济南银座和谐广场案例研究

和谐广场 HAMONY 案例研究 济南典型商业案例研究——和谐广场 张志伟 13210557172 0531-87911159 济南市经四路恒昌大 厦1901室 免责声明： 本人力求报告内容准确 完整，但不对因使用本 报告而产生的任何后果 承担法律责任。本报告 的版权归本人所有，如 需引用和转载，需征得 版权所有者的同意。任 何人使用本报告，视为 同意以上声明。 1.长期定制化研究服务  根据客户特定需求，提供长期研究支持。  2.委托研究服务  根据客户的特定需求提供各种个性化的研究服务。  服务范围 1.商业地产趋势研究 2.商业地产区域市场研究 3.项目调研顾问服务 4.行业研究、标杆房企研究 5.细分市场典型项目研究 6.项目招商顾问服务 7.商业规划顾问服务 济南典型商业案例研究——和谐广场 项目概况 ‡ 项目名称：和谐广场·银座中心 ‡ 项目位置：经十路经七纬十二路合围 ‡ 项目开业：2011年9月26日 ‡ 项目占地：57400㎡ ‡ 建筑层数：购物中心地上7层 地下2层 ‡ 建筑高度：购物中心南侧37.65米 北侧22.95米，层高5米2，局部9米 ‡ 地上容积率：4.2 ‡ 地下容积率：2.0 ‡ 建筑密度38% ‡ 商业体量：145110㎡ ‡ 公寓体量：29800㎡ ‡ 写字楼体量：83620㎡ ‡ 停车位：2163个 济南典型商业案例研究——和谐广场 和谐广场，是由鲁商集团历时多年潜心巨制，成功打造的又 一具有标杆意义的城市商业新亮点，其定位为时尚、温馨、和谐、国际 化风格。 和谐广场购物中心，拥有14万平米超大体量，以北美时尚购 物中心式的装修风格，打造的银座购物中心（中国）旗舰店，跻身中国 十大SHOPPINGMALL行列。 拥有500多个时尚品牌的入住。和谐广场，是集零售、餐饮、 娱乐、休闲、文化、康体等多种业态为一体，最大化满足一站式消费需 求。和谐广场是由银座置业（中国）有限公司投入40亿元巨资倾力打造 的银座中心，凭借优越的地理位置，卓越的建筑品质，已经成为济南西 部的城市地标性建筑群。这个总建筑面积55万平方米的“城中之城”， 是一座与全球时尚同步的体验式综合体项目，一个集商业、购物、办公、 居住、酒店于一体的全球顶级一站式城市综合体项目。 济南典型商业案例研究——和谐广场 振兴街银座中心INZONE Mall是济南市首家大型家庭娱乐购物中心，将国际流 行的服装品牌首度引入济南，再加上世界美食及休闲娱乐业态全新理念，将 震撼整个市场。 项目总占地面积 89,910 m² 总商铺数目 138个 （不计主力店） 项目总建筑面积 550,000 m² 停车位数量 2,500 个 购物中心总建筑面积 145,100 m² 出租率超过95% 银座购物中心坐落于济南西部区域商业中心，位于经十路、经七路、纬十二 路三条主干道围合而成的金三角。紧邻CBD,2公里商圈辐射180,000人覆盖中 高端居民区和30栋机关及企业办公大楼。 济南典型商业案例研究——和谐广场 关于鲁商 鲁商集团，全称山东省商业集团有限公司，是1992年底由山东省商 业厅整建制转体组建的大型国有企业，兴于济南，扎根齐鲁，19载砥砺奋进 前行，现已成长为以现代零售为主业，以制药和房地产为重点产业，涉足酒 店、传媒、教育、矿产、投资等多元化发展的大型企业集团，拥有"鲁商"、 "银座"等知名品牌。2010年集团实现销售收入355亿元，实现利税28亿，两 项主要经济指标连续八年增幅在30%以上。为保持发展势头，成为国际一流、 中国领先的企业，鲁商集团确定未来十年战略目标：以2009年销售收入256 亿元为基数，到2015年，集团销售收入超过1000亿元；到2020年，集团销售 收入超过2000亿元。 以"银座"品牌为代的现代零售业是鲁商集团主业，涵盖高档百货、 购物广场、便民超市、现代家居、物流中心、专业公司等多种业态，已成就 为山东零售龙头企业。从成功铸就全国百货业前5强银座百货到独创"品牌专 柜+超市"复合业态银座购物广场，从造就24小时百姓"好邻居"统一银座到缔 造山东省目前唯一的大型家居连锁企业银座家居，鲁商集团一直持续引领山 东商业发展乃至变革城市商业格局。在时代发展背景下，鲁商集团深谙城市 商业运营之道，秉承"仁智合一，商行天下"之理念，以划时代的宏大气魄， 再次擘画山东商界发展新版图，继"银座"字号，升级再造购物中心品牌。 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 省内银座版图 济南典型商业案例研究——和谐广场 城市 店名 经营面积 开业时间 1 济南 广场店 3.2 1999.11 2 泰安 泰安一店 5 2001.1 3 滨州 滨州一店 2.7 2003.1 4 东营 东营一店 3.6 2003.4 5 淄博 一店 4.8 2003.5 6 临沂 临沂一店 2.5 2005.1 7 潍坊 青州店 1.8 2005.9 8 淄博 淄川店 2.4 2006.1 9 淄博 周村店 2 2006.5 10 东营 东营二店 1.8 2006.6 11 潍坊 潍坊一店 3.6 2006.8 12 菏泽 菏泽一店 2 2006.9 13 泰安 新泰店 1.5 2006.9 14 泰安 东湖店 1.2 2006.12 15 淄博 桓台店 1.6 2007.5 16 淄博 博山店 1.7 2007.5 17 济南 华信店 1.5 2007.9 18 莱芜 莱城店 3.8 2007.10 19 滨州 滨州二店 1.2 2008.1 20 泰安 齐鲁店 2 2008.1 21 淄博 五里桥店 2.8 2008.1 22 莱芜 钢城店 2.3 2008.5 23 东营 河口店 1.3 2008.6 24 泰安 花园店 1.3 2008.6 城市 店名 经营面积 开业时间 25 滨州 滨州三店 1.3 2008.7 26 济南 金牛店 1 2008.9 27 东营 东城店 3.5 2008.11 28 济南 燕山店 2 2009.1 29 临沂 金雀山店 0.8 2009.1 30 德州 东地店 1.2 2009.1 31 潍坊 寿光店 3 2009.4 32 济南 无影山店 1 2009.4 33 滨州 滨州四店 4.6 2009.6 34 滨州 博兴店 1.8 2009.9 35 德州 大学路店 2.5 2009.9 36 临沂 通达路店 1.6 2009.12 37 石家庄 东购店 5.5 2009.12 38 济南 济泺路店 1.2 2010.1 39 临沂 临沐店 1 2010.1 40 东营 广饶店 2.6 2010.4 41 济南 马鞍山店 2.4 2010.4 42 滨州 邹平店 3.5 2010.5 43 淄博 和平店 1.4 2010.7 44 烟台 莱山店 5 2010.8 45 德州 三八路店 5 2010.9 46 潍坊 财富广场店 6 2010.10 47 东营 垦利店 2 2010.11 48 济南 东环店 0.8 2010.12 各地分公司 济南典型商业案例研究——和谐广场 城市 店名 经营面积 开业时间 49 泰安 新汶店 0.5 2011.2 50 济南 振兴街 6 2011.5 51 济南 中铁店 1.8 2011 52 青岛 香港路店 6 2011 53 青岛 李沧店 4 2011 54 威海 威海店 4 2011 55 淄博 临淄店 2 2011 56 临沂 沂水店 2 2011 57 东营 利津店 1.5 2011 58 东营 西城三店 1.5 2011 59 济南 保利店 1 2011 60 临沂 万兴都店 1 2011 61 淄博 周村二店 1.5 2011 62 烟台 招远店 3 2011 63 滨州 阳信店 1.3 2011 64 临沂 地王店 1.2 2011 65 河北 保定店 3.4 2011 66 东营 大王店 1 2011 67 青岛 崂山店 1.2 2011 68 德州 庆云店 1.2 2011 69 泰安 岱店 3.2 2011 城市 店名 建筑面积 开业时间 1 济南 银座总店 5.3 1996.6 2 濮阳 金地商厦 0.8 1998.1 3 济南 八一店 2 2002.9 4 濮阳 联华店 0.9 2002.9 5 枣庄 滕州一店 2 2004.12 6 日照 购物广场店 1.2 2004.12 7 潍坊 安丘店 1.6 2005.4 8 临沂 平邑店 1.3 2005.9 9 日照 商城店 3 2006.1 10 济南 长清店 1.2 2006.9 11 济宁 济宁一店 3.7 2007.1 12 聊城 高唐店 1.2 2007.5 13 聊城 临清店 1.4 2007.5 14 河北 邢台店 3.5 2007.8 15 河南 安阳店 2.2 2007.10 16 济宁 曲阜店 1.5 2007.11 17 聊城 东阿店 0.7 2008.1 18 河南 鹤壁店 2.6 2008.9 19 济南 章丘店 2 2008.9 20 济南 洪楼店 4 2008.9 21 济宁 华联店 3 2008.10 22 河南 洛阳店 3 2008.10 23 河南 信阳店 3.1 2008.12 各地分公司 母公司 济南典型商业案例研究——和谐广场 城市 店名 建筑面积 开业时间 24 河南 濮阳店 2 2009.1 25 济宁 汶上店 1.2 2009.1 26 菏泽 巨野店 1.4 2009.1 27 济南 无影山店 1.2 2009.4 28 枣庄 滕州二店 2.6 2009.8 29 济南 鸿园店 1 2009.9 30 济南 七里山店 2 2009.11 31 枣庄 华山店 2 2010.4 32 濮阳 联华大卖场 1 n/a 33 濮阳 生活百货 1 n/.a 34 济南 玉函店 7.8 2010.12 35 日照 岚山店 1.5 2011.2 36 济宁 兖州店 1.2 2011.4 37 青岛 胶州店 3 2011.5 38 枣庄 台儿庄店 1.2 2011 39 枣庄 滕州三店 1.5 2011 40 济南 国奥城店 4 2011 41 枣庄 薜城店 2 2011 42 济宁 鱼台店 1 2011 城市 店名 经营面积 开业时间 1 西安 中贸广场店 4 2012 2 河北 张家口店 4 2012 3 德州 齐河店 1.5 2012 4 河北 黄骅店 2 2012 5 东营 孤岛店 1 2012 6 东营 仙河店 1 2012 7 烟台 芝罘店 3 2012 8 烟台 福山店 3 2012 9 烟台 牟平店 3 2012 10 烟台 莱阳店 2.5 2012 城市 店名 经营面积 开业时间 1 济南 银座三期 6 2012 2 潍坊 寿光二店 2 2012 3 聊城 聊城店 3 2012 4 河南 新乡店 3 2012 5 黑龙江 哈尔滨店 3 2012 6 辽宁 锦州店 3 2012 母公司在建项目 分公司在建项目 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南已建成银座版图 济南典型商业案例研究——和谐广场 地理位置 济南典型商业案例研究——和谐广场 建筑立面 济南典型商业案例研究——和谐广场 东南侧主入口 济南典型商业案例研究——和谐广场 大型LED提升了项目形象 玻璃幕颜色 采用传统颜 色，与定位 有较大差距 人行道与项目无障碍，体现人性化设计 主力店广告位设计方正 石材设计稳重有余，时尚不足 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 南侧入口 沿主干道的超大灯光墙，夜晚视觉震撼 广告墙设计，可自由换画面 济南典型商业案例研究——和谐广场 主力店广告位 济南典型商业案例研究——和谐广场 东北侧主入口 济南典型商业案例研究——和谐广场 沿街商铺方格玻璃设计，不利于展示店面形象 广告位设计大小适中 济南典型商业案例研究——和谐广场 建筑内部分析 济南典型商业案例研究——和谐广场 中庭围栏处没有预设悬挂道旗的铁环，浪费了广告收入 中庭一 广告墙浪费 济南典型商业案例研究——和谐广场 中庭二 购物中心顶部没有采用透明玻璃，自然日照不足 没采用无幕墙步行街设计，造成视觉障碍，品牌展示不足 济南典型商业案例研究——和谐广场 中庭三 中庭没有观光梯设计，垂直动线不流畅 楼梯占据最好的位置 济南典型商业案例研究——和谐广场 动线分析 济南典型商业案例研究——和谐广场 蹩脚的循环客流动线 中庭无观光梯，垂直带客能力不足 客梯使商铺展示面缩小一半 济南典型商业案例研究——和谐广场 购物中心的客流被百货主力店强行截流 济南典型商业案例研究——和谐广场 业态分析 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 商铺号 商户名称 B000 银座超市 B101 快乐柠檬 B102、110 麦当劳 B103 味千拉面 B105 金桥缘 B107-B108 F1车饰佳 B109-B110 屈臣氏 B109A 采亮花店 B111 茶文坊 B112 AILI B112A 优之良品 B113 福奈特洗衣店 B116 找茶 B116A 香特莉 B117-B118 德克士 B119 中国电信 B120-B121 一伍一拾 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 商铺号 商户名称 商铺号 商户名称 100 银座百货 110 麦当劳 101 DKNY 111 雅莹 101A TWICE 112 VERY MODA 101B 天梭 113 丝芙兰sephra 101C Tusan's 115 MANGO 102 优衣库 116-118 H&M 103A\B 林清轩 119-121 C&A 103C 吉和祥 122A/B 满记甜品 105 Coldstone 125 星巴克 105A V.ROSE 123 亮视点 106 耐克360 125 星巴克 107 阿迪 126A 第七日 108 I DO 126B 必胜客 109 Paul Frank 126C 肯德基 点评： 1.H&M C&A MANGO三大快 销品牌紧邻，不利于对人 流的拉动； 2.I DO在阿迪与耐克的旁 边，对业绩丝毫没有提升 作用； 3.林清轩、吉祥和、梦特 娇，三个业态在一起形不 成购买组团。 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 商铺号 商户名称 商铺号 商户名称 100 银座百货 211 Me & City 201-201A 马克华菲男装 211A 芭比箱包 201B A/E 212 Selected 202-203A 优衣库 213 Honeys 203B 奥柔拉 215 Only 203C 宝琪兰 215A Jack & Jones 203D TOLORINIE 铁诺尼 219 Hot Wind 203E 艾派 220 宝岛眼镜 203F 茂昌眼镜 205 爱美丽 206 季候风 207 伊可爱 208 速写 209 江南布衣 210 十月妈咪 点评： 1.爱美丽应调到稍微隐私点 的位置； 2.2层仅有一个马克华菲男 装，难以形成购买组团； 3.动线死角位置依然没有快 销品牌； 4.茂昌眼镜应该调整位置。 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 商铺号 商户名称 商铺号 商户名称 100 银座百货 312A 高驰 301 重庆小天鹅 313-315 禾绿回转寿司 302 咕噜岛 316 温莎 303-305 Yu Kids 316A 狮头鱼尾 306 非常小孩涂鸦馆 317 乐游部落 307 Sunjaehyang 318 唐狮 308 Crocs 319 仙踪林 308A 安佳蛋挞 319A 密友甲哺 309 棒约翰 320 茉莉餐厅 309A 喜家德 320A 拿渡 309B 鲜元素 321 东方豪客 310-311 柏斯琴行 321A 轻松熊 310A 迪斯尼 322 Tom's World 312 Playboy Physical 北区301 星期8小镇 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 商铺号 商户名称 商户名称 商户名称 100 银座百货 410A Salsa 401 朝天门 410B 竹饰家 401A 毛家饭店 411-411A 乐巢 402 完美新娘 412 生态家 402A 青藏印象 412A ESPRIT 家纺 403 宏图三包 412B 红色巴士 405 IRISlife 413 阿月美发 405A 车之缘 415-417 花袭人 406 阿东发型 418 东方之韵 406A 娇莉芙 406B Body Style 407-408 美宣美发 408A 菩银记 409 南方寝室 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 商铺号 商户名称 100 银座百货 501 Dozo 日本料理 501A 大韩情缘 502 九月天 503 亚林台球 505 食尚家 506 山东鲁信 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 商铺号 商户名称 100 银座百货 601-601B 亲亲袋鼠 601A I-BABY/灰太狼 601C 红蜻蜓 602 冠军溜冰场 603A/B Q蛋仔 603C 嘟嘟乐 605 悦食悦美 济南典型商业案例研究——和谐广场 济南典型商业案例研究——和谐广场 商铺号 商户名称 100 银座百货 701-702 银座健身/修身堂 703 星光贝贝 705 纤美国度 济南典型商业案例研究——和谐广场 业态 业种 总数 B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 时尚服装 34 0 11 17 5 1 0 2 0 单层业态占比 100% 0.00% 32.35% 50.00% 14.71% 2.94% 0.00% 5.88% 0.00% 生活数码 12 3 2 2 1 3 0 0 1 单层业态占比 100% 25.00% 16.67% 16.67% 8.33% 25.00% 0.00% 0.00% 0.00% 皮鞋/箱包 4 0 1 1 2 0 0 0 0 单层业态占比 100% 0.00% 25.00% 25.00% 50.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 家居/饰品 13 2 1 1 2 7 0 0 0 单层业态占比 100% 15.38% 7.69% 7.69% 15.38% 53.85% 0.00% 0.00% 0.00% 珠宝/钟表 5 0 3 1 0 1 0 0 0 单层业态占比 100% 0.00% 60.00% 20.00% 0.00% 20.00% 0.00% 0.00% 0.00% 快餐 7 4 2 1 0 0 1 1 0 单层业态占比 100% 57.14% 28.57% 14.29% 0.00% 0.00% 14.29% 14.29% 0.00% 中餐 12 0 0 0 7 3 2 0 0 单层业态占比 100% 0.00% 0.00% 0.00% 58.33% 25.00% 16.67% 0.00% 0.00% 甜品/饮品 17 5 5 0 3 2 0 2 0 单层业态占比 100% 29.41% 29.41% 0.00% 17.65% 11.76% 0.00% 11.76% 0.00% 儿童教育 5 0 0 0 4 0 0 1 0 单层业态占比 100% 0.00% 0.00% 0.00% 80.00% 0.00% 0.00% 20.00% 0.00% 个人/美发 11 1 3 1 0 4 0 0 2 单层业态占比 100% 9.09% 27.27% 9.09% 0.00% 36.36% 0.00% 0.00% 18.18% 娱乐/健身 6 0 0 0 1 1 2 1 1 单层业态占比 100% 0.00% 0.00% 0.00% 16.67% 16.67% 33.33% 16.67% 16.67% 合计 126 15 28 24 25 22 5 7 4 总占比 100% 11.90% 22.22% 19.05% 19.84% 17.46% 3.97% 5.56% 3.17% 总计 服务及休闲 娱乐 餐饮 零售 济南典型商业案例研究——和谐广场 点评： 1.作为快销业种之一的时 尚女装仅占了3%的比例， 严重制约了整个购物中心 的客流和销售额 2.作为一个非社区型购物 中心，专卖店的比例过于 庞大，租金拉动力不强； 3.餐饮比例偏少，仅占了 16%，人气不旺 4.鞋类饰品占比偏少，与 定位出现很大偏差； 5.百货占7层，购物中心被 百货绑架。 总业态分布