北京CBD区域写字楼与产业、人口发展报告

北京CBD区域写字楼与产业、人口发展 高俊川 Gaojunchuan215@sohu.com CBD区域写字楼市场存量较大，截止2010年12月，北京CBD区域共有写字楼项目41个，写字楼存量为4133990平方米，办公人口456111人，其中国际金融中心未入住，建设面积162398平方米。 从级别来看，甲级写字楼是CBD区域市场存量的主体，甲级写字楼37个，建筑面积3554004平方米，占存量的85.97%；乙级写字楼4个，建筑面积579983平方米，占存量的14.03%。 从区位分布来看，CBD区域写字楼以国贸桥为中心，向四周蔓延分布，其中写字楼大部分分布在国贸桥西北侧，共有写字楼项目17个，建筑面积1319932平方米，占市场存量的31.92%，办公人口147819人；国贸桥西南侧共有写字楼项目8个，建筑面积1243658平方米，占市场存量的30.08%，办公人口129277人；国贸桥东北侧共有写字楼项目9个，总建筑面积780848平方米，占市场存量的18.88%，办公人口87447人；东南侧共有写字楼项目7个，总建筑面积789552平方米，占市场存量的19.09%，办公人口97596人。第一使馆区位于国贸桥西北部，受其影响，CBD写字楼空间分布呈现出西密东疏的空间布局。 区位 写字楼数量 建筑面积 所占比例 人口 西北 17 1319932 31.92 147819 西南 8 1243658 30.08 109203.1 东北 9 780848 18.88 87447 东南 7 789552 19.09 97596 从行业结构来看，CBD区域专业服务业、金融业、传媒广告出版业聚集度较高，从业人口位列前三甲，其中专业服务业（以咨询顾问等高端服务业为主）从业人员最多，达到81166人，占区域办公人口的17.11%；金融业（包含投资、保险、证券、银行、基金等）从业人员74549人，占区域从业人口的15.72%；传媒广告出版业从业人口43872人，占区域从业人口的9.25%，以上三产业合计从业人数199587人，占区域从业人口的42.08%。 行业分类 建筑面积 行业比例% 可容办公人口 实际办公人口 专业服务(咨询/财会/法律/物业服务等) 724759.31 17.11 89587.06 81165.88 金融业(投资/保险/证券/银行/基金) 665676.20 15.72 82283.83 74549.15 传媒/广告/出版/文化/会展 391752.46 9.25 48424.28 43872.40 房地产开发/建筑与工程 236486.76 5.58 29231.99 26484.18 教育/培训/科研/院校 224677.35 5.31 27772.23 25161.64 能源及原材料加工(电力/石油/金属/木材/橡胶/玻璃/陶瓷…) 182774.66 4.32 22592.67 20468.95 计算机/网络/IT 171573.91 4.05 21208.15 19214.58 贸易/进出口 152520.68 3.60 18852.99 17080.81 制药/生物工程/医疗器械 150629.27 3.56 18619.19 16868.99 旅游/酒店/餐饮服务 127655.15 3.01 15779.38 14296.11 通信(/电信/设备/运营/增值服务) 124137.03 2.93 15344.50 13902.12 互联网/电子商务 123004.28 2.90 15204.48 13775.26 电子/微电子 107455.99 2.54 13282.57 12034.01 医疗/保健/美容/卫生服务/会所 86574.83 2.04 10701.46 9695.52 仪器/仪表/工业自动化/电气 82231.70 1.94 10164.61 9209.14 日用消费品(服饰/纺织/食品/饮料/烟酒) 80083.24 1.89 9899.04 8968.53 交通/运输/物流 79413.44 1.88 9816.25 8893.52 中介机构 69302.54 1.64 8566.45 7761.20 家电/家居/室内/装潢 62275.28 1.47 7697.81 6974.22 机械制造/机电/重工 58926.99 1.39 7283.93 6599.24 非盈利组织（办事处/协会……） 46406.06 1.10 5736.23 5197.02 汽车/摩托车(制造/维护/配件/销售/服务) 40753.76 0.96 5037.55 4564.02 印刷/包装/造纸 37859.77 0.89 4679.82 4239.92 农业生产 18189.16 0.43 2248.35 2037.01 环保 7631.70 0.18 943.35 854.67 批发零售 3662.92 0.09 452.77 410.21 其他 178763.05 4.22 22096.79 20019.69 世联评估办公室办公人数84人，办公面积680平方米，人均办公面积8.09平方米，人均办公面积参照此 CBD区域写字楼平均空置率为9.4% 实际办公人口计算工式为：建筑面积*（1－空置率）*人均办公面积 从历年写字楼竣工面积及从业人口来看，1997年以前，CBD区域写字楼存量较少，在500000万平方米以下，从业人口在50000人以下；2000年，招商局大厦、丰树大厦、惠普大厦、京汇大厦等写字楼竣工，写字楼竣工量较大，写字楼市场存量达到1264950平方米，从业人口达到141662人；2003年－2007年写字楼竣工量增长较快，2004年，建外SOHO竣工，写字楼市场竣工量较大，达到716532平方米，为近20年竣工量最大年份，市场存量达到2196468平方米，从业人口达到245983人；2008年之后写字楼竣工量出现放缓趋势。 从租金水平来看，国贸桥西北区域及长安街沿线写字楼租金较高，其中国贸三期租金为25元/平方米*月；租金水平在8元/平方米*天以上的写字楼有16个，除东方梅地亚以外，其余写字楼均在长安沿线及国贸桥西北区域。 在CBD区域写字楼中，国贸三期，净租金为25元/平方米*月，市场估价为69713元/平方米，租售比较高，达到1：92，租售比前五名分别为，国贸三期、嘉里中心、国贸一二期、环球金融中心、万通中心。 项目名称 大楼等级 租售形式 净租金 平均售价或市场评估价 租售比 国贸三期 甲级 出租 25 69713.5273 1:92 国际贸易中心一期二期 甲级 出租 14 56286.4633 1:134 嘉里中心 甲级 出租 11.6 46166.1489 1:132 环球金融中心 甲级 出租 11.6 50133.4934 1:144 LG双子座 甲级 出租 10 47241.975 1:157 银泰中心 甲级 出租 10 50000 1:166 远洋光华国际 甲级 出租 10 50000 1:166 中海广场 甲级 出租 10 45433.8323 1:151 北京世纪财富中心 甲级 出租 9.5 50000 1:175 IFC（高楼） 甲级 出租 9.33 51085 1:182 中环世贸 甲级 出租、出售 9.3 48000 1:172 金地中心 甲级 出租 9 46000 1:170 东方梅地亚 甲级 出租 9 43312 1:160 万通中心 甲级 出租、出售 8.1 36000 1:148 万达广场写字楼 甲级 租售 8 40000 1:166 财富中心 甲级 出售 8.5 50000 1:196 京广中心 甲级 出租 6.6 45000 1:227 富尔大厦 甲级 出售 7 38000 1:180 丰树大厦 甲级 出租 7 40000 1:190 华彬中心 甲级 出租 6.6 34807.6909 1:175 铜牛国际大厦 甲级 出租 6.5 38873 1:199 泰达时代中心 甲级 出租 6.5 38114 1:195 CBD国际中心 甲级 出租 6.17 32403.1253 1:175 招商局大厦 甲级 出租 6 55000 1:305 世茂大厦 甲级 出租 5.7 42400 1:247 通用国际中心 甲级 出租 5.66 29885.3149 1:176 住总大厦 乙级 出租 5.5 25797.1759 1:156 阳光100 甲级 出售 5.5 42082 1:255 京广中心商务楼 甲级 出租 5.3 31000 1:194 惠普大厦 甲级 出售 5 56000 1:373 中服大厦 甲级 出租 4.5 42500 1:314 京汇大厦 甲级 出租 4.5 36223 1:268 数码01 乙级 出租 4.5 32410.675 1:240 和乔丽致 甲级 出租 4.5 42950 1:318 soho现代城 甲级 出租、出售 4.25 25000 1:196 建外soho 乙级 出租、出售 4 26000 1:216 光华路SOHO 甲级 出售 4 40000 1:333 雨霖大厦 甲级 出租 3.8 25000 1:219 朝外soho 甲级 出租、出售 3.63 28270 1:259 汉威大厦 甲级 出租 3.5 26000 1:247 艾维克大厦 甲级 出租 3.5 39000 1:371