小产权房

小产权房 国土部官员：“小产权房”不受保护    政府将采取针对性措施，化解历史形成的小产权房问题 　　【《财经网》综合报道】国土资源部官员重申，“小产权房”不受法律保护。 　　国土资源部副部长鹿心社11月13日说，小产权房不符合中国现行法律规定，不受法律保护，同时，政府将采取行之有效的措施，严禁小产权房进一步发展。鹿心社是在接受中国政府网专访时作出上述表示的。 　　鹿心社还指出，政府将采取针对性措施，化解历史形成的小产权房问题。 　　“小产权房”泛指由乡镇政府、村委会、开发商或者农民等联合或单独在农村集体土地修建，对外出售，但不能取得合法产权的商品性住宅。 　　据国土部门不完全的统计，截至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。■ “小产权房”合法化需要时间 《财经》记者 常红晓    [11-14 13:49] 　   共有0条点评 很多人期望十七届三中全会能对“小产权房”给出明确说法。但新的土地改革需要时间，在现有农地管理具体制度出来前，还不可能为其正名 　　【《财经网》专稿/记者 常红晓】11月13日，国土资源部副部长鹿心社在接受中国政府网访谈时，对众所关注的“小产权房”再次表态，重申“小产权房”不受法律保护。 　　其核心要点有三：一是“小产权房”本身不合法；二是严禁发展新的“小产权房”；三是对存量“小产权房”，要分类解决遗留问题。 　　所谓“小产权房”，就是在农村集体土地上建设的商品房。就其本质而言，“小产权房”与所谓“大产权房”区别仅仅在于使用土地性质不同。“大产权房”使用国有土地，房价中含有土地出让金；而“小产权房”则使用农村集体土地，其房价中地价占比例很低，因此价格远低于“大产权房”。 　　“小产权房”的出现，实质是中国城乡二元土地制度的必然结果。中国实行城乡不同的土地制度，城市土地属于国有，可以自由出让，用于法定许可的各种用途；农村土地属于集体所有，不能自由出让，更不能自行开发房地产。这是一种城乡“同地不同权”的制度。 　　近年来，随着城市化的推进，中国房地产价格迅速上涨。在北京等特大城市或省会城市的郊区，利用集体土地建设的“小产权房”日渐增多，因其价格低廉，吸引诸多购房者。 　　据官方调查，北京郊区的“小产权房”至少占到全市商品房供应的四分之一。在省会城市郊区，这一比例也居高不下。 　　“小产权房”至少在三个方面有意义：一是用集体土地开发房地产，土地出让不再由政府垄断，农民可能享有更多的土地增值收益；二是相当多的城市低收入群体由此改善了居住条件；三是“小产权房”进入房地产市场，抑制了大城市房价的虚高。 　　既然如此，中央政府为何三令五申，禁止“小产权房”发展呢？ 　　症结主要是两个：一是现有城乡分割的土地法律制度未改，如果放开“小产权房”，现有《土地管理法》不仅形同废纸，而且由于缺乏制度约束，可能导致耕地进一步减少。 　　二是在现有乡村治理格局下，乡村组织很大程度上掌握着集体土地的支配权。事实上，目前更积极开发“小产权房”的，多是乡镇政府和村级组织；农民自身作为集体土地的主人，到底从现有“小产权房”中所获收益多少，尚不清楚。放开“小产权房”后，会不会导致乡村强权借此剥夺农民的土地权利，殊难预料。 　　中国在历史上长期为粮食短缺所困，面对城市化每年都要占用耕地的现实，中国决策者对任何可能占用耕地的政策都慎之又慎，对“小产权房”也不例外；同时，由于现有乡村治理并未理顺，农民是否真正能从“小产权房”中受益，也是决策者不能不担心的问题。 　　很多人期望，中共十七届三中全会能对“小产权房”问题给出明确的说法。事实上，这是根本不可能的事情。 　　这主要有三大困难：一是现有农地管理制度不改，“小产权房”就不可能合法化；二是即使改革现有土地制度，也需要一个过程。在具体政策出台前，“小产权房”仍不可能放开；三是“小产权房”本身比较复杂，要分类提出解决办法，这也需要时间。 　　其实，“小产权房”要“合法化”，首先是“用地要合法化”，而“用地合法化”的前提是修改现有《土地管理法》，允许农民集体建设用地可交易，可开发房地产，所谓“制度正名”。其次是“房产要合法化”，也就说，“小产权房”也必须支付“地价”，对已有的“小产权房”而言，就是要向土地的所有者——农民集体补交“土地出让金”，所谓“房产正名”。 　　事实上，“集体建设用地入市”已有突破。中共十七届三中全会已明确，城镇规划范围外的非公益性建设项目，农民可“参与开发经营”。而经营性的集体建设用地可进入“城乡统一的建设用地市场”交易。这就要求改变现有城乡“同地不同权”的格局，修改现行《土地管理法》。 　　可以预期，在《土地管理法》修改后，如果“小产权房”所占用的集体土地，符合土地用途管制和城乡建设规划，那么“制度正名”或许就不是难事。而一旦实现了“制度正名”，具体如何向集体土地所有者补交“土地出让金”，只是一个操作和技术问题，并不难解决。 　　对于不符合城乡建设规划或占用耕地甚至基本农田建设的“小产权房”，就应该认真清理整顿。至于“强制拆除”还是“承认现实、修改既有规划”，则需要土地管理部门和相关规划、建设部门认真研究，协商一致后，有针对性地提出解决办法。 　　事实上，作为土地管理部门，国土资源部近日在“小产权房”问题上的多次表态，带有某种政策宣示性质。这主要是因为现有《土地管理法》还没有修改，农村建设用地还没有开发房地产的权利，而现有“小产权房”用地情况也各有不同，因此只能重申现有政策。 　　要根本解决“小产权房”问题，首先是要明确农民在符合规划和用途管制的前提下，有利用集体土地开发房地产的权利，为集体土地权利“正名”。当然，这些房地产可能是商业或工业用房，也可是居住用房。 　　其次，要从根本上创新乡村治理，确保农民对集体土地的财产权和支配权。其目标是要排除乡镇政府和村组干部在“小产权房”中的“利益之手”，确保农民真正能从中获得增值收益。 　　显然，实现城乡土地“同权同价”、创新“乡村治理”，两者的难度都相当大。从另一个意义上说，创新“乡村治理”已经触及基层政治体制改革，要解决更多更复杂的政治经济问题，甚至比城乡土地“同权同价”更难。在这些问题未解决前，为“小产权房”正名必然是一个长期的过程，短期难有突破。■ “小产权房”，未登记就违法吗？     [11-14 21:28] 　   共有 16 条点评 INCLUDEPICTURE "http://www.caijing.com.cn/templates/newstemplates/img/v2.gif" \* MERGEFORMATINET 王卫国：国家未为农村房屋建立产权登记系统。未登记就不承认无道理 　　【背景】国土资源部副部长鹿心社重申“小产权房”不受法律保护。 　　11月13日，鹿心社接受了中国政府网专访，对颇受关注的“小产权房”问题再次表态。他说，“所谓的‘小产权房’就是在集体土地上建设的商品房。对于‘小产权房’，我讲三句话：第一，‘小产权房’不符合我们国家的现行法律规定，不受法律保护。第二，我们要采取行之有效的措施，严禁‘小产权房’进一步发展。第三，我们要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的‘小产权房’问题。” 　　“小产权房”一直是热议话题，京郊宋庄画家村由于农民将房屋卖给城市人，也一直有诉讼传来。那么，从法律角度出发，应如何看待“小产权房”问题？ 　　中国政法大学民商经济法学院院长王卫国认为，如果说“小产权房”不受法律保护，只能说是不受“登记保护”，那也是因为目前还没有针对农村房屋的登记系统。况且，登记也不是获得产权的前提，无论是农民的还是城市人购买的农村房屋，在法律上都是公民的合法财产。他还表示，现有的“小产权房”已是既定事实，要保护购房者权益，不能让购房者替开发商受过。 　　王卫国说，首先应该明确什么是“小产权房”。他定义的“小产权房”是指，在集体土地上建起来的房子，但没有纳入到城市房地产管理体系，没有纳入房地产登记系统的。所谓“大产权房”就是那些能够拿到国家房地产管理局出具的房地产产权证的。现在这套房地产产权登记系统，依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》，而此法针对的只是城市房屋。国家没有为农村房屋建立一套产权登记系统，如果说因为房屋没有登记就不承认，是没有道理的。 　　他进一步分析说，如果说“小产权房”不享受法律保护，也只能说不享受“登记保护”。不能说没有获得房地产登记的，就是非法的。“登记保护”不是获得产权的前提，只是对产权的一种公示。任何人去登记，必须首先其有产权，这叫“产权在先，登记在后”。登记本身并不是产权取得的程序。在拥有合法产权的前提下，登记是一个公示保护手段。公示保护是指在公示后，如果发生产权争议，以公示为准。 　　王卫国强调，不管是农民的，还是农民转让给城市人的农村房屋，在法律上都是公民的合法财产。国家从宪法到民法，都要承认和保护广大农民现在已经取得的，尽管尚未履行不动产登记的这些房屋。 　　已经转让给城市人的农村房屋是不是就不受保护了？王卫国称，这涉及转让是否合法的问题。在市场经济情况下，“法无禁止即许可”。只要法律没有禁止转让，就是许可的。法律从来没有禁止农民出让宅基地，只是规定转让后，不能再取得新的宅基地。现在，大量农民进城，他们在农村的房屋不需要了，不管是转给城里人，还是转给农村人，都可以把他的财产变现，这是他的财产自由，也有利于他在城市里的就业和生活。也不能说购买的人就不受法律保护。只要是合法取得的宅基地，合法建筑的房屋，法律就承认产权，有没有登记不影响产权合法性。 　　据专家统计，现在已经被城市人通过交易取得的农村房屋，约有50多亿平方米。“没有纳入登记保护的面积如此之大，只能说明现在的法制，社会提供的公共保护，还很不充分，很不到位。”王卫国说，在这种情况下，政府应该做的是，尽快完善登记保护制度，而不是说，这些小产权房不享受法律保护。 　　退一步讲，王卫国说，即使是违法占地建设，现在已经建了，也卖了，也有人住进去了，如果说农村违法，老百姓买了就不给产权，很多城市也有很多违法用地案件，这些项目也卖了，那么，城市的人是不是也应该照此办理？而且，“违法惩罚的板子是打在买房的老百姓身上，还是打在开发商和官员身上？当初违法用地时没有查处，结果，违法者把钱赚走了，买房的老百姓反而成了受罚对象，这公平吗？” 　　他主张，如果要追究，就去追究开发商和政府官员，不能让老百姓最后代人受过。卖掉的“小产权房”，已经成为既成事实，“不能不承认，不能不保护。”很多地方乱占耕地，出现违法情况，是由于制度和管理不到位造成的既成事实，也只能吸取经验教训，从今以后，把住这些关口，杜绝这样的事情再发生。已经发生的，就只能承认，这既公平，又有利于社会和谐与稳定。 　　当然，王卫国也指出，违反《土地管理法》和《城乡规划法》的建设，确实是非法的，当然应该取缔。现在农村土地流转面临法律瓶颈，立法有很多还不到位，包括《土地管理法》的修改，还有“不动产管理法”的制定，以及建立城乡统一的土地交易平台，都有待完善。■ 《财经》记者 姜海燕 采写 《财经网》网友 2008年11月16日 23:29:18     发表 我现在正经历着小产权房的烦恼,去年村里修高速公路要拆迁,村里统一给拆迁户盖楼房,后来村委说是有部分拆迁户补偿剩余的房子地,准备再盖楼房低价卖给自己村里的村民,就先收了全额款,每户十几万,打了地基后,因为公路拓宽,进不去料,所以停工了,后来村干部换届了,书记还是原书记,村主任换了,书记和村主任工作不协调,这房子就没有人管了,书记说村委不让盖,村委说账上没有钱,推来推去,我们几户就去找镇委,镇委说责任不在镇委,也不在我们村民身上,是村里的领导打了政策的擦边球,那块地根本没有批下来.镇委答应给调解,至今交了款一年多了,推来推去的,要房子,没有房子,要钱哪,村里说,已经打了地基了怎么退钱,就这样一直拖着,我们村民交的钱,不少是借的,或者是贷款的,对农民来说,十几万是近十年的收入呀,为此,愁死我们了,真是没有说理的地方了,大家说说看,我们现在该如何办呀? IP:* 引用 支持(0)   反对(0) 《财经网》网友 2008年11月16日 19:15:12     发表 国家要严厉打击买小产劝房的人！他们买之前都知道，不像有些专家说的稀里糊涂就买了，他们就是碰碰法律的底线，要不那些不敢买的守法公民和买了合法房的人，他们的合法权益谁保障！！！难道无视法律尊严的人，他们最后得利！！！ IP:* 引用 支持(0)   反对(4) 《财经网》网友 2008年11月16日 19:12:57     发表 ，“违法惩罚的板子是打在买房的老百姓身上，还是打在开发商和官员身上？当初违法用地时没有查处，结果，违法者把钱赚走了，买房的老百姓反而成了受罚对象，这公平吗？” 顶一下, 如果要追究，就去追究开发商和政府官员，不能让老百姓最后代人受过。卖掉的“小产权房”，已经成为既成事实，“不能不承认，不能不保护。”很多地方乱占耕地，出现违法情况，是由于制度和管理不到位造成的既成事实，也只能吸取经验教训，从今以后，把住这些关口，杜绝这样的事情再发生。已经发生的，就只能承认，这既公平，又有利于社会和谐与稳定。 我们的政府啊!!!不要总是看着老百姓手里哪几个钱 IP:* 引用 支持(2)   反对(0) 小产权房：是什么令其“过可议、情可悯”？ null    [08-08 16:52] 　   共有 12 条点评 INCLUDEPICTURE "http://www.caijing.com.cn/templates/newstemplates/img/v2.gif" \* MERGEFORMATINET 　　国务院研究发展中心社会经济研究部副部长林家彬认为，许多地方政府采用“饥饿”方法限量供应土地，致使地价飙升，所以，购房者肯冒如此大的风险购买小产权房；政府通过垄断一级土地市场，产生一个土地价格“剪刀差”，合法住宅开发的高门槛和非法住宅开发的低门槛形成了实质上的价格双轨，给集体土地非法入市提供了巨大激励     【背景】从去年9月开始，北京通州区宋庄镇卖房的农民，陆续起诉12名在宋庄购买其房屋的艺术家。7月10日，法院判决，当初的房屋买卖协议无效，已购房的艺术家面临无处可居。7月23日，距离上诉期满只剩下两天，谭小勋、李玉兰这一对艺术家夫妇递交了上诉状。 　　近日，北京市国土资源局局长表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权“、“小产权“等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。 　　“小产权房”一般由开发商和村委会合作，或者村委会自行组织建设，在宅基地等用地上开发住宅，而后自行销售，并向购房者发放由乡镇政府制作的“房产证”。 在这个过程中，由于不用交纳土地出让金和各种税费，村镇一般能获得很大的好处，而合作的开发商也能按比例分成。 　　北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。许多“小产权房”都是以“旧村改造”或者“旧城改造”的名义进行的，许多楼盘都是以“某某村旧村改造项目”立项的。村民既可以入股分红，也获得了新的工作机会。以“新农村建设”为名，打法律的擦边球，这是其目前运作的普遍模式。 　　今年6月20日，建设部发出警示，提醒消费者不要购买在集体土地上建设的房屋。国土资源部也在7月12日表态：现行法律不允许在农村集体土地上开发“小产权房”，而对于农村集体建设用地流转的办法，国土资源部将在适当时间提交立法。济南、西安等地，查处“小产权”的运动也如火如荼地展开了。然而，对于已售出部分的处理，是一刀切的推倒，还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权目前尚无定论。规划、国土、建设等部门将将开始漫长的研讨和协商。 　　南京市国土部门负责人则表示，小产权房历史成因复杂，有些有合理的因素在其中，况且，城市周边的集体用地在规划中基本都是用来做建设用地的。当前，国土部门主要是防止新的小产权房开发形成风潮，对此前已经建成的小产权房，要针对具体情况实事求是做出处理，不会搞一刀切全部拆除。 　　国务院研究发展中心社会发展研究部副部长林家彬认为，房产和地产在法律事实认定上具有不可分割的属性。由于小产权房实质上意味着集体土地的非法入市，所以附属于土地的房产难以得到法律应有的保护，使购房者的财产权益面临极大的风险。 　　他分析说，购房者面临的风险有：其一，所购房产无产权，不能合法转让；其二，土地出让方（如农村集体经济单位）在售出后若出现违约行为，购房者的财产权益难以得到法律的有效保护；其三，土地出让方、“开发商”或承揽方等一旦陷入财务危机，并没有财产返还房款、地价款。 　　林家彬认为，现行土地制度和财税体制从供需两方面“小产权房”的出现：一方面，许多地方政府为实现土地增值收益的最大化，采用“饥饿”方法限量供应土地，人为制造卖方市场，致使地价飙升，所以购房者肯冒如此大的风险购买小产权房；另一方面，政府以“公共利益”的名义，通过垄断一级土地市场，产生一个土地价格“剪刀差”，合法住宅开发的高门槛和非法住宅开发的低门槛形成了实质上的价格双轨，给集体土地非法入市提供了巨大激励。 　　林家彬特别指出，小产权房之所以在法律的“灰色地带”长期生存，土地利用规划与城市规划在实施监管方面的缺位也是一个特别重要的原因。一方面，两大规划的主管部门之间缺乏充分的协调与合作，特别是城乡结合部往往处于规划失控状态，导致小产权房长期处于管理者缺位的局面。另一方面，由于没有确立公共住宅供给制度，住宅供给渠道单一，市场供给大量增加，政府供给裹足不前，难以满足巨大的社会需求，特别是使城市低收入群体的住房问题难以得到解决。虽然有面向中低收入阶层的“经济适用房制度”，但在实际操作中，由于缺乏对地方政府的激励机制，使得经济适用房建设明显偏少，远远满足不了社会的需求。 　　国务院于8月1日召开的常务会议已经原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确提出将加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。林家彬认为，对于中等收入阶层的住房要求而言，主要还要靠在市场上来得到满足。在目前城市房价节节攀升的状况下，小产权房虽然非法，但是对于解决这类人群的住房要求提供了一种可能性。目前，尽管对小产权房已经“停产停卖”，但是如何解决已售出房屋的产权问题，是否以长期租赁的形式纳入现行法律体制，这些问题仍悬而未决，有待各部门的研究和协商。但可以肯定的是，使大幅度强化相关规划的实施监管，将避免城市用地开发当中的无序和混乱，将有助于保护出让者、开发商和购房者的合法权益。而住房问题的根本解决，从长期来看，将有赖于现行土地制度的改革以及国家住房政策体系的建立健全。■        《财经》杂志实习记者郝煜采写 　　   《财经网》网友 2008年11月09日 16:57:03     发表 小产权房的问题，政府难辞其责：一是监管之责；二是合理引导之责。现在，应当做的事情，要搞好清理工作。对于卖房的人和买房的人，都要有一个处理，让双方都不要获利，因为他们都违反了政策、法律。更主要的是，如果让他们得利，将会损害了更多守法人的利益，因为守法者们没有卖房，或者没有买房。不能出现劣币驱逐良币的现象！！政府让小产权房无条件地合法化，那就是让买卖双方都获利了，这时，政府就应给守法者补偿。政府如果惩处买卖双方（包括有条件合法化、直接罚款等），那就应当让整个社会都受益，把所得利益真正用之于民！而不能简单地划归财政了之，更不允许进了部分官员的私囊。 IP:* 引用 支持(1)   反对(2) 《财经网》网友 2008年11月09日 16:31:16     发表 小产权房的出现，是伴随我国市场经济进程产生的一个新问题。因为土地要素从零价值——较低价值——较高价值——极限价值，国家（以政府为代表）作为土地所有者，通过出让等有偿用地方式，累积起来应当是获得了巨大的利益（进入财政），从经济上充分实现了其土地所有权。农民集体本来也是土地所有者，照理说也是可以直接卖地的，但因受到政府管制，集体土地所有权并不是完整的，它一直不能随意处置属于自己所有的土地。如果要进入房地产开发领域，则也是通过征用，变性为国有土地之后的事。然而，你不让我卖，而你征用后自己去卖，只是给农民集体一点补偿，这本身就不能令人信服，政府管制的效力大打折扣，同时政府管制也留有漏洞。这样，农民集体（或者还应当包括乡政府等基层政权组织）发挥其智慧，直接利用（或动用）自己的土地，建房售房，或是给自己的村民多建房（今后好租房卖房），从而让农民个人、村集体、乡镇政府等都得到实惠，何乐而不为呢？本来，农村与城市就没有一个绝对的分界线，城乡结合部更是如此，随着城镇化、工业化的推进，限制城市居民到农村买房，这是不切实际、也是行不通的。 IP:* 引用 支持(3)   反对(0)