我国税收概述

我国税收概述 　　一、税收与经济生活息息相关 　　房地产买卖需要缴纳的税：印花税和契税。 　　房屋出租或者经营用还会涉及到房产税、土地使用税。 　　卖小房子买大房子优惠政策是大房子的契税可以与小房子的契税相抵。 　　转让居住超过5年的房产需要交个人所得税。 　　二、我国目前的税种 　　1.流转税： 　　1）增值税 　　2）消费税：高能耗品，嗜好品，奢侈品等十几种 　　3）营业税：除了工业、商业以外的所有企业都要交的税 　　2.所得税：分企业所得税和个人所得税　　 　　3.财产税： 　　1）有契税和房产税 　　2）物业税征收的讨论 　　3）行为目的税：印花税、车船税等等十几种税，这些税收可调节各个环节的经营活动。 　　如估价师事务所需要缴纳的税有：营业税，城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、给员工缴纳个人所得税。 　　比如说饭店需要缴纳的税有：营业税，城建税、教育费附加、企业所得税、印花税、房产税等等。 　　总结：了解税收政策，对房地产企业的经营是有好处的。 　　税收在调节经济过程中有重要的作用，但税收不是万能的。 　　不要为了少交税而签订一些虚假的。 我国房地产相关企业应缴纳的税种 　　营业税 　　城市维护建设税 　　教育费附加 　　土地增值税 　　房产税 　　城镇土地使用税 　　印花税 　　契税 　　个人所得税 　　房地产相关企业包括：房地产开发企业，物业公司，房产中介机构以及房产评估公司等。 　　主要涉及的税种有：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税以及个人所得税等。 　　税收分国税和地税。 我国主要税种详细介绍 　　一、营业税 　　《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当缴纳营业税。 　　（一）税目 　　1.营业税的税目按照行业、类别的不同分别设置，现行营业税共设置了9个税目，包括： 　　（1）交通运输业 　　（2）建筑业 　　（3）金融保险业 　　（4）邮电通信业 　　（5）文化体育业 　　（6）娱乐业 　　（7）服务业 　　服务业是指利用设备、工具、场所、信息、或技能为社会提供服务的业务，包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业。 　　（8）转让无形资产 　　是指转让无形资产的所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、出租电影拷贝、转让著作权和转让商誉。 　　自2003年1月1日起，以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。 　　（9）销售不动产 　　是指有偿转让不动产所有权的行为。包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。 　　自2003年1月1日起，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。 　　 税目 税率 一、交通运输业 3% 二、建筑业 3% 三、金融保险业 5% 四、邮电通信业 3% 五、文化体育业 六、娱乐业 5%-20% 七、服务业 5% 八、转让无形资产 5% 九、销售不动产 5% 　　 纳税人应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下统称营业额）； 　　未分别核算营业额的，从高适用税率。 　　（三）计税依据 　　《暂行条例》规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。　　 　　纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。　　 　　价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。　　 　　应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率 　　计税依据的具体规定： 　　1.服务业中的代理业以纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬为营业额。从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 　　2.销售不动产或受让土地使用权有以下具体规定： 　　（1）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 　　（2）单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 　　（3）自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）（注：最新规定已将这里改为5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 　　3.对于纳税人提供劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： 　　①按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 　　②按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 　　③按下列公式核定： 　　营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率） 　　上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 　　单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例》以上规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 　　4.营业额的其他规定 　　①纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。 　　②纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。 　　5.纳税人提供应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用，按相关规定可以扣除部分金额后确定营业额的，其扣除的金额应提供下列相关的合法有效凭证： 　　（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证； 　　（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证； 　　（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明； 　　（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 　　（四）特殊经营行为的税务处理 　　1.兼营不同税目的应税行为 　　税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自的适用税率计算应纳税额；为分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。 　　营业额是指从事交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业和服务业取得的营业收入，转让额是指转让无形资产取得的收入，是指销售不动产取得的收入。 　　2.混合销售行为 　　从事货物的生产、批发或零售的企业、企业型单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。 　　3.纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务 　　纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。 　　（五）营业税税收优惠 　　1.起征点 　　纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。营业税起征点的适用范围限于个人。 　　营业税起征点的幅度规定如下： 　　（1）按期纳税的，为月营业额1000－5000元； 　　（2）按次纳税的，为每次（日）营业额100元。 　　省、自治区、直辖市财政厅（局）、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。 　　2.税收优惠的规定 　　根据《营业税暂行条例》的规定，下列项目免征营业税： 　　（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务； 　　（2）残疾人员个人提供的劳务； 　　（3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务； 　　（4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务； 　　（5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治； 　　（6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入； 　　（7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。 　　除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。 　　3.其他减征或免征营业税的项目 　　（1）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税 　　（2）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租房暂免征收营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按3%的税率征收营业税。 　　（六）针对房地产相关企业其他具体规定如下： 　　（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 　　（2）对合作建房行为应如何征收营业税 　　根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定： 　　合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。 　　※ 例1：某运输公司某月运营售票收入总额为600万元，从中支付联运业务的金额为100万元。计算该运输公司应缴纳的营业税税额。 　　※ 应纳税额=（售票收入总额－联运业务支出）×适用税率 　　=（600－100）×3%=15（万元） 　　※ 例2：某卡拉OK歌舞厅某月门票收入为60万元，台位费收入30万元，相关的烟酒和饮料费收入20万元，适用的税率为20%。计算该歌舞厅应缴纳的营业税税额。 　　※ 应纳税额=营业额×适用税率 　　=（60+30+20）×20%=22（万元） 　　二、城市维护建设税 　　城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。 　　其纳税义务人是指负有缴纳增值税、消费税和营业税“三税”义务的单位和个人。目前，对外商投资企业和外国企业缴纳的“三税”不征收城建税。 　　（一）税率 　　城建税按纳税人所在地的不同，设置了三档地区差别比例税率，即: 　　1.纳税人所在地为市区的，税率为7%； 　　2.纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%； 　　3.纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。　　 　　城建税的适用税率，应当按纳税人所在地的规定税率规定执行。 　　对下列两种情况，可按缴纳“三税”所在地的规定税率就地缴纳城建税： 　　第一种情况：由受托方代扣代缴、代收代缴“三税”的单位和个人，其代扣代缴、代收代缴的城建税按受托方所在地适用税率执行。 　　第二种情况：流动经营等无固定纳税地点的单位和个人，在经营地缴纳“三税”的，其城建税的缴纳按经营地适用税率执行。 　　（二）计税依据 　　城建税以纳税人实际缴纳的“三税”税额为计税依据并同时征收，如果要免征或者减征“三税”，也就要同时免征或者减征城建税。 　　应纳税额的计算公式为： 　　应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率 　　（三）税收优惠 　　城建税原则上不单独减免，但因城建税又具附加税质，当主税发生减免时，城建税相应发生税收减免。对于因减免税而需进行“三税”退库的，城建税也可同时退库。对“三税”实行先征后返、先征后退、即征即退办法的，除另外有规定外，对随“三税”附征的城市维护建设税和教育费附加，一律不予退（返）还。 　　※例1：某市区一企业2002年8月份实际缴纳增值税300 000元，缴纳消费税400 000元，缴纳营业税200 000元。计算该企业应纳的城建税税额。 　　※应纳城建税税额=（实际缴纳的增值税+实际缴纳的消费税+实际缴纳的营业税）×适用税率 　　=（300 000+400 000+200 000）×7% 　　=900 000×7%=63 000（元） 　　※例2：某市区一企业2002年10月份实际缴纳增值税200 000元，缴纳消费税300 000元，缴纳营业税100 000元。计算该企业应缴纳的教育费附加。 　　※应纳教育费附加=（实际缴纳的增值税+实际缴纳的消费税+实际缴纳的营业税）×征收比率 　　=（200 000+300 000+100 000）×3% 　　=600 000×3%=18 000（元） 　　三、教育费附加 　　根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定： 　　（一）教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 　　（二）税率为3%。 　　应纳税额的计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。 　　四、土地增值税 　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138 号）规定，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 　　土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 　　（一）征税范围 　　1.征税范围 　　根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括： 　　（1）转让国有土地使用权 　　（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让. 　　2.对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围的判定： 　　（1）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物属于土地增值税的征税范围，具体分为三种情况: 　　①出售国有土地使用权的 　　②取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 　　③存量房地产的买卖 　　（2）以继承、赠与方式转让房地产的，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。 　　（3）房地产的出租， 　　出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。 　　（4）房地产的抵押 　　由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并未发生权属的变更，因此房地产在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。 　　（5）房地产的交换 　　房地产的交换行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按《土地增值税暂行条例》规定，它属于土地增值税的征税范围。 　　（6）以房地产进行投资、联营 　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 　　（7）合作建房 　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 　　（8）企业兼并转让房地产 　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 　　（9）房地产的代建房行为 　　这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。 　　（10）房地产的重新评估不属于土地增值税的征税范围 　　（二）税率 　　土地增值税实行四级超率累进税率，即： 　　1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。 　　2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%，速算扣除系数为5%。 　　3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%，速算扣除系数为15%。 　　4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。 　　每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 　　（三）计税依据 　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除《土地增值税暂行条例》规定的扣除项目金额后的余额即增值额。 　　——房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。 　　——根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税计算增值额的 　　扣除项目金额包括： 　　1.取得土地使用权所支付的金额； 　　2.房地产开发成本、费用。 　　3.与转让房地产有关的税金； 　　4.旧房及建筑物的评估价格； 　　5.财政部规定的其他扣除项目。 　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下： 　　①增值额未超过扣除项目金额50% 　　地增值税税额=增值额×30% 　　②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100% 　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% 　　③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200% 　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% 　　④增值额超过扣除项目金额200% 　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 　　（四）税收优惠 　　1.纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应按其全部增值额按规定计税。 　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 　　3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税； 　　（五）土地增值税清算管理 　　※例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应纳土地增值税的税额。 　　※第一种方法（按《土地增值税暂行条例》规定的方法计算）： 　　※第一步：先计算增值额。 　　※增值额为：400－100=300（万元） 　　※第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。 　　※增值额与扣除项目金额之比为：300÷100=300% 　　※由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。 　　※第三步：分别计算各级次土地增值税税额。 　　※（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。 　　※这部分增值额为：100×50%=50（万元） 　　※这部分增值额应纳的土地增值税税额为：50×30%=15（万元） 　　※（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。 　　※这部分增值额为：100×（100%－50%）=50（万元） 　　※这部分增值额应纳的土地增值税税额为：50×40%=20（万元） 　　…… 　　※第四步，将各级的税额相加，得出总税额。 　　※土地增值税税额为：15+20+50+60=145（万元） 　　※第二种方法（按《实施细则》规定的速算扣除法计算） 　　※第一步，先计算增值额。 　　※增值额为：400－100=300（万元） 　　※第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 　　※增值额与扣除项目金额之比为：300÷100=300% 　　※由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，其适用的简便计算公式为： 　　※土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 　　※第三步，计算土地增值税税额。 　　※土地增值税税额为：300×60%－100×35%=145（万元） 　　五、房产税 　　房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。产权所有人是纳税义务人，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 　　（一）征税范围 　　房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区。为减轻农民负担，征税范围不包括农村。 　　（二）税率 　　我国现行房地产税采用的是比例税率。由于房地产税的计税依据分别为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种： 　　一种是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，税率为 1.2%； 　　另一种是依照房产出租的租金收入计算缴纳的，税率为12%。 　　从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。 　　（三）计税依据 　　房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。从而分为从价计征和从租计征。 　　1.从价计征。 　　《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 　　应纳税额=应税房产原值（评估值）×（1-扣除比例）×1.2%。 　　2.从租计征 　　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 　　应纳税额=租金收入×12%（或4%） 　　（四）税收优惠 　　下列房产免纳房产税： 　　1.国家机关、人民团体、军队自用的房产； 　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 　　4.个人所有非营业用的房产； 　　5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。 　　6.经财政部批准免税的其他房产。 　　除以上规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。 　　※ 例1：某企业的经营用房原值为5 000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。计算其应纳房产税税额。 　　※ 应纳税额=5 000×（1－30%）×1.2%=42（万元） 　　※ 例2：某公司出租房屋三间，年租金收入为30 000元，适用税率为12%。请计算其应纳房产税税额。 　　※ 应纳税额=30 000×12%=3 600（元） 　　六、城镇土地使用税 　　城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 　　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人 　　（一）征税范围 　　城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。 　　（二）税率 　　城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定土地使用税每平方米年税额如下： 　　1.大城市1.5元至30元； 　　2.中等城市1.2元至24元； 　　3.小城市0.9元至18元； 　　4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 　　（三）计税依据 　　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 　　全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额 　　（四）税收优惠 　　1.法定免缴土地使用税： 　　（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地； 　　（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 　　（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 　　（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 　　（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 　　（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； 　　（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。对赢利性医疗机构自用的土地自2000年起免征城镇土地使用税3年。 　　（8）企业办的学校、医院、幼儿园、其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。 　　（9）免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。　 　　（10）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。 　　（11）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 　　除以上规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。 　　2.下列土地的征免税，由省、自治区、直辖市税务局确定： 　　（1）个人所有的居住房屋及院落用地； 　　（2）房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地； 　　（3）免税单位职工家属的宿舍用地； 　　（4）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地； 　　（5）集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。 　　※ 例：设在城市的一企业使用土地面积为10 000平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元，请计算其全年应纳的土地使用税额。 　　※ 年应纳土地使用税税额=10 000×4=40 000（元） 　　七、印花税 　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是以经济活动和经济交往中，书立、领受应税凭证的行为为征税对象所征收的一种税。在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照条例规定缴纳印花税。 　　（一）税目 　　印花税的税目具体划定了印花税的征税范围。印花税的税目如下： 　　（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证； 　　（2）产权转移书据； 　　（3）营业账簿； 　　（4）权利、许可证照； 　　（二）税率 　　印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率 　 税 目 范 围 税 率 纳税义务人 说 明 1 购销合同 包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂 、补偿、易货等合同 按购销金额万分之三贴花 立合同人 　 2 加工承揽合同 包括加工、定做、修缮、修理、印刷、广告 、测绘、测试等合同 按加工或承揽收入万分之五贴花 立合同人 　 3 建设工程勘察合同 包括勘察、设计合同 按收取费用万分之五贴花 立合同人 　 4 建筑安装工程承包合同 包括建筑、安装工程承包合同 按承包金额万分之三贴花 立合同人 　 5 财产租赁合同 包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机 械、器具、设备等 按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一 元贴花 立合同人 　 6 货物运输合同 包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同 按运输费用万分之五贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 7 仓储保管合同 包括仓储、保管合同 按仓储保管费用千分之一贴花 立合同人 仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花 8 借款合同 银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同 按借款金额万分之零点五贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 9 财产保险合同 包括财产、责任、保证、信用等保险合同 按投保金额万分之零点三贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 10 技术合同 包括技术开发、转让、咨询、服务等合同 按所载金额万分之三贴花 立合同人 　 11 产权转移书据 包括财产所有权和版权、商标专用权、专 利权、专有技术使用权等转移书据 按所载金额万分之五贴花 立据人 　 12 营业帐簿 生产经营用帐册 记载资金的帐簿， 按固定资产原值与自有流动资金总额万分之五贴花。其他帐簿按件贴花五元 立帐簿人 　 13 权利、许可证照 包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 按件贴花五元 领受人 　 　　（三）计税依据 　　印花税的计税依据为各种应税凭证上所记载的计税金额。分为从价计税和从量计税两种。 　　具体规定为： 　　1.购销合同的计税依据为合同记载的购销金额。 　　2.加工承揽合同的计税依据是加工或承揽收入的金额。 　　3.建设工程勘察设计合同的计税依据为收取的费用。 　　4.建筑安装工程承包合同的计税依据是承包金额。 　　5.财产租赁合同的计税依据为租赁金额。 　　6.货物运输合同的计税依据是取得的运输费金额，不包括所运货物的金额、装卸费和保险费等。 　　7.仓储保管合同为收取的仓储保管费用。 　　8.借款合同的计税依据为借款金额 　　9.财产保险合同的计税依据为支付（收取）的保险费，不包括所保财产的金额。 　　10.技术合同的计税依据为合同所载的价款、报酬或使用费。 　　11.产权转移书据的计税依据为所载金额。 　　12.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。 　　13.权利、许可证照的计税依据为应税凭证件数 　　应纳税额=应税凭证计税金额（或应税凭证件数）×适用税率 　　（四）税收优惠 　　1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本； 　　2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据； 　　3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同； 　　4.无息、贴息贷款合同； 　　5.外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。 　　6.房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同。 　　7.农牧业保险合同 　　8.特殊货运凭证 　　（五）房地产相关企业有关的具体规定 　　土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。 　　凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。 　　在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 　　※ 例：某企业2002年2月开业，当年发生以下有关业务事项：领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证各一件；与其他企业订立转移专用技术使用权书据1份，所载金额100万元；订立产品购销合同1份，所载金额为200万元；订立借款合同1份，所载金额为400万元；企业记载资金的账簿，“实收资本”、“资本公积”为800万元；其他营业账簿10本。 　　※ 试计算该企业2002年应缴纳的印花税额。 　　※ 解答： 　　※ （1）企业领受权利、许可证照应纳税额： 　　※ 应纳税额=3×5=15（元） 　　※ （2）企业订立产权转移书据应纳税额： 　　※ 应纳税额=1 000 000×0.5‰=500（元） 　　※ （3）企业订立购销合同应纳税额： 　　※ 应纳税额=2 000 000×0.3‰=600（元） 　　※ （4）企业订立借款合同应纳税额： 　　※ 应纳税额=4 000 000×0.05‰=200（元） 　　※ （5）企业记载资金的账簿： 　　※ 应纳税额=8 000 000×0.5‰=4 000（元） 　　※ （6）企业其他营业账簿应纳税额： 　　※ 应纳税额=10×5=50（元） 　　※ （7）2002年企业应纳印花税税额： 　　※ 15+500+600+200+4 000+50=5 365（元） 　　八、契　税 　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 　　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 　　（一）征收范围 　　包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换和承受国有土地使用权支付的土地出让金；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 　　土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 　　1.以土地、房屋权属作价投资、入股； 　　2.以土地、房屋权属抵债； 　　3.以获奖方式承受土地、房屋权属； 　　4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 　　（二）税率 　　契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 　　（三）契税的计税依据 　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 　 　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；　 　　3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 　　4.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 　　5.房屋附属设施征收契税的依据 　　（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 　　（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 　　6.个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。　 　　契税的应纳税额，依照《契税暂行条例》第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式： 　　应纳税额＝计税依据×税率 　　（四）税收优惠 　　有下列情形之一的，减征或者免征契税： 　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； 　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；自2008年11月1日起对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。 　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； 　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 　　5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 　　6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。 　　纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。 　　※例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200 000元；将另一套两室住房与居民丙换成两处一室住房，并支付给丙换房差价款60 000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）。 　　※（1）甲应缴纳契税=60 000×4%=2 400（元） 　　※（2）乙应缴纳契税=200 000×4%=8 000（元） 　　※（3）丙不缴纳契税。 　　九、个人所得税　　 　　个人所得税是以自然人取得的各类应税所得为征税对象而征收的一种所得税。 　　（一）纳税义务人 　　个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。 　　居民纳税义务人负有无限纳税义务。其所取得的应纳税后所得，无论来源于中国境内还是中国境外任何地方，都要在中国缴纳个人所得税。 　　非居民纳税义务人承担有限纳税义务，即仅就其来源于中国境内的所得，向中国缴纳个人所得税。 　　（二）应税所得项目 　　下列各项个人所得，应纳个人所得税： 　　1.工资、薪金所得；是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。属于非独立个人劳动所得。 　　2.个体工商户的生产、经营所得； 　　（1）个体工商户从事工业、手工业、建筑业、交通运输业、商业、饮食业、服务业、修理业以及其他行业生产、经营取得的所得； 　　（2）个人经政府有关部门批准，取得执照，从事办学、医疗、咨询以及其他有偿服务活动取得的所得； 　　（3）其他个人从事个体工商业生产、经营取得的所得； 　　3.对企事业单位的承包经营、承租经营所得； 　　4.劳务报酬所得；是指个人从事设计、装潢、安装、制图、化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、新闻、广播、翻译、审稿、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。 　　5.稿酬所得； 　　6.特许权使用费所得； 　　7.利息、股息、红利所得； 　　8.财产租赁所得；是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。 　　9.财产转让所得；是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。 　　10.偶然所得； 　　11.经国务院财政部门确定征税的其他所得。 　　（三）计税依据 　　个人所得税以个人的纯所得为计税依据。因此计税时以纳税人的收入或报酬扣除有关费用以后的余额为计税依据。 　　（四）税率 　　1.工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为5%-45%（税率表附后）。 　　2.个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，适用5%-35%的超额累进税率（税率表附后）。 　　3.稿酬所得，适用比例税率，税率为20%，并按应纳税额减征30%。 　　4.劳务报酬所得，适用比例税率，税率为20%。对劳务报酬所得一次收入畸高的，可以实行加成征收，具体办法由国务院规定。劳务报酬所得一次收入畸高，是指个人一次取得劳务报酬，其应纳税所得额超过2万元。 　　5.特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20%。 个人所得税税率表一（工资、薪金所得适用） 级数 月应纳税所得额 税率（%） 1 不超过500元的 5 2 超过500元至2000元的部分 10 3 超过2000元至5000元的部分 15 4 超过5000元至20000元的部分 20 5 超过20000元至40000元的部分 25 6 超过40000元至60000元的部分 30 7 超过60000元至80000元的部分 35 8 超过80000元至100000元的部分 40 9 超过100000元的部分 45 （注：本表所称全月应纳税所得额是指依照本法第六条的规定，以每月收入额减除费用二千元后的余额或者减除附加减除费用后的余额。） 个人所得税税率表二（个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得适用） 级数 全年应纳税所得额 税率（%） 1 不超过5000元的 5 2 超过5000元至10000元的部分 10 3 超过10000元至30000元的部分 20 4 超过30000元至50000元的部分 30 5 超过50000元的部分 35 （注：本表所称全年应纳税所得额是指依照本法第六条的规定，以每一纳税年度的收入总额，减除成本、费用以及损失后的余额。） 　　（五）应纳税所得额的确定 　　1.工资、薪金所得，以每月收入额减除费用二千元后的余额，为应纳税所得额。 　　2.个体工商户的生产、经营所得，以每一纳税年度的收入总额，减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税所得额。 　　3.对企事业单位的承包经营、承租经营所得，以每一纳税年度的收入总额，减除必要费用后的余额，为应纳税所得额。 　　4.劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。属于一次性收入的，以取得该项收入为一次；属于同一项目连续性收入的以一个月内取得的收入为一次。 　　5.财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。 　　6.利息、股息、红利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入额为应纳税所得额。 　　（六） 税收优惠 　　1.下列各项个人所得，免纳个人所得税： 　　（1）省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位，以及外国组织、国际组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金； 　　（2）国债和国家发行的金融债券利息； 　　（3）按照国家统一规定发给的补贴、津贴； 　　（4）福利费、抚恤金、救济金； 　　（5）保险赔款； 　　（6）军人的转业费、复员费；　　 　　（7）按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休工资、离休工资、离休生活补助费； 　　（8）依照我国有关法律规定应予免税的各国驻华使馆、领事馆的外交代表、领事官员和其他人员的所得； 　　（9）中国政府参加的国际公约、签订的协议中规定免税的所得； 　　（10）经国务院财政部门批准免税的所得。 　　2.有下列情形之一的，经批准可以减征个人所得税： 　　（1）残疾、孤老人员和烈属的所得； 　　（2）因严重自然灾害造成重大损失的； 　　（3）其他经国务院财政部门批准减税的。 　　※例1：某纳税人月薪4700元。计算其月应纳个人所得税税额。 　　※（1）应纳税所得额＝4700－2000＝2 700（元） 　　※（2）应纳税额＝2 700×15%－125＝280（元） 　　※例2：假定2009年1月1日，某个人与事业单位签订承包合同经营招待所，承包期为3年。2009年招待所实现承包经营利润99400元，按合同规定承包人每年应从承包经营利润中上交承包费20 000元。计算承包人2009年应纳个人所得税税额。 　　※（1）年应纳税所得额=承包经营利润－上交费用－每月必要费用扣减合计 　　※=99400－20 000－2000×12=55 400（元） 　　※（2）应纳税额=年应纳税所得额×适用税率－速算扣除数 　　※=55 400×35%－6750=12 640（元） 　　※例3：歌星刘某一次取得表演收入40 000元，扣除20%的费用后，应纳税所得额为32 000元。请计算其应纳个人所得税税额。 　　※应纳税额=每次收入额×（1－20%）×适用税率－速算扣除数 　　※=40 000×（1－20%）×30%－2 000=7 600（元） 　　※例4：某作家取得一次未扣除个人所得税的书稿酬收入20 000元，请计算其应缴纳的个人所得税税额。 　　※应纳税额＝应纳税所得额×适用税率×（1－30%） 　　※＝20 000×（1－20%）×20%×（1－30%） 　　※＝2 240（元） 　　※例5：刘某于2002年1月将其自有的四间面积为150平方米的房屋出租给张某全家居住，租期1年，刘某每月取得租金收入2 500元，全年租金收入30 000元，计算刘某全年租金收入应缴纳的个人所得税。 　　※财产租凭收入以每月内取得的收入为一次。因此，刘某每月及全年应纳税额为： 　　※（1）每月应纳税额=（2 500－800）×10%=170元 　　※（2）全年应纳税额=170×12=2040元 　　※例6：某人建房一栋，造价36 000元，支付费用2 000元。该人转让房屋，售价60 000元，在卖房过程中按规定支付交易费等有关费用2 500元，其应纳个人所得税税额的计算过程为： 　　※（1）应纳税所得额＝财产转让收入－财产原值－合理费用 　　※＝60 000－（36 000+2 000）－2 500 　　※＝19 500（元） 　　※（2）应纳税额＝19 500×20%＝3 900（元） 　　※例7：陈某在参加商场的有奖销售过程中，中奖所得共计价值20 000元。陈某领奖时告知商场，从中将收入中拿出4 000元通过教育部门向希望小学捐赠。 　　※按照规定，计算商场代扣代缴个人所得税后，陈某实际可得中奖金额。 　　※（1）根据税法有关规定，陈某的捐赠额可以全部从应纳税所得额中扣除（因为4000÷20000=20%，小于捐赠扣除比例30%）。 　　※（2）应纳税所得额=偶然所得－捐赠额=20 000－4 000=16 000（元） 　　※（3）应纳税额（即商场代扣税款）应纳税所和额×适用税率=16 000×20%=3 200（元） 　　※（4）陈某实际可得金额=20 000－4 000－3200=12800（元） 　　※例8：甲、乙两个人合著一本书，共得稿费收入1 600元。若每人平分，即一人各得800元。那么 两人分别减除费用800元后，没有余额，也就不用纳税。若甲分得1 000元，乙分得600元，则甲需纳税28元，即[（1000—800）×20%×（1—30%）]，而乙则不用缴纳个人所得税。 　　企业所得税 　　企业所得税的纳税人 　　企业所得税的纳税=收入-成本-费用-税金 　　企业所得税=应纳税所得额×税率　　 　　1.谁是纳税人 　　2.企业所得税的税率是多少 　　企业所得税的税率是25% 　　微利企业税率20% 　　高新技术企业税率15% 　　企业所得税的减免：从事新能源，环境保护，三废产品，国家鼓励的高新技术企业，技术转让收入等。　　 　　我们国家下一步的税制改革 　　流转税的改革：增值税的立法，增值税扩围的调研和论证，降低增值税和营业税的税负，对影响健康和环境的消费税应加大税率，个人所得税的改革。 　　财产税：房产税，契税等调整。 　　行为目的税：开征环境税。 　　社会保障 第 1