融资

GREEN BELT 融资 从房地产金融的本质来看，第一，它是以不动产为抵押品来保证贷款偿还，借款人以住房抵押给贷款人，以此来保证贷款合同有效履行；第二，住房按揭贷款具有无转移抵押性质，即借款人以住房抵押时，仍然是合法的拥有者，保留对财产的所有权和支配权，而贷款人仅仅享有抵押财产的衡平产权，一旦贷款被偿清，这种权利也就随之消失；第三，房地产金融具有很好杠杆效应，即以相对较少的资金来获取购置住房所需的大笔贷款。 房地产金融这种与其他金融工具不同的特征，使国内银行把个人住房消费贷款看做是绝对的优质贷款而不遗余力地扩展，从而也带动了房价的上涨。在房地产价格上升期，个人住房消费贷款也就不存在贷款风险。但是如果房地产价格向下逆转，个人住房贷款就可能成为不良贷款，潜在的金融危机也就可能暴露出来。同时，正如国家统计局所规定的那样，国内的房地产市场完全成了一个投资者的市场。在上海，我曾与一些普通市民聊过，他们都认为利用银行金融杠杆投资一所房子，就等于积蓄一份养老基金。不要说一个人购买几十套的恶性房地产投资，就是普通居民的房地产投资热潮，也可能酝酿巨大的风险。其问题何在？就在于国内银行信贷规模的盲目扩张与银行金融监管的缺失。 目前国内房地产金融体系最大缺陷是单边风险承担的住房预期与金融市场的价格机制缺失。短短几年的时间，国内房地产市场能够迅速繁荣，不仅在于房地产业的市场准入门槛低、利润高、技术含量低，而且在于房地产市场有一个完全背离金融市场法则的融资模式。哪家企业要进入房地产市场，关键不在于这家企业的实力（如财力、人力、企业的竞争力等），而在于其能否拿到土地。在土地没有市场化自由转让之前，企业能否拿到土地就在于如何用金钱与政府权力进行交易。但是，土地交易规则发生了变化，土地需要市场化的方式来交易时，能否获得土地就在于企业财力，就在于企业如何利用好现有房地产融资市场不完善的制度。国内房地产企业就是看准了这种房地产金融制度缺陷，并希望操纵这种制度缺陷来力求发展。 拿到土地是进入房地产市场的通行证，但是在有一定竞争的条件下，要想获得土地就必须比其他企业出价高。当房地产企业以过高价格获得土地时，要消化其土地成本，就要缩短土地项目经营的时间，让产品尽快地推出市场。而为了实现这一点，就必须要有便利的融资和高端的销售人才。 房地产市场具有投资规模人、经营周期长、资金密集程度高等特征，其融资结构将决定其成败，直接影响到融资方式的优劣、融资成本的人小。融资是房地产投资的主动脉 （一）、我国房地产市场融资方案的特点： ＠融资渠道单一，主要依赖银行贷款 ＠资本市场股权融资 ＠房地产债券融资 ＠R E I Ts—房地产投资信托 ＠境外融资 ＠民间融资 （二）、我国房地产融资市场发展趋势： ◎单一融资格局向多元化格局转变 ◎房地产金融资产流通体系逐渐建立并完善 ◎房地产融资形式不断创新 ◎房地产融资资产证券化成为主流 （三）、中美房地产融资的区别 中国是以银行为主导的间接融资模式，而美国是以市场为主导的直接融资模式，相比之下，美国的资金的供求方关系更加紧密，以便更好的监督对方，市场效率较高。美国房地产金融体系发达，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷、房地产信托（R E I Ts）等多种金融工具，只有15%左右是银行资金，70%则是社会人众的资金。有了上述专业细分和资源有效配置，美国房地产业成为全民投资型的产业，利润被民众均摊，开发商难以敛聚暴利，因此不会出现“丧心病狂式”的危害行业健康的行为。在中国的利率市场化和汇率市场化都和金融体制的完善没有完成的情形下，其完全照搬美国的方式是不可取的，但是美国的模式以下两个方而对于今天的中国有很多借鉴之处。 ★完善的房地产金融体制 美国有《金融机构改革、复兴和实施法》、《贷款诚实告知法》、《社区再投资法》、《平等信贷机会法》、《住房抵押贷款告知义务法》、《州际土地销售完全告知义务法》、《房地产交割程序法》、《公平住房法》、《印第安人住房法》等。这些法律不仅规定了美国房地产市场发展之宗旨，也规定了房地产金融的组织机构与管理机构、房地产市场规则、房地产金融市场的运作方式、房地产金融市场的信息披露机制及监管制度等。在这些法律制度下，美国政府不仅设立了房地产金融市场专门的监管机构与组织，而且创立了联邦住宅贷款银行系统及以政府来主导的二级抵押市场的专门机构（如联邦国民抵押贷款协会等三机构）。这些机构对美国住房贷款系统进行严密的有效监管，而且可以保证住房信贷市场资金的充足来源及公平性的定价管制机制。其次，美国房地产金融市场的资金来源是多层次、多元化的。如有一级市场的商业银行、节俭储蓄协会、人寿保险公司、信用社、养老金、抵押中介、抵押银行家；二级市场有房利美等三家由政府主导的住房贷款抵押公司等。在上述基础上，房地产金融市场的金融工具也相当丰富。比如，贷款就有浮动利率贷款、固定利率贷款、利率买低贷款、合标贷款、非合标贷款、次优贷款等几十种。这样消费者就能够根据个人具体情况做不同的选择。 ★房地产信托 作为一种投资方式，REIT指投资者(委托人)基于REIT合同，将其资金作为信托财产转移至REIT的发起人(受托人)，由受托人向委托人或其指定的受益人交付资产受益凭证，受托人依据REIT合同对信托财产进行管理，由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有，其实质是一种证券化的产业投资基金。REIT的优点在于使得房地产投资变得大众化，吸引中小投资者参与房地产投资，资金募集小受200份合约的限制，并可灵活选择投资项目。REIT小同于房地产类证券投资基金，前者主要通过自接运营房地产物业，获得资产运营收益作为基金回报，后者一般小自接从事具体房地产项目的开发与经营，而是投资于房地产业上市公司证券实现间接的房地产投资。 GREEN BELT 融资方案 R E I Ts—房地产投资信托 图表 1 REIT运营模 ①投资人A将货币资金交付给REIT; ②REIT在收到投资者A交付的货币资金后，应同时向投资者A签发受益凭证; ③REIT收到资金后，将其交给托管机构保管; ④托管机构根据REIT的指令将资金投资与房地产，或法律允许REIT投资的其他投资品; ⑤投资所获收益交由托管机构保管; ⑥托管机构根据信托介同将投资收益自接交付给投资者; ⑦受益凭证可以证券市场上交易，投资者A可将受益凭证转让给投资者B; ⑧投资者B支付价款，取得受益凭证，取代A成为REIT的受益人。