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第九章　　物业设备管理 1、 学习提示 物业设备是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。物业设备的管理对于充分发挥房屋的住用功能、延长设备的使用寿命、推动设备的现代化进程、提高物业业主的经济效益有着积极重要的作用。本章对物业设备及其管理的含义及作用、物业设备的构成、物业设备管理的内容、物业设备的维修和保养以及物业设备的成本管理技术作了较为详尽的阐述。 二、重点讲解 1. 检修 · 根据运行规律及计划点检的结果对设备确定检修间隔期，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。 · 计划检修的理论依据 · 设备的计划检修是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。 · 根据磨损理论，设备的磨损大致可分成3个阶段（见图9.1）： 1 初期磨损阶段。 主要是由于设备内部相对运动的零件面较粗糙，在受力的情况下迅速磨损。 这一阶段的磨损速度较快，但时间较短。 2 正常磨损阶段。 这一阶段的磨损速度较平稳，磨损量增加缓慢。 这是设备的最佳技术状态时期，其功能与效用的发挥最正常。 3 剧烈磨损阶段。 这一阶段是进入设备寿命的后期，磨损量急剧增加，设备的性能、精确度迅速降低。若不及时修理，就会发生事故。 · 根据故障理论，设备的故障率的发生次数及发展变化，大体可分为3个时期（见图9.2）： 1 初期故障期。 · 发生的原因： 多数是由于设备的设计制造缺陷； 零件抱合不好； 搬运、安装时马虎； 操作者不适应等。 · 工作重点：是做好运输、安装、调试、验收工作，并仔细研究、正确掌握设备的操作方法。 2 偶发事故期。 · 设备正常运行阶段，故障率最低。 · 偶发的故障往往是由操作者的失误或疏忽造成。 · 工作的重点是加强操作管理和日常的维护保养。 3 磨损故障期。 · 这一时期故障率高，主要是由于磨损、腐蚀老化所引起的。 · 要降低故障率，就必须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。 · 工作重点是进行预防维修和改善性维修。 根据上述两理论，我们就可以知道磨损和故障发生的规律，为设备的预防性计划维修作出合理的安排。 2. 设备更新改造的理论依据和设备寿命概念 · 设备的寿命原理是设备更新改造的重要理论依据。 · 设备的寿命通常可以分成设备的物质寿命、技术寿命和经济寿命。 · 设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间； · 设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间； · 设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算是指设备继续使用所需的维修费用大于其继续使用所能产生的效益。 · 设备物质寿命的长短主要取决于设备本身的质量以及运行过程中的使用、保养和修理。 · 设备技术寿命的长短取决于社会技术进步和技术更新的速度和周期。 · 设备的经济寿命与设备本身的物理性能、技术进步的速度及设备使用的外部环境变化都有关系 · 一般来说，设备的技术寿命、经济寿命要短于其物质寿命，设备的经济寿命要短于技术寿命。 · 设备的经济寿命是设备更新的主要依据，设备更新的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。 3. 电梯维修等级、周期和要求 （1）小修。指日常的维护保养，其中包括排除故障的急修和定时定点的常规保养。因故障停梯接到报修后，维修人员应在15分钟内到达现场抢修。常规保养分为周保养、半年保养、年保养3个等级。 （2）中修。指运行较长时间后进行的全面检修保养，周期一般定为3年。但第2个周期是大修周期，如进行大修则免去中修。 （3）大修。指中修后继续运行3年时间，因设施磨损严重需要更换主机和较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。 （4）专项修理。指不到中、大修周期又超过小修范围的某些需及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的损坏，称专项修理或专项大修。 （5）更新改造。电梯连续运行超过15年以上，如主机或其他主要配套件磨损严重，不能修复又无法更换（旧型号已淘汰或已换代）时，就需要进行改造或更新。 对只要更换主要设备如牵引、控制等设备的称为改造。如整台电梯需要更换的称为更新。更新的周期因保养水平的不同而有很大的差别。 三、难点释疑 1． 物业的给水方式的种类和适用范围。 一般物业给水方式有以下几种：简单给水方式、水泵与水箱给水方式和分区给水方式。 ①简单给水方式是直接利用室外给水管网的水压及水量，为物业各配水点供水的方式。 这种供水方式只有在室外管网的水压在任何时侯都能满足室内管网任何一点所需的水压及水量时才能使用，一般仅适用于楼层少，且对供水要求较低的物业。 ②水泵与水箱给水方式是利用室外供水设备及室内供水设备中的水泵与水箱的配合使用，或利用室外供水管网的压力及水箱向物业供水，或利用水泵直接供水。 这种供水方式主要适用于室外管网压力经常性或周期性不足，室内用水很不均匀的多层民用建筑。 如果室外管网的压力大部分时间不足，且室内用水量大且均匀时，则可采用单设水泵的给水方式。 ③分区给水方式是将房屋分成若干分区，分别设置分区水泵与水箱，并利用分区水箱向分区内的各配水点供水的方式。 这种给水方式主要用于高层物业中，这是因为高层物业楼层多且高及用水设备、设施多等特点， 采取分区给水方式一方面可以减少水压过大可能对管网带来的不利影响，如水管爆裂，用水设备、配件易损及用水过程中产生噪声和振动等情况，另一方面可以节省水泵耗电，符合经济性要求。 2． 设备点检的概念和内容 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检是对设备的运行情况、工作精确度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理的一个重要环节。 设备点检可以按照制造厂商指定的点检点和点检方式进行，也可以根据各自的经验补充增加一些点检点。 设备的点检可分为日常点检和计划点检。 a) 设备的日常点检由操作人员随机检查； b) 设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果。 四、本章结论 1. 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备总称，是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。物业设备管理就是对各种设备的日常运行和维修进行管理，其作用是房屋住用功能的保障、安全运行的保证、设备现代化的基础和提高业主的经济效益的关键。 2. 物业设备的构成分成两大类，每大类又分成各个小类。物业设备的管理的内容包括了基础管理、运行管理、安全管理、维修管理、更新改造管理、备品配件管理和经济运行管理。其中计划检修是以设备的磨损和故障理论为依据的，二设备的更新改造是以设备的寿命原理为依据的。 3. 物业设备的维修管理根据不同的种类有不同的要求，必须建立相应的#管理#和技术。 4. 物业设备的管理成本是物业管理总成本中的重要部分，对物业设备成本管理是一件极有意义的工作，是对物业管理企业管理水平和管理能力的考验，物业管理企业可以综合运用预防维修计划技术、价值工程技术、能源管理技术以及寿命周期成本技术等来控制和节约设备管理成本。