东莞证券20130816

本的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。  受结算周期影响中期净利下降。上半年公司实现营业收入约64.8 亿元，较去年同期增长26.05%；归属上市公司股东的净利润7.58 亿元，同比下降31.26%。基本每股收益0.25元。  结算收入有所增长 商务地产毛利率提升。报告期公司房产开发 实现营收约59.4亿元，自持物业实现营收约5.3亿元，分别同比增 27.6%和11.99%。当中住宅结算毛利降13.9个百分点，降幅明显； 商务地产项目结算毛利则较去年同期上升2.6个百分点，达37.6%。  上半年销售同比大增 其中商务地产签约贡献突出。上半年房产 销售约128.5亿，同比增99.39%；商务地产签约约97.5亿，较上年 同期增长 342%。公司商务地产主导地位进一步增强。  公司自持物业经营及出租情况良好。公司持有经营物业合计21.1 万平。上半年经营物业营收约2亿元，同比增1.66%。持有出租物 业48.5万平，实现营收约3.33亿元，同比增长19.26%。  负债合理 费用控制水平提升。期末账上预收款150.44亿，已锁定 13年全年业绩及14年部分业绩。资产负债率68.5%，剔除预收账 款后，负债比例46.7%，负债水平合理。而公司短期资金面较为 充裕。期间费用率较上年明显下降，费用控制水平提升。  总结与投资建议。公司上半年经营及销售情况良好，但受开发项 目结算排期影响，净利润同比下降。而全年结算项目主要集中在 下半年竣工，预计全年利润将较去年实现稳定增长。预测13—14 年EPS分别为0.89元和1.05元，对应当前股价PE分别为6倍和5倍， 估值较低，维持公司“谨慎推荐”投资评级。  风险提示。政策调控高于预期 销售低于预期 何敏仪 SAC 执业证书编号： S0340513040001 电话：0755-23616029 邮箱：hmy@dgzq.com.cn 主要数据 2013 年 8 月 15 日 收盘价(元) 5.22 总市值（亿元） 158.01 总股本(百万股) 3,027.08 流通股本(百万股) 3,025.45 ROE（TTM） 9.55% 12 月最高价(元) 7.22 12 月最低价(元) 4.46 股价走势 资料来源：东莞证券研究所，Wind 资讯 相关报告 房地产 经营情况良好 但受结算周期影响中期净 利下降 谨慎推荐 （维持） 金融街（000402）2013年中报点评 风险评级：一般风险 投资要点： 2013 年 8 月 16 日 公司主要财务指标预测表 2012A 2013E 2014E 2015E 营业收入(百万元) 17,233.87 20,680.64 24,403.16 28,795.73 同比％ 78.83 20.00 18.00 18.00 归属母公司净利润(百万元) 2,269.20 2,704.87 3,183.78 3,716.51 同比％ 12.48 19.20 17.71 16.73 毛利率％ 31.47 32.00 32.00 32.00 ROE％ 10.78 11.20 11.45 11.52 每股收益(元) 0.75 0.89 1.05 1.23 每股净资产(元) 6.54 6.81 6.92 7.13 市盈率(倍) 6.96 5.84 4.96 4.25 市净率(倍) 0.80 0.77 0.75 0.73 资料来源：东莞证券研究所，Wind 资讯 证 券 研 究 报 告 公 司 研 究· 公 司 点 评 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 金融街（000402）2013 年中报点评 2 1. 受结算周期影响中期净利下降 上半年公司实现营业收入约 64.8 亿元，较去年同期增长 26.05%；实现营业利润 12.02亿，同比下降 25.81%；归属于上市公司股东的净利润 7.58亿元，同比下降 31.26%。 基本每股收益 0.25元。 上半年公司净利润较去年同期下降，主要是受开发项目结算排期的影响，利润存在 季度间的不均衡性。全年结算项目主要集中在下半年竣工，预计全年利润将较去年实现 稳定增长。 2. 结算收入有所增长 商务地产毛利率提升 报告期，公司房产开发实现营业收入约 59.4 亿元，自持物业实现营业收入约 5.3 亿元，分别较上年同期增加 27.6%和 11.99%。公司房地产开发业务结算面积约 36.5 万 平米，主要结算的项目有北京金融街 E2项目、北京融景城项目、北京金色漫香苑项目、 北京金色漫香郡项目、北京通州商务园项目及天津大都会项目。但当中住宅项目结算毛 利较去年同期下降 13.9 个百分点，毛利仅为 19.99%，降幅明显；商务地产项目结算毛 利则较去年同期上升 2.6个百分点，达 37.6%。 3. 上半年销售同比大增 其中商务地产签约贡献突出 上半年公司实现房产销售签约额约 128.5亿元，同比增长约 99.39%；销售签约面积 约 46.42万平方米，同比增加约 4.74%。从产品类型看，商务地产销售签约面积约 25.46 万平方米，签约额约 97.5亿元，商务地产签约额较上年同期增长 342%；商务地产签约 额占总体销售签约额比例为 75.9%，占比较去年同期提升 41.7个百分点，公司商务地产 主导地位进一步增强；住宅销售签约面积约 20.96 万平方米，签约额约 31 亿元，较上 年同期下降约 27%，占总体销售签约额的比例为 24.1%。 4. 公司自持物业经营及出租情况良好 公司持有经营物业合计建筑面积约为 21.1 万平方米。上半年经营物业总体实现营 业收入约 2亿元，同比增长 1.66%。持有出租物业合计建筑面积约 48.5万平方米，其中 办公楼约为 24.2万平米，商业和餐饮约为 15.7万平米，车位及配套设施面积 8.6万平 米。报告期内，各出租物业租赁情况良好，实现营业收入约 3.33亿元，同比增长 19.26%。 5. 负债合理 费用控制水平提升 截至报告期末，公司账上预收账款 150.44 亿，较上年末增加 5.78 亿，已锁定 13 年全年业绩及 14 年部分业绩。期末公司资产负债率为 68.5%，较 2012 年底下降 1.4 个 百分点，剔除预收账款后，其它负债占总资产的比例为 46.7%，负债水平合理。而账上 货币资金 99.41 亿，为短期借款与一年内到期长债的 1.22 倍，公司短期资金面较为充 裕。期间公司营业费用率、管理费用率及财务费用率分别为 1.74%，2.90%和 1.39%，均 较上年明显下降，费用控制水平提升。 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 金融街（000402）2013 年中报点评 3 6. 总结与投资建议 公司上半年经营及销售情况良好，但受开发项目结算排期的影响，净利润出现同比 下降。而公司预收账款锁定业绩，全年结算项目主要集中在下半年竣工，预计全年利润 将较去年实现稳定增长。预测 13——14 年 EPS 分别为 0.89 元和 1.05 元，对应当前股 价 PE分别为 6倍和 5倍，估值较低，维持公司“谨慎推荐”投资评级。 表 1：公司利润预测表 科目(百万元) 2012A 2013E 2014E 2015E 营业总收入 17233.87 20680.64 24403.16 28795.73 营业总成本 14890.15 17751.74 20918.06 24627.21 营业成本 11811.13 14062.84 16594.15 19581.09 营业税金及附加 1635.39 1964.66 2342.70 2764.39 销售费用 484.63 620.42 732.09 863.87 管理费用 558.72 723.82 854.11 1007.85 财务费用 379.53 380.00 395.00 410.00 资产减值损失 20.76 0.00 0.00 0.00 其他经营收益 1228.51 1455.00 1675.00 1855.00 公允价值变动净收益 1224.91 1450.00 1670.00 1850.00 投资净收益 3.60 5.00 5.00 5.00 其中 对联营和合营投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 营业利润 3572.22 4383.90 5160.10 6023.52 加 营业外收入 118.95 0.00 0.00 0.00 减 营业外支出 27.68 0.00 0.00 0.00 利润总额 3663.49 4383.90 5160.10 6023.52 减 所得税 966.95 1161.73 1367.43 1596.23 净利润 2696.54 3222.17 3792.67 4427.29 减 少数股东损益 427.35 517.30 608.89 710.78 归属于母公司净利润 2269.20 2704.87 3183.78 3716.51 最新总股本(百万股） 3027.08 3027.08 3027.08 3027.08 基本每股收益(元) 0.75 0.89 1.05 1.23 市盈率（倍） 6.96 5.84 4.96 4.25 资料来源：东莞证券研究所，Wind 资讯 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 金融街（000402）2013 年中报点评 4 东莞证券投资评级体系： 公司投资评级 推荐 预计未来 6 个月内，股价表现强于市场指数 15%以上 谨慎推荐 预计未来 6 个月内，股价表现强于市场指数 5%-15%之间 中性 预计未来 6 个月内，股价表现介于市场指数±5%之间 回避 预计未来 6 个月内，股价表现弱于市场指数 5%以上 行业投资评级 推荐 预计未来 6 个月内，行业指数表现强于市场指数 10%以上 谨慎推荐 预计未来 6 个月内，行业指数表现强于市场指数 5%-10%之间 中性 预计未来 6 个月内，行业指数表现介于市场指数±5%之间 回避 预计未来 6 个月内，行业指数表现弱于市场指数 5%以上 风险偏好评级 高风险 未来 6 个月投资收益率的波动幅度超出市场指数波动幅度一倍以上 较高风险 未来 6 个月投资收益率的波动幅度超出市场指数波动的幅度 50%-100%之间 一般风险 未来 6 个月投资收益率的波动幅度超出市场指数波动的幅度 20%-50%之间 低风险 未来 6 个月投资收益率的波动幅度低于市场指数波动的幅度 20%以内 本评级体系“市场指数”参照标的为沪深 300 指数。在风险偏好评级中，不涉及到具体品种推荐和评级的产品则按 照产品研究的市场给予基础风险评级。即：权证以及衍生品市场的，其基础风险评级为高风险；股票、偏股型 基金市场方面的研究报告，其基础风险评级为一般风险；债券、债券型基金、货币型基金以及宏观经济政策等市场方面 的研究报告，其基础风险评级为低风险。 分析师承诺： 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态度，独立、客观 地在所知情的范围内出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点，不受本公司相关业务部门、证券发行人、 上市公司、基金管理公司、资产管理公司等利益相关者的干涉和影响。本人保证与本报告所指的证券或投资标的无任何 利害关系，没有利用发布本报告为自身及其利益相关者谋取不当利益，或者在发布证券研究报告前泄露证券研究报告的 内容和观点。 声明： 东莞证券为全国性综合类证券公司，具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供东莞证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为 客户。本报告所载资料的来源及观点的出处皆被本公司认为可靠，但是本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保 证，不保证该信息未经任何更新，也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更。本报告所载的资料、意见及推测 仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可随时更改。本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可跌可升。 本公司可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方 法而与本公司其他业务部门或单位所给出的意见不同或者相反。在任何情况下，本报告所载的资料、工具、意见及推测 只提供给客户作参考之用，并不构成对任何人的投资建议，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。在任 何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本公司及其所属关联机构在法 律许可的情况下可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银 行、经纪、资产管理等服务。本报告版权归东莞证券有限责任公司及相关内容提供方所有，未经本公司事先书面许可， 任何人不得以任何形式翻版、复制、刊登。如引用、刊发，需注明本报告的机构来源、作者和发布日期，并提示使用本 报告的风险，不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权刊载或者转发本证券研究报告的，应当承担相 应的法律责任。 东莞证券研究所 广东省东莞市可园南路 1 号金源中心 19 楼 邮政编码：523000 电话：（0769）2211943 传真:（0769）22119430 网址：www.dgzq.com.cn