商业贷款问答

【商业贷款问答】 商业贷款相关知识 工商银行住房贷款相关要点 贷款计算器 ========================================================================================================= 漏网小小鱼 发表: -------------------------------------------------------------------------------- 请问R9老师： 我和老婆05年用组合式贷款买了套49平米的房子，我是主贷，她是参贷。现在商业部分已经全部还清，就剩下公积金贷款大概8万左右没还清，打算再买套大点的70平米左右的，总价不超过80万的房子，我知道公积金没还清，不能再用公积金贷款，我想问的是，如果我用纯商业贷款，能视为首次购房,能享受第一套房的优惠政策吗（利率7折，首付2层）？ 回答：如果你们之前只是贷款过1次，且名下只有这套49p的房子，那么再次申请房贷。 可以首付2成，商业贷款利率可以享受7折优惠。 买房进行中 发表: -------------------------------------------------------------------------------- R9，想请教啊（我的情况比较复杂），现谢下。 我和lg在外地做生意，lg是北方人，在上海没户口，没居住证，当然也没公积金等等。 我有公积金，但这几年停了，因为辞职和lg去外地闯荡了。 现在想在上海买房，250万左右，由于我家有拆迁的可能，所以想用lg的名义买房，就不知道，用lg的名字买的话，纯商业贷款能贷多少，要提供什么证明？现在外地，lg有2 套房，一套有几万的贷款，有车，工资收入财务做得比较少。 头疼中，做生意流动资金毕竟很重要，不想首付太多。 回答：你先生是外地户口，你本人是上海户口； 他的名下在外地有2套房产，那你本人在上海名下有房产吗？ 250W的房子，3成75W，贷款175W，30年，月还8515元左右。 除了外地2套住房，现有的车子，还有一个是你们夫妻的银行卡流水清单了。。。 当然，有存款的话，也可以提供。 现在有些情况还不是很清楚，所以，你们先准备大概3成的首付吧。。。 如果资信里，你们夫妻资信良好的话，最低可以首付2成。 ------------------------------------------------------------------------------------ 是的，我是上海户口，他是外地户口，我还在上海交养老保险什么的（托人把我的关系挂在一单位中，但公积金没交），但没有房产，没有信用卡等等，连水费单子都和我无关。 我家现有银行卡N多，而且资金的流动性特别大，几乎都是活期存款，而且有的帐户人名是我父母的，各大行的卡都有，（汇款方便等），这会不会不利于贷款？？ 而且钱都是活期，提前在存折上放着，批贷款可行吗？如果要过硬点得放在银行卡上多少日子才比较有利。 房子的名字都是lg的名字，但有一套有贷款，会不会不利再申请贷款？会不会不算第一次买房？ 要不要先把这套贷款还上？ 资信这方面，就是有几次贷款忘了还款日期，晚了几天，信用卡这方面很好，招行老让lg申请白金卡，全球通也是vip会员 我知道申请信用卡的时候，若说是做生意的，人家不愿多批额度，会不会贷款也有这种说法？ 真是太感谢了。我要常来顶顶 回答： 1，你们夫妻之前只是在外地有过1次贷款，上海无任何贷款购房记录存在的话，那么现在贷款购房，首付2成或者3成，商业贷款利率7折优惠肯定是没有问题的；外地的住房是否结清，都不影响； 现在买这套住房，产证上可以写2个人的名字。贷款一个人还是两个人来申请，都可以。 2，个人资信。信用卡有多少，银行不会管你。只要每张卡的还款时间正常就可以。如果只是有过少数几次逾期还款，且都及时还上了。那么影响还是不大的；这里，提醒一下，信用卡有1-2张就可以了，办那么多，万一哪天出现逾期还款，对个人的资信会产生一些不好的影响。 3，个人收入。因为你们属于自由职业，所以通过银行借记卡的每个月的进出帐清单，可以得知你们的资金流动情况，这给信贷员判断借款人的收入情况提供了依据。只是现在不知道你们存款具体金额有多少？ 看下来，应该是没有多大的问题。。。 wh509 发表: -------------------------------------------------------------------------------- 我想咨询一下，我于婚前购买了一套商品房，组合贷款。后来结婚了，为离上班近一些打算再购买一套二手房，目前看中一套30m2的二手房，15年房龄，打算纯商贷。请问我这种情况能否享受第一套房的7折利率优惠？看到很多银行出的细则都是针对存量房的，不知道我这种情况怎么操作才好呢？ 先谢过R9！ 回答：各家银行的一些新的房贷政策和存量房贷利率调整的政策，基本上都是一道出来的。 如果你的这套住房总价能够达到60W以上，那么还是做到2-3成的首付，商业贷款利率7折优惠还是可以的。 如果说总价不高，如果贷款金额不多，那么可以直接用婚前那套住房申请一个公积金装修贷款，这样首付+装修贷款，直接一次性付清房款。 hallo2008 发表: -------------------------------------------------------------------------------- 看了关于工行利率7折的政策，想了解上海银行在人均面积低于32.2平方米情况下，第二套房贷能否打折。谢谢！ 回答：你说的这第2套房利率，是指存量房贷利率还是现在要买房子，想得到的商贷利率 ----------------------------------------------------------------------------------- 谢谢！R9，我是07年底买的第二套房子，当时上浮利率10%。 回答：这样，可以考虑平转啊。。。 转到其他银行，可以享受7折 aog5 发表: -------------------------------------------------------------------------------- 请教R9, 我和我朋友没有领证，但是想产证上写上他的名字。 银行贷款是否需要我朋友做未婚公证？银行贷款（商业贷款）的话是否只能我一个人贷款？ 谢谢～ 回答：未婚的男女朋友共同贷款购房，如在工行申请贷款，不需要公证，只需要签订一份未婚声明即可。 阿毛利 发表: -------------------------------------------------------------------------------- 我有个问题想咨询一下，情况是这样的： 由于动迁，目前准备买一套100万左右的二手房（A房）自住，动迁房（B房）要2到3年造好，还需要付30-40万左右的差价给开发商。问题就来了。买A房我只能付个首付，然后有这么几个选择： 1.A房首付2成，其余混合贷款。问题是2到3年后B房的首付拿不出来了。怎么办？ 2.A房首付2成，其余纯商业贷款。问题是2到3年后A房的商业贷款没还清，如果想申请纯公积金贷款付B房，这个可以办到吗？ 不知还有什么方法，请达人指教。在线等。谢谢~~~ 回答 1，房子A纯商业贷款，还款2-3年后，利用房子A申请装修贷款套现，增加第2套住房的首付，接着再办理房子B的组合贷款贷款/纯商业贷款。 2，房子A办理纯公积金贷款，还款2-3年，利用房子A申请装修贷款套现，增加第2套住房的首付，接着办理纯商业贷款；如果房子A的公积金贷款结清了，那么房子B可以申请组合贷款。 3，房子A办理组合贷款，还款2-3年，利用房子A申请装修贷款套现，增加第2套住房的首付。接着办理房子B的组合贷款（如果前套公积金结清），或者纯商业贷款。 ---------------------------------------------------------------------------------------- 顶！ 在黏贴一下 R9大师出现了 ，太谢谢您了！ 小弟还有点疑惑： 1.三年内我肯定不结婚的，所以对于A房来说，公积金最多也就贷30万，所以纯公积金贷款肯定不行吧？ 2.房子A纯商业贷款，这个没问题，三年内我肯定也是还不清的。那么，到了第三年，还要付房子B三十万 （你也可以理解为房子B总价就三十万）。对于这三十万，我可不可以直接用纯公积金贷款？ 3. 房子A组合贷款，三年内我公积金部分肯定还不清的，那么到时房子B怎么办呢？该采取怎样的贷款方式？ 如果是大师您，您会怎么解决这个问题呢？ 万分感谢~~~~嘿嘿 回答：以后你要买的房子，总价不是很高。 那么纯公积金贷款要比商业贷款容易审批些。 这样的话，房子A申请纯商业贷款，房子B申请纯公积金贷款。 加应子佳佳 发表: -------------------------------------------------------------------------------- R9大人,我家房子04年买的,当初贷了18W商业(20年)和10W公积金(15年),房产证上只有我LG和GG的名字,现在还有15W商业和7W多公积金,目前LG的公积金是月冲的,帐户没余额. 1.如果今年3月份申请改年冲,是不是要到明年4月份那一批? 2.现在我的公积金帐户余额有5W,我能不能到明年4月份把我的公积金加进去直接参加年冲呢?有时间限额吗?比如参加过N个月的还贷什么的? 3.如果第2条可以的话,我何时申请比较理想?因为不想现在就加进去参加月冲,觉得不合算. 4.以上要办哪些手续啊?特别是把我的公积金加进去复杂不复杂? 5.最后一个问题,房产证上没我名字和公积金有影响吗?如果把我名字加到房产证上和公积金有关系吗?有时间限制吗? 谢谢!请帮忙解答一下,盼回复! 回答： 1.可以的； 2.虽然你不是产权人，但是也可以一起进行公积金冲还贷。年冲，还是月冲，必须要与主贷人的冲还方式保持一致。 3.带上结婚证，身份证，户口本，最近一期还款对账单去贷款银行申请，一起冲还贷；对于你没有要求，不需要你参加还款多长时间，只要你的公积金账户有余额即可。没有时间限制； 4.不复杂；申请一下就可以； 5.不需要你是产权人； 6.其实可以考虑将你的账户月提取出来，去还商业贷款。。。 Kaktus88 发表: -------------------------------------------------------------------------------- 请问R9老师 1、商业贷款是不是必须评估？如果是，是自己找评估公司，还是银行会推荐或指定。 2、评估的时间是多长？ 谢谢指教。 回答： 1、1手房不需要评估，满足条件的2手房，也可以免评估。 每家银行都有与其合作的评估公司，只有这些评估公司评出的价格，银行才会认可。 所以，选定了贷款银行，他们会帮你们做好评估。 2、评估时间，预评的话，很快，当天就会有结果。但是出正式的评估报告，一般是1周时间。快的话，第1天递交，第2天拍照，第3天就可以出评估报告。 加应子佳佳 发表: -------------------------------------------------------------------------------- 你指的月提还商业贷款,是不是就是把我的帐户月冲进去,冲每个月的还款总额,直到把我帐户余额冲完,是这个意思吗? 那这样不是把本金和利息一起冲了吗?是不是不核算啊?我怎么觉得年冲冲本金的核算呀 要么我理解有误,请明点吧! 回答：将账户余额提取，去提前还商业贷款。还本金。 这个等于是提前还款，不是年冲。 因为你现在是组合贷款，年冲，首先冲还的是公积金的本金。 -------------------------------------------------------------------------------- 我还想到一个方法,我现在提前还商贷10W,然后减少还款年限,月供不变,然后把我的公积金加进去月冲,这样是不是可以连续4年左右还款额都是从我的帐户里扣除?是不是就能把商贷多冲点?然后把帐户余额还完后我再申请年冲,冲本金,你看这方法好不? 或者还有啥好方法? 你说的提现冲商贷能不能再说明确点呢 回答：提前还款一部分，然后缩短贷款年限，保持月供不变，可以的。 但是如果要月冲，那么你先生的公积金冲还贷方式也得保持月冲。 月冲的话，账户余额没有了，还怎么年冲呢？ 其实可以，先年冲，冲掉一部分公积金贷款本金，年冲满1年，才变更为月冲。那个时候再提前还款一部分，还掉一部分商业本金。 gmiau 发表: -------------------------------------------------------------------------------- R9，我准备商贷110W，25年，能帮我算下保险费有多少吗？ 回答：现在商业贷款，不需要借款人缴纳保险费。 如果要缴纳，25年，110W，保险费是130.8*110=14388元。 IamCathy 发表: -------------------------------------------------------------------------------- 请教R9，一般提前还款可以还几次？纯商业。 回答：各家银行政策不一样。工行每个月4号或者18号。每次提前还款金额必须是月还款额6倍以上。次数不定！ stellastyle 发表: -------------------------------------------------------------------------------- 请问商业贷款要看参贷人的收入证明？ 是月还款不得超过收入的多少？ 我在外地的父母每个月会帮我还款，他们的收入可以计算在内吗？ 回答：商业贷款，开出的收入证明金额（税后）至少是借款人家庭月负债额的2倍。 就是说，月负债金额低于家庭月收入的50%。 如果外地父母，能够提供出退休工资的流水单，也是可以的。 双子的晴空 发表: -------------------------------------------------------------------------------- R9 请教问题 纯商业贷款 目前状况:位置在外环以外面积不到60M.总价约40W . 请问: 1,可以商业贷款首付2成吗?         2,如果非上海户口办理所有手续过程中需要户口本吗? 谢谢啦~~~ 回答： 1.总价太低，审批很难通过。 2.需要的，或者有单位的集体户口证明也可以的。 ----------------------------------------------------------------------------------- 谢谢R9的回复. 那要怎么解决呢?增加首付吗? 如果是那么至少要增加到多少?谢谢啦 回答： 1.具体的你要咨询当地的银行，市区内的银行低于40万一般不会办理的。 2.首付可能要增加到4-5成。如果有公积金，最好申请公积金贷款，容易点。或者自己花钱找家公司帮忙补缴纳6个月的公积金，然后办个复议。 mjli 发表: -------------------------------------------------------------------------------- "商业贷款，开出的收入证明金额（税后）至少是借款人家庭月负债额的2倍。"如果是组合贷款，这个家庭负债额是仅指商贷的，还是商贷和公积金一起？这个收入证明公司里开就可以吗？谢谢！ 回答：包括商业贷款和公积金贷款的月还款。 收入证明由公司开取，加盖公章即可。 每家银行一般都有固定的格式，当然，公司自行制定的也可以。 最初由第845楼 的 果果shirley 发表: -------------------------------------------------------------------------------- R9，我又想麻烦你问你一下问题了 一共四个问题，谢谢 第一： 之前我不是跟你说买了一套期房么 我们准备纯公积金贷款60W的 但是原先bf一套房子现在卖掉等下家的钱 原先那套房子有8W的商业贷款 请问，现在新房办理公积金贷款的话 是否要原先那套房子商贷先还清 才能贷公积金？ 第二： 之前我说的信用卡逾期，昨天已经把手上的信用卡里的钱全部还清 听我在银行商贷部的人说，之前逾期只要把钱还清就可以了，银行审核最怕就是之前有房贷不还的那种，信用卡逾期不算太严重，我想问是不是这样？ 第三：之前那套房子提前还贷，商贷的话，是不是要和银行预约？需要那些手续?情赐教？ 第四：提前还贷是只要还本金么？比如贷了15年的商贷，现在提前还贷了，是还本金，还是15年的利息也都要还呢？谢谢 【回答：】 1.只要他之前没有住房公积金贷款，商业贷款是否结清，都不要紧。都可以申请住房公积金贷款 。。。 2.有过逾期，是一定要结清的。但是不良记录还是会存在的。次数多，但每次逾期时间不长，这样不是很严重。。。 3.提前还款或者提前结清，都需要和贷款银行预约还款时间。一般提前2个礼拜就可以了。在约定好的时间，将提前还款额存入个人还款账户中就可以， 到时候银行会在相应的工作日内扣除。然后银行将相关材料返还给借款人，你们可以去交易中心办理撤押； 4.如果贷15年，第2年提前结清，利利息只算前2年的，后13年利息不算。提前还款，一般都是归还本金。