柠檬丽都二期营销推广方案fsw

柠檬丽都二期后阶段营销推广 2006年9月至12月底 第一部分：现状与回顾： · 销售现状 · 住宅房源： · 高层D区可售房源共529套，分二批推出。第一批D2、D4于5月27日开盘，一周内完成销售94套。第二批D1、D3于6月10日开放选房，开盘一周内完成销售53套。 · D区截止9月14日累计完成销售290套，另外内部预留11套；剩余可售（加销控）房源共228套。 销售动态 大定（签约） 可售 预留 销控 合计 D1栋 32（28） 45 0 58 135 D2栋 106（92） 21 2 41 D3栋 85（70） 9 8 26 128 D4栋 67（64） 11 1 17 96 小计 290（254） 86 11 142 529 · 其中，去化速度最快的为120—130 m2大三房，其他依次为：两房—四房—一房—小三房。116m2小三房去化速度最慢，原因是该户型有以下几个明显的缺点： · 厨房、餐厅采光差； · 餐厅狭长，无法摆放餐桌椅；面积浪费大； · 入户门位置在过道中间，影响餐厅利用率。 · 车库储藏室： · 小区业主大多为首次置业者，家庭存款有限，几乎没有多少人有自备车，所以对车库需求小。而且即便是部分业主考虑到将来对车库的需求，目前购买能力也有限。 · 商铺： · 商铺的硬件设施设备和环境未形成，入住业主也不是很多，还没有形成商业氛围。 · 目前没有完成招商。 · 目标： 基于上述原因，综合分析后考虑，调整附属设施的推案节奏： · 在整个D区房源销售达到95%，约500套左右时（预计在2006年12月底前完成）开始其他附属设施的销售工作。 · 车库与储藏室销售预计在2006年12月至2007年2月完成。 · 商业预计在2007年1月至2月进行招商，3月至4月进行销售。 · 推广促销回顾： · 推广动作 · 按销售总额的2%计算推广费用，则柠檬丽都可用推广费用总额约为880万，前期累计已使用约680万，后期可用推广余款约200万元。 · 广告分析8月已提报，本次不再提报。 · 促销活动 · D区已经开展的促销活动： · 2006年春季房交会，推出日进双百活动； · D区开盘三天内，房款折扣优惠； · 8月10日至于9月10日，老客户介绍新客户送物业管理费； · 8月16日至9月16日，现场房款抽奖。 · 活动效果： · 日进双百和开盘优惠活动促进了房源的去化，目前已截止； · 老客户介绍新客户买房送物业费的活动反应很好，通过该活动已成交18套； · 现场房款抽奖是基于提价的因素，有一定效果但可以考虑结束了。 · 建议 · 老客户介绍新客户买房送物业费的活动继续延续至10月10日； · 房款抽奖活动至9月18日结束；取而代之的是其他奖励促销活动。 第二部分：下阶段营销推广工作： · 时间：2006年9月25日至2006年12月31日。 · 重要节点 · 国庆节（10月1日至10月7日）含中秋节（10月6日）； · 房交会（10月19日至10月22日）； · E区外立面完成，中心花园景观完成（估计10月底）。 · 阶段销售目标： · 2006年9月25日至10月15日，包括国庆节与中秋节。完成D区所有房源达65%左右，约为340套（目前已大定290套）； · 2006年10月18日至11月30日，包括房交会与小区现场中心花园的完工。完成D区所有房源的90%左右，约480套。同时于2006年12月1日起，开始车库与储藏室的销售工作； · 2006年12月1日至12月31日，完成D区所有房源的95%左右，约为500套。 · 价格策略： · D区目前价格范围从2550元/平米到3065元/平米，均价为2775元/平米。 · 周边楼盘： · BOBO天下城9月16日开盘，本次仅推出住宅部分共两栋，一栋普通住宅，一栋小户型。层高共30层，一楼起价2900元/平米左右，均价约3200元/平米；8楼价格3080元/平米左右（我们同等楼层售价为2940元/平米左右）。 · 南国嘉苑本月底开盘，价格暂未公布，均价预计为3100元/平米左右（全复式，挑空部分不计面积，免费赠送）。 · 基于市场情况，对本项目的销售价格进行调整： · 配合国庆与中秋，于9月26日上调均价30元/平米（D1栋不变）； · 配合房交会，于10月16日上调均价50元/平米（包括D1栋）。 · 价格调整细案： · 在均价上调的基础上，由西向东单元单价增幅从5—20元不等； · 由中间楼层向上、下单价增幅5—20元不等； · 具体调价后的一房一价于9月22日和10月13日分两次提报，再行确认。 · 根据各节点的推广、促销细案 · 国庆（含中秋）攻势 · 目的：促进销售 · 时间：2006年9月28日至10月7日 · 活动： · 促销方案： · 在此期间到售楼处看房的客户均可获赠精美包装的月饼一个； · 在此期间到售楼处下定的客户均可获赠精美包装的月饼一盒； · 在此期间到售楼处下定的客户可获99折优惠（或者抽奖活动继续）。 · 配合促销的推广方案： · 短信发送：所有业主和会员发送节日快乐的祝福语；另外斟选芙蓉区区域中端手机客户群20000名发送促销信息； · 报纸：选择晨报内页1/3版发布促销信息； · 电台：发布促销信息； · 户外广告：更换神农广告牌画面； · 售楼部现场包装：更换门头喷绘和引导旗，更换售楼部广场上的3面旗帜；购买灯笼等装点节日气氛；现场易拉宝促销活动信息。 · 时间节点安排及预算： 推广渠道 方案/平面表现 完成时间 发布时间 预算 短信 9月22日前 9月27日 0．15万 报纸 9月22日前 9月26日或27日 4．5万 电台 9月22日前 9月28日至10月7日 2万 户外广告 9月22日前 9月27日 0．5万 售楼部现场包装 9月22日前 9月27日 0．4万 礼品1（单个月饼） 9月27日前先购买50个 根据实际发放情况再补充，预计总150个 0．15万 礼品2（整盒月饼） 9月27日前先购买10盒 根据实际发放情况再补充，预计总30盒 0．3万 合计 8万 · 房交会攻势 · 目的：促进销售 · 时间：2006年10月19日至10月31日 · 活动内容： · 促销方案： · 在此期间到售楼处下定的客户均可获赠1%的总价优惠； · 在房交会期间到售楼处下定的客户另还可参与抽奖活动。奖项为家用电器，价值从500元至50000元不等。抽奖活动在房交会现场进行，方案另行提报； · 从D1栋里选出特价房10套，在房交会期间推出，一律97折优惠。但不参与抽奖活动。 · 配合促销的推广方案： · 房交会布展：方案另行提报； · 报纸：选择晨报、房交会特刊等发布活动信息； · 房交会和售楼部现场：易拉宝公示活动信息； · 邀请房交会现场电视报道； · 制作柠檬手册，介绍整个小区及相关服务内容； · 时间节点安排及预算： 推广渠道 方案/平面表现 完成时间 发布/印刷时间 预算 房交会拍展位 / 9月21日 20万 整个方案 9月25日—9月29日 / / 房交会布展 / 10月10—10月18日 10万 报纸 10月15日前 10月19—10月22日 15万 现场布置 10月15日前 10月18日 1万 制作柠檬手册 9月25日—9月29日 10月8日—10月18日 4万 抽奖奖品 / / 10万 合计 60万 · 样板房攻势 · 目的：促进D1栋116平方米的小三房的销售 · 时间：2006年10月18日前完成1套样板房的装修，配合房交会同时开放 · 位置：选择东向一楼或二楼的某一套 · 装修方案： · 针对厨房、餐厅采光差的问题； · 通过室内灯光的运用来弥补这方面的缺陷； · 针对餐厅狭长，无法摆放餐桌椅；面积浪费大的问题； · 将北面的一间10平方米不到的小房间改为8平方米左右的工作室，分隔餐厅的一堵墙往北面移，放大餐厅面积，工作室做成书房的格局； · 针对入户门位置在过道中间，影响餐厅利用率的问题。 · 入户门做成外开式，不影响内部整个过道的连贯性，最大限度地提高餐厅利用率；厨房与餐厅的隔墙打掉，做成两扇透光的移门； · 整体装修后要体现豪华两房（“2+1”房加两厅两卫）的优势，装修原则要体现豪华舒适，而非实用性。尤其是过道，因为太狭长，需要通过室内装饰物来弥补。通过装修后引导需要两房的客户购买， · 以上是整体装修原则，需要请装饰公司出具体装修方案。 · 时间节点安排及预算： 时间 内容 预算 9月18日——9月20日 找三家装饰公司出方案 / 9月21日——9月22日 确定一家公司的方案 / 9月23日——10月16日 完成装修工作 10万 10月17日——10月18日 验收 / 合计 10万 · 该样板房最后进行销售，以全装修房销售。开发商至少可以收回大部分的装修费用。 · 楼盘实景体验攻势 · 目的：延续一系列的促销活动，通过老客户介绍新客户进一步促进销售 · 时间：2006年11月1日——12月31日（前提条件为10月底中心花园的景观落成） · 主题一：“柠檬丽都摄影节”（时间暂定在11月1日——11月30日） · 邀请本小区业主、会员中爱好摄影者参与，同时邀请媒体作相关报道； · 主要摄影地点为本小区； · 评委由摄影爱好者代表、开发商、媒体朋友共同组成； · 设置摄影方面的器材作为奖品； · 具体方案在10月23日至27日完成并确认。 · 初步预算：5万元。 · 主题二：“柠檬丽都装潢装饰节” （时间暂定在12月1日——12月31日） · 目的有二：一是方便业主装修的需要，加深与业主间的感情，进一步起到老带新的效果促进销售；二是为2007年1月份的商铺招商打下基础。 · 举办地点：小区中心花园周围一圈商铺门口； · 可对商家收取少量的参展费用； · 具体方案在11月6日至11月10日完成并确认。 · 初步预算：1万元。 · 其他辅助攻势 · 参与淘房中心的楼盘展示活动，具体方案详见合同条款。 · 总预算 内容 预算 国庆（含中秋）攻势 8万 房交会攻势 60万 样板房攻势 10万 柠檬丽都摄影节 5万 柠檬丽都装潢装饰节 1万 总计 84万 长沙金岳房屋销售有限公司柠檬丽都项目部 2006-9-16 PAGE 1