房产税收

房地产税收知识问答 1．在现行房地产税收政策法规框架内，作为房地产税收的纳税人需要缴纳哪些税? 　　房地产税收的纳税人分为个人、企业、行政事业单位、社会团体、其他纳税人等不同类型。而且，房地产涉及多个环节、多个领域。在纳税环节上，房地产税收涉及房地产的取得、保有和流转3个环节的税收。在征税目标上，房地产税收分为房地产一级市场、二级市场和租赁市场的税收。目前，直接与房地产相关的税种就有13个，主要包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税。其中，固定资产投资方向调节税已暂停征收。 　2．企业拥有房屋、土地需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策？ 　　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的企业自用房屋以房产原价值一次减除10%-30%以后的余额作为计税依据，按1.2%的税率缴纳房产税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的纳税人按照级差税额缴纳城镇土地使用税。 　　自用房屋房产税应纳税额＝（房产原价值一次减除10%-30%以后的余额）×1.2%。城镇土地使用税应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。 　　外商投资企业按照规定需要缴纳城市房地产税。 　　3．房地产开发企业建造、销售房屋需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？ 　　房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税等7个税种。根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。 　　在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额。 　　例如：某房地产开发企业建房占用耕地10000平方米，当地耕地占用税适用税额为5元/平方米。该企业应缴纳耕地占用税税额为：10000平方米×5元/平方米＝50000元。 　　房地产开发企业为开发房屋占地，按照规定缴纳契税。 　　在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。 　　城镇土地使用税的税额标准为大城市每平方米0.5-10元；中等城市每平方米0.4-8元；小城市每平方米0.3-6元；建制镇、工矿区0.2-4元。具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。城镇土地使用税年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。 　　在房屋销售环节，营业税部分，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 　　房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为，都属于有偿转让不动产，均应按5%的税率征收营业税。从1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。 　　土地增值税部分，房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。 　　从事房地产开的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。 　　所得税部分，从事房地产开发业务的企业按照规定区分内、外企业分别缴纳企业所得税或外商投资企业和外国企业所得税。计税依据为应纳税所得额。 　　印花税部分，房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订购房，买卖双方按适用税率缴纳印花税。 　　城市维护建设税部分，城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，税率分别为1%、5%、7%。外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。 　　4．企业出租房屋需要缴纳哪些税?应该注意哪些税收政策规定？ 　　企业出租房屋视情况应分别缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税、外国企业所得税和外商投资企业所得税、城市房地产税。 　　企业出租房屋，以租金收入为计税依据缴纳营业税和房产税，税率分别为5%和12%。应纳税额＝租金收入×税率。外商投资企业按照规定需要缴纳城市房地产税。 　　城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，税率分别为1%、5%、7%。外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。 　　企业出租房屋所得应并入到企业应纳税所得额中，按法律、法规的规定计算缴纳企业所得税。 在中国境内从事房地产业务的外国企业和外商投资企业在销售和出租房屋，按照规定分别缴纳外国企业和外商投资企业所得税，计税依据为应纳税所得额。 　　企业出租房屋，租赁双方按租赁金额的千分之一缴纳印花税，税额不足1元的，按1元缴纳。 　　行政事业单位、社会团体、军事单位以及其他单位拥有房屋、土地，除国家机关、人民团体、军队自用的房产和土地，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产和土地，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产和土地，经财政部门批准的其他房产和土地，免征房产税和城镇土地使用税外，其他情况下与企业纳税情况相同。 　　行政事业单位、社会团体、军事单位以及其他纳税人销售房屋、出租房屋，按照规定缴纳企业所得税。其他所涉及的税种的纳税情况与企业纳税情况相同。