开发商写给银行的房地产项目投资分析报告

- 9 - 某某宗地建设项目 投资 某某开发有限公司 2008年11月26日 一、项目概要 1、项目名称:下夹树街宗地商服住宅开发(暂名) 2、建设性质:新建 3、项目法人: 某某地产开发有限公司 法定代表人：—— 注册地址：—— 联系电话：—— 4、项目地址：—— 5、项目规模： (1)、占地规模：2771.9平方米 (2)、建设规模：12433.72平方米 6、项目用途：民用住宅、商业服务场所。 7、投资规模：6452万元人民币 8、建设周期：18个月 2010年5月入户，2008年12月至2009年3月为冬歇期。 9、项目投资收益： 2210万元人民币 二、开发企业情况介绍 项目法人某某房地产开发有限公司，是某某集团核心层企业，注册资本金3000万人民币，主营房地产综合开发和销售、物业管理等，开发手续完备、开发资质为二级。 企业法人治理结构健全，专业管理人员齐备，规章严整明确，项目操作和投资行为规范。 作为新近掘起的房地产开发企业，某某房地产拥有强劲的开发实力，前期力量强大，与国土资源局、省建设厅部门建立了良好且稳固的关系，从而确保项目招拍挂的顺利进行。 2006年，某某房地产成功开发了某某项目，现阶段入住率已达90%以上，并成为民生住宅的样板工程。2007和2008两年，某某房地产不但成功取得下夹树街项目的开发资质，同时更完成了市区内多个优势地块的项目储备：新阳路与通达街交汇处的黄金地块项目、道外电控设备二厂项目、群利新区的齿轮厂项目以及新榆开发区的绿色农业商品物流园项目等，明确企业的中长期战略发展规划。 三、投资项目的必要性和可行性分析 1、项目环境建设的必要性 项目位于——，拟规划为22层的独立式高层建筑。项目现阶段为闲置厂区，周边建筑环境多为铁路局家属区，建筑形态为多年多层陈旧式楼房，不具备建筑美观性。本案建成后将成为标新立异的区位地标性建筑，集建筑美观性、闲置土地有效利用、居住环境改善、生活品质提升、商业环境整合于大成，项目高层别具一格，在周围楼宇中鹤立鸡群，具有中心城区居住观光功能。 2、项目之于区域经济的影响 项目区位价值明显，距西大直街步行10分钟，距哈尔滨火车站步行10分钟，距秋林中心商业区步行15分钟。周边人文和商业资源密集，交通便达，环境舒展、洁静，项目区位见下图： 优越的地段、便利的路网以及既有商业环境等综合因素都是本案得天独厚的商业资源，本案致力于周边医药经销企业的资源整合，将成为地区医药经济发展的集散中心。 3、根据目前的房地产市场，项目的可行性发展。 项目处于南岗区八大商圈之一的教化商圈，区位优势明显，经济环境优良，加之科学合理的价格策略，卓越有保证的建筑品质，项目投资自住的发展前景广阔。 四、项目规划设计 1、外观： Art-deco现代简约式建筑风格,设计追求单纯简洁，纯綷的流线型线条、明亮且对比鲜明的外立面，在强调功能性的同时，更注重了装饰美学的主张。在老城区繁多的旧有建筑群落中，传承着大都市的机械美学。 2、形状： L型底商与矩形典式高层住宅相结合，错落有致。 3、户型：小户型公寓 在综合地段、项目定位、购买人群、综合配套等多方面因素，同时也对周边楼盘进行了考查，建议在户型的配比上严格遵守《国六条》的套内建筑面积90/70政策，考虑以公寓式小户型为绝对主力户型，中户为辅助户型。 项目被周边的铁路局家属区所包围，铁路的家属区大多数为建筑面积较中或较小的建筑格局，且其建筑年代已久。在当前人均生活水平提高，对生活质量也有了更高的需求，再此在销售的选择中以有经济支付能力的人群为主要销售对象，所以在户型面积的选择上建议为30㎡——60㎡（使用面积），共分为四个档次，以做到迎合较大多数户型面积选择的消费者。 户型面积（严格遵守90/70政策）分配比例表： 户型 面积区间 户型类别 所占比例 功能特点 A 30㎡—34㎡ 一居室 15% 公寓式青年社区 B 35㎡—42㎡ 一室一厅 两室（间接） 35% 大阳台、大明厅、落地窗、户型设计合理，注重功能分区、注重空间的舒适度。 C 44㎡—49㎡ 两室一厅 35% D 50㎡—60㎡ 两室两厅 15% 4、配套： 入户大堂：精心打造挑高近6米的入户大堂，豪华气派，符合业主尊贵身份。 私有会所：二层精英会所，阅览室、会客室、棋牌式、健身室一应俱全。 地下停车位：人车分流，38个地下车位有效屏蔽了噪音、粉尘和尾气的污染。 5、功能： 小户型公寓，配套完备、交通便利、地段绝佳，宜商宜住。 6、物业： 自有品牌物业，全情为业主创造安全生活保障，致力于为业主提供最便捷、周到的服务标准，设身感受星级优质生活。 五、项目营销策略 项目在建中、建成后具有销售优势，区位环境优越具有购买力，诉求群体易于集中。从房地产业明后两年发展大势看，政策因素起推动作用，楼盘质量也构成竞争力。 价格参照周边等同楼盘的市场态势，结合本案自身SWOT，采取“低开适度高走”的销售基调，低起点开盘，与本案营造的“品质地产、高性价比”的定位相匹配。 销售阶段划分为预热期、强销期、调整期和尾盘期四个阶段，每个阶段均会实现制定的营销目标，通过内购、团购等方式完成前期蓄水。 六、项目建设的风险评估 1、市场风险 根据未来两年房地产走势，参考周边同类竞品，6000元/㎡的项目均价属中上等价位。为规避销售上的风险，长禹房地产将在销售上采取“梯次销售”的组合方式，以辅助户型和部分较次户型作为低价入市的先行者，暗示项目的升值潜力；继而以主力户型提升项目均价，完成最终销售任务。 2、质量风险 严肃工程质量关，一方面，通过工程招标的方式确定最有质量保证的施工企业，确保建筑质量；另一方面，加强第三方监理的专业性和执行力，对各个工程细节防患于未然，而且加强项目现场的安全管理，注意安全防火、注意高空作业，降低事故发生率。 3、财务风险 对建筑材料选购、工程发包、销售控制等环节，制定科学合理的财务计划，并严格按规定执行，实现收、支两条线，保证财务计划的得力实现。 4、管理风险 加强开发公司的内部管理，优化招聘体系，实现“术业有专攻”的用人机制；健全完善各类，尤其是财务制度，防微杜渐、降低开发成本。 七、项目经济效益测算 1、投资分布成本测算 前期开发费：2200万/12433.72=1769元/㎡ 施工准备费：80元/㎡ 建安工程费：1800元/㎡ 小区配套费：200元/㎡ 基础配套费：200元/㎡ 开发管理费：150元/㎡ 贷 款 利息：150元/㎡ 税 金：330元/㎡ 土地出让金：450元/㎡ 契税及拆迁补偿税：60元/㎡ 单位成本：5189元/㎡ 投资成本：5189 X 12433.72 = 6450万元 2、投资回报利润没算 住宅利润：（6000-5189）X 住宅面积=6660953.86元 商服利润：（10000-5189）X商服面积=9738233.76元 停 车 位：150000 X 38个 = 5700000.00元 合计利润：2210万元 八、结论 下夹树项目是某某房地产的重点开发项目，也是某某集团品牌地产项目，承载着某某集团里程碑式的历史意义。尽管未来两年内，房地产市场的价格涨幅比较平稳，不如2006、2007两年的发展势头迅猛，但市场的刚性需求还是客观存在，只是投资客更谨慎一些。本案的体量较小，产品规划合理、价格适宜、专业团队精良，市场的消费能力比较强，这些因素综合形成了项目投资的可靠性和可执行性。