赠送面积

null赠送面积效益分析赠送面积效益分析产品打造必杀技之一——偷容积的利润分析送与不送研判——土地成本送与不送研判——土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图未考虑土地增值税）结论： 赠送面积的利润率与土地成本无关； 因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升；利润率拖累区利润率拉升区分界点送与不送研判——土地成本送与不送研判——土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 结论： 因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；利润率拖累区利润率拉升区送与不送研判——建筑成本送与不送研判——建筑成本结论： 赠送面积的利润率与建筑成本成反比； 因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 利润率拉升区利润率拖累区分界点送与不送研判——建筑成本送与不送研判——建筑成本假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 结论： 因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率； 利润率拖累区利润率拉升区：近期招标地块均位于利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 案例：近期招标地块均位于利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区假设：面积赠送率为30%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 赠送面积折算率取值参考赠送面积折算率取值参考赠送面积价格提升赠送面积价格提升公式P送=P不送×（1+R1R6/R5） △P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4名词解释名词解释P送：已考虑赠送面积后的均价 P不送：不考虑赠送面积时的均价 △P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等） C建：单位建筑成本 R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积 R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价 R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价 R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围1.1-1.2 R5：实用率=套内面积/建筑面积 R6：赠送面积折算率 i ：贷款利率 T ：建设周期关于土地增值税对赠送面积的影响关于土地增值税对赠送面积的影响相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）； 对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。null