商品房买卖预约合同解除后的定金处理

文／王 ,qz(-审主审法官) 人民司法 ·案例 商品房买卖预约解除后 脸 处理 【裁判要旨】 房屋认购书是预约合同，当事人负有达 成本合同的磋商义务。因不可归责一方当事人的事由没有 达成商品房 买卖合 同，不存在违约情形的，预约合同解除， 交纳定金一方"-3事人有权要求对方当事人返还。 的 l 唾 【案情】 上诉人(原审原告)：曹求玉。 被上诉人 (原审被告)：广东省 中山市中南物业开发有限公司。 2006年 12月 6日，曹求玉(乙 方)与中山市中南物业开发有限公 司 (以下简称 中南公 司)(甲方)签 订 中南服饰广场认购书(以下简称 认购书)。该认购书约定 ：1．曹求玉 订购位于中南服饰广场 4幢 1层 L1-28车商铺，面积 11．7平方米， 商铺总价款 268756元 ，在签署认 购书时付清定金人民币 3万元。2． 买受 人选择一 次性付款 的 ，96折 付款 ．签署认购书 10日内付清 ，并 签署商品房买卖合 同；选择按揭付 款的 ，98折付款 ，在接到中南公 司 书面或电话 通知 7日内签署商品 房买卖合同，即申请办理银行按揭 手续 。3．双方声明共同遵守如下规 定：(1)该物业交易所产生的一切 费用．依法 由双方各 自承担并及时 缴付 ；(2)曹求玉不按时足额交款 或逾期不签署商品房买卖合同，或 有违 反此认购书之规定条款时 ，中 南公 司即可 自然解除此认购书 ，并 有权没收曹求玉所交定金及收回 该物业有权另行处理 ，曹求玉不得 有异议 ；(3)该物业用途及使用性 质为商铺；(4)签署商品房买卖合 同前．若因中南公司原 因致使该物 业不能出售时。应退还所收全部价 款(含定金)给曹求玉，并承担该房 价款的同期银行利息；(5)曹求玉 在签订本认购书之前 ．已阅读并认 可中南服饰广场商铺认购须知、认 购书的全部约定。当日，曹求玉支 付中南公司定金人民币3万元。其 后，中南公司要求营求玉签订房屋 买卖合同，曹求玉对其中条款提 出 一 维普资讯 http://www.cqvip.com 人民司法 ·素倒 18／2008 异议，双方没有达成一致 。 2007年 3月 21曰，曹求玉以 对商品房买卖合同的部分条款双 方无法达成一致意见为由 ，向广东 省中山市人民法院提起诉讼 ，请求 判令：1．中南公司退还定金人民币 3万元；2．中南公司承担逾期利息； 3．中南公司承担诉讼费。 中南公 司答辩称 ：1．认购书是 买卖双方真实意思示 ，应 当合法 有效；2．曹求玉不履行签约义务， 属于违约 ，中南公 司有权没收该定 金：3．曹求玉认为认购书第 2条第 2款属于格式条款 ，应属无效 ．中 南公司对此不予认可。 【审判】 广东省 中山市人民法院经审 理认为。曹求玉与中南公司签订的 认购书，系双方当事人的真实意思 表示．合法有效。曹求玉在签订认 购书并支付定金后，没有按认购书 上 约定时 间支付购房款及签订买 卖合同 曹求玉的行为已构成违 约，曹求玉应承担违约责任。按照 认购书约定，中南公司有权没收定 金。此外，曹求玉未能对商品房买 卖合同的违法性进行举证 ，因此， 对曹求玉的诉求，法院不予支持。 综上所述 ，依照民事诉讼法第六十 四条第一款 、合同法第八条之规 定，判决：驳回曹求玉的诉讼请求。 宣判后，曹求玉不服一审判 决 ，向广东省 中山市 中级人民法院 提起上诉 。上诉称 ：原判认定上诉 人构成违约，没有事实依据。上诉 人与被上诉人签订认购书时并未 就买卖合同的主要内容达成一致 ， 而事后没有达成协议 ，不是任何一 方的过错 。上诉人拒绝签订合同有 法律依据，由于认购书没有明确约 定买卖房屋的主要条款，留待签订 正式合同时协商 ，而协商时被上诉 人提供 的合 同条款对上诉人不公 平 ，而且拒绝修改 ，上诉人有权拒 绝签订 。原判认定上诉人没有对商 品房买卖合 同的违法性举证 ，没有 依据。请求二审法院撤销原判 ，判 令被上诉人返还定金3万元 中南公司辩称 ，上诉人在签订 正式合 同时恶意协商 ，违背了合 同 目的 ，其请求应不予支持。 广东 省中山市中级人民法院 经审理认为，上诉人曹求玉与被上 诉人 中南公司之 间签订 的认购书 属于预约合同，即为了将来签订商 品房买卖合同而签订的合同。曹求 玉交纳的定金 3万元属于订约定 金 ，即为了保证将来签订房屋买卖 合同而支付的保证金 。如果曹求玉 将来不签订合同 ，则定金 3万元归 中南公司所有；如中南公司拒绝签 订合 同，则双倍返还定 金给曹求 玉 。 本案 的争议 焦点是何方 当事 人拒绝签订商品房买卖合 同。虽然 认购书约定了房屋的单价 ，但双方 对买卖房屋的付款方式 、交楼时 间、办证时间、违约责任等等诸多 直接影响双方权利义务 的重要条 款并无明确约定 ，需在签订买卖合 同时协商一致达成 ；亦没有约定将 来只要 中南公司提出签订买卖合 同，无论中南公司提出的条款如 何 ，曹求玉均应一概承诺 。在中南 公 司要求曹求玉签订房屋买卖合 同时 ，中南公司提供了合 同条款样 本 ，属于要约。由于曹求玉与中南 公 司是平等 的民事法律关 系当事 人，曹求玉对中南公司提出的要约 有权承诺 、拒绝 、要求修改 ；针对曹 求玉提出的要约 ，中南公司亦有权 承诺 、拒绝 、要求修改。 诉讼中 ，中南公司没有证据证 实曹求玉在签订买卖合同时存在 恶意协商 ，及拒绝签订合同的真实 意思表示 ，故本案中双方在签订买 卖合同时没有协商一致达成协议 ． 不可归责于任何 一方 当事人 。因 此，中南公司要求没收曹求玉支付 的定金 3万元 ，没有依据 ，中 南公 司应当返还给曹求玉。综上所述， 上诉人曹求玉的上诉请求 ，理 由充 分 ，予以支持。原判适用法律错误 ， 处理不当 ，予以纠正。为此，依照民 事诉讼法第一百五十三条第一款 第(三)项 的规定 ，判决如下 ：一 、撤 销一审判决 ；二 、被上诉人 中南公 司应于本判决发生法律效力之 曰 起 3日内返还曹求玉 3万元。 【评析】 本案是一起较为典型的商品 房定购合同纠纷案件。双方 当事人 签订商品房定购协议后 ，未能订立 正式的商品房买卖合 同。本案的争 议焦点在于双方 当事人签订认购 书后没有达成商品房买卖合 同的 原因是否归责于一方 当事人，支付 定金一方 当事人是否 有权要 求对 方 当事人返还。 一 、认 购书的性质 按传统民法理论 ，契约可分为 本约和预约。在预约中约定将来要 订立的契约是本约 ，而约定将来订 立契约的契约为预约。预约合 同是 对本约相关事项的预先。预约 既可以明确本约 的订约行为 ，也可 维普资讯 http://www.cqvip.com 以是对本约内容进行预先设定 。对 经协商一致设定的本约内容 ，本约 应予直接确认 ，其他事项 则留待订 立本约时继续磋商 。预约合同之标 的是当事人为将来订立本约合同 而进行磋商。预约合同的主要意义 就在于为当事人设定了按照公平 、 诚信原则进行磋商以达成本约 的 义务。本案中的认购书即是相对于 本合同——商品房买卖合同而言 的预约合同。 二、预约合同的约束力。 预约合 同对双方 当事人具有 约束力 ，其中的已决条款 ，非经 当 事人协商一致不得更改 ，否则构成 对预约合同的违约 。但预约合同对 当事人产生何种约束力，存在争 议 。谈判义务说认为当事人订立预 约合同，负有就将来订立本合同进 行谈判 的义务，如当事人依诚信原 则履行谈判义 务后仍未 能达成 本 合同，其不承担责任 。缔约义务说 认为预约合 同的效力是订立本合 同，故当事人仅为订立本合同谈判 是不够的 ，还必须达成本合同 。否 则订立预约合同没有意义 ，并且容 易诱发恶意缔约的道德风险。 笔者认为，商品房认购书是一 种双务合同而不是单务合同。商品 房认购书签订后，只要买受人按时 支付了预约款 ，开发商就有义务保 留目标房，并按照商品房认购书约 定的义务与买受人洽谈。但是必须 看到 ，购房合同的内容是很复杂 的，商品房认购书通常并不具备购 房合同的全部主要内容。虽然双方 在商品房认购书中约定的是将来 订约而不是将来洽谈 ，但是，双方 仍然保留着就商品房认购书未约 定的内容进 一步商谈的权利 。因 此 ．无论 是开发商还是买受人 ，均 不能根据商 品房认购书强 制要 求 对方与自己签订购房合同。也就是 说．商品房认购书约定的是双方在 约定的将来时间洽谈的义务，只要 双方到期前来洽谈，并对认购书约 定的条款都同意作为购房合同的 条款 ，并且没有恶意不签订购房合 同的行为，就已经正确地履行了商 品房认购书约定的义务。 虽然本 案双方 当事人签订 的 认购书约定了房屋的位置、面积、 单价，但对买卖房屋的付款方式、 交楼 时间 、办证 时间 、违约 责任等 等诸 多直接 影响双方权 利义务的 重要条款并无在认购书中明确约 定 ，属 于未决条款 ，故需在签订 买 卖合同时协商一致达成。在协商本 合同时，当事人一方没有必须接受 对方 当事人提 出的未决条款 的义 务。在一方当事人签订预约合同时 并不知晓本合 同的条款情形下要 求其必须接受本合同的条款，对其 显然是不公平的。当然，如果预约 合同中已包括了本合同的详尽条 款 ，认购书的约定是一种有效 的合 同义务，合同双方完全可以以商品 房认购书为依据要求对方履行商 品房认购书约定的义务。当认购书 具备了购房合同的主要内容时。它 也就构成了普通的预约，根据最高 人民法院《关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干 问题 的 解释》第 5条规定 ：“商品房的认 购、订购 、预订等协议具备《商品房 销 售管理办法》第十六条规定的购 房合同的主要内容，并且出卖人已 经按照约定收受购房款的，该协议 应当认定为购房合同。”预约合同 具备了强制执行的效力，当事人则 有必须订立本合同的义务。 三、当事人没有达成本合同的 原 因．由主张没收定金一方承担举 证责任 。 根据最高人民法院《关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题 的解释》第 4条的规 定 ：“出卖人通过认购 、订购 、预订 等方式向买受人收受定金作为订 立商品房买卖合同担保的，如果因 当事人一方原 因未 能订立商品房 买卖合同，应当按照法律关于定金 的规定处理 ；因不可归责于当事人 双方的事 由，导致商品房买卖合同 未能订立的，出卖人应当将定金返 还买受人。”承担预约合同违约责 任 的前提是 当事人违 反公平 诚信 磋商的义务，那么本案双方当事人 是否违 反了这一义务呢?本案 中。 双方 当事人确认 已经就 本合 同进 行了协商 ，但订约未成 。其 中原因 虽各执一词 ，但可以确认的是 ：第 一 ，买受人如期前往；第二，买受人 愿意购房；第三，未签约原因双方 均不能举证证明；第四，买受人称 出卖人提供了本合同范本，但其要 求修改 条款未 获同意 ；第五 ，即使 按 出卖人所述 签约 不成是因买受 人恶意，但其并不能证明买受人有 恶意不签订购房合同的行为。应当 认定买受人属于对合同内容磋商 之合理 因素 ，尚不构成违反公平磋 商的预约义务，买受人已经正确地 履行了商品房认购书约定的义务。 因此 ，双方当事人没有达成本合 同 ，不能归咎于一方 当事人 ，预约 合同解除，收取定金的一方当事人 应当返还定金给对方。．||卜-一l (作 者单位 ：广 东省 中 山市中级 人 民 法 院 维普资讯 http://www.cqvip.com