关注经济适用房

中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 1 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 目 录 中投顾问点评：经济适用住房总体发展方向明显！ ...................................................................4 经济适用住房...................................................................................................................................6 什么是经济适用住房...............................................................................................................6 为什么要建设经济适用住房...................................................................................................6 经济适用住房政策依据...........................................................................................................6 经济适用住房建设标准...........................................................................................................7 经济适用住房购买优惠政策...................................................................................................7 经济适用住房价格构成...........................................................................................................8 经济适用住房购买程序...........................................................................................................8 与商品住房的区别...................................................................................................................9 经济适用住房发展历程.........................................................................................................10 他山之石.........................................................................................................................................12 香港：公营房屋唱主角.........................................................................................................12 美国：“梯度消费”保证需要...............................................................................................13 新加坡：经济色彩浓厚.................................................................................................13 法国：启动十万元住宅计划.................................................................................................13 印度：四种“经适房”抓阄选.............................................................................................15 日本：法律保障居者有其屋.................................................................................................16 经济适用住房现状.........................................................................................................................18 经济适用住房怎么分.............................................................................................................18 经济适用住房现行缺点.........................................................................................................18 部分省份弃建经适房.............................................................................................................20 9000 亿新政....................................................................................................................................22 三年 9000 亿...........................................................................................................................22 9000 亿新政产生什么影响？................................................................................................22 会不会扰乱房地产市场？.....................................................................................................23 会不会撼动商品房地位？.....................................................................................................23 会不会影响房价走势？.........................................................................................................24 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 2 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 各方观点.........................................................................................................................................27 南方网：经济适用房缘何受追捧? .......................................................................................27 李文钊：我们不需要经济适用房.........................................................................................28 吴睿鸫：政府应回购上市经济适用房 .................................................................................29 行业领军人物电子书推荐.............................................................................................................31 中国投资咨询网产业研究中心（中投顾问）介绍 .....................................................................32 如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处本电子书即可发给他/她参考！ 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 3 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问点评：经济适用住房总体发展方向明显！ 住房和城乡建设部副部长齐骥 2008 年 11 月 12 日表示，今后三年内要新增 200 万套廉 租房、400 万套经济适用房，并完成 100 多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投 资将达到 9000 亿元，平均每年 3000 亿元。 可以说，保障性住房数量的增加，是对 1998 年房改政策未能实现的思路进行纠偏。1998 年政府启动住房改革之时，就有建设保障性住房的规划，即“建立和完善以经济适用住房为 主的多层次城镇住房供应体系”。按照当时政策锁定的高收入家庭总数不及 20%，城市 80 ％以上的家庭应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。然而多年来 一直没有被真正重视起来。 2008 年岁末，就在国家 9000 亿新政大力支持经济适用房建设的方针出台后，国内部分 省市出现了停建经济适用房，转而修建廉租住房。谈及原因，中投顾问认为，几乎是所有城 市在经济适用房建设中遇到的一样的问题： 首先是房价下降导致经济适用房失去了价格优势，目前提出停建、缓建经济适用房的城 市经适房房价与商品房房价差距不过 1000 元/平方米，而经适房又要受国家政策限制，为有 限产权。其满 5 年后上市流通收益七成还要交给政府，经适房吸引力下降的情况下，很多申 请经适房的家庭选择了弃购。其次，地方政府不肯拨好的地块建设经适房，经适房选址多在 偏远地区，对购房者生活造成不便。最后，地方政府对经适房建设投入不足，经适房降价空 间有限，使其价格与商品房价构不成竞争优势。 中投顾问认为，购买保障性住房的人群在一定程度上并不是商品房人群的分化，并没有 削减商品房的购买群体。9000 亿元的保障性住房计划仅仅满足了我国 3%人口的住房需求。 那么，经济适用房的建设会不会执行下去？经济适用房的最终归宿又是怎样？中投顾问 将和您一起关注经济适用住房。 一叶知秋，中投顾问认为，尽管有些地方政府在修建经济适用房的问题上有些偏颇，但 是，通过观察国家政策与经济的发展，建设经济适用房的大方向不会改变。 如果您觉得这份电子书对您的朋友或同事有用，请将书推荐给他/她参考！ 您可将此文件直接通过邮件发给他/她，或点击下面链接直接推荐： http://www.ocn.com.cn/Services/recommend.asp?ID=190 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 4 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问房地产产业研究部制作出品“中国房地产”行业相关研究报告，是您全面深入 了解中国房地产行业的最佳工具。相关报告如下： 报告主题 报告目录 别墅 http://www.ocn.com.cn/reports/2006231biesu.htm 商铺地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 写字楼 http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 建筑业 http://www.ocn.com.cn/reports/2006180jianzhu.htm 商业地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 物业管理 http://www.ocn.com.cn/reports/2006205wuyeguanli.htm 深圳房地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006192shenzhenfangdichan.htm 北京房地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006204beijingfangdichan.htm 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 5 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 经济适用住房 什么是经济适用住房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政 府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微 利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会 保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。 经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、 能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住 房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实 用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。 建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设 费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其 成本 价由 7 项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内 的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素 综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。 为什么要建设经济适用住房 建设经济适用住房是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级政府关注民生，以人为 本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为弱势群体 办实事，履行政府责任的客观要求。 住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解 决的实事难事之一。随着住房改革的深入推进，住房市场化进程的加快，住房消费成为 居民消费热点，居民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起市场 高价商品房，居民住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用住房在 内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的 切身利益，也是政府义不容辞的重要职责所在。 建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房，对于解决中 低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，促进社会和谐具有重要意义。 经济适用住房政策依据 建设经济适用住房的政策依据主要有： 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 6 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 1、1994 年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43 号），把经济 适用住房建设问题作为城镇住房制度改革的基本内容之一，初次提出建立以中低收入家庭为 对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体 系。 2、1998 年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发 [1998]23 号），提出了重点发展经济适用住房，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应 体系，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。 3、2003 年，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18 号）， 进一步明确了经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，并提出了完善住房供应政 策，加强经济适用住房的建设和管理。 4、2005 年，国务院办公厅《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 （国办发[2005]26 号），强调了加强经济适用住房建设。 5、2006 年，国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工 作意见的通知》（国办发[2006]37 号），再次强调了规范发展经济适用住房。 6、为贯彻落实国务院有关通知精神，加快经济适用住房建设，建设部会同有关部委先 后下发了《关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知》（建住房[2000]196 号）、 《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503 号）、《关于印发〈经济 适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77 号）、《关于落实新建住房结构比例要求的意 见》（建住房[2006]165 号）等一系列文件，对经济适用住房建设作出了明确规定。 经济适用住房建设标准 从总体上来说，经济适用住房建设要做到标准适度、功能齐全、质量优良、经济适用、 环境优美、便利节能。其规划指标标准如容积率、绿地率、建筑密度、小区内公共设施配套 等原则上不低于同类地段的中低价位商品房标准。其户型设计应以 80 平方米左右为主，最 高不超过 90 平方米，确有需求的可安排少量 50 平方米左右的小户型。单体设计应注意做到 适用、经济、美观，满足居住的基本需求。 经济适用住房购买优惠政策 经济适用住房免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客 费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用 房建设管理费只限于 1%～3%，市场利润被限在 3%以下。 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 7 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 经济适用住房价格构成 经济适用房价格构成主要是住房建设的征地和拆迁补偿安置费；审查设计和前期工程 费；住宅小区基础设施建设费；建设工程费。 以上 4 项之和为基础的 1%～3%的管理费。贷款利息、税金、3%以下利润。商品房除 以上 8 项外，还有行政事业性收费（如小区营业性配套公建费，人防建设费等），土地出让 金其利润不受限制，由市场决定。 经济适用住房购买程序 购买经济适用住房应在公开、公平的前提下，按照“个人如实申请、社区群众评议、房 产部门管理、政府严格审核、逐级张榜公示、分类摇号排序、社会公开监督、违规操作必纠” 的原则制定申请购买程序。具体操作程序如下： 1、申请人填写《经济适用住房购买资格评议》，如实申报家庭人口、收入和居住 状况，向居住地居委会（社区）提出评议申请。 2、居委会（社区）委托申请人工作单位(无工作单位的委托居民小组)，对申请人申报 的情况进行群众评议，作出评议结论。符合购买条件的，由居委会审查后，在申请人工作单 位和居住地张榜公示。 3、居委会（社区）将公示结果报区人民政府，由区人民政府组织申请人填写购房申请 表，并及时委托申请人居住地街道办事处组织调查、评议、复核，区政府对复核结果进行审 查后，在街道办事处张榜公示。 4、区人民政府将符合条件的申请对象报市人民政府，市人民政府及时委托市房地产行 政主管部门调查核实。市房地产行政主管部门完成核查后，报市人民政府核准，将结果在政 府网站和当地媒体向社会公示。 5、对无投诉或经调查核实投诉不实，符合经济适用住房购买条件的，由房地产行政主 管部门向申请人核发经济适用住房摇号通知单，并报市政府备案。 6、市人民政府对取得摇号通知单的申请家庭按年龄、住房困难程度和其他规定的条件 进行分类，并确定各种类别的购房分配比例。 7、房地产主管部门按房源总量和类别比例进行分类公开摇号，公证处公证员现场监督， 电视现场直播，确定取得购买资格家庭的选购顺序。 8、房地产主管部门向摇号中签的家庭核发经济适用住房购买通知单，并注明可以购买 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 8 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 的面积标准，报市政府备案。 9、取得购买通知单的家庭按选购顺序，在规定的时间内依次选购住房。 与商品住房的区别 虽然经济适用住房和普通商品住房都是面向普通老百姓的 90 平方米以下的中小户型住 房，但在供应对象、建设方式、供应方式、本质属性、使用性质上均有很大区别，主要有以 下几方面： 1、经济适用住房的供应对象是符合条件的中低收入家庭。普通商品房的供应对象主要 是非中低收入家庭和其他有购买能力的家庭。 2、经济适用住房一般由政府直接组织建设，也可以按照政府组织、企业市场运作的方 式，实行项目法人招投标，择优选择符合条件的开发商建设。普通商品房则必须由市场运作 方式建设。 3、经济适用住房的土地由政府依法依规以行政划拨方式供应，普通商品住房土地严格 按“招拍挂”的有关规定，通过市场竞争的方式供应。 4、经济适用住房建设和销售中的有关规费可以依法减免。普通商品房建设和销售中的 规费不能减免。 5、经济适用住房的销售价格由当地政府按不高于省政府核定的最高限价的方式定价。 普通商品房的价格由开发商按市场的价值规律定价。 6、经济适用住房的供应对象按规定的程序，采取群众评议、社会监督、政府核准相结 合的原则确定。普通商品房的供应对象为所有具有购房能力的家庭和人员。 7、经济适用住房为面向中低收入家庭出售，具有保障性质的政策性住房，每个家庭和 人员只能购买一套，享受一次优惠。普通商品住房为非政策性住房，具有购买能力的家庭和 人员没有只购一套、只购一次的限制。 8、经济适用住房只能用于购买家庭和人员的自住性消费，不能改变使用性质出租或借 给他人居住，也不能用于商业性经营、仓储等非居住性用途。普通商品住房则可以用于出租。 9、经济适用住房只具有居住消费功能，没有投资功能，不能进入房地产市场交易，如 需出售，只能由政府按届时经济适用住房价格收购。普通商品住房则具有居住消费和投资双 重功能，可以进入房地产市场交易，实现升值。 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 9 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 经济适用住房发展历程 总的来讲，经济适用房的发展历程可以分为 5 个时期，即：酝酿时期、启动、开建时期、 高速发展时期、质疑时期和转型时期。 酝酿时期：1991 年 经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是 适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在 1991 年 6 月份，国务院就 在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商 品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。 启动、开建时期：1998 年 1997、1998 年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同 以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困 难和启动市场消费，经济适用房于 1998 年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。 高速发展时期：1999-2005 年 从 1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋 搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和 项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。 质疑时期：2005-2006 年 1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。 2、经济适用房都这么难买！凌晨 4 点排队老大爷买不到经济适用房。 3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。 转型时期：2006 年 8 月 建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将 是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。 未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 10 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 如果您觉得这份电子书对您的朋友或同事有用，请将书推荐给他/她参考！ 您可将此文件直接通过邮件发给他/她，或点击下面链接直接推荐： http://www.ocn.com.cn/Services/recommend.asp?ID=190 中投顾问房地产产业研究部制作出品“中国房地产”行业相关研究报告，是您全面深入 了解中国房地产行业的最佳工具。相关报告如下： 报告主题 报告目录 别墅 http://www.ocn.com.cn/reports/2006231biesu.htm 商铺地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 写字楼 http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 建筑业 http://www.ocn.com.cn/reports/2006180jianzhu.htm 商业地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 物业管理 http://www.ocn.com.cn/reports/2006205wuyeguanli.htm 深圳房地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006192shenzhenfangdichan.htm 北京房地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006204beijingfangdichan.htm 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 11 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 他山之石 香港：公营房屋唱主角 在“寸土寸金”的香港，不仅有深水湾的别墅、半 山的豪宅，还广布着一栋栋由港府兴建的公营房屋。30 多年间，这种房屋不但给了数百万港人一个庇身之所， 更改变了无数人的生活内容。 二战后，随着人口不断增加，香港逐步开始兴建公 营房屋。但是，早期这些房屋过于简陋，真正的变化出 现在 20 世纪 70 年代。当时的港英当局迫于社会压力，提出“十年建屋计划”，目标是在 10 年间为 180 万人提供住所，正式推出租价低廉的“公屋”。随后，港英当局在 1978 年又推出 “居者有其屋”（简称“居屋”）计划，合乎资格的市民能以低于市价的价格买下这种房屋， 成为业主。可租的“公屋”和可买的“居屋”，就是香港主要的公营房屋。 与医疗和失业救济金相比，公营房屋应该是港人享受的最大福利。纵向来说，五六十年 代，不少低收入居民的居住环境极其恶劣，经常是几十人蜗居在数十平方米的小屋里，好的 时候一人有一张由铁皮笼罩着的床，差的时候平均每人不足 1 平方米，不够一个棺材大！“公 屋”不仅给每个家庭一个独立的空间，而且设备一应俱全，平均每人超过 3.5 平方米。 横向来比，“公屋”的住户，每月租金一般不超过他们月薪的 10％，而“居屋”的购买 价至少低于市价的 30％。总之，他们不需像“蜗牛”那样背着沉重的房子包袱。而收入较 高者则要承受“高楼价”的痛苦。 并不是所有的香港人都能享受公营房屋这一福利。港府有一套十分严格的制度，对申请 入住“公屋”的市民要进行全面的资产审查。只有低于所规定的收入标准的市民，方能排队 等候入住“公屋”。超过这一标准又买不起商品房的居民，则可以申请购买“居屋”，还可向 港府的有关部门申请利息较低的贷款。 “公屋”尽管是廉租屋，但房子的质量一点不差，周围的环境也比较美。在规划时，港 府不仅预留了足够的土地用于兴建“公屋”，还按照统一标准配备了学校、商场、公园等配 套设施，水、电、气更是预先接通，至于邮局、医院、警署等也绝对不会少。一些大的“公 屋”区内，还设有专门的交通车，方便居民出入。 虽然“公屋”不如商品房亮丽、宽敞，但是“草根阶层”住进“公屋”，不仅改善了他 们的住宿条件，更为他们的子女提供了接受教育的机会。有学者调查发现，“公屋”逐渐形 成气候之后，过去被视为“贵族学校”的香港大学，有几乎一半学生来自“公屋”家庭。特 区政府的高官中，不少人也出身于“公屋”；上任之初通过传媒介绍自己出身“公屋”的经 历，更是不少官员亲民的“秘密武器”。 从经济学角度来说，港府通过兴建“公屋”，再以低价租给市民，既保证了社会的基本 稳定，也为香港经济的腾飞提供了庞大的、稳定的劳工队伍。 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 12 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 美国：“梯度消费”保证需要 1、认真掌握和划分居民收入线，各城市每年公布一次。 2、对建设社会住宅以税费和低息贷款优惠，开始时的优惠额约占房价 5%左右，后来 还逐步减少。同时，对购房人提供 30 年以内的抵押贷款，并由政府提供抵押担保；在居民 收入中减去购房还本付息支出，相应减去其所得税。外国专家评议认为，这是一种政府花钱 不多而能调动中等收入者住房消费积极性的好办法，是“激活消费，保证住房供给”的高招。 3、以建设与国情相适应的小户型低房价社会住宅为主（开始的 20 年里，所建住房多在 100 平方米以下），保证中等收入者买（租）得起房。专家们把建设小户型低房价住房称之 为解决中低收入者住房问题的关键。 4、在开始推行新制度的一段时间里，平均每年建设社会住宅不少于中等收入者占居民 总数的比重（注：即平均不少于 62%），经过二三十年的积累，社会住宅大幅度增加，从数 量上解决了中等收入者所需的住房，然后再转向以提高住宅水平为主。 5、小户型低造价社会住宅随着国民经济发展和居民收入增加而变化。例如进入 21 世纪 后，美国一些大城市中等收入者的收入线为户年收入 2.4 万—12 万美元。其中年收入 2.4 万 —4 万美元的居民，只能买得起每套 100 平方米以下的旧房；而年收入 10 万—12 万美元的 居民，则买得起每套 180—200 平方米的新房。6、最初建设的每套在 100 平方米以下住房现 今的用途是：一部分留给年收入 2.4 万—4 万美元的居民购买或租住，成为中等收入者“梯 度消费”的基础。其余大部分转为亷租屋，从而保证了低收入者住房的需要。事实证明，解 决中低收入者的住房是解决好住房问题的核心，而推行社会住宅则起了决定性的作用。 美国目前存量社会住宅的套数，比中等收入居民总户数多 9%左右，不仅数量上有了富 裕，而且分为有大有小有高有低的较多档次，从而较好地满足了中等收入者“梯度消费”的 需要。其取得成功的主要经验是：既要制度合理、措施严密，更要加强管理、严格执行。 新加坡：计划经济色彩浓厚 可以说新加坡的组屋政策有明显的计划经济色彩，政府包办了相关所有的问题：买了以 后想卖，期满即可套现；房子旧了，有免费维修服务；即使你破产了，不用担心，房子可以 照住。而新加坡在实行新制度中，对于每年建设多少套组屋，户型和造价以及每户居民只能 买一套组屋等，管理得以尤为严格。 法国：启动十万元住宅计划 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 13 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 法国的廉租房制度不仅降低了低收入者对社会的不满程度，还是法国抑制房价上涨的 重要杠杆。 住房难问题几乎困扰着所有国家的平民百姓，法国亦不例外。自 1999 年以来，法国平 均房价涨幅已超过 45％。但是，法国房地产市场并无“泡沫”，且成功在 2006 实现“软着 陆”。舆论认为，这主要得益于法国政府实施多年的廉租房制度。 【房租不到市场价 1/2】 根据法国政府公布的政令，该国所有市镇必须保证 20％以上的住房是廉租房，否则将 被处高额罚款，以保证“低收入者也能住上好房子”。目前，法国近一万个市镇中绝大部分 建有廉租房，在一些移民聚居的市镇，廉租房通常占总住房数的 30％以上。 廉租房的建设资金由中央政府、大区政府、省政府、市镇政府和一些大企业或事业单位 共同筹集，其中“政府资金”通常达 70％。房屋建成后分别交由各省政府、市镇政府以及 企事业单位“社会住房办公室”管理，其“配额”由中央政府统一确定。 关于廉租房的分配，法国政府规定所有人均收入不超过一定标准的家庭都可申请，其“上 限”相当于“夫妇双方都是低级公务员的三口之家”。但首先要满足无房户或困难家庭的住 房需求。 法国廉租房通常只租不卖，房租比普通私人住房低一半左右。由于法国政府对住房困难 户提供“个人住房补助”，一些多子女家庭往往可以用不到市场价五分之一的价格租到满意 的住房。 【抑制房价的重要杠杆】 廉租房制度对法国社会的贡献巨大。首先，该制度堪称“法国社会稳定剂”，多数低收 入者因安居而乐业，对社会的不满程度由此降低。 其次，廉租房制度还是法国抑制房价上涨的重要杠杆。低收入居民在更换住房时首先考 虑申请廉租房，房屋销售市场中买方人数因此变少，房价因需求量不高而处于稳定状态。据 统计，2004 年法国只出售新房 11 万套，当年在建的廉租房却高达 40 万套。 在廉租房制度的制约下，法国房价与居民收入比保持着稳定。目前只有首都巴黎的房价 明显偏高，而距巴黎 200 公里的法国重要城市南锡的平均房价仅为每平方米 1500 欧元（约 为当地普通工人税后月收入），而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价也只有每平方 米 2500 欧元。 【“贫富混居”减少对立】 由于“富人区”与“廉租区”泾渭分明，各大城市纷纷出现贫富对立的局面。久而久之， 社会矛盾激化，暴力、吸毒、走私等社会问题层出不穷。 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 14 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 于是，在 2007 年骚乱之后，法国政府就出台了以“贫富混居”为主要解决的“城 市更新计划”。根据该计划，今后法国房地产商想在某个区域开发大型楼盘时，他必须向法 国政府承诺其所建住宅含有一定比例的廉租房，否则他就无法实施楼盘开发。在这一过程中， 该房地产商将得到部分政府资金的补助，但所建廉租房也将由政府部门控制。这样一来，穷 人和富人将很自然地住到一起，而且廉租房的质量也有了保障。 不过，在这一计划实施过程中，法国政府发现，廉租房已越来越不能满足民众的需求， 一些经济能力稍好的中下层民众想要“自己的房子”的愿望越来越强烈。 针对这一现象，法国政府推出了“十万元住宅”计划作为“城市更新计划”的补充。按 照计划，法国今后将大量推出售价只有 10 万欧元的商品房，这些房子的装修相对简易，但 房屋面积和舒适程度并不亚于普通商品房。 印度：四种“经适房”抓阄选 印度政府正在孟买试点建造亚洲最大的贫民区改善计划，并将在今后向其他城市推广 印度房价日已达到惊人的地步。在印度第一大城市孟买，较像样的高档公寓楼平均价格为每 平方米 4000 美元。 正是为了使居者有其屋，印度政府采取了一系列措施保障中低收入人民的住房需求。首 都新德里就有开发局建设的廉价住房。 这些房子根据人们的收入水平分四个档次，最低档次的住房价格最便宜，只有一个卧室， 叫“人民住房”；稍高一个档次的住房有两个卧室，叫“低收入群体住房”；再高的档次还有 “中等收入群体住房”以及“高收入群体住房”。“中等收入群体住房”除了两个卧室，还有 一个客厅。最高档次的住房则是三室一厅。 据悉，新德里开发局每年都要在媒体上公布建房计划，市民根据自己的收入水平和支付 能力向新德里开发局提出购房意向的申请，开发局最后用抓阄的方式决定申请者中谁将拥有 购房机会。购房者可以一次结算，也可以贷款，甚至可以向开发局租赁，租赁 20 年之后， 便拥有住房所有权，享有买房者的所有权利。 对于申请购房的市民，政府对其收入有一定的审核制度，但据透露，相关措施并未得到 有效实施。 事实上，新德里四个档次的住房相当于中国的经济适用房，在过去很长时间内曾是该市 市民住房的首选。但近年房地产公司出高价购买政府用地，开发局能够征用的土地越来越少， 因此这类住房的数量呈下降趋势。 不过，印度早在上世纪 70 年代就有相关条文保证低收入人群的土地使用。1971 年，印 度北部城市昌迪加尔就制订了一项计划，以较低价格向低收入群体出售土地。 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 15 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 此外，印度政府还鼓励人民集资建房，并提供贷款。印度政府这一举措还得到了亚洲开 发银行的支持，亚洲开发银行曾为印度提供 3 亿美元，用于印度低收入人群的住房信贷。 印度建筑师们也正在努力掀起一场改造运动。在过去的几年间，印度的建筑成本上涨幅 度已经超过 50％，这也是人们无法承担房价的一个重要原因。所以，建筑师们正在努力改 造房屋建造的。一位印度的建筑师说：“用适宜的工艺，可比传统工艺节省 15％～40％ 的成本。” 日本：法律保障居者有其屋 《生活保护法》和《公营住宅法》保障日本的贫困家庭人人“居者有其屋”。 日本廉租房的特点是“扎堆”大城市。在东京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本 50%以上的廉租房。据统计，日本有超过 220 万廉租房，占全部住宅的 4.7%。在房价居高 不下的大城市，日本政府是如何让贫困家庭“居者有其屋”的呢？ 【住房补贴纳入最低生活保障】 针对贫困群体，日本政府特别制定了一系列如《生活保护法》等法律法规，健全和完善 了生活保障体制。 依据《生活保护法》，东京的低收入者可以申请住宅补贴等最低生活保障。比如，一名 单身老人每月可以领到 10.655 万日元（1 美元约合 116 日元）的基本生活费，另外还可以领 取住宅补贴、高龄补贴等其他费用。 【租金跟家庭收入挂钩】 日本还制定有《公营住宅法》，对公营住宅做出了详细的规定。所谓公营住宅，就是由 日本各级政府建造并管理的向低收入者出租的住宅，也就是“廉租房”。由东京都政府管理 的叫都营住宅，由县政府管理的叫县营住宅，由区政府管理的叫区营住宅，由市政府管理的 就叫市营住宅。 在东京都，都营住宅布点较多，而且并不都是建在距离市中心很远的地段，与印象中救 济性的“贫民窟”完全不同，很多的都营住宅外观一点不寒酸。相反，给人的却是厚实、坚 固的印象。 这种出租住宅的租金标准是根据家庭收入情况制定的，尽管是相同的住宅楼和面积相当 的房间，但只要家庭收入不同，其租金也就不尽相同，租金的最大差距在 5 倍左右。当然， 家庭人均年收入超过一定的幅度，就不能再租用“廉租房”。 【高龄和单亲家庭优先】 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 16 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 都营住宅采用申请、登记并排队摇号抽签的方式解决租用权的分配问题。但在摇号抽签 时，高龄家庭、单亲家庭、残障家庭会受到较好关照，这些家庭中签的几率是普通家庭的 7 倍。也就是说一般家庭只能领一个号，但上述三种家庭可以领到 7 个号。 其次，多子女家庭中签的几率是普通家庭的三四倍。当然，地段偏远，交通不便的远郊 区都营住宅的竞争就没有那么激烈，有比较多的机会中签，只要报上几次名基本上都能得到 租赁权。 据东京都政府有关部门介绍，由于要降低管理成本和维修成本，都营住宅都是集体公寓 大楼式的建筑，没有单独的平房和小楼。住都营公寓的条件基本上是家庭，单身的学生不能 入住。 如果您觉得这份电子书对您的朋友或同事有用，请将书推荐给他/她参考！ 您可将此文件直接通过邮件发给他/她，或点击下面链接直接推荐： http://www.ocn.com.cn/Services/recommend.asp?ID=190 中投顾问房地产产业研究部制作出品“中国房地产”行业相关研究报告，是您全面深入 了解中国房地产行业的最佳工具。相关报告如下： 报告主题 报告目录 别墅 http://www.ocn.com.cn/reports/2006231biesu.htm 商铺地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 写字楼 http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 建筑业 http://www.ocn.com.cn/reports/2006180jianzhu.htm 商业地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 物业管理 http://www.ocn.com.cn/reports/2006205wuyeguanli.htm 深圳房地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006192shenzhenfangdichan.htm 北京房地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006204beijingfangdichan.htm 《关注经济适用住房》 中投顾问，让投资更安全，经营更稳健 17 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 经济适用住房现状 经济适用住房怎么分 其实，在房地产业界这两种观点一直存在着。用通俗的话 概括，就是对困难户进行“砖头补贴”还是“人头补贴”之争。 开发商从政府得到补偿金，盖好房子后，还可以从购买者手里 赚到一笔钱，