丽水市莲都区丽华小区物业管理招标文件

丽水市丽华小区物业管理招标文件 1 丽水市莲都区丽华小区物业管理招标文件 13 丽水市莲都区丽华小区前期物业管理 招 标 文 件 招标单位（盖章） 法定代表人（签字或盖章） 招标代理机构（盖章） 法定代表人（签字或盖章） 编 制 日 期： 2009年6月 备 案 单 位：（盖章） 招 标 文 件 目 录 第1章 前期物业管理招投标概况 一、投标须知 前附表一、二、三 二、物业基本情况和管理服务内容 (一) 物业基本概况 (二)投标人资格要求及条件 (三)物业服务内容及要求 第二章 综合说明 一、招标文件 二、投标文件的编制 三、投标文件递交 四、开标 五、评标 六、授予合同 七、其他事项 第三章 前期物业管理合同（示范文本） 第四章 投标文件格式 一、商务投标文件格式 二、技术投标文件格式 第五章 物业管理项目招标评标办法 附件一 开标程序 附件二 评标办法 第六章 图纸（另附） 第一章 前期物业管理招投标概况 一、投 标 须 知 前附表一​​​​​​​​​​​​​​​​​​ 项目名称 丽水市莲都区丽华小区前期物业管理 项目地点 丽华小区位于迎春路以南，大猷街以北，宇雷路以东，紫金路以西 招标联系人 吕俊英 电 话 0578-2251356 招标方式 公开 组织方式 委托 物业类型及规模 为住宅小区，总建筑面积约96382.06㎡（不包括底层储藏间12103.54平方米，地下室25795.6平方米） 投标人主要条件 ⑴投标申请人资质类别和等级：具有独立法人资格, 建设部门核发的物业管理三级（含三级）以上资质（含暂定级）。 (2)资格审查方式：资格后审。 服务等级要求 达到丽水市区普通住宅小区前期物业服务收费甲级 招标文件工本费 300元（不退还） 投标保证金（元） 人民币 5000元整（不计息）。投标保证金在投标截止时间前到达丽水市招投标中心帐户。 投标有效期 投标截止日后 60日历天内 交易席位费 按丽水市招标投标中心有关规定办理 投标文件份数 一套正本 肆套副本 投标文件递交 递交至： 丽水市招标投标中心 开标大厅 地 址： 丽水市解放街373号三楼 接收人： 丽水市安居房建设管理有限公司 (招标人名称) 投标截止时间： 2009年6月29日9时00分 开 标 时间：与投标截止时间同一时间 地点： 丽水市招标投标中心 开标大厅 评标办法 详见招标文件第七章 前附表二 --------招标活动日程安排表 序号 工作内容 时 间 安 排 地 点 1 发布招标公告 2009年6月8日起 丽水采购与招标网(http://www.lscgzb.gov.cn/) 2 发放招标文件 2009年6月8日起 书面索取：丽水市招投标中心 3 现场踏勘 自行前往 4 招标文件澄清或修改时间 投标截止时间 15 日前 获取方式1、网络下载：(http://www.lscgzb.gov.cn/) 2、书面索取：丽水市招投标中心 5 招标人发布紧急公告时间和媒介 投标截止时间 5 日前 6 投标文件截止 时间 同前附表一 投标文件递交至: 丽水市招标投标中心 7 交纳投标保证金 同前附表一 具体详见招标文件 8 开标时间 同前附表一 丽水市招标投标中心 9 预中标公示 公示3个工作日 10 招标人决标，发中标通知书 公示结束后 1、 2、在丽水采购与招标网告知其他投标人中标结果。 11 招标备案 确定中标人之日起15日内 丽水市建设局莲都区分局 12 签订合同 中标通知书发出之日起30日内 丽水市安居房建设有限公司 13 投标保证金的退还（不计息） 按丽水市招投标中心规定退还 注：中标人中标后物业管理处负责人必须跟投标文件中的一致，未经招标人同意不得更换。 前附表三-----重要事项说明 序号 事项 解释说明或注意事项 备注 1 资格后审 开标时根据招标文件要求审查投标人资格。 详见招 标文件 2 本物业前期管理服务费收费标准 根据丽水市区普通住宅小区物业服务收费标准，结合丽水市各小区收费标准,制定本物业前期管理服务费收费标准： 1、普通住宅（多层）收费：0.4～0.6元/建筑平米·月；非住宅收费（幼儿园、商店等）：0.5～0.7元/建筑平米·月；露天停车位场租费收费：80～100元/月。 2、装饰垃圾清运处理费： 普通住宅装饰垃圾清运处理费按套收取，具体收费标准参照《关于印发丽水市区物业服务收费实施办法》，非住宅物业（包括物业管理区域内与普通住宅小区配套的教育、医疗卫生等配套设施物业）装饰垃圾清运处理费由双方协商确定； 3、配套停车用房物业服务费： 地下车库服务费收费：15～25元/月·个，杂物间（摩托车间）减半收取；地上杂物间（储藏间）不再另行收取物业服务费； 4、提供前期物业管理启动资金： 10万～15 万元（主要用于购置办公用品等固定资产）； 注：以上费用由投标人在取费区间自行报价，投标人在报价时注意，物业经营用房、露天停车位的收入处置方式在合同期限内的归物业公司（若期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。）在出租前必须征得建设单位的同意。 详见招标文件 3 开标时必须到场的人员 a、法定代表人持有效身份证明参加； b、法定代表人委托代理的，代理人持委托书原件、至投标时连续12个月（企业设立不足12个月的，从设立时起）在委托企业的养老保险交纳凭证原件和有效身份证明参加。 详见招标文件 4 开标时应提交的证件原件 a、 企业营业执照副本 b、 企业资质证书副本 c、 本项目物业管理负责人上岗证 d、 业绩证明合同原件及获奖证明等有利于得分的相关证件 详见招标文件要求 5 投标保证金缴纳 方式 交纳注意事项： 1、收款单位名称：丽水市招标投标中心 开户行：丽水市建行莲城支行 银行帐号：33001696135050005879 2、缴纳方式：银行汇票（拒绝其它方式交纳，汇票开具时间要求在投标截止时间前） 3、汇票提交：由送标人在递交投标文件的同时将汇票递交至丽水市招标投标中心指定工作人员处。 具体金额详见前附表一 6 投标文件编制注意事项 按招标文件中投标文件的格式编制投标文件，内容齐全，要求签字、盖章的地方，必须按要求签字、盖章。 详见招标文件 二、物业基本情况和管理服务内容 (一) 物业基本概况 1、详细情况 丽华小区位于迎春路以南，大猷街以北，宇雷路以东，紫金路以西总用地面积62454.7㎡，总建筑面积96382.06㎡（不包括底层储藏间12103.54平方米，地下室25795.6平方米），其中住宅建筑面积90306.74平方米，商业建筑面积3196.79平方米，会所、幼儿园及公厕面积2858.53平方米，容积率1.54，建筑密度26.6%，绿地率30%，地上停车位86个，地下停车位483个，建有幼儿园1幢,物管房1幢,住宅34幢，总套数810套，户内面积分别为40㎡、60㎡、80㎡、100㎡、120㎡、140㎡6个套型。小区分两期实施。 本项目一期总用地面积：31390.5平方米，一期项目总建筑面积：50999.4平方米（未包括架空层储藏室5319.43平方米，地下车库16312.5平方米，具体以设计施工图为准），建筑密度：29.037%,绿地率:30.15%,容积率: 1.625,包括小区市政、附属、基础设施、配套设施及小区必需的设施等，由1~20幢楼组成（1幢物管房,19幢住宅，住宅套数430套）。详见施工图及有关资料。总停车位:330个，其中地面52个，地下278个。一期工程开工时间为2007年9月1日,完工时间约为2009年6月。 二期用地面积31064.2㎡，总占地面积7469.51㎡，总建筑面积45625.41㎡，地下室建筑面积11761.2㎡（未计入总建筑面积），具体以施工图为准。建筑密度24.045%，容积率1.469，绿地面积9397.09㎡，绿地率30.25%，总套数380套，总停车位239，其中地面停车位34个，地下停车位205个。二期由一幢幼儿园楼，15幢多层住宅组成，详见施工图及有关资料。（图纸另附）二期工程开工时间为2008年12月1日,计划完工时间约为2010年5月4日。 2、明细表（以下各明细仅供投标人参考用，实际以现场为准） （1）物业构成明细 类 型 幢 数 套（单元）数 建筑面积（平方米） 小高层住宅 / / / 多层住宅 34 810 约90306.74 幼儿园 1幢 约1991.36 公厕 1个 约30 地面车位 约86个 地下车库(位) 约483个 物业用房 会所 约813.24 （2）物业共用部位明细 1）房屋承重结构：砖混结构 2）房屋主体结构：砼空心砌块 3）公共门厅：/ 4）公共走廊：/ 5）公共楼梯间：/ 6）内天井：/ 7）户外墙面：/ 8）屋面：/ 9）传达室：2个 （3）物业共用设施设备明细 1）绿地：30%绿化率 2）道路：按图纸； 3）、化粪池： 23 个； 4）、污水井：约 1000 个； 5）、雨水井：约 600 个； 6）垃圾箱：约35 个； 7）水泵： 1#地下室大水泵3个；1#、2#、3#集水井小水泵40个 8）水箱：钢筋砼消防水箱2个 9）电梯： / 部； 10）信报箱： 约80 个； 11）消防设施：有，含自动报警； 12）公共照明设施：有，高杆路灯 37 只，邻里空间 约10 个，草坪灯 约法160 只； 13）监控设施：监控 48 个； 14）避雷设施：有； 15）共用天线：/； 16）机动车库： 约483个 ； 17）露天停车位： 约86 个； 18）柴间：810 个； 19）共用设施设备用房：约 1200 平方米； 20）物业管理用房：约813.24 平方米； （二）投标人资格要求及条件 1）具有独立法人资格； 2）具有建设部门核发的物业管理三级（含三级）以上资质（含暂定级）。 3）投标单位应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。不管投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。 （三）物业服务内容及要求 1、基本要求 1）有专门的管理处办公机构，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序； 3）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确； 4）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全； 5）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全； 6）管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情； 7）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内到达，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。遇紧急意外事件接电话后应尽快到达现场； 8）按规定实行明码标价，在显著位置公示收费项目、服务等级、服务内容和收费标准，收费率90%以上； 9）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况； 10）按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金； 11）定期开展健康有益的文体活动；为住户开展多项便民服务，积极协助做好社区文化建设。每年至少1次征询业主、社区居委会对物业服务的意见，对正当、合理意见及时采纳。 2、房屋管理 1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全； 2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，按有关规定提出报告与建议，根据有关部门的批复，组织维修； 3）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护； 4）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关部门； 5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关部门。 6）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。 3、共用设施设备养护维修 1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）； 2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全； 3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常； 4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，按有关规定提出报告与建议，根据有关部门的批复，组织维修或者更新改造； 5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通； 6）设备房保持整洁、通风，设备无跑、冒、滴、漏现象； 7）小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范； 8）路灯、楼道灯完好率不低于95%； 9）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案； 4、协助维护公共秩序 1）小区实行封闭式管理，主出入口24小时站岗值勤；次出入口12小时站岗值勤； 2）对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控； 3）对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放； 4）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理； 5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施； 5、清扫保洁服务 1）多层按幢设置垃圾桶及果壳箱。垃圾桶（箱）和果壳箱要求在上午8时前清运一遍。垃圾桶（箱）和果壳箱的垃圾不溢满、日产日清，垃圾箱每天清运2次以上。垃圾袋装化，保持垃圾桶和果壳箱清洁、无异味。保持整洁，每周清洗一次。 2）做到车走地净，垃圾箱周围无遗留垃圾，收集车不得沿路散落垃圾。 3）垃圾清运车应密闭，在清运过程无垃圾扬、撒、拖挂和污水滴漏。 4）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪. 5）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。 6）根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 7）清扫人员在工作时不得闲聊或者在路面不洁净的情况下休息，不得擅自离开岗位。 8)工作时间：早晨7时前全面清扫干净，全天10小时动态巡回保洁（上午7时－12时，下午 14时－19时）。 6、绿化养护管理 (1) 有专业人员实施绿化养护管理； (2) 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物； (3) 花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果； (4) 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻； (5) 定期喷洒药物，预防病虫害； （四）其他项目说明 1、中标单位应根据国家、省市的有关法律、法规，按照前期物业管理委托合同对本物业实施统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 2、中标单位在与建设单位签订《前期服务合同》后的一个星期内，应派相关的技术人员进驻物业现场，并履行下列职责： （1）熟悉物业管理区域的地理位置、环境条件；设施设备的配置、选型并参与安装调试；物业管理区域物业管理用房的配置、公共配套建筑以及附属建筑和设施设备配套情况； （2）向物业买受人、搬迁户宣传和解释物业管理有关法律、法规和政策，使之了解更多的房地产以及物业管理方面的知识； 3、中标单位在本物业竣工综合验收合格后，应根据施工图的要求和结合施工记录对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，发现不合格的，以书面形式报告建设单位落实整改。 4、在办理物业承接验收手续时，建设单位依据《物业管理条例》（国务院令379号）第二十九条之规定向物业管理企业移交有关建筑图纸及物业资料，并通过物业管理企业办理向业主交房手续。 5、物业管理单位做好交房和接待业主入住的各项工作，制定交房和接待业主入住方案，建立业主档案并与业主签订《前期物业服务协议》、《住宅室内装修服务协议》，制定业主入住手册。 6、工程竣工验收合格后，整个小区的的产权移交于“丽水市统一征地拆迁办公室”。交接前的各项工作由丽水市安居房建设有限公司负责。交接后的各项工作由“丽水市统一征地拆迁办公室”负责。 7、物业经营用房、露天停车位的收入处置方式在合同期限内的归物业公司（若期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。）在出租前必须征得建设单位的同意。 第二章 综合说明 一、招标文件 （五）招标文件的组成 1、招标文件包括本文件及所有按本章第（六）点发出的招标文件澄清修改通知。招标文件必须丽水市建设局莲都区分局备案。投标人应认真审阅招标文件所有的内容，如果投标人的投标文件不能实质性地响应招标文件要求，责任由投标人自负。 （六）招标文件的澄清与修改 1、投标人在收到招标文件和踏勘现场后，若有疑问需要澄清，应于招标答疑会上以书面形式向招标人提出，招标人将通过书面传真或口头予以解答。 2、所有问题的解答，将在3日内提供给所有投标人。由此而产生的对招标文件内容的修改，以修改招标文件的方式发出。 3、在投标截止日期15天前，招标人通过书面（传真）通知所有投标人的方式修改招标文件并经有关行政监督管理部门备案。修改的招标文件作为招标文件的组成部分，对投标人起同等约束作用。为使投标人在编制投标文件时把修改通知内容考虑进去，招标人可以酌情延长递交投标文件的截止日期。具体时间将在修改通知中写明。当招标文件、修改通知内容相互矛盾时，以最后发出的通知为准。 4、投标人应认真审阅招标文件中所有的投标须知、合同条件、规定格式、要求说明、技术规范和资料等内容，如果投标人的投标文件及其他条件不能满足本招标文件的实质性要求，招标人在任何环节可拒绝其投标或作废标处理，责任由投标单位自负。 （七）物业管理招标原则 本物业管理的招标、评标工作按照“公平、公开、公正、合理、诚实、信用”的原则，按建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及招标人制定的评标办法进行。 二、投标文件的编制 （八）投标文件组成 1、投标文件组成 （1）商务投标文件包括下列内容： 1）投标履行承诺书 2）法定代表人授权委托书、至投标时连续12个月（企业设立不足12个月的，从设立时起）在委托企业的养老保险交纳凭证复印件、有效身份证明复印件。 3）投标报价表 （2）技术投标文件包括： 1）企业资信： a、企业营业执照、资质证书 b、本物业管理项目负责人简历表 c、企业经营业绩及创优获奖情况 d、企业信誉情况 2）物业管理方案具体内容包括： a、物业管理人员配备、介入方案； b、物业管理机构设置及资源配置； c、管理方案：含房屋保养维护、共用设备设施保养维护、环境卫生及绿化养护管理服务、安全保卫及生活、工作程序管理、社区文化及精神文明建设、特约服务等； d、创优规划和创新管理方法； e、服务质量控制方法。 2、投标人应当使用招标文件第四章中所提供的投标文件格式填写，如不够用时，投标人可按同样格式扩展，无格式的自行设计编制。 （九）如投标人有下列任何情况发生时，投标保证金将被没收： （1）投标人在投标有效期内擅自撤回其投标文件； （2）中标人未能在规定期限内签订合同协议； （3）投标人在投标期间有串标、哄抬标价等违规违法行为。 （十）勘察现场及招标答疑 1、招标人将组织投标人对本物业管理项目现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的所有资料。勘察现场所发生的费用由投标人承担。 2、招标人向投标人提供的有关现场的资料和数据是招标人现有的能使投标人利用的资料。招标人对投标人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。 3、招标人在现场踏堪后召开招标答疑会，会议邀请物业主管部门、投标单位以及有关部门参加，目的是澄清、解答投标单位提出的书面问题。 4、会议纪要（包括所有问题和答复），将在会后3日内提供给所有投标单位，并报市建设局备案。由招标答疑会而产生的对招标文件内容的修改，招标人将以补充通知的方式发出。 5、各投标单位必须派本公司人员参加现场勘察和招标答疑，否则产生的相关后果概不负责。 （十一）投标文件的份数和签署 1、投标人必须编制一份投标文件“正本”和前附表所要求份数的“副本”，并明确标明“正本”和“副本”。投标文件正本和副本如有不一致之处，以正本为准。 2、投标文件正本与副本均应使用不能擦去的墨水书写或打印，按A4规格装订成册。 3、全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标人的指示进行的，或者是投标人造成的必须修改的错误。修改处应由投标文件签署人加盖印鉴。 三、投标文件递交 （十二）投标文件的递交 1、密封：投标人必须将投标文件商务投标文件和技术投标文件分开密封提交，并在密封处加盖投标人法人印章和法定代表人盖章。 2、标志：所有封袋外面上都必须写明招标人名称、项目名称、投标人的名称全称。 （十三）投标截止期 1、投标人应在投标须知中前附表一规定的时间之前将投标文件递交到指定地点。招标人在接到投标文件时将在投标文件上注明收到的日期和时间。 2、招标人可以按本章第（六）条规定以修改通知的方式，酌情延长递交投标文件的截止日期。在上述情况下，招标人与投标人以前的投标截止期方面的全部权力、责任和义务，将适用于延长后的投标截止期。 3、超过投标截止期送达的投标文件将被拒绝并原封退给投标人。 4、提交投标文件的投标人少于三个的，招标人将依法重新招标。 （十四）投标文件的修改与撤回 1、投标人可以在递交投标文件以后，在规定的投标截止期之前，以书面形式向招标人递交修改或撤回其投标文件的通知。在投标截止期以后，不得更改投标文件。 2、投标人的修改或撤回通知，应按本章第（十一）和（十二 ）条规定的要求编制、密封、标志和递交（密封袋上应标明“修改”或“撤回”字样）。 3、投标截止以后,在投标有效期内，投标人不得撤回投标文件，否则其投标保证金将被没收。 四、开 标 （十五）开标 1、开标会议应由投标单位法定代表人或委托代理人参加，并携带按前附表规定的证件原件，参加开标的投标单位代表应签名报到，以证明其出席开标会议。开标会议由浙江方圆工程咨询有限公司组织并主持，相关行政主管部门现场监督。 2、开标时投标人必须提交营业执照、资质证书、本项目物业管理负责人上岗证及评标打分过程中所需提供核实各项原件（供核对投标文件中的复印件） 3、开标时，由招标人委托的代理机构或各投标人检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、各项取费报价等其他招标人认为有必要的内容。招标人做好记录，并由各投标人签字确认。 4、招标人在投标截止时间前收到的所有有效投标文件，开标时都当众予以拆封、宣读。 5、唱标顺序按各投标人送达投标文件时间先后的逆顺序进行。 6、在开标后，招标人必须先对投标文件进行检查，检查结果由各投标人签证认可。检查时投标文件出有下列情形之一的，将作为无效投标文件，不得进入评标： （1） 投标文件未按照招标文件的要求予以密封的；提交的投标文件正、副本份数不符合招标文件要求的； （2） 投标文件中的投标函未加盖投标人的企业法人印章的，或者企业法定代表人未签字和加盖印章的； （3） 投标文件逾期送达的； （4） 投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认的； （5） 投标人未按照招标文件的要求提供投标保证金的； （6） 投标人递交两份或以上投标文件，内容不同又未在投标文件中声明哪一份有效的； （7） 投标人法定代表人或委托代理人未参加开标会议的； （8） 投标报价超出招标文件确定的物业管理服务费报价范围的。 五、评 标 （十六）评标 1、评标工作 根据《中华人民共和国招标投标法》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关规定，组成评标委员会，制定评标原则、评标办法。评标、决标工作由5人组成的评标专家组（评标委员会）负责，其中除招标人代表以外的相关方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标工作由丽水市安居房建设有限公司委托浙江方圆工程咨询有限公司组织并在相关行政主管部门的指导、现场监督下进行，由评标委员会负责完成。 2、评标委员会应遵循公正、合理、科学的原则，用招标文件确定的方法对投标书进行综合，向招标人按得分高到低推荐 3 名并标明排列顺序的中标候选人。 （十七）评标内容的保密 公开开标后，直到宣布授予中标人为止，凡属于投标文件审查、澄清、评价和比较投标的有关资料和有关授予合同的信息都应保密。 （十八）投标文件的澄清 1、为了有助于投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人的澄清、说明或者补正应以书面方式进行并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。 2、评标委员会对投标文件修正原则：用数字表示的数额与用文字表示的数额不一致时，以文字数额为准；单价与工程量的乘积与总价之间不一致时，以单价为准，但单价有明显的小数点错位的，以总价为准，并修改单价。 （十九）在评标过程中，评标委员会若发现投标人以他人的名义投标、串通投标、不正当行为投标、以行贿手段谋取中标等违法违规行为或者以弄虚作假和不诚实等方式投标的，该投标人的投标将作废标处理。 （二十）投标人资格条件不符合国家、丽水市有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，评标委员会应否决其投标。 （二十一）评标委员会将审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，将作废标处理。 （二十二）投标文件有下述情形之一的，属于重大偏差，视为未能对招标文件作出实质性响应，并按前条规定作废标处理： 1、 没有按照招标文件要求提供投标保证金； 2、 投标文件没有按照招标文件要求签字和盖章； 3、 明显不符合技术规格、技术标准的要求； 4、 投标文件载明的检验标准和方法等不符合招标文件的要求； 5、 投标文件附有招标人不能接受的条件； 6、 投标人资格不符合要求； 7、 投标文件无法区分正、副本的； 8、 投标文件未按招标文件的要求和规定格式填写或内容不全的； 9、 投标文件有涂改和行间插字未加盖投标文件签署人印鉴的； 10、 投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认的； 11、 投标人未按招标文件的要求提供复印件或提供的复印件与原件不一致的； 12、 不符合招标文件中规定的其他实质性要求的； 根据规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。所有投标被否决的，招标人依法重新招标。 （二十三）评标和定标将在投标有效期结束日30日历天前完成。不能在投标有效期结束日30日历天前完成评标和定标的，招标人将通知所有投标人延长投标有效期。拒绝延长投标有效期的投标人有权收回投标保证金。同意延长投标有效期的投标人应当相应延长其投标担保的有效期，但不得修改投标文件的实质性内容。因延长投标有效期造成投标人损失的，招标人将给予合理的补偿，但因不可抗力需延长投标有效期的除外。 对预中标单位提供的资料的真实性，招标人保留有对该资料的复核权，如果发现资料不真实，招标人有权取消该单位的预中标资格并按有关规定执行。 六、授予合同 （二十四）中标 1、招标人按本物业管理项目招标评标办法相关细则和本招标文件有关规定确定中标人。中标人应符合国家、丽水市有关规定和实质上响应招标文件。 2、招标人确定中标人之日起15天内向有关部门提交招标书面报告备案。通过中标公示后，招标人向中标单位发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书将成为合同的组成部分。 3、中标人收到中标通知书后，应在30日内与招标人签订物业管理服务合同。中标人不与招标人订立合同的，投标保证金不予退还并取消其中标资格，给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿；没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。 （二十五）合同签订 物业管理服务合同应采用《前期物业服务合同》浙江省推荐文本。 七、其他事项 （二十六）各投标单位在投标期间，应严格遵守《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》以及有关招标投标管理的法规，不得互相打听，互相串通，互相勾结，干扰招投标正常秩序，否则视为投标违纪行为。 （二十七）各投标单位在编制投标书时，要认真理解招标文件及有关附件的有关规定及其他各种需要了解的情况。凡在本招标文件规定时间内未提出疑问的，由此而导致不中标或在中标后产生不利因素，其责任由投标单位自行负责。 第三章 前期物业服务合同（示范文本） 甲方： ； 法定代表人： ； 住所地： ； 邮编： 。 乙方： ； 法定代表人： ； 住所地： ； 邮编： ； 资质等级： ； 证书编号： 。 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。 第一章 物业基本情况 第一条 物业基本情况: 物业名称 ； 物业类型 ； 座落位置 ； 建筑面积 。 物业管理区域四至： 东至 ； 南至 ； 西至 ； 北至 。 （规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。 第二章 服务内容与质量 第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容： 1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）； 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）； 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； 4、公共绿化的养护和管理； 5、车辆停放管理； 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 7、装饰装修管理服务； 8、物业档案资料管理。 第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项： 1、 ； 2、 ； 3、 。 第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。 第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。 第三章 服务费用 第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式： 1、包干制 物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 多层住宅： 元/月.平方米； 高层住宅： 元/月.平方米； 别墅： 元/月.平方米； 办公楼： 元/月.平方米； 商业物业： 元/月.平方米； 物业： 元/月.平方米。 物业服务费用主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）法定税费； （10）物业管理企业的利润； （11） 。 乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。 2、酬金制 物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下： 多层住宅： 元/月.平方米； 高层住宅： 元/月.平方米； 别墅： 元/月.平方米； 办公楼： 元/月.平方米； 商业物业： 元/月.平方米； 物业： 元/月.平方米。 预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。 物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9） 。 乙方采取以下第 种方式提取酬金： （1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金中提取。 （2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金 %的比例提取。 物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。 第七条 业主应于 之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。 物业服务费用（物业服务资金）按 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。 第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。 对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决： 1、 ； 2、 。 第四章 物业的经营与管理 第九条 停车场收费分别采取以下方式： 1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。 乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。 2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。 乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。 3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。 第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。 第十一条 本物业管理区域内的会所属 （全体业主/甲方）所有。 会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用： 1、 ； 2、 。 第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配： 1、 ； 2、 。 第五章 物业的承接验收 第十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验： 1、 ； 2、 ； 3、 。 第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题： 1、 ； 2、 ； 3、 。 甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下： 1、 ； 2、 ； 3、 。 第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。 第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料： 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、 。 第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 第六章 物业的使用与维护 第十八条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。 第十九条 乙方可采取规劝、 、 等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。 第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。 第二十一条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。 临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。 第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。 第二十三条 甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。 物业管理用房建筑面积 平方米，其中：办公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ； 用房 平方米，位于 。 第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。 第七章 专项维修资金 第二十五条 专项维修资金的缴存 。 第二十六条 专项维修资金的管理 。 第二十七条 专项维修资金的使用 。 第二十八条 专项维修资金的续筹 。 第八章 违约责任 第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。 第三十条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按 的标准向甲方、业主支付违约金。 第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按 的标准向乙方支付违约金。 第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。 第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。 第三十四条 以下情况乙方不承担责任： 1、因不可抗力导致物业管理服务中断的； 2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的； 3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的； 4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的； 5、 。 第九章 其他事项 第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。（本项目前期物业管理服务合同签定期限定为两年，超过两年期限后可视情况续签） 第三十六条 本合同期满前 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。 第三十七条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 代管。 第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。 第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 第四十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。 第四十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理： 1、向 仲裁委员会申请仲裁； 2、向人民法院提起诉讼。 第四十三条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。 甲方（签章） 乙方（签章） 法定代表人 法定代表人 年 月 日 附件一： 物业构成明细 类 型 幢 数 套（单元）数 建筑面积 （平方米） 高层住宅 多层住宅 别 墅 商业用房 工业用房 办公楼 车 库 会 所 学 校 幼儿园 用房 合 计 备 注 附件二： 物业共用部位明细 1、房屋承重结构； 2、房屋主体结构； 3、公共门厅； 4、公共走廊； 5、公共楼梯间； 6、内天井; 7、户外墙面； 8、屋面； 9、传达室； 10、 ； 11、 。 附件三： 物业共用设施设备明细 1、绿地 平方米； 2、道路 平方米； 3、化粪池 个； 4、污水井 个； 5、雨水井 个； 6、垃圾中转站 个； 7、水泵 个； 8、水箱 个； 9、电梯 部； 10、信报箱 个； 11、消防设施 ； 12、公共照明设施 ； 13、监控设施 ； 14、避雷设施 ； 15、共用天线 ； 16、机动车库 个 平方米； 17、露天停车场 个 平方米； 18、非机动车库 个 平方米； 19、共用设施设备用房 平方米； 20、物业管理用房 平方米； 21、 ； 22、