深圳海岸城商业项目研究分析

商业地产市场调研格 商业地产市场调研表格 (海岸城) 项目基本情况 项目名称 深圳海岸城 开发商 深圳市海岸房地产开发有限公司 地理位置 深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。 商业运营公司 深圳市海岸商业管理有限公司 开业时间 2007年12月16日 总建筑面积 30万平方米 零售商业面积 购物中心12万平方米 商业街4万平方米 功能定位 购物、休闲、娱乐中心 深圳西部最大型购物中心，南山新的形象标志 商户总数 购物中心：234 风情街：281 总：515 建筑形态 地上5层，地下2层 产品组合 海岸城由东西两座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成。 海岸城购物中心与凯宾斯基酒店，保利文化广场、天利中央广场一起，构成了深圳南山商业文化中心区的核心。 双广场、双步行街、双首层的组合特色。 主力商户 海岸城：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸滑冰场、UNIQLO优衣库、ZARA、顺电、玩具“反”斗城、大饱口福自助餐； 保利文化广场：深圳天虹百货、家乐福超级市场、保利影城 天利中央广场：太平洋电影城 停车位 1500 目标消费群 以20-45岁人群为主， 定位中高档 建筑指标 建筑结构 层高 地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米 柱距 8-13米 通道宽度 主通道：11-13米 次通道：4-5米 主通道宽6-8米，辅道宽4-4.5米 赢利模式 销售/租赁？ 零售业65%，餐饮20%，休闲娱乐15% 配套设施 手扶电梯 B1层5部，L1、L2层 8部，L3、L4层4部， L5层3部 共20部 观光梯 垂直电梯 3组（品牌：星玛） 货梯 业态分布及价格情况 楼层 单层建筑面积 业态规划 进驻品牌 单店经营面积 m² 租赁价格 租售率 地下二层 停车场 地下一层 停车场+商业街 原潮 吉之岛百货 489 吉之岛两层共 一层 名店 吉之岛百货 优衣库 ZARA 23,000 752 1,445 二层 休闲 海德广场 10,000 三层 娱乐购物 海岸影城 顺电 4,165 1,270 四层 休闲娱乐 海岸影城 海岸真冰场 1,927 五层 餐饮 大饱口福 2,356 其他楼层 购物中心管理费：20元 备注 海岸城采取”主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式 海岸风情街由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙楼商业组成，总面积约4万平方米，总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的281间独立商铺，单间面积从20平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。 经营状况 商户数 总商户数 购物中心：234 风情街：281 总515 产权商户数 281 租赁商户数 234 总营业额(天) 客流量 日均客流量 节假客流量 客源构成 客源消费额(日) 其他 周边商业环境 深圳海岸城位于南山商业文化中心区，商圈内有天利中央商务广场、凯宾斯基酒店、保利文化广场、海雅百货、茂业百货、深圳城等高档商业配套，该商圈是深圳特区西部的商业中心、商务中心、文化中心。围绕海岸城周围有14个高级住宅小区，这些小区和南市区乃至整个深圳的高消费水平保证了海岸城的人流客源。 周边商业状况及商业形态 海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。 周边商业形态经营方式及客户群 以主力店、品牌旗舰店、综合概念店为核心商户； 汇聚知名百货、特色美食、高级零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场、个人护理、现代服务、文化教育等十余种精彩业态，涵盖优质生活的众多方面。 项目位置图 各楼层平面图 效果图 相片图片 负一层平面 一层平面 二层平面 三层平面 四层平面 五层平面 商铺租赁分析 以主力店、品牌旗舰店、综合概念店为核心商户； 业态布局很好：主力店与非主力店、名品店等布局时考虑到人流、形象、楼层定位等多种因素，形成合力； 业态比例组合得当：主力店与非主力店的比例，各业态比例组合相对合理； 客户群分析 海岸城购物中心创造性地推出了“双首层”的消费聚集模式。 在海岸城不仅有传统的“基础首层”可以聚集繁华的商业人流，更增加了二层北面与高架步行街相连的“增值首层”，让南来北往的人群如织交汇。 源源不断的客流为频繁经过的首层商业带来最大的机会， 首层商业者也将享受到最集中的聚合消费效应。 项目优势分析 1、海岸城地处南山中心区的核心地段； 2、业态布局很好：主力店与非主力店、名品店等布局时考虑到人流、形象、楼层定位等多种因素，形成合力； 3、业态比例组合得当：主力店与非主力店的比例，各业态比例组合相对合理； 4、外部交通情况与MALL的出入口设计比较多； 5、外立面四周都临路，昭示性比较强； 6、.双步行街的设计可以有效的引导人流； 7、独具特色的滨海风情购物中心或许对今后的项目可以参考。 项目劣势分析 1、园林景观不够 2、吉之岛百货作为主力店的带动性不够强 3、海岸城中庭展场活动气氛不够丰富 4、商家构成主要以中、高端产品为主，缺乏高端以上商家优势，不足以满足区域购买力 5、在设计建筑方面，海岸城2个中庭的设计让消费者容易迷路，缺乏指引性。 海岸城：http://wenku.baidu.com/view/e4456f1752d380eb62946d31.html 海岸城分析报告：http://www.doc88.com/p-949563970667.html 海岸城介绍和商铺分布图： http://www.qiankaihua.com/blog/items/qiankaihua62.html