-，，5万方数据求R二/R小值。计算如下日人/R小=气/5小={气J小+J大xH川J二J小+J小洲二(14。10+14·)7·17.6)/(14·10+10·17·17.6)=12725由此可见.在以上给定的条件下同等地段内采用大进深(14m)布置的容积率比采用小进深(阳阳)布置的容积率多27.25%,面宽.开间和容积率，面宽与容积率从上述数学模型中可以看出，公式山并不含面宽参数m可见住宅的面宽并没有直接影响容积A,的大小在住宅的进深确定情况下住宅面宽的大小只是决定住宅建筑面积的大小大面宽必定是建筑面积比较大的大户型。通常情祝下住宅的面宽越大.居住的品质越好(但面积负担越大)而在某些居住建筑如塔式或大进深板式住宅中的某些户型虽然具有大面宽小进深.户内每个主要房间都朝南等优点，但却因其不是南北通透只能在一外侧设有外窗另一侧R.为实墙户内空气流通紧紧依靠户门下缝或百叶进行有限的换气通风，而由于门密闭性不好带来隔音防火.防盗视线干扰等问题并且其所换之气来自楼内的公共区域而非真正的自然风因此这种户型不能称为好户型，得不到人们的青睐2面宽与开间住宅的面宽可以简单地理解为住宅的主朝向面各房间开间的累加口房间的开阅因使用功能的不同而有所不同应有一个适合度在经济实用前提下达到家具的最佳布置。以下为普通商品住宅各主要房间开间的适宜值(1(起居厅是供居住者会客.娱乐团聚等活动的空间其开间比较大.电视机柜和沙发等家具通常按墙的长边相对而布置.其开间通常宜为420-480m上限为510m下限为390。有时也会看到360。开间的起居厅但这种开间显得过于拘谨而不好用作为普通住宅的起居厅开间不是越大越好当开间大于510m时就天得不去选择超大屏幕的电视机(如背投电视)才能使你坐在沙发上看屏幕时不至于显得过小司时这种大开间大面积的起居厅也略显空旷。如果经济不是很充裕还是以满足自己实际使用为前提的好以节省购房资金夏冬天的冷热源.照明费用以及物业管理费等等(2)卧室是供居住者睡眠休息的空间.主卧室的开间通常为3.60-3.90m次卧室的开间通常为3.00-3,30m(3.00m开间的卧室已不适合在床对面摆放电视机柜房间也略显狭窄)房开间通常宜为270-300m若想将书房兼当卧室使用时其开间也最好为3.30m,(3)厨房是供居住者进行炊事活动的空间开间通常宜为21。一240m上限3OOm下限为，80m.但具有多功能的厨房(如餐厨合一)除外(4}卫生间是供居住者进行便溺洗浴盟洗等活动的空间口开间通常宜为180-210m上限为240m下限为150m但具有多功能的卫生间除外口(5)阳台是供居住者进行室外活动晾晒衣物等的空间.通常采用悬挑结构悬挑长度一般为20-160m阳台的开间不宜过大过大的开间不仅遮挡户内的视线还担负着过大的阳台面积适中为好在考虑房间开间的同时也要注意房间有否可供摆放家具的实墙面而起居厅可供摆放电视柜等家具的实墙面长度不应小于3m另外房间的长宽比应适度如卧室和书房的长宽比不应大于2也不宜等于1.当比值大于2时，房间因显得狭长而不舒适当比值等于1时方正的房间也不好布置家具但卫生间除外一个适当狭长的卫生间或许正好适合在空间划分上将洗脸盆与座便器和浴盆分隔可大大提高卫生间的使用率品质与容积率以上拟建的数学模型.虽然前提条件均比较理想化但我布仍不难发现要获得某种程度上最大的容积率每栋住宅楼的排列应比较规矩外形应为矩形—因为凸凹变化会损失建筑面积(凸处会增加日照间距凹处会减少凹进部位的面积).所以在过去福利分房时期，为求高容积率居住建筑的平面形状通常为矩形.立面造型比较单一排列较规整日照间距达到最低限度这样结果是居住区内难有较大的集口绿地，总体规划单调.居住环境差品质低而过分追求高容积率在商品住宅市场中也时有发生.房地产开发商往往要求设计师重点考虑如何在有限的地段尽可能地设计出最大的建筑面积，以便谋取更高的经济效益「而不是注重居住品质这种住宅进深较大并时常会出现无采光的暗厅无用116oeosamrom}meia}so}建筑914万方数据科技Technology途的过厅暗卫生间更是司空见惯，有时甚至一套住宅的双卫生间都是无直接对外通风采光的暗卫生间这都将大大影响商品住宅的居住品质目前购房者最关心的已不再单单是居住面积的大小，更注重的是居住的环境。如居住区周边的大环境居住区内部的中环境.住户的周围的小环境和声环境口因此{如果可能)设计师应充分利用居住区周边的城市绿化带或一条水系或一座山脉、或著名自然风景区等大环境做好居住区的总体规划使居住区的绿化率.容积率.人口净密度.建筑密度建筑造型景观和环境设计均能达到让购房者满意的效果使旖边的大环境与居住区内的中环境景景交融相映成辉。设计师也应考虑每户住宅所直接面对的窗外景观让每入住户不仅有良好的朝向也有开阔的视野让优美的景色贴近每一个住户.同时设计师还应当考虑给人们创造一个比较安静的声环境。商品房市场的主流应是买方市场购房者的利益大于开发商的利益目前在商品住宅市场上随着众多商品住宅项目的开盘.彼此之间的竞争已日渐激烈购房者有了更大的选择余地开发商意识到单靠过高的容积率不再是追求利润值的最佳而应该开发高品质的商品住宅。因此设计师在设计商品住宅时应体现以人为本一的设计原则奉购房者为上帝正确处理好住宅的品质与容积率的关系力争设计出既符合开发商的要求又让购房者满意的高品质住宅作者:王先于振阳清华大学建筑设计研究院建筑师收稿日期豪威嘉业房地产开发公司建筑师:2003年5月全畏-曰-荟①f一畏-f-币{止〕川仁卫一习仁一皿习万方数据