Reits房地产信托基金简介

AREYOUREADYFORREITS?（1）REITs是什么？ REITs是房地产信托投资基金的简称，REITs通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 一、REITs介绍（2）REITs以商业和工业地产为主要投资对象从国外成熟市场经验来看，房地产信托投资基金的投资标的主要是具有稳定现金收益的成熟商用地产。（下为新加坡及香港REITs持有国内物业情况）（3）典型REITs结构二、REITs优势 （1）REITs和房地产直接投资相比的优势 REITs 房地产直接投资 流动性 高度的流动性 流动性差；出售物业的难度大且交易成本很高；出售物业可能是变现的唯一途径 收益稳定性 收益平稳，受房地产总体市场的影响较小，波动性小 受房地产总体市场的影响较大，价值和收益大起大落；也有可能有较高的收益，但收益不稳定 管理方式 由房地产专业人士管理；管理层在房地产投资信托中占有很大的股份，能有效防止管理层与股东之间的黎以冲突；投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道 投资者要自己介入房地产的具体业务；花费的时间和精力过大；聘请专业人员很容易造成管理层与股东之间的利益冲突及因委托产生的道德风险；投资者没有便捷的融资渠道 物业类型 物业类型多样化；物业所处地区的多样化；资产多样化 受投资资本规模的限制，物业一般集中在一种或几种类型上；地区集中，资产单一 投资风险 能有效抵御市场变化和通胀变化的风险；投资风险小 受各种变化的影响大；投资风险大（2）　通过REITs融资的优势（1）REITs在中国的能 REITs可以为中小投资者提供一个更安全、收益更高的投资渠道，使其分享房地产业高速增长的巨大收益，同时，可以拓展基金的资金来源。 （1）由于中小投资者投资渠道的缺乏，大量民间资金分享房地产市场增长的利润时，只能投资于住宅，谋求将来高价变现带来的高额回报，但是基于目前政府一系列限制炒房的投资政策，大量的民间资金需要更合适的房地产市场投资工具，可以引导民间资金用于工业、商业以及基础设施的建设。 （2）发展REITs（尤其是公开市场的房地产投资基金）可以使普通百姓通过资本市场参与房地产（特别是个人几乎无法单独投资的商业、工业、仓储和物流园区）的投资。与直接购买房屋资产动辄上百万元相比，通过REITs投资房地产成本小、流动性强、市场更透明公正。 三、REITs在中国（2）REITs在中国的不能REITs可为开发商提供新的融资渠道，但不能成为主要渠道 受益于中国广大百姓消费需求的增长，以及中国商业地产丰厚的收益回报，促使中国的商业地产进入高速发展的时期，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都成为了商业地产的投资关注点； 基于商业房地产市场有旺盛的投资需求，但是国内房地产开发融资渠道单一的环境下，REITs可以减少房地产开发商对银行信贷的高度依赖性。 针对REITs的运作模式，它更多地是对所投资房产所能产生的稳定的现金流（如租金、房产抵押贷款利息受益等）感兴趣，它以房地产具有良好而又稳定的长期回报收益的资产为基础，所以REITs并不适用于占物业市场份额最大的普通住宅。 因为REITs主要集中于成熟物业资产的投资和管理，其运作项目的局限性，决定它不能成为房地产开发商融资的主要渠道，但有可能成为未来中国商业地产重要的融资方式。（3）REITs在中国没有什么 法律和障碍：国内尚无REITs的法律制度，已有的相关法律并不完善 税收障碍：如在基金本身和租金收益两个环节双重缴税，会导致基金持有者收益严重受损 产权障碍：国内房地产项目的产权过户问也有可能会成为通过REITs融资的一大障碍 专业人才缺失：中国目前缺少能提供租户组合和长期回报率等投资和运营状况的专业资产管理公司（4）REITs在中国发展机遇 国家宏观政策的支持 政府的支持是REITs在中国尽快推出的重要保障之一。REITs试点工作的推进反映国家对REITs发展的大力支持。 在我国将要推行的REITs试点中，银行间市场将作为REITs发行和流通首发渠道的可能性很高，而大规模个人投资者可参与的公开上市型REITs短期内上市的可能性不大，但是中长期来看比银行间REITs更有发展潜力。 购买物业的时机 年内房地产优惠政策的终结和从严的贷款政策，使房地产市场开始下行，预计未来一、二线大城市的平均房价仍将下降，若在房地产市场降到低谷时，通过积极寻求以较低价格收购符合REITs要求的有稳定现金流和增值潜力的优质物业，并在市场低点推出REITs，则在未来较短时间内，尤其在经济仍未恢复前，市场就能够体现出REITs高分红派息所带来的好处，有利于REITs的长期发展。 因此，在中国运作本土REITs需把握市场进入时机，通常更易带来高利润回报。