14.不信你不肚子疼(ok)

恒通嘉信 ——做专业的地产营销 谨呈：钜鼎房地产开发有限公司 一期营销推广策略 FOREWORD 前言 我们的营销策略：不间断地制造市场的兴奋点。 本项目一期销售的基本原则是：速战速决，快进快 出。尽量缩短销售周期，实现利润的尽快回收。 大庞·富郦城的客观审视 占地350亩，规划建筑面积50万平米的大型项目； 稀有花园洋房项目； 规划配套齐全，商业体系完整； 外观超前、户型舒适； 地块现有配套不成熟； 距主城区12公里，社区不具备公交系统。 让我们先看看，与本项目类似的城郊大盘在有效客群定位上通常会有哪些选择？ 【1】宣传“城中工作，城郊居住”的新生活方式，主要针对一线、二线大城市白领阶层。 客群定位 【2】宣传城郊怡人的自然环境，号召人们回归自然， 享受生活。主要针对饱受城市环境污染的中产阶层。 客群定位 【3】投资升值、小投入大回报。主要针对投资型客户。 客群定位 本项目的主力客群定位： 牢牢的把握住对当地有感情、需要购房的周边客户。 客群定位 一期战略目标 立足地块周边，积攒人气、迅速去化抢占市场。 树立区域品牌影响力 为后期持续扩张打下坚实的基础 长久合作联盟体 实现整体项目利润最大化 整体营销推广思路 整体营销推广目标 整体营销推广主题 整体营销推广手段 各阶段推广SP活动 营销推广策略 地段 户型 环境 …… =产品 市场口碑= 品质 品牌 形象 …… 产品各个优势卖点支撑、引起市场关注，丰满美誉度 较高美誉度树立产品在市场及受众心里位置，促进销售 市场需要的，就是我们要做的。 我们要做的，就是消费者喜欢的。 消费者信赖的，就是他们选择的。 产品+市场口碑=去化量+去化速度=利润 A、营销推广思路 营销推广的思路来源于消费者。针对消费者做出的产品是有市场基础与市场前景的产品。从以下几点思考，明确我们的营销推广思路。 （一）、立足目标客户群： 前期在项目各方面没有成熟、配套不完善、地段相对 较偏的情况下，以项目地周边为核心立足点，着重把 握周边客户群体。 （二）、宣传媒体选择： 因县城项目宣传媒体局限性较大，各阶段推广主要以 大型户外媒体+报纸广告宣传+短信+DM单页派发+流动宣 传彩车为主，配合SP活动，以户外广告为主要推广媒体， 建议在项目地增加两块户外广告牌和一个两面翻擎天柱。 在遂城镇必须设置户外广告，增加县城户外广告数量。 （三）、广告现方向： ■针对性——加强对市场及客层的细分研究，作针对性诉求 ■比较性——有比较才见差别，后续应增加比较性推广诉求 ■实效性——直接的推广方式比“打太极”更有效果 ■高效性——渠道善用老客户口碑、活动、户外等相对高效的渠道进行推广。 （四）、媒体表现形式： 用有力而又直白的方式告诉消费者，我们项目的风格、 体量、品质，与市场同期产品的优势。 在环境、地段相对市场劣势的情况下，塑造企业品牌美誉度。 合理将市场美誉度转变成购买力，实现销售速度最大化。 在取得销售最大化同时，保证利润最大化。 为后续的产品推广、销售做好铺垫。 最终实现口碑、品牌、利润最大化的终极目标。 B、整体营销推广目标 对于本项目而言，11年面临项目一期工作的全面展开，因此产品在市场上的顺利销售并不仅仅指产品可以在市场上去化，还要兼顾的一个问题是如何在取得良好销售成绩的同时，进一步建立钜鼎地产品牌在市场及受众心中的美誉度。这对于公司后续项目开发的长远发展无疑具有很高的战略意义。 C、整体营销推广主题 根据我们上述的整体推广思路和目标，整体推广SLOGEN定为： 一座“城”点亮一座城 备选SLOGEN 全“城”陪伴 幸福一生 全“城”效应 开启花园洋房元年 一家人的幸福 富郦城的荣耀 （一）、前期广告以直白、有力的表现形式，让广大客户对项目体量、品质、特性，有一个直观、先入为主的品质化概念。 （二）、在阶段性推广中从小区品质、价格优势、品牌推广分阶段围绕本主题展开诠释。 D、营销推广手段 （一）、推广渠道整合 多终端销售（外展场/定点定时看楼车） 专题营销（产品专题 /客户专题/事件专题/节日专题等） 定向行销（进社区/厂区/写字楼/事业单位/政府机关/专业市场等） 关系营销（口碑营销/内部员工/老客户/合作单位/兼职业务员） 体验营销（样板房/样板环境之实品情景体验） （二）、各阶段推广主题 蓄水期（4月-6月） 推广手段：大型户外，报纸广告、销使派发DM单页、短信齐发。逢项目周边乡、镇集市雇佣宣传彩车进行宣传。 推广主题：“一座“城”点亮一座城”为主要宣传口号 推广区域：主要以周边乡、镇为主派发DM单页。城内户外广告、报广为整体提升项目品质做铺垫。 推广目的：引爆全城，迅速提高项目知名度。 （二）、各阶段推广主题 开盘期（6月 开盘前15天） 推广手段：大型户外，报纸广告、销使派发DM单页，开盘前一 个星期雇佣流动宣传彩车、发送短信。 推广主题：：“开盘必特价，特价必优惠 ”，xxxx元/㎡，轻松享受城市化新生活。 推广目的：吸引更多客户关注，将产品通过前期积累的有效客 户成功的转化成商品，创造第一笔利润。 （二）、各阶段推广主题 强销期（7月-9月） 推广手段：户外、DM单页 推广主题：“一家人的幸福，富郦城的荣耀”。 主要围绕项目品质展开。 推广目的：树立项目口碑，建立开发品牌为目的。 （二）、各阶段推广主题 持销期（10月-11月） 推广手段：主要以促销、资源营销为主，并逐渐转移推广方向。 推广主题：“典藏户型，倾情呈现”。 推广目的：做好项目本身的品质宣传，一方面稳固市场，另一方面以老带新、促销为主做好资源营销，巩 固现有市场口碑。为二期蓄水做充分准备 （二）、各阶段推广主题 一期清盘 二期进入准备阶段 （11月-12月） 推广手段：户外、DM、短信 推广主题：“一方新天地，一世温暖情”从区位、景观、舒适 性品质、品牌及成熟社区为主诉求要素。 推广目的：二期做充分准备。 E、各阶段推广SP活动 推广活动：五一优惠周 活动时间：5月1日-5月7日 活动内容：五一黄金周 看房有好礼 活动地点：销售现场 活动内容：五一期间，前来看房订购客户均享受额外99折优惠 并送精美礼品一份。（30元以内）。 活动目的：迅速积累客户，为开盘做充足准备 推广活动：开盘活动 活动时间：6月 活动内容：大庞·富郦城闪耀徐水 盛大开盘 活动地点：销售现场 活动内容：前期蓄水客户公开选房 活动目的：消化前期积累客户。 推广活动:老带新优惠活动 活动时间：7月开始 活动内容：“十里乡邻 一世温情” 活动地点：销售现场 活动方式：活动期间老客户介绍新客户均享受额外折扣，并赠 送介绍人现金赠送。（具体折扣据实际情况制定） 活动目的：借助此活动展开资源营销，做到客户口口 相传的口碑效应。 推广活动:祝福新婚 活动时间：9月8日-9月14日 活动内容：“牵手百年 幸福一生” 活动地点：销售现场 活动方式：活动期间凭结婚证或在销售现场签订订婚声明书购 房后可获赠价值一定额外优及小礼品相赠（30元内）。（具体 折扣据实际情况制定） 活动目的：借助此活动吸引市场关注度，吸引更多的消费者关 注，提高楼盘的知名度。 推广活动：“庆国庆·迎中秋” 活动时间：10月1日——10月7日 活动内容：“庆国庆·迎中秋” 活动地点：销售现场 活动方式：预约客户参加“庆国庆·迎中秋” ，活动期间，新来 成交客户额外折扣优惠。（具体折扣据实际情况制定） 活动目的：借助此活动吸引市场关注度，促使老客户带 新客户，挖掘潜在消费群体，提高项目成交量。 推广活动：感恩徐水·礼献全城 活动时间：11月26日-11月30日 活动内容：感恩徐水·礼献全城 活动地点：销售现场 活动方式：借助电台、报纸、电视等媒体，邀约登记客户，推 荐最后特价房，以感恩回馈优惠为由头，限时推出。 活动目的：借助此活动形成市场关注热点，吸引更多的消费者 关注，全力完成最后销售，达到清盘的目标。 推广活动：样板房体验活动 活动主题：花园洋房·城市化新生活 活动时间：在项目具备条件后进行穿插 结语 一期吃定周边人群，把“荣耀”做足 二期向外扩张，则水到渠成 THE END