光大榕誉

光大花园——榕誉（光大房地产） （1）楼盘基本情况： 开发商：广州市光大花园房地产开发有限公司 位置：广州市海珠区，工业大道与榕景路口交汇处，原十一橡胶厂原址 占地面积：43万㎡/约4万㎡ 建筑面积：109万㎡/约20万㎡ 容积率：2.53/2.85 总货量：300多套（目前首推J2、J3两栋，J1尚未取得销售证） 开售时间：2010年1月23日 停车位：暂未发售 管理费：1.96元/㎡*月 图：（蓝圈部分为本次销售楼栋） （2）楼盘整体竞争分析： 优势： 1） 地处工业大道、鹤洞桥北，广佛线与广州地铁2/8号线沙园站交汇处，交通便利，地理位置优越。 2） 属于成熟的大型品牌小区，商业、教育、医疗等配套齐备，小区内，绿化、生活环境非常好。 3） 规划：光大榕誉位于光大城中央，整个小区采用纯大户型的设计，户型全部在100平方米以上，东南朝向，南北对流，实现超宽楼距，视野开阔。 4） 户型面积适中，面对的群体广 5） 位于社区中心位置 6） 居住的人文气息好 劣势： 1）南面为广纸厂房，附近厂房尚未搬迁，周边环境一般； 2）定价偏高，性价比一般。与08年水岸榕城相比，价格升幅将近10000元/㎡；与同区域的楼盘相比（如翠城花园：均价16000元/㎡；江南苑：均价16000元/㎡；城启天鹅湾：均价16000元/㎡）； 3）价值投资，升值潜力较小，适合自住型客户。小区内同类电梯两房租金约2500元，三房约3500元，按照光大榕誉目前的总价来计算，租金回报率不算高，但以光大花园的品牌及楼盘定位，自住保值应该没有问题，升值空间却不算大，因为买入时已在楼价峰值水平。 4）位置相对偏离天河东山等新兴商业商务中心，道路交通畅达度较低，客户来源受局限。 （3）销售价格及优惠政策： 北向均价1.8万元/㎡，南向均价2.3万元/㎡，最高价格25000-26000元/平方米。购房券5万元（如有），优惠权登记表折扣98折，开盘当天额外99折，签约99折（仅限5天内签约的客户）。 销售情况：1月23日，光大榕誉正式开盘发售，至中午12时，认购基本完成，从现场销控表显示，本次推出288套货量，成交187套，解筹率为65%。其中，99㎡户型全部售罄，100㎡两房售出约八成，但175㎡大户型和北向单位销售情况不容乐观。 目标客群：1）周边区域高端的改善型买家，2）荔湾、东山的首次置业买家。 （4）广告主题及诉求： 江榕合一 传世荣誉 诉求分析：针对广州人一方面对老城区楼盘感到亲切、熟悉、安心，令一方面对拥挤、吵闹、健康等不甚满意，光大花园在一开始便选取“大榕树”作为小区与业主产生情感共鸣的切入点，建立一种家园的归宿感和亲切感。从早期的广告语：“大榕树下，健康人家”到现在的“江榕合一 传世荣誉”，光大花园一直围绕广州人对健康家园的追求，并在保持“健康”优势的基础上，将品牌提升到感性高度，强化了品牌的情感共鸣和心理号召力。 （5）销售户型分析 1）户型配比 户型 面积（平方） 数量 百分比 2室2厅1卫 99 J2-06单位 16.7% 2室2厅2卫 101-107 J2-03-05;J3-01、04-06单位 58.3% 3室2厅2卫 131 J2-02，J3-03单位 16.7% 5室2厅2卫 175 J2-01单位 8.3% J3栋户型图 J2栋户型图 2）户型分析： J3栋02单位： 户型：3房2厅2卫 建筑面积：131.13㎡ 套内面积：104.99平方米，实用率80% 特点：方正紧凑，动静分明，两房朝南设计，主卧正对花园美景，视野开阔。但入户花园采光非常暗。 J3栋06单位： 户型：2房2厅2卫 建筑面积：103.20㎡ 套内面积：82.63㎡ 特点：方正紧凑，空中花园赠送一半面积，可以改做成书房，两房变三房。南北对流，四周无楼宇阻挡，厅出阳台，视野开阔，双向采光。但靠近水榕路，会有点吵。 J2栋01单位： 户型：5房2厅2卫 建筑面积：175.03㎡ 套内面积：143.34㎡，实用率82% 特点：户型方正，动静分明，南北对流，采光也极佳。但入户花园处带套间的工人房，可置床的空间不大，如用作储物间又觉得浪费，主卧配置走入式衣帽间，符合大户型的舒适需求。实用率高。 （6）项目亮点及补充： 1） 光大花园是广州市内少有的大型江景社区，亦是广州市区中绿化基础最好的社区，容积率仅为2.32，绿化率高达33.5%，是广州市区少有的高绿化、低密度住宅项目。 2）本次推出的两栋住宅，全部户型都是方方正正，南北朝向。赠送面积多，且每户皆有入户花园，除3房以上户型外，其余全部设计有空中花园，可改为书房或卧室。 3）注重规划的合理性、舒适度高：以点式布局为主，注意各栋建筑的相互位置，尽量保证开阔的景观视野，减少对望，在市中心区创造了罕有的均好性。 4）建筑单体保证了各单位的均好性，在一般的三梯六户平面基础上改良，中间两户与南北四户相互错开，最大限度减少了中间接合位置采光不足和相互干扰的不足，并使中间的两户成为价值更高的南北对流单位，提升了居住价值。 5）从售楼部到样板房，选择从水榕路主入口进入，虽然有绕路之嫌，但途中可经过叠景园、喷泉、榕荫道……园景、榕景、水景尽收眼底，绿化环境相当宜人。 6）从2009年 年中开始，光大花园迟迟不办理预售证，开始长达半年多的蓄客期。期间，光大先后两次开放样板房，两次进行VIP登记。开盘当日，光大榕誉蓄客收筹达到1100多个，而开盘拿出的货量只有288套，形成4：1的购买局面，现场气氛热烈。 7）根据2009年，广州新版的《商品房#买卖#》正式启用，明确规定了发展商应在商品房交付使用之日起最多210个工作日内办好房产证，使得光大榕誉推迟开盘时间，缩短交楼和办证时间。 PAGE 1