09年5月北京二手房市场分析

地产江湖www.dcjianghu.com――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流 09年5月北京二手房市场分析 今年的5月份出现了两个小长假，5月初劳动节3天，5月末端午节3天，同样是3天小长假，北京的二手房市场表现却有所不同。 　　来自我爱我家的数据显示，端午节3天小长假与五一3天小长假相比，二手房交易量增加了15%，交易价格基本保持平稳。同样是3天小长假，一个在月初，一个在月末，之所以交易量有所增长，我爱我家市场研究中心认为：首先，五一小长假期间许多家庭习惯性的选择了出游，而端午节小长假期间，许多家庭则选择了家庭聚会和在家休息，因此看房和选房的几率增加；第二，5月份许多新楼盘的价格明显上涨，从而把许多购房人重新推回到了价格相对具有优势的二手房市场；第三，近日热议的“‘物业税’即将开征”和出台的降低开发商开发项目自有资金比例等消息，传达出未来市场供应量将有所增加，从而在一定程度上削弱了小业主的心理优势，促进了房源挂牌量和成交量的增加。 　　在交易量增长的同时，市场需求也在发生着变化。来自我爱我家的数据显示，端午节3天小长假与五一3天小长假相比，改善型需求占总需求的比例从45%上升到65%，平均单套成交面积从85平米上升到92平米。这说明首次置业的自住型需求经过半年多的集中释放已经趋弱，而改善型的购房，特别是“以小换大”、“以旧换新”的需求正在成为市场的主流。 　　图表一：2009年5月北京二手房市场成交状况 　　全市二手房网签降8.27% 价格环比增长2.45% 　　焦点房地产网从我爱我家了解到：经历了今春连续数月的交易井喷局面之后，本月全市二手房市场的成交总量开始冲高回落，北京市房地产交易管理网住宅网签量的统计数据显示，二手住宅成交总量为18814套，环比上月出现了8.27%的降幅。与此同时，我爱我家的相关数据表明，前期市场的加速放量已使得市场供求双方的交易势头呈现疲软态势，房源挂牌量及客户需求量均较上月同期下跌17.23%和19.53%。 　　此外，从我爱我家的成交数据来看：本月北京二手房市场的整体交易均价为12669元/平米，相比前月再涨2.45%；其中从不同权属的分类统计可知，二手已购公房的成交均价攀升至13042元/平米，环比增加2.82%，而二手商品房的价格水平也同样表现为上升势头，12482元/平米的交易均价较上月增加2.18%。 　　图表二：2009年5月北京城八区二手房市场售价比较 　　交易价格持续走高 购房人群恐再度观望 　　综合上述统计结果可以看到，本月二手住宅市场整体表现为量跌价涨的交易格局。首先，从成交量的变化走势分析，年后购房者观望情绪的快速消退使得前期累积的置业需求得以集中释放，经过数月的屡创新高之后，以自住为主的购房需求已经得到阶段性释放，由此使得市场成交总量出现收缩趋势；不仅如此，二手房交易均价的快速追涨对于房源交易总量的滑落也起到了一定程度的抑制作用，数据显示，本月交易热点区域城八区内交易均价的环比涨幅已达4.83%；最后，5月以来的两个小长假也间接性影响了全市二手房交易的成交状况。 　　除此之外，我爱我家认为，目前二手房市场交易价格的非理性攀升进一步说明：首先，此番价格上涨在很大程度上取决于市场回暖引发的卖方市场的盲目提价行为，但其单方面的价格调整并不被市场认可；其次，尽管去年楼市的低谷效应促成了今春市场的火爆交易，买方市场的刚性需求随之释放，但在当前国内经济下行压力依然巨大的宏观背景之下，居民实际可支配收入的相对减少使得其购买力也较为有限，因此不足以使之成为二手房市场继续上行的有力支撑；最后，去年年底交易价格的明显回调使得购房人群对于房价理性化走势的心理预期进一步提升，而目前市场的跟风涨价行情却与其意愿相悖，这一利空因素将可能引发买方市场新一轮观望情绪的抬头。 　　图表三：2009年5月北京二手房交易面积比较 　　根据各区间的统计数据可知，交易比重环比呈现增幅局面的分别是60平米以下区间和120-150平米区间，两者的涨幅比例依次是1.54%和0.47%；与之相反，60-90平米、90-120平米以及150平米以上区间的成交比重均较上月有所下滑，其中90-120平米区间的降幅最为明显，由上月的18.87%下挫至本月17.64%，环比减少了1.23%。 　　图表四：2009年5月北京二手房交易总金额比较 　　从交易总金额的统计数据来看：本月各成交区间表现为一升四降的交易格局，120万元以上区间成为唯一成交比重环比呈现涨势的价格区间，其已占整体交易份额的22.10%，相比上月涨幅2.07%，近期交易价格的止跌回升加之改善性需求带来的中大户型成交比重的小幅上扬等原因造成了此类房源交易比重的上行之势；而其余三区间的交易比重均较上月有不同幅度的回落，跌幅居首的是50万元以下区间，7.86%的成交比重环比降幅为1.25%。 地产江湖www.dcjianghu.com――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流