住宅用地容积率修正系数确定方法研究

住宅用地容积率修正系数确定方法研究 　　一、问题的提出 　　各住宅用地宗地地价修正体系中多有容积率这一修正因素，认为容积率不同，其地价也应不同，修正方式通常有两种：一种是列出不同容积率下修正系数；一种是类似其他因素分成优劣5等，列出各等的修正系数。但我们在评估实践中发现，同一宗地、容积率相同，由于建蔽率和房屋层数不同，地价却有明显差异。 　　例如：某一宗地，总用地面积200m2，规划建一住宅楼，容积率为2，有两种可取的设计方案：A方案建筑占地面积200m2，建2层，每层建筑面积均为200m2，总建筑面积400m2；B方案建筑占地面积100m2，建4层，每层建筑面积均为100m2，总建筑面积400m2。 　　A、B两种不同的设计方案，尽管容积率相同，但由于建蔽率和房屋层数不同，对地价的影响是不同的。进一步分析其原因，发现容积率、建蔽率、房屋层数有如下关系： 　　　　　　建筑面积　Σ每层建筑面积 　　容积率＝————＝———————— 　　　　　　用地面积　　用地面积 　　　　　　　建筑占地面积 　　建蔽率＝———————— 　　　　　　　　用地面积 　　若房屋每层建筑面积相同，都等于建筑占地面积，则有： 　　　　　　建筑占地面积 　　容积率＝———————×房屋层数＝建蔽率×房屋层数 　　　　　　　用地面积 　　因此，容积率对地价的影响，其实质是由建蔽率和房屋层数两个不同的因素相互影响而产生的，要正确确定容积率修正系数，必须正确确定建蔽率和房屋层数对地价的影响，而不能简单地用容积率修正系数进行修正。 　　二、建蔽率和房屋层数联合修正确定容积率修正系数思路 　　1．确定区域基准条件容积率修正系数。 　　首先应对同一区域范围内住宅用地的建蔽率和房屋层数进行实地调查，确定该区域一般条件建蔽率具体数值和房屋的一般楼层层数值，以该值为基准条件，确定在该基准条件下的容积率修正系数为0，即K基＝0，K基为基准条件下的容积率修正系数。 　　2．确定无地上建筑物时的地价。 　　利用成本逼近法，测算无地上建筑物即建蔽率为0时的土地取得成本，作为建蔽率为0时的宗地地价。 　　3．测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。 　　利用区域内住宅楼房商品房销售资料，运用剩余法，测算建蔽率在基准条件下，由于房屋层数的不同，地价的变化情况。 　　4．测算不同建蔽率、不同房屋层数条件下的容积率修正系数。 　　利用上述有关资料，建立容积率修正系数、建蔽率、房屋层数代数式，逐项求出不同建蔽率，不同楼层数量条件下的相应容积率修正系数。 　　三、容积率修正系数确定方法模似实例 　　现以某城关镇Ⅰ级住宅用地区域为例，说明容积率修正系数确定方法。 　　1．区域基准条件确定 　　某城关镇Ⅰ级住宅用地区域均为近几年开发建成，按照城镇建设规划，每幢房屋前后均不得留有庭院，用地面积＝建筑占地面积＝楼层面积，即建蔽率为100%。房屋层数一般为5层，所以，区域基准条件为建蔽率100%，房屋层数为5层，即K基＝K（100%.5）＝0。 　　K（100%.5）——建蔽率为100%，房屋层数为5层时的容积率修正系数。 　　2．确定无地上建筑物时的地价。 　　根据成本逼近法求取地价的计算公式： 　　土地价格＝土地取得费＋土地审批税费＋土地开发费用＋投资利息＋投资利润＋土地所有权权益，计算得到某城关镇Ⅰ级住宅用地无地上建筑物即建蔽率为0时的成本地价为620元/m2。 　　3．测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。 　　（1）调查同一区域商品房售价资料。 　　在实地调查了某城关镇Ⅰ级区域有关商品房售价市场资料，将同一区域其它条件相似的不同房屋层数商品房平均售价资料整理编制成表1。 表1　某县Ⅰ级住宅用地商品房各楼层售价表 层次 售价 楼层 1 2 3 4 5 6 一层楼房 1955 二层楼房 1450 1500 三层楼房 1235 1440 1300 四层楼房 1100 1265 1300 1200 五层楼房 1050 1210 1245 1225 1050 六层楼房 1050 1120 1175 1215 1100 1020 　　（2）建筑成本计算。 　　根据某房地产开发成本资料，开发房地产的成本包括建安成本、投资利息、开发商合理利润、有关税费等在内，合计约800元/m2。 　　（3）各楼层应分摊的地价计算。 　　根据剩余法原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式：土地价格＝开发后的房地产总价值－（整个开发项目的开发成本＋开发商合理利润），不同层数楼房应分摊的地价计算结果如表2： 表2　某县Ⅰ级住宅用地各种不同层数楼层地价分摊表 层次 售价 楼层 1 2 3 4 5 6 合计 一层楼房 1155 / / / / / 1155 二层楼房 650 700 / / / / 1350 三层楼房 435 640 500 / / / 1575 四层楼房 300 465 500 400 / / 1665 五层楼房 250 410 445 425 250 / 1780 六层楼房 250 320 375 415 300 220 1880 　　（4）计算各种不同层数地价与房屋层数在基准条件下的地价差额ΔP。 　　通过对该县城关镇Ⅰ级住宅用地的调查，房屋层数大多是5层楼，以5层楼的地价1780为基准房屋层数地价，计算不同层数楼房地价与基准楼层地价差价ΔP，结果如表3： 表3　各种不同层数楼房地价与基准楼层地价差ΔP 各类房屋层数 0 一 二 三 四 五 六 与基准楼层地价差ΔP -1160 -625 -430 -205 -115 0 100 　　（5）计算建蔽率在基准条件下，由于楼层数量变化后的容积率修正系数。 　　将各种不同层数楼房地价与基准楼层地价差ΔP，除以区域基准地价P基，得出的百分比即为建蔽率在基准条件下，由于房屋层楼变化后的容积率修正系数，设Kn为建蔽率在基准条件下，且层数为n层时的容积率修正系数，那么 　　　　　ΔP　　　　　　－1160 　　K0＝————×100%＝————×100%＝－65.46% 　　　　　P基　　　　　　1772 　　　　　ΔP　　　　　－625 　　K1＝———×100%＝————×100%＝－35.27% 　　　　　P基　　　　　1772 　　　　ΔP　　　　　－430 　　K2＝——×100%＝————×100%＝－24.27% 　　　　P基　　　　　1772 　　依此类推，百分比取整数，得出Kn如表4： 　　　　　　　　　　　　　　表4　Kn修正系数表　　　　　　　　　单位：% 各类房屋层数 0 一 二 三 四 五 六 Kn －65 －35 －24 －12 －6 0 6 　　4．测算不同建蔽率、不同房屋层数条件下的容积率修正系数。 　　设m为建蔽率，n为各类房屋层数，Kmn为建蔽率m，房屋层数n的容积率修正数，Kn为建蔽率为基准条件，且层数为n层时的容积率修正系数，Pmn为建蔽率为m，房屋层数为n时的地价，P基为基准地价，根据上述计算的资料，此时有： 　　（1）Pmn＝（1－m）×35%P基＋m（1＋Kn）P基 　　　　　　　Pmn－P基 　　（2）Kmn＝————×100% 　　　　　　　　P基 　　将（1）代入（2）得： 　　Kmn＝（1－m）×35%＋m（1＋Kn）－1 　　即Kmn＝0.65（m－1）＋mKn 　　依此式计算，得到不同建蔽率，不同房屋层数条件下的容积率修正系数如下： 　　K（100%.1）＝0.65×（100%－1）＋100%×（－35）＝－35% 　　K（90%.1）＝0.65×（90%－1）＋90%×（－35）＝－38% 　　K（80%.1）＝0.65×（80%－1）＋80%×（－35）＝－41% 　　依此类推，计算结果如表5。 表5　城关镇Ⅰ级住宅用地容积率系数修正表 建蔽率m 修正系数Kmn 楼层n 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 一层 －35.0 －38.0 －41.0 －44.0 －47.0 －50.0 －53.0 －56.0 二层 －24.0 －28.1 －32.2 －36.3 －40.4 －44.5 －48.6 －52.7 三层 －12.0 －17.3 －22.6 －27.9 －33.2 －38.5 －43.8 －49.1 四层 －6.0 －11.9 －17.8 －23.7 －29.0 －35.5 －41.4 －47.3 五层 0 －6.5 －13.0 －19.5 －26.0 －32.5 －39.0 －45.5 六层 5.0 －2.0 －9.0 －16.0 －23.0 －30.0 －37.0 －44.0 　　四、结语 　　1．从各基准区域建蔽率和楼层修正系数可以看出，容积率对住宅地价影响有时很大，是一个重要修正因素，不能忽略。 　　2．容积率修正应结合建蔽率和房屋层数进行，不能以单一的容积率修正来代替建蔽率和房屋层数联合修正。 　　3．建蔽率和房屋层数确定容积率修正系数关键是要确定出在基准建蔽率时不同房屋层数的容积率修正系数Kn，否则其它建蔽率和各不同房屋层数条件下容积率修正系数将难以确定。 　　4．本课题用建蔽率和房屋层数确定容积率修正系数是以某县实际评估实践中建蔽率和楼层对地价影响程度测算出来的，作为一种方法和思路进行了具体探讨。其他各地可参考本课题思路和方法结合当地实际确定各自的建蔽率修正系数，因此本课题探讨具有方法论上的意义。