房价上涨过快

“房价上涨过快”问题背景： 房价与居民生活息息相关，由于住房关联性强，其价格上涨，极易形成连锁反应。据统计数据显示，2007年8月北京市房屋销售价格同比上涨了12.1%，达到近两年涨幅的最大值。而在这一个月，深圳的房屋销售价格同比上涨17.6%，与2006年全年平均房价相比，涨幅超过了一倍。 高昂的房价迫使买房者大笔向银行借贷，房贷总量迅速攀升。统计显示，我国1997年商业性个人住房贷款总量只有190亿元，到2007年上半年，这一数额达到了25720亿元，10年时间增长了135倍。 近年来，我国的大城市房价收入比（购房总价与家庭年收入的比值）几乎均超过10倍,而北京与上海等地区则超过15倍,甚至接近20倍，远远超过世界银行给出的合理值为5倍的指导线，对宏观经济健康稳定发展产生直接的影响。 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。 “房价上涨过快”的原因： 一、供需不平衡导致住房价格上涨。近年来，由于城市发展较快和居民收入水平的增长，增强了现实购买能力。加上城市发展空间大、机会多，吸引大量外来人员定居发展，从而形成庞大的住房需求市场。而供应方面并没有跟上，特别是住宅供应结构不合理，小户型偏少。 二、成本推动导致房价上涨。以土地、建筑材料为主，构成住房成本的诸多要素供应趋紧。2007年上半年，土地购置面积同比上升仅有10%，但购置土地费用却同比上升28.6%。二季度土地交易价格同比上涨13.5%，涨幅比一季度提高3.7个百分点。其中，居住用地交易价格同比大幅上涨16.2个百分点，涨幅比一季度提高7.3个百分点。地价上涨使得单位土地面积开发成本明显提高，并最终反映到房价上。 三、一些地方政府的不行为抬高了房价。被动拆迁在个别地区占市场商品房需求的一半，有的甚至高达60％。在经营城市、经营土地的理念下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，哄抬了土地和房地产市场的价格。同时，不可忽略的是，有些地方不切实际的形象工程、政绩工程也加剧了房地产市场的不规范。 四、信息不明以及开发商的炒作助长了房价的上涨。开发商利用政策、信息不对称、不透明，通过虚假交易、虚假宣传等发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。另外还有开发商故意放慢开发、销售进度，囤积土地、房源等，人为造成市场紧张，也同样带来房价短期内的非正常上涨。 “房价上涨过快”的对策： 一、调整住房供应结构。政府应重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，明确新建住房结构比例，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，应达到开发建设总面积的70%以上，以保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 二、发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。调整住房转让环节营业税。严格房地产开发信贷条件，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。同时，有区别地适度调整住房消费信贷政策，在提高个人住房按揭贷款首付款比例的同时，区别对待中低收入群众的住房需求。加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度。严格控制被动性住房需求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过的项目，不得核发规划许可证、许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。 五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难。加快城镇廉租住房建设，扩大廉租住房制度覆盖面，实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政应加大支持力度。同时规范发展经济适用住房，进一步完善经济适用住房制度，严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。 六、完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。 七、加大宣传力度，坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。