三亚楼市评析

null三亚楼市评析三亚楼市评析一、宏观市场 二、个案点评 三、小谈三亚一、宏观市场 二、个案点评 三、小谈三亚一、宏观市场一、宏观市场1、三亚是海南最南端的国际热带滨海旅游城市，面积1919平方公里；海岸线长209公里；共有19个海湾和40余个大小岛屿。 2、常驻人口49万。（原住民和常驻人口） 3、支柱产业为旅游业，旅游过夜人口2002年2781861人次，2003年300多万。 1、三亚是海南最南端的国际热带滨海旅游城市，面积1919平方公里；海岸线长209公里；共有19个海湾和40余个大小岛屿。 2、常驻人口49万。（原住民和常驻人口） 3、支柱产业为旅游业，旅游过夜人口2002年2781861人次，2003年300多万。 三亚简介空气质量位居全国第一，世界第二； 长夏无冬，全年平均气温8度； 全年海水温度25度； 被联合国誉为“世界最适合人类居住的城市”； 人均寿命80岁，位居全国之首，高于全国平均寿命10岁； 空气质量位居全国第一，世界第二； 长夏无冬，全年平均气温8度； 全年海水温度25度； 被联合国誉为“世界最适合人类居住的城市”； 人均寿命80岁，位居全国之首，高于全国平均寿命10岁； 三亚之最2002年接待游客总数2781861人次： 其中国际游客174424人次,占总量的6.27％； 国内游客2607437人次，占总量的93.73％ 。 2003年接待游客300多万人次； 全市旅游收入29.3亿元； 相当于当年全市国内生产总值的71％。2002年接待游客总数2781861人次： 其中国际游客174424人次,占总量的6.27％； 国内游客2607437人次，占总量的93.73％ 。 2003年接待游客300多万人次； 全市旅游收入29.3亿元； 相当于当年全市国内生产总值的71％。旅游指数null亚龙湾经营中酒店：万豪酒店、喜莱登、凯莱、天域、金棕榈、环球城、假日、仙人掌。 在建中酒店：华宇、天域二期、红树林、香格里拉。null目前客房3500间左右，平均价格75美金，年平均入住率达到了70%。 2003年接待过夜游客200多万； 客户构成：散客70%、会议20%、旅行团10%；所有游客中夫妻和情侣50%，家庭40%，其他占10%。www.fdcew.com房地产E网二、个案点评二、个案点评三亚华宇皇冠假日酒店三亚华宇皇冠假日酒店11null业态3栋451套五星级产权酒店，9栋18套双拼别墅，11栋独栋别墅。30000平米商业配套（酒吧、各国餐饮、风情购物街） null基本数据null户型点评目前在售的四个户型，只有两个有模型和图纸，其他未作。 户型与酒店客房一样，洗手间分区明显，整个设计上无突出的特点。 2号楼部分一楼的房间可以直接到达泳池，层高4.5米。成为最大的卖点。null户型设计建筑以中式风格为主，园林以水系为主；各区由水系格开。设有独立的大堂与酒店别墅完全分离。热带雨林110000M2； 3个面积分别为1500M2、600M2、300M2的豪华泳池。3000株热带珍惜花木。1、2栋酒店的一楼设有直接到泳池的客房，层高4.5米，做为最贵的酒店房间出售和出租。设有商业配套30000M2，主要经营酒吧、各国餐饮、风情购物等。建筑以中式风格为主，园林以水系为主；各区由水系格开。设有独立的大堂与酒店别墅完全分离。热带雨林110000M2； 3个面积分别为1500M2、600M2、300M2的豪华泳池。3000株热带珍惜花木。1、2栋酒店的一楼设有直接到泳池的客房，层高4.5米，做为最贵的酒店房间出售和出租。设有商业配套30000M2，主要经营酒吧、各国餐饮、风情购物等。园林规划null销售价格酒店式公寓均价：25000元； 别墅均价：15000元null销售模式1、酒店式公寓共461间，分为3栋楼，各154间。只售1号楼和2号楼部分，3号楼主要功能是接待会议团队。 2、产权式酒店，每年有21天使用权，其余时间交由酒店管理公司代为出租，每年计算整体收益给业主回报；回报率为12％每年，保底6%(写入)。 3、别墅只能做为居住用途，酒店不代为出租，但可以和国外的酒店进行置换。null置业 投资回报:{年酒店客房经营收入-年酒店客房管理费用和成本}÷酒店客房总套内面积(28323.36m2)×甲方购买客房套内面积×甲方购买客房景观价格系数÷加权平均系数 加权平均系数:1.026 目前,亚龙湾内四星级酒店经营产出情况约为90美金每间每天 年酒店客房经营收入=每间房的年收入×房间总数 =90$×8.3×344天×461套房间 =98718540元 年酒店客房管理费用和成本=年酒店客房经营总收入的约40% 例:49.16m2标准房,按总价76万元计算,一次性付款,年收益为: 90$×8.3×344×461×60%÷28323.36×49.16×0.78÷1.026 =93788元 回报率:93788元(年收益)÷76万=12.3%null1、此项目与虹霞岭最有可比性，共同之处是占地面积大，且不是已海景为卖点的楼盘。 2、此楼盘的园林规划和水景的设置有一定的特色，商业配套齐全，填补了目前亚龙湾商业的空白点。 3、项目的整体筹划显得杂乱无章，各项工作脱节，给销售带来了影响；而销售工作的滞后，造成了资金短缺加上工程施工难度大等问题，造成施工进度缓慢，从另一方面有对销售有制约作用，从而形成了不良的循环。 4、投资性楼盘但投资概念并不是很强，销售员对产权式酒店的经营模式和投资回报解释不够清楚。但态度较好。 5、首付六成，四成按揭，首付压力大，置业门槛高。 null2天域产权式酒店null业态五星级产权式酒店； 一期经营中客房300余间； 在售二期客房400余间。www.fdcew.com房地产E网null基本数据null户型设计null销售价格起价：20000元； 海景房最低价：30000元 最高价：40000元null户型点评一般的酒店客房设计，阳台设计较大突出了海景房的特色。null销售模式1、一次性付款98折，按揭首付四成，贷款六成；（相对华宇置业门槛低） 2、客户可完全自用，也可在不用的时候委托酒店代为出租经营，所获得的收益酒店收取15%的服务费其余归业主。但具体能回报多少没有明确的答复。 3、客户全年委托酒店代为经营，则业主每年可获21天的免费居住权。null总结项目卖点：紧靠海岸线，有自己的沙滩和泳池，目前酒店一期经营中，每年有固定的20多万的入住酒店的客户群体。项目劣势：售价较高，户型面积过大，投资的概念不够清晰，客户的投资回报没有保障。申亚翡翠谷申亚翡翠谷3null业态住宅社区 11栋别墅+48套公寓nullnull基本数据nullnullnull户型设计null户型点评A别墅的户型设计不好，客厅虽然是挑空的但由于客厅面积不够大，所以挑空的感觉并不好。主人房设计过于狭长，且不好摆放。其余别墅的户型设计在空间处理上做的不好，有些浪费面积；没有突出别墅的舒适性、私密性和尊贵性。 公寓一梯三户，户型方正，但房间设计太小，无法摆放。null销售价格公寓起价7000元，最高9000元； 别墅均价12000元。www.fdcew.com房地产E网null销售模式普通住宅销售模式：公寓首付40%；按揭25年； 别墅首付50%；按揭10年。 目前销售情况:别墅2套，公寓40%。null总结靠近虹霞岭地块，无海景资源；烂尾楼重新包装出售，目前项目定位亚龙湾首席社区。但整个社区规模不大，配套简单，整体品质不高。null从翡翠谷看景观时代海岸时代海岸4集休闲度假、商务、娱乐于一体；包括高尚住宅、别墅、酒店式公寓、超五星级宾馆、休闲健康城、游艇名车俱乐部、写字楼、大型购物广场、风情酒吧街、海鲜街、大型游乐场等。集休闲度假、商务、娱乐于一体；包括高尚住宅、别墅、酒店式公寓、超五星级宾馆、休闲健康城、游艇名车俱乐部、写字楼、大型购物广场、风情酒吧街、海鲜街、大型游乐场等。业态null基本数据在酒店客房的设计上简单的添加了厨房的设置，更具有居家的感觉。 阳台的设计较好 。在酒店客房的设计上简单的添加了厨房的设置，更具有居家的感觉。 阳台的设计较好 。户型点评null销售价格起价4500左右，最高6500左右；景观价差很大，同层之间可以差2000元/平米。 9月份高层公寓认购预计起价4600元左右。null销售模式首期三成，七成25年按揭； 业主可自住，也可委托假日酒店经营，每年以次套房实际收益扣除15%的服务费之后给业主回报。null总结海南最大的房地产项目，三亚最大的旧城改造项目，产品多元化包罗万象。项目横跨三亚河两岸，位于三亚河入海口。只出售很少的部分酒店式公寓。比较有特色的是带私家游艇码头的独栋别墅。另配有国际游艇会。规划中的酒店大堂游艇可直接驶入。二期商业可能有部分商铺推出。管理费2.9元/平米。null5阳光海岸null业态由10栋6-12层洋房和2栋TOWN-HOUSE组成 定位：三亚的顶级住宅,高尚社区null基本数据null园林规划10万平米的大型巴厘岛风情园林，2万平米的阳光沙滩俱乐部，时尚沙滩娱乐水上运动。null户型点评户型布局较为合理，方正通透，保证了每户都可以通过8平米的阳台观海，270度全幅大开玻璃窗观赏世界级的无敌海景。户型面积偏大，因为作为一个空置率及高的物业，在功能齐全的情况下户型应能小则小，尽量控制总价。www.fdcew.com房地产E网null销售状况一期基本售磬，二期规划中。自开盘以来价格上涨了一倍左右，目前均价6500元左右。null总结位于三亚湾滨海大道旁，属于一线海景房。整个楼盘布局合理，基本保证了每户的海景，社区园林为巴厘岛风情，独具特色。 社区配套：观海平台；木栈道；风情草屋；沙滩椅；沙滩排球；沙雕；冲浪浴场；椰林秋千；海边休闲吧；情人小径；水床；帆船；沙滩摩托；水上单车。为三亚目前的顶级住宅，户型设计以三房为主，两房为辅。主要客户为外地度假客和部分炒家。目前是三亚最有活力的楼盘之一。null6海阔天空·三亚null业态纯住宅，由三栋高层公寓和三排TOWNHOUSE组成null基本数据null户型比例null户型点评别墅设计面积不大但设计合理具有现代海岸气息。公寓楼设计较为独特户户带入户花园。露台上的观海浴缸设计很大胆。null销售策略前排海景别墅均价20000元；后排均价18000元； 公寓均价10000元。 利用发展商自身的资源，开发商将为业主提 供定量的免费往返机票，同时还享有通过机 场VIP通道的无上特权。还可享受到海航旗 下众多产业的VIP服务和优惠。 null总结产品位于三亚湾黄金海岸线上，亚泰会议中心旁，属于一线海景物业。周边生活配套不齐全只能做为度假用途。项目整体品质较高加上海航提供的VIP服务，让业主产生尊贵感。受旅游淡季影响客户很少。null7嘉和海景国际公馆null业态住宅：由8栋海景别墅和全海景纯板式小高层组成null基本数据null户型点评户型设计及不合理，面积过大实用率不高，卧室过于狭长.，作为一线海景物业阳台显得过小且只有一个。null销售价格别墅均价20000元，海景公寓均价10000元。null总结项目位于三亚湾，景观资源优越。但户型设计太大，浪费面积过多。属于前些年的作品重新包装出售。null三、小谈三亚null1、自从2003年世界小姐决赛在三亚举办以来，三亚的知名度迅速提高，未来三亚将是一个国际化的度假圣地。5-10年内三亚将会由一个渔家少女转变成为国际美少女。null2、2003年底房地产市场快速升温，个别楼盘在数月之内身价爆涨一倍，前些年滞销的楼盘也纷纷出手。一些烂尾楼抓住机会重新包装出售，部分取得不俗的业绩。据三亚市国土局预测，今年三亚市可供销售的商品房将达到120万平方米。今年上半年，三亚商品房销售面积44.38万平方米，销售套数4520套，销售额13.8亿元。但销售曲线图同时显示，三亚房地产业呈现出了月销售量逐月“萎缩”的态势。 www.fdcew.com房地产E网null一组数字很能说明问题： 1月份，全市房地产销售面积15.61万平方米、1552套，金额4.5亿元； 2月12.42万平方米、1134套，3.6亿元； 3月6.55万平方米、746套，2亿； 4月6.88万平方米、784套，2.4亿。 5月2.31万平方米、244套，8866万。 6月6100平方米、60套，2449万元。 目前，一线海景房均价达6500—7000元/平方米，有些甚至突破万元，二线海景房均价4000—4500元/平方米。海景房价格上扬也拉动了市区房价，目前市区房价已升至2000—3000元/平方米 null3、三亚房地产市场的特点：随着异地置业渐成时尚，许多“置业候鸟群”纷纷飞来三亚购置第二居所。三亚房地产协会副秘书长刘树国认为，目前来三亚的“置业候鸟群”大致可以分为四类：商务暂住型、健康养老型、投资增值型、旅游度假型。其中，投资增值型中有相当部分是用于经营家庭旅馆，这种情况在市区的低价位小区和由半拉子续建的楼盘中较为普遍。 　随着富人阶层中“置业候鸟群”的扩大，大部分购房者用自有闲钱购房。三亚市有关部门通过对各楼盘调查发现，一次性现付比例达50%—70%，个人购房办理银行按揭户数的比例不到50%。 　业内人士分析，由于宏观调控，土地供应量减少，将会导致一些城市存地供应量减少，更多的“置业候鸟群”将把目光投向三亚。他们大胆预计，10月份后，三亚商品房销售将快速回升，价格也将稳中有升。null4、购买群体受旅游淡旺季影响很大，春节左右是楼市的黄金销售季节，平时客户寥寥无几。客户在三亚的逗留时间较短，所以成交周期一定要短。 null谢谢！！！