工业

目 录 1、 总论 2、 需求预测和拟建规模 3、 资源及公用设施情况 4、 选址及建厂条件 5、 规划、方案 6、 环境影响评价 7、 地震安全性评价 8、 企业组织、劳动力安置数目估算 9、 实话进度的建议（计划） 10、 投资估算和资金筹措、准备 11、 社会及经济效益评价 一．总 论 随着中国经济的极大发展，以及中国加入WTO后各个经济领域平台的提高，中国的投资环境日益成熟，世界上各个经济发达国家在华投资规模逐步扩大，中国已经变为世界投资家的衷情热土，而上海又是热土中各个投资者的必争之地。 我们建立的美商工业园项目是结合美国各种类型的企业需求，聘请美国著名建筑设计师和上海高级建筑、规划师联手设计，充分体现了美国加州的建筑风格及中国建筑、规划的要求，根据不同客户的要求进行前期定位，在进行了大量的国内外市场调查基础上，决定在上海推出这具有美商经营、管理、服务理念的美商工业园区。 二．需求预测和拟建规划 在确定项目的初始阶段，我们集中调研了上海地区美商的市场需求，许多美商在上海的公司及办事机构，目前大多数均为办公、仓储（或小型生产）、产品质量检验、采购等分散工作，很不便于管理，而且办公费用增加、工作效率低下，如有按美国方式建设的集中于一体的工作用地，将会大受欢迎，而随着我国加入WTO以后，在美国还有许多商家均有意愿在中国境内设立分公司或办事机构，希望能有一个适应他们工作生活的良好环境，综合考虑，在美商工业园的建设中，我们将分期建设。在第一期建设中，占地580亩（386686 m2）。建设面积：195692 m2，其中，厂区：124044 m2；生活区：21648 m2；办公区：50000 m2。 三、资源及公用设施情况 1．交通：美商工业园区东临莘奉高速公路，奉浦大桥横跨黄浦江，距浦东机场53 Km，虹桥机场35 Km；距上海外环A20公路18 Km，距沪杭高速公路33 Km，距沪宁高速公路24Km，距外高桥保税自由贸易区55 Km，距上海市中心52 Km，区域内的大亭公路、大叶公路、浦显公路等构成主要公路网络，四通八达，已达到中等以上发达国家水平。 2．奉贤区内有50万伏变电站一座，3.5万伏变电站数座，可以满足各类企业的需求。 3．通讯、电话装机容量20万门，ADSL宽带网络的形成，使通讯没有后顾之忧。 4．供水：区内日供水能力为40万吨。 5．排污：污水日处理量为14万吨。 6．服务机构： （1） 为方便企业办证，建立了奉贤区投资管理中心，实行了“一门式”服务。 （2） 奉贤海关、奉贤国际货运公司、上海奉贤进出口商品检验局、各大商业银行奉贤支行、上海奉贤国际商会、上海奉贤商会等单位的建立，可使任何外来企业不出奉贤即可快捷地办理原料、设备和产品进出口，包括报关、转关、商检、订仓、签单、货运、结汇等一整套涉外经贸手续。 7．周边环境：在开发区东侧为上海师范大学新校址，南端为美丽的杭州湾，正在兴建的旅游渡假区、海边植物园以及新建一个大型高尔夫球场，西侧为投资1500亿人民币的上海化学工业城，北侧为拟建的轻轨铁路、磁悬浮铁路线、交通线。奉贤区内现有上海市工业综合开发区，上海浦南机电工业开发区及22个镇级工业经济园区，形成一个工业化城镇。 四、厂址方案、建园条件 1． 美商工业园区（一期）占地580亩，座落在上海市奉贤区南华亭经济园区内，总规划面积为1.85平方公里合2775亩，东侧紧临莘奉高速公路，交通便利，该厂址原为盐场用地，后更改为养虾池，地势平坦，无任何污染源，电力、给排水、通讯、排污管线均已敷设至园区边缘，在园区西侧尚有2000余亩预留用地，有良好的发展空间，当地气候条件良好，适宜庭园绿化，可以建成花园式工业园区。 2． 奉贤区内的工业、商业、旅游业发展迅速，尤其是有优惠外引内联招商政策，鼓励各种经济成份的企业投资注册、设立企业，有良好的服务机构，为来华投资的企业人员，指导办理来华签证、就业许可、居留证等手续，解决企业人员的子女就学、车辆过户等手续。帮助解决企业客户提出政策允许的其他问。 3． 有丰富的人才资源及优惠的人才服务政策，在人才招聘、引进、测评中提供各项服务，包括职称评定、教育培训、档案保管、办理用工手续等一条龙服务，确保企业用工的稳定。 4． 新建美商工业园区可与现有的上海市工业综合开发区、上海庄行欧洲工业园区、江海工业园区、金山化学工业区、杭州湾旅游渡假区等形成整个工业园网络，各类企业互补性强，有助于美商工业园区的建设与发展。 五、规划、设计方案 新建美商工业园区的总体规划（详见初步规划图）的规划建筑总面积：195692平方米。其中，工业厂房面积为124044平方米；办公用房为50000平方米；生活用房为21648平方米。 工业园区内主干道为24米宽四车道，有利于大型运输车辆的通行，有园区的交通导向上有明显标志。办公区位于工业园区东侧，临莘奉高速公路。办公区内：有汽车旅馆、公寓、商务中心、会展中心、物业管理中心、小型商场、超市及餐饮、娱乐中心等，为驻工业园区内的外商企业提供一个良好的工作、接待、洽谈商务的优雅环境。园区内的综合配套设施已经完善，道路、管网接口工作已完全达到建园要求。生活配套部分，考虑到不同层次的人员需求，建设不同的单（联）体外商居住用房。整个园区的建筑风格均按美国的建筑风格营造，在庭园绿化、树种的选择、绿化面积等均按美国的标准设计，使来华工作的美籍商人在不出园区工作时没有身在异乡的感觉，从而创造出一个标准的美商工业园。 六、环境影响评价 （一）、选址环境 1．“美商工业园”（一期）座落在上海市奉贤区南华亭经济园区内，该基地原为盐场用地，后改为养虾池，地势平坦、无任何污染源。 周边环境：东侧为上海师范大学新校址；南端为美丽的杭州湾，即正在兴建的旅游渡假区、海边植物园及以新建一个大型高尔夫球场；西侧为上海化学工业城；北侧为拟建的轻轨铁路、磁悬铁路线、交通线。 2．区域内有日供水能力为40万吨；污水日处理能力为14万吨。 3．园区周边无污染的企业。 （二）、园区工业性质 “美商工业园”（一期）占地580亩（即38.67公顷），建筑面积195692平方米：其中工业厂房为124044平方米；办公用房为50000平方米；生活用房为21648平方米。 办公内设有：汽车旅馆、公寓、商务中心、会展中心、物业管理中心、小型商场、超市及餐饮、娱乐中心等。 工业区招商对象为无污染生产源的二次加工产品，如服装企业的二次精加工、包装装箱工序；轻纺、电子工业产品的二次精加工、包装装箱工序等，绝对杜绝会在生产过程中使用或产生废气、废粉及粉尘类物质的企业进驻园区。 （三）、环境影响评估 1．依据：《中化人民共和国环境保护法》。 2．废气、粉尘即有毒有害物质。 本“美商工业园”园区内不存在会对本区及周边区域有扩散的废气、粉尘（即有毒有害物质）的使用和生产的企业。 3．废水 区内的废水源主要是办公区和生活区的生活污水，按有关卫生防疫要求及开发区内系统排污状况要求，经过适当处理达到排放标准后集中排入市政管网。 4．废油 对区内的餐饮及汽车冲洗产生的废油，采取隔油池处理的措施，达到标准后排入市政管网，废油有物业管理中心统一回收并按有关规定集中交有关单位处理。 5．噪声 区内主要噪声源为集装卡车的行驶产生噪声，对其处理的措施是在车道两边排列种植高大的宽叶树及冬青灌木做隔声屏障。 6．生态 在区内大面积布置绿化庭园设施，以中华人民共和国的绿化为标准，参照美国的种植和布置方式，使来华工作的美籍商人在区内无身在异乡之感。 区内集中设置雨水收集池，用于浇灌绿化、用于冲洗道路之用。 在局部办公用房中采用先进的高科技技术来采集自然阳光为办公室照明之用。 综上评估所述，此“美国工业园”是一个集现代生产、生活之最的工业园，具有可持续发展的一个项目，符合中国开放进入WTO后的第一个引进此开发理念的项目。 七、地震安全性评价 （一）、地震 由于上海处在7级设防的地震区，故在园区拟建的所有建筑物及构筑物均按中华人民共和国及上海市的有关建筑抗震技术与要求执行，确保安全第一的原则。 （二）、台风 由于“美商工业园”地处东海杭州湾，夏季时有较强台风，故在园区建设中对建筑物的抗风暴、场地积水等问题，应做好充分的技术处理，确保生产和生活无后顾之忧。 八、企业组织、劳动力安置数目估算 在美商工业园项目的实施中，应当地政府要求，腾云集团公司在奉贤区注册成立了上海腾云投资有限公司（注册资金人民币三千万元）、上海国富房地产开发有限公司（注册资金人民币二千万元），开始项目前期启动及筹备美商工业园物业综合管理公司。在园区（一期）形成规模后，对于物业管理、运输、服务等人员的安置，初步计算在230人—300人之间。其中： 高级管理人员：10人—15人； 一级管理人员：20人—30人； 商业服务人员：80人—100人； 物流人员：40人—60人； 工程维护人员：10人—15人； 绿化、保洁人员：30人—40人； 其他：40人—50人。 另外，驻园区内各种机构设置人员不在安置之中，如：银行、邮政、保险及小型驻区外商办事机构等人员。 九、实施进度的建议、计划 1． 征地：腾云集团所属上海国富房地产开发有限公司就美商工业园项目，已与奉贤区柘林镇政府签定了第一期土地转让合同及发展用地意向书，第一期开发用地约五百捌拾亩左右（不含道路等代征部分，总面积以座标实际尺寸为准） 在项目开发实施过程中，计划共分四期进行办理土地及相关手续，详见总体规划设计图及附表。 目前，已具备了项目具体实施的条件，美商工业园区项目实施的管理队员、技术人员、勘察、设计单位已投入了大量人力进行工作阶段，施工单位也正在逐步考核、落实中，为工程项目的招标做好前期准备。 附表： 美 商 工 业 园 开 发 进 度 计 划 表1 占地面积（m2） 建筑面积（m2） 建设项目 第一期 145579 88800 生活管理中心、商业配套、园区招待所、腾云集团总部、国际会展中心、公寓、腾云集团厂房 第二期 113160 42076 厂房、研发基地 第三期 102052 39464 厂房、动力所 第四期 135440 54340 厂房 2．总体规划及单体设计：总体规划及单体设计的方案已经过有关专家的论证，通过论证达到了预期的要求，满足美商的工作、生活基本条件，达到使用标准，符合我们建筑设计规范要求，目前正在详细规划及单体建筑项目施工图设计中。 3．广告、策划：为了扩大美商工业园区的知名度，腾云集团上海国富房地产开发有限公司聘请香港嘉诚企业策划有限公司为美商工业园项目做整体策划及售楼书制作、广告DVD编辑、制作，采用高科技手段，求实的环境，中英文解说，详细介绍中国上海地区的投资环境、交通状况、美商工业园区的总体规划、服务功能及人文景观，既做到招商引资的详细说明，又向外商介绍了中国改革开放以来的巨大变化，增加了外商的投资信心和积极性。 2002年8月中旬在美国将有一个大型招商说明会，介时，广告宣传将在美国各企业间进行大量的工作，预计会有一个良好的结果。 4． 2002年8月初，开始办理开工前各项手续，同时进行场地平整，根据总体规划，合理安排土方填挖。同时将路网基础施工安排穿插作业，在土建单体施工前，将园区内市政配套设施，区域内绿化部分的基础工作做完，满足地质勘察工作的顺利进行。 5． 2002年9月初，准备10000平方米—15000平方米单层厂房样板房的施工，在接到美商订单的同时，按需求增加建筑施工项目或进行二、三期方案的确定，并根据不同客户的需求进行详细规划的局部调整。 6．整个园区内总体建设必须在2003年底前完成并交付使用，达到目标管理标准，符合外商企业的物业服务要求，使用区内的各企业达到正常工作条件。 十、投资估算和资金筹措、准备 1． 美商工业园区的开发、建设中，整个投资初步估算共计约3.5亿元人民币，其中： （1）土地出让金：叁仟陆佰万元左右人民币 （￥3600万元）； （2）市政道路管网投资：贰仟壹佰万元左右人民币 （￥2100万元）； （3）土建部分投资：贰亿捌仟万元左右人民币 （￥2.8亿元）； （4）园林、绿化投资：壹仟叁佰万元左右人民币 （￥1300万元）； 2．　在资金筹措中，腾云投资有限公司投资近3亿元人民币做为对上海国富房地产开发有限公司美商工业园项目的主体投资结构，上海国富房地产开发有限公司以实际注册资金贰仟万元人民币流动资金，陆仟万人民币做为启动资金，对项目进行首期开发建设，配合境外招商引资过程中厂房、居住房的预售房金回收，选用信誉好的银行按揭，整个建设过程中的资金不会受到影响，确保工程项目顺利进行。 3. 工程项目专用账号，做到专款专用，严格把住工程质量关，杜绝材料浪费和人为因素赞成的不必要损失，降低工程成本。在工程施工管理中，组建项目管理部，按建设项目的性质，分成工业项目组、公建项目组及生活配套项目组，做好统计、预决算工作，认真考核工作量，按形象进度和施工质量综合核定预拨工程款的额度，确保资金正常使用。 十一、社会及经济效益评价 1. 美商工业园项目的建立，实质上说是一种企业投资进行招商引资项目，通过招商引资可以增加上海市及奉贤区在境外的知名度，随着我国加入WTO，先进的科学技术及#管理制度#，要求我们逐步接轨，通过园区这个小小的窗口，可以汇集美商的工作理念、严格的工作作风，是与我们国内各企业良好合作的一个优秀平台，扩大企业之间的贸易往来、增加产品在国际市场的知名度等带来一系列的条件。 2. 美商工业园的建立，可以增加当地的产值，为国家用税收增加做出贡献，初步统计在一期建设中，驻园区内各类企业可达230家，根据目前了解，每家企业在国内的贸易额均在1000万美金以上，按最保守计算，在园区内的贸易总额可达120亿—150亿人民币，除本地区直接的经济收益外，对带动本地的经济发展及区域的经济规模的提高以及提高本地区其他企业的加工订单数量及价格、加工水平等将起到一个里程碑的作用。 3. 美商工业园项目的建设、开发：集团公司本着一期项目保本经营，后期逐步发展的原则，在不影响招商引资的前提下，以在售后服务及物业管理、企业有偿服务等费用中逐步赢利的原则，准备在中长期中收取微利，加上奉贤区内关于招商引资的各种奖励、优惠政策的享受，做好以社会效益为主，经济效益为辅的经营理念，不断发展、壮大。