2009资产评估师《资产评估》房地产评估讲义-会计考试-初级会计职称会计从业资格助理会计师中级会计师

2009资产评估师《资产评估》房地产评估讲义 第一节、房地产评估概述 了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估和相关参数的选择至关重要。 1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。 2、土地使用权：国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让届满。 注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。 3、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现性;政策限制性。 4、房地产评估的两个原则：由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。 最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的) 5、房地产评估程序：P159-162 注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。 第二节、房地产价格及其影响因素 1、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。 楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积) 2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。 3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。 教材P166-169，阅读将有助于房地产评估方法的理解。 第三节、收益法在房地产评估中的应用 1、 基本思路：房地产价值=净收益/资本化率 2、 适用范围：有收益的房地产价值评估。 3、 净收益=总收益-总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。 确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。 4、 资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。 5、求取资本化率的方法： ①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。 ② 安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。 ③ 各种投资收益率排序插入法 注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材P175;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。 土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。 第四节、市场法在房地产评估中的应用 1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。 (2)运用市场法评估房地产的计算公式。 市场法的摹本计算公式是： P=P'×A×B×C 式中：P——被估房地产评估价值; P'——可比交易实例价值; A——交易情况修正系数; B——交易日期修正系数; C——房地产状况因素修正系数。 如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P'×A×B×C ×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。 3、修正因素的具体见教材P183，需结合例题理解掌握。 ①交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素。 ②交易日期修正：主要通过物价指数来修正。 ③房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。 ④容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。 ⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现值系数之比值。 经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。 第五节、成本法在房地产评估中的应用 1、成本法评估土地的基本公式： 土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。 2、成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。 3、运用成本法评估旧建筑物的基本思路。运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。 旧建筑物现值的计算公式为：(实质为年限法确定成新率) 建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限 常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。 直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为： 式中：D——年贬值额; C——建筑物的重新建造成本; S——建筑物的净残值; N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限) R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。 第六节、假设开发法在房地产评估中的应用 1、假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。 (预期价值可以通过市场法或收益法得到) 实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为： 土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费 2、假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为： 调查房地产基本情况;确定被估房地产的最佳开发利用方式;预测房地产开发完成后的收益;测算开发建设成本;测算开发利润;测算投资利息和税费;估算被估房地产价值。 第七节、基准地价修正法 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用： (1)具有政府公告作用; (2)是宏观调控地价水平的依据; (3)是国家征收城镇土地税收的依据; (4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据; (5)是进一步评估宗地地价的基础; (6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。 注：该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法。可以快速方便地进行宗地地价评估。 第八节、路线价法在土地评估中的应用 (1)路线价法的计算公式： 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度 (注：深度百分率应为累计深度百分率) 如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算： 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率 或：宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他备件修正额 (2)深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。 (3)深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。 (4)路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。 “四三二一”法则需要掌握，其他法则只需了解。 第九节、在建工程评估 1、形象进度法 形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。 注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。 形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况，实际工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法。 2、成本法 按在建工程客观投入的成本评估，包括被评估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。 3、假设开发法 将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。 1、 评估方法的选择：接近完成的在建工程，按形象进度法评估;实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估;属于停建的，要查明停建原因，考虑功能性贬值及经济性贬值，进行风险系数调整。 例题： 1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。 A.250元/平方米 B.500元/平方米 C.1000元/平方米 D.4000元/平方米 答案：A。 2、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。 A.功能性贬值 B.建筑物增值 C.经济性贬值 D.经济性溢价 答案：A。 3、城镇土地的基准地价是( )。 A.某时点城镇土地单位面积价格 B.某时期城镇土地单位面积价格 C.某时点城镇区域性土地平均单价 D.某时期城镇区域性土地平均单价 答案：D。 4、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。 A.70年、50年、50年、40年、50年 B.70年、50年、50年、40年、40年 C.60年、50年、50年、40年、50年 D.60年、50年、40年、40年、50年 答案：A。 5、评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。 A.不可位移 B.使用时间长 C.不易变现 D.规划限制严 答案：C。